Автоматизация расчетов по ипотечному кредитованию

Дипломная работа на тему: «Автоматизация расчетов по ипотечному кредитованию»

Специальность: 80 801.65 — Прикладная информатика в экономике

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. Анализ предметной области информационной системы
• 1.1 История ипотеки
• 1.2 Развитие ипотеки в России
• 1.3 Преимущества и недостатки ипотеки
• 1.4 Участники ипотечного рынка
• 1.5 Поручители и созаемщики ипотеки
• 1.6 Ипотечное страхование
• 1.7 Оценка платежеспособности Заемщика
• 1.8 Определение максимального размера кредита
• 1.9 Порядок погашения кредита и уплаты процентов
• 1.10 Виды ипотечных кредитов на примере Сбербанка РФ
• 1.11 Выводы по итогам главы
• 2. Проектирование информационной системы
• 2.1 Выбор среды реализации информационной системы
• 2.2 Нормализация таблиц и схема данных
• 2.3 Проектирование датологической модели учёта расчета ипотечного кредита на основе CASE-средства ERwin
• 2.4 Проектирование запросов базы данных
• 2.5 Проектирование графических окон доступа к данным
• 2.6 Проектирование документов информационной системы
• 2.7 Выводы по итогам главы
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

По мнению ряда экспертов рынка недвижимости мы стоим всего лишь на пороге настоящего бума ипотечного кредитования. Ипотека становится одним из самых популярных финансовых продуктов, предлагаемых банками россиянам.

В результате становится все больше и больше желающих воспользоваться ею. Однако следует отметить, что потенциальному клиенту банка все еще очень тяжело разобраться в многочисленных предложениях и хитросплетениях ипотеки.

Большинство клиентов готовы согласиться на самое яркое, и, казалось бы, самое дешевое предложение, однако, как показывает практика, обычный потребитель не видит «сквозь рекламу», т. е. не может реально оценить условия выбранного ипотечного кредита.

Результаты исследований, проведенных независимыми агентствами, подчеркивают, что значительная часть россиян, на сегодняшний день, отказывается от приобретения недвижимости в кредит из-за сложности самого процесса расчета ипотечного кредита.

Во всемирной глобальной сети в настоящее время есть не мало возможностей найти информацию о предоставляемых ипотечных кредитах различными кредитными организациями. Существует также возможность, не покидая собственный дом или рабочее место, при наличии подключения к сети Интернет, введя минимальные данные в так называемый «кредитный калькулятор», рассчитать ежемесячные платежи. Но есть в этом и свои недостатки, так как данные «калькуляторы» не учитывают индивидуальные особенности каждого отдельного человека, а только на основании его дохода высчитывают ежемесячные платежи.

Таким образом, целью дипломной работы является создание программы для пользователя, которая на основе индивидуальных введенных данных представляла бы ему конкретную картину о его возможностях и целесообразности получения того или иного вида кредитного продукта, оценивала бы его платежеспособность, знакомила с информацией по выбранному виду кредита, графиком платежей. Основными пользователями данной программы будут являться клиенты, которые заинтересованы в получении ипотечного кредита, но не имеют конкретной и четкой информации по кредитам, а также не имеют возможности оценить индивидуальные характеристики такого параметра, как собственную платежеспособность.

Основными задачами работы являются:

· анализ и изучение ипотечного кредитования и его особенностей;

· изучение банковской документации;

· анализ методики расчета платежеспособности потребителей и максимально возможного размера кредита;

· анализ методики расчета ежемесячных платежей;

· изучение существующих видов ипотечных кредитов, разработанных и внедренных Сбербанком России, для дальнейшего использования их в проектируемой информационной системе;

· изучение процесса оформления заявки на кредит и возможных результатов рассмотрения заявки;

· возможность учета кредитных заявок и результатов их анализа;

· реализация механизмов быстрого поиска кредитных договоров по заданным параметрам.

1. Анализ предметной области информационной системы

1.1 История ипотеки

ипотечный кредитование учет запрос база данные

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Этот термин ввел архонт Солон, ипотека была связана с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел эволюционный путь от фидуции (от лат. fiducia — сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При Фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга Заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т. д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

1.2 Развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII — XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально — экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годо-вых.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно — финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

· основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

· порядок заключения договора об ипотеке;

· закладная как ценная бумага;

· государственная регистрация ипотеки;

· обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

· переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

· последующая ипотека;

· уступка прав по договору об ипотеке;

· обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

· особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334−358) и ФЗ «о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1.3 Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки — большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т. д.

1.4 Участники ипотечного рынка

Кредитором в ипотечных правоотношениях выступает лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).

Банк — это финансовая организация, которая сосредотачивает временно свободные денежные средства (вклады), предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов, ссуд), посредничает во взаимных платежах и расчетах между предприятиями, учреждениями и отдельными лицами.

Деятельность банков регулируется в соответствии с Федеральным Законом «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395−1 (ред. от 02.02.2006, с изм. от 03.05.2006).

На территории РФ насчитывается порядка 1 000 банков, большинство из которых предоставляют услуги ипотечного кредитования.

Кроме банков, в ипотечных правоотношениях принимают участие следующие типы организаций:

1) Оценщики;

2) Риэлторы;

3) Страховые компании;

4) Ипотечные брокеры.

Оценщики

Оценщик имущества — юридическое лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Оценщики привлекаются в ипотечные правоотношения для определения и утверждение рыночной стоимости квартиры, являющейся объектом ипотечного залога.

Рыночная стоимость квартиры — это стоимость недвижимости, за которую ее можно продать в короткий срок. По итогам оценки, компания — оценщик выдает «отчет об оценке» необходимого формата.

Основная цель оценки имущества во время ипотечных правоотношений — определение соотношения выдаваемой заемщику денежной суммы со стоимостью квартиры (залога).

Риэлторы

Риэлтор — маклер по операциям с жильем или другими видами недвижимости. В ипотечных правоотношениях Риэлтор часто выполняют функцию поиска подходящей недвижимости и оформления ипотечных сделок.

Риэлтор не является обязательным звеном ипотечный схемы, соответственно банк не имеет право требовать его участия.

Страховые компании

Страховая компания — организационно обособленная структура, которая осуществляет заключение договоров страхования и их обслуживание. Является юридическим лицом. Страховая компания имеет своей целью удовлетворение страховых интересов, имеющихся в обществе.

Функции страховой компании в ипотечных правоотношениях:

1) Страхование недвижимости (квартиры), являющейся залогом;

2) Страхование жизни и трудоспособности заемщика;

3) Иные виды страхования, требуемые банком.

Говоря иными словами, страховая компания существенно уменьшает банковские риски посредством страховой деятельности.

Ипотечные брокеры

Ипотечный брокер — посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Функции ипотечного брокера:

1) Предоставление консультативных услуг;

2) Помощь в оформлении ипотечного кредита.

1.5 Поручители и созаемщики ипотеки

Поручители ипотеки

Поручитель — это лицо, которое гарантирует выполнить перед ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам.

В результате конкуренции, ипотечные банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или нескольких поручителей. Это требование более характерно для ипотеки в регионах, а в Москве и крупных городах России уже вполне возможна ипотека без поручителей.

В роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица. В регионах довольно широко распространен вариант, когда в качестве поручителя по кредиту выступает организация-работодатель заемщика.

В случае, если заемщик ипотеки оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита и проценты по нему, а так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого права кредитора переходят от банка к поручителю и тот может в свою очередь потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков.

Созаемщики ипотеки

При ипотечном кредитовании нередка ситуация, когда заемщику не хватает суммы кредита, которую предлагает банк. В этом случае можно привлечь созаемщиков. Созаемщик — это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4−5 человек.

При расчете максимальной суммы ипотечного кредита, порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства с заемщиком ипотеки и соотношения доходов самого заемщика и привлеченных им созаемщиков.

Кроме того, созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту. Мера этой ответственности фиксируется в договоре ипотеки. Существуют варианты, когда созаемщик и ипотечный заемщик в равной степени отвечают по ипотечному кредиту, или когда созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит.

В соответствии с Российским законодательством, супруг (супруга) автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. В случае, если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по ипотечному кредиту или равных прав на приобретаемую ипотечную недвижимость, необходимо составлять брачный контракт.

Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита.

1.6 Ипотечное страхование

Страхование — обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3−0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3−1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2−0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1−1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается — готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

1.7 Оценка платежеспособности Заемщика.

Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления — анкеты.

Документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний Заемщика и его Поручителя за последние 6 месяцев:

· для работающих — справка предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель;

· для пенсионеров — пенсионное удостоверение и справка из государственных органов социальной защиты населения.

Справка предприятия (органов социальной защиты населения) должна содержать следующую информацию:

· полное наименование предприятия, выдавшего справку, его почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты;

· продолжительность постоянной работы Заемщика на данном предприятии;

· настоящая должность Заемщика (кем работает);

· среднемесячный доход за последние шесть месяцев;

· среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и Заявлении — анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Платежеспособность Заемщика (P) определяется следующим образом:

Р = Дч * K * t, где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

K — коэффициент в зависимости от величины Дч:

K = 0,5 при Дч в эквиваленте до 1 500 долларов США (включительно);

K = 0,7 при Дч в эквиваленте свыше 1 500 долларов США;

t — срок кредитования (в мес.).

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Если в течение предполагаемого срока кредита Заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1 * К1* t1 + Дч2 * К2,* t2, где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст Заемщика;

Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии, установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»);

t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст Заемщика;

К1 и К2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

Месяц вступления Заемщика в пенсионный возраст необходимо относить к трудоспособному периоду.

При предоставлении кредита в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.

1.8 Определение максимального размера кредита.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S_P) определяется исходя из платежеспособности Заемщика:

Полученная величина корректируется в сторону уменьшения с учетом других влияющих факторов, а именно: предоставленного обеспечения возврата кредита, остатка задолженности по предоставляемым поручительствам, кредитной истории, поданной в Банк кредитной заявки на получение кредита и др.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для Заемщика следующим образом.

Если совокупное обеспечение (О) меньше величины платежеспособности Заемщика (Р), то максимальный размер кредита (Sо) определяется исходя из совокупного обеспечения:

Если совокупное обеспечение (О) больше величины платежеспособности Заемщика (Р), то максимальный размер кредита (Sо) определяется на основе платежеспособности Заемщика.

1.9 Порядок погашения кредита и уплаты процентов

Видов процентных ставок и способов начисления процентов по кредитам в мировой практике используется не менее десятка.

Но российские банки обычно применяют два способа расчета с клиентами — аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Свои достоинства и недостатки есть у каждого из этих способов.

Аннуитетный платеж — это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Аннуитетные платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для кредитующей организации. При аннуитетных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа — это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть — тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг.

Дифференцированные платежи состоят из разделенного на весь период погашения тела кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

Главным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной части клиентов. При таком платеже клиент может распределить свои силы на весь период кредитования. Те, кто покупают жилье по ипотеке, как правило, не располагают достаточными средствами, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной.

При дифференциальных выплатах максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика именно в начальный период, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. При аннуитетной форме расчета банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате кредита.

Главное, что необходимо понимать: при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитету будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат составляют проценты, а тело кредита не уменьшается. Поэтому общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами получается больше. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Пожалуй, главное отличие аннуитетных выплат по ипотечному кредиту от дифференцированных почувствует клиент, решивший досрочно погасить свою задолженность перед банком. Допустим, заемщик добросовестно вносит платежи в течение года или нескольких лет. Финансовое положение его улучшилось, и он принял решение расплатиться с долгом единовременно. В этот момент он обнаруживает, что выплачивал в основном только проценты за будущие годы, а само тело кредита почти не уменьшилось.

Если при аннуитетных платежах в начале тело кредита убывает медленно, то и общий размер начисленных процентов больше. Для заемщика минус в том, что если он решит погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны.

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже в первые месяцы после получения кредита. Также предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, исходя из суммы долга на текущий момент.

Впрочем, когда речь идет о досрочном погашении, разница в суммах при различных видах платежа не так велика, как кажется на первый взгляд: она составляет порядка 5−10% в зависимости от срока и суммы кредита.

Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях — и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах — условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Досрочный расчет по кредиту при аннуитетных платежах может быть почти таким же выгодным, как и при дифференцированных, если пересчет процентных выплат был предусмотрен заранее.

Чаще всего при частичном досрочном погашении кредита клиент самостоятельно выбирает из предложенных банком вариантов: либо уменьшается сумма ежемесячных платежей, либо уменьшается срок выплаты кредита.

Некоторое преимущество дифференцированной формы проявляется также при выплате страховых сборов по кредиту. При этой форме расчетов долг заемщика уменьшается быстрее, что способствует минимизации расходов на страхование.

Банки, которые ориентированы на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 25 лет), как правило, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой (например, такую форму расчетов предлагают Сбербанк и Газпромбанк).

Такая ситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее применять аннуитетную схему. Для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Таким образом, клиент всегда точно знает размер следующего платежа.

Прописанная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.

Так, при выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных. Например, для получения кредита в 1 млн 200 тыс. руб. при аннуитете доход заемщика (семьи) должен составлять порядка 40 тыс. руб. в месяц, а при дифференцированных платежах — не меньше 55 тыс. руб.

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает достаточно высоким доходом. Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом.

Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту (по основному долгу и процентам) определяется следующим образом:

Пл — аннуитетный платеж по кредиту;

S — сумма предоставляемого кредита;

T — количество процентных периодов, оставшихся до фактического окончательного возврата кредита;

При своевременном погашении задолженности по кредиту аннуитетные платежи направляются в первую очередь на погашение срочных процентов, а оставшаяся сумма — на погашение основного долга.

Ежемесячный дифференцированный платеж по кредиту (по основному долгу и процентам) определяется следующим образом:

Пл — дифференцированный платеж по кредиту;

S — сумма предоставляемого кредита;

T — срок пользования кредитом (в месяцах);

O — остаток задолженности по кредиту;

D — фактическое количество календарных дней в платежном периоде.

1.10 Виды ипотечных кредитов на примере Сбербанка РФ.

При моделировании базы данных были учтены виды ипотечных кредитов, разработанные и внедренные Сбербанком России: