Информационная система технико-экономической оценки проектов жилых зданий с учетом их функциональной привлекательности

Развитие рыночных отношений принципиально меняет производственные и экономические отношения в капитальном строительстве. В настоящее время наиболее развитым сектором отечественного строительного рынка является коммерческое жилищное строительство, что определяется проводимыми в России социально-экономическими реформами и преобразованиями. Практика показывает, что на коммерческом сегменте рынка жилья статистически обеспечена реальная возможность сравнивать качество и привлекательность жилья как товара не по отдельным сделкам, а на массовых операциях, исчисляемых сотнями и тысячами для городских квартир.

Рыночный подход формирует более широкий взгляд на методы и критерии технико-экономической оценки качества жилья. Значимость критериев оценки объектов жилищного строительства определяется в условиях открытого рынка функциональными целями потребителяпокупателя жилья. Социологические исследования показывают, что в последние годы жилье представляет интерес не только как место проживания и жизнедеятельности, но и как объект долгосрочных инвестиций. Как следствие, расширяется функциональная востребованность жилья — к функции «квартира — объект обеспечения жизнедеятельности» добавляется функция «квартира — инвестиционный ресурс».

В мировой практике в условиях жесткой конкуренции за объемы работ широко используются всесторонние предварительные оценки и обоснования эффективности и конкурентоспособности проектных предложений. Производитель строительной продукции (застройщик) вынужден предварительно определять привлекательность выпускаемой продукции для того, чтобы приблизительно оценивать ее конкурентоспособность и возможность сбыта. На этапе предварительных проектных проработок и составления бизнес-плана строительства требуются ответы на следующие вопросы:

• какими параметрами должен обладать жилой объект и его инфраструктура для наиболее эффективного соответствия целям и потребностям потребителей строительной продукции;

• какие и сколько ресурсов недвижимости необходимо для достижения целей инвестора, строителя.

Как показывает отечественный опыт, на практике соответствующая оценка носит эвристический характер и фактически не опирается на какие-либо предварительные расчеты. При этом применяемые традиционные методы технико-экономического обоснования проекта разрабатывались в дорыночных условиях и не рассчитаны на оценку и учет влияния всех факторов функциональной привлекательности жилья. Поэтому перспективным направлением в развитии концепций технико-экономической оценки качества жилья становится оценка и прогнозирование функциональной привлекательности проекта в жилищном строительстве.

Функциональная привлекательность является интегральной характеристикой, определяющей соответствие параметров жилого строительного объекта интересам участников рынка недвижимости: покупателя, застройщика, подрядчика. Таким образом, изменение условий и ограничений открытого рынка в секторе строительства жилой недвижимости требуют новых подходов к технико-экономической оценке качества жилья, а совершенствование содержания и направлений технико-экономической оценки и разработка соответствующих методик является актуальной проблемой.

Цель диссертационной работы — разработка автоматизированной информационной системы технико-экономической оценки проектов жилых домов, учитывающей их функциональную привлекательность. Задачи исследования:

• анализ применяемых методов технико-экономического обоснования проектов в строительстве;

• определение направлений совершенствования оценки жилья;

• обоснование методологических подходов к моделированию базы данных и организационной структуры автоматизированной технико-экономической оценки в составе САПР;

• структуризация информационного обеспечения оценки в составе САПР;

• выбор и адаптация методов автоматизированной оценки, соответствующих специфике исходных условий задачи;

• разработка математической модели обработки данных и алгоритма информационной системы для реализации методики оценки в условиях САПР;

• экспериментальная проверка результатов исследования.

Объект исследования — организация коммерческого жилищного строительства за счет внебюджетных источников финансирования.

Предмет исследования — методы оценки в условиях САПР функциональной привлекательности проектов жилых зданий.

Методологические основы исследования сформированы в соответствии со спецификой решаемых задач и включают в себя информационный и системотехнический подходы, экспертные оценки и методы анализа экспертной информации, математическое и статистическое моделирование, методы классификации и группировки, процедуры итеративного агрегирования и парного сравнениясоциологические обследования, системотехнику строительства.

Научная новизна результатов исследования: выявлена потребность в новом подходе к оценке проектов строительства жилья и выбору очередности коммерческого жилищного строительства при внебюджетных источниках финансированияопределены обобщенные факторы функциональной привлекательности жилья, системно характеризующие различные аспекты взаимосвязи строительного объекта и его инфраструктурыразработаны основы создания базы данных для информационного обеспечения оценки в условиях САПРпредложен относительный интегральный показатель — индекс функциональной привлекательности проектного решения, позволяющий получить количественное представление о структуре и весомости факторов привлекательности сравниваемых проектных решенийсформирована методика расчета индекса функциональной привлекательности жильяразработана структурная модель автоматизированной оценки индекса привлекательности в составе технико-экономического обоснования проекта в условиях САПР.

На защиту выносятся: модель информационного обеспечения оценки функциональной привлекательности жилья, составляющая основу базы данныхотносительный интегральный показатель — индекс функциональной привлекательности проектного решения, дающий представление о структуре и весомости факторов привлекательности сравниваемых вариантовметодика и алгоритм расчета индекса функциональной привлекательности жилья в условиях САПР;

• структурная модель автоматизированной оценки индекса привлекательности и технико-экономического обоснования проекта в составе САПР.

Практическая значимость работы состоит в возможности на основе разработанной методики выявить и реализовать более конкурентоспособный проект коммерческого жилищного строительства.

Апробация работы. Положения диссертационной работы были обсуждены на заседаниях Ученого совета Спецфакультета САПР, секции «Строительство» Российской инженерной академии, опубликованы в печатных работах, представлены на Международной научно-практической конференции-выставке «Строительство в XXI веке. Проблемы и перспективы», посвященной 80-летию МГСУ-МИСИ.

Внедрение результатов работы. Практические рекомендации и разработанные методы оценки функциональной привлекательности строительных объектов использованы в ряде инвестиционно-строительных компаний (компания СУИхолдинг, Центр «Полиркварт» и др.), а также в ЗАО Интерлот.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 статьи.

Структура и объем работы. Диссертация состоит их введения, четырех глав, общих выводов, списка литературы. Содержание изложено на 136 страницах и иллюстрировано 18 рисунками и 11 таблицами. Библиография включает в себя 103 наименования.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ.

1. Анализ методов технико-экономической оценки проектов в строительстве показал, что в динамичных и жестких условиях и ограничениях рыночных отношений в строительной отрасли возрастает потребность в оценке и прогнозировании конкурентоспособности коммерческих инвестиционных проектов. В первую очередь это достигается объективным и всесторонним учетом исходных факторов, влияющих на интегральный уровень качества, а также интересов всех участников проекта на ранних стадиях технико-экономического обоснования. Показано, что прежний опыт и традиционные подходы к технико-экономической оценке проектов не отвечают в полной мере современным задачам оценки и не позволяют выявить и учесть новые потребительские интересы. Проведенный анализ позволил определить проблему совершенствования методов оценки строительных проектов в соответствии с изменившимися социально-экономическими условиями как актуальную и требующую исследований в данной области. Выдвинута научно-техническая гипотеза о том, что учет и согласование противоречивых интересов инвесторов, подрядчиков, продавцов и покупателей жилья возможны на основе новой методики оценки.

2. Рассмотрены особенности развития технико-экономической оценки проектов жилых зданий. Установлено, что становление рыночных условий хозяйствования происходит наиболее быстрыми темпами в секторе коммерческого жилищного строительства за счет внебюджетных источников финансирования, что обусловлено коренным изменением жилищной политики и рядом исторических предпосылок.

Проведенные в диссертации аналитические исследования показали, что возможности открытого рынка в секторе строительства коммерческого жилья приводят к расширению и востребованности функциональных характеристик жилых объектов строительства. В последние годы жилье, по мнению потребителей, представляет интерес не только как место проживания и жизнедеятельности, но и как объект долгосрочных инвестиций, т. е. к функции «квартира — объект обеспечения жизнедеятельности» добавляется функция «квартира — инвестиционный ресурс». Как следствие, формируется более широкий взгляд на критерии и методы технико-экономической оценки жилых зданий. Перспективным направлением в развитии концепций технико-экономической оценки качества жилья становится оценка и прогнозирование функциональной привлекательности проекта жилищного строительства. Функциональная привлекательность представляет собой интегральную характеристику, определяющую соответствие параметров жилого строительного объекта интересам участников рынка недвижимости: покупателя, застройщика, подрядчика.

3. Рассмотрены теоретические и методологические основы разработки информационной системы технико-экономической оценки проектов жилых зданий с учетом их функциональной привлекательности. Предложена разработка информационного обеспечения САПР для оценки проектов на основе информационного и системотехнического подходов. Специфику формирования функциональной привлекательности жилья предлагается учитывать с помощью экспертно-интерактивных моделей и методов организации процессов оценки.

4. Проведенные исследования исходных информационных ресурсов, необходимых для оценки привлекательности жилья, показали территориальный, иерархический и многоаспектный характер структуры информационного обеспечения. С учетом данной специфики разработана матричная модель информационного обеспечения, в которой любые данные, необходимые для оценки, могут быть структурированы как один из элементов матрицы. Модель является открытой и применимой как для дальнейшей детализации баз данных, так и для расширения классифицируемых информационных массивов соответственно изменяющимся условиям задачи оценки привлекательности. Предложенная модель организации информационного обеспечения оценки позволяет реализовать системный подход при анализе исходных условий задачи оценки.

5. Системный анализ применяемых методик и предложений в области технико-экономической оценки качества, эффективности и конкурентоспособности проектов, а также опубликованных печатных работ и применяемых программных комплексов САПР, позволил выделить факторы привлекательности из общего информационного массива. Экспертным методом определено множество обобщенных факторов привлекательности жилья, каждый элемент которого характеризует возможные аспекты оценки взаимосвязи жилого строительного объекта и его инфраструктуры. Значимость критериев оценки объектов жилищного строительства в условиях открытого рынка определяется функциональными целями потребителя — покупателя жилья.

Отмечено, что главное назначение оценки привлекательностивыявить относительные отличия между функциональными свойствами альтернативных проектных решений. Поэтому в неопределенных исходных условиях задачи оценки привлекательности, при отсутствии необходимой исходной статистики или нормативов по тому или иному фактору, за базу оценки принимаются значения показателей, реально достижимые на текущий момент времени.

6. Разработан интегральный показатель привлекательности жилья индекс привлекательности, который является относительным и интегрирует разноразмерные факторы функциональной привлекательности. Индекс привлекательности, дает обобщенное представление о структуре и значимости факторов функциональной привлекательности проектного решения, позволяет решить в составе САПР ряд практических информационных задач: выявить низкий уровень по отдельным показателям, возможный при высоком общем индексе привлекательности, определить наиболее эффективные направления для оптимизации отдельных параметров проекта, согласовать требования всех участников инвестиционного процесса и др. Динамический процесс накопления информации о составе и значимости факторов привлекательности может быть отражен в информационных банках данных САПР и учтен в расчетах путем периодического обновления и уточнения составляющих и коэффициентов весомости в формуле индекса привлекательности жилого строительного объекта.

7. Разработан алгоритм анализа проекта на ранних стадиях пректирования, в котором индекс привлекательности дополняет традиционную технико-экономическую оценку проектного решения, расширяет возможности прединвестиционного анализа проекта жилого дома и позволяет значительно улучшить конкурентоспособность проектных решений за счет учета функциональных характеристик недвижимости. Разработанный алгоритм включается как подсистема в структуру САПР, в рамках которой реализуется методика технико-экономической оценки проектов жилых зданий с учетом индекса их функциональной привлекательности.

8. Разработанные в условиях новых информационных технологий и САПР методы оценки функциональной привлекательности строительных объектов были апробированы и нашли применение в ряде инвестиционно-строительных компаний (компания СУИхолдинг, Центр «Полиркварт» и др.), а также в ЗАО Интерлот при оценке инвестиционных проектов коммерческого жилищного строительства, планировании инвестиций и проведении жилищных лотерей.