Аренда земельных участков

Министерство образования и науки Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Волго-вятская академия государственной службы Факультет заочного обучения КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА По дисциплине: Земельное право На тему:

Аренда земельных участков Выполнил: Шапорова Е.Д.

студент гр. № 07ЮРЗб-41

Проверил: Румянцев Ф.П.

г. Нижний Новгород — 2010 г.

В соответствии с действующим законодательством земля в Российской Федерации может быть объектом собственности физических, юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований и Российской Федерации. В зависимости от субъектного состава право собственности можно условно разделить на право частной и «публичной собственности». В категорию публичная собственность можно отнести собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

В Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде, не нарушает прав и законных интересов иных лиц и осуществляется на основании действующего земельного законодательства.

С введением в действие Земельного кодекса РФ вступили в силу правовые нормы, касающиеся не только правового положения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и правовых норм, регламентирующих некоторые виды договоров, объектом которых является земля.

Правовой основой аренды земельных участков являются нормы гражданского законодательства и положения Земельного кодекса Российской Федерации, которые не ограничивают права собственников по предоставлению земельных участков в аренду.

В соответствии с гражданским законодательством российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Арендная плата за земли — это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Основным признаками аренды земель являются:

· срочность, т. е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

· платность, т. е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;

· возвратность, т. е. по истечение срока аренды, арендованное имущество — земля подлежит возврату арендодателю, т. е. собственнику земельного участка.

Арендодателями могут быть только собственники земли, а также лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендодателями и (или) арендаторами земли являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления, организации, граждане.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата.

Обращая внимание к исследованию правовых особенностей договора аренды земельного участка, необходимо отметить, что согласно действующему законодательству существенным условием данного договора является условие о предмете. Так, в соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исходя из изложенных положений закона, предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т. е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды, так же как при заключении ренты земельного участка, нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

Срок — несущественное условие. Если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Срок аренды определяется по соглашению сторон в договоре.

При заключении договора аренды земельного участка на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Максимальный срок устанавливается только в отношении земель сельскохозяйственного назначения (49 лет).

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.

Форма арендной платы может быть различной, определяемой по соглашению сторон, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации. Возможно сочетание.

При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, условия и сроки внесения арендной платы, базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за землю может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Освобождение отдельных категорий арендаторов земли от арендной платы за землю находится в компетенции соответствующих органов исполнительной власти, заключающих на подведомственной им территории договоры об аренде земель и устанавливающих базовые размеры арендной платы.

Право аренды подлежит государственной регистрации. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Статья 131 ГК РФ обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, удостоверить произведенную регистрацию посредством выдачи документа о регистрации либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Арендная плата за пользование зданием должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. В случаях, когда массив земельного участка, на котором находятся другие арендованные здания или сооружения, продается другому лицу, за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка, если к моменту передачи не был расторгнут договор аренды здания и сооружения.

Земельный кодекс Российской Федерации указывает на то, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о передаче в аренду земельного участка. При этом договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастрового плана земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. правовой земельный арендный договор Земельный кодекс Российской Федерации определяет арендные отношения при передаче аренды земельного участка третьему лицу. Арендатор земельного участка может передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков. Срок субаренды не может превышать основного срока аренды земельного участка.

Земля может быть передана в аренду для государственных или муниципальных нужд и для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду.

В случае продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право его покупки.

Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, их представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина — арендатора земельного участка (недвижимого имущества), его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом не предусмотрено иное.

Право предоставления земельных участков в аренду относится к компетенции органов исполнительной власти. Органы местного самоуправления могут устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Законом РФ от 6 июля 1991 г. № 1550−1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» было определено, что поселковая, сельская администрация сдает в аренду земельные участки в пределах черты поселка, а городская администрация предоставляет на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в постоянное (бессрочное) пользование земли, передает в собственность и сдает их в аренду. Таким образом, при выделении земельных участков в аренду администрация муниципального образования может заключить с арендатором договор аренды с взиманием арендной платы за период использования земли. Если заключен договор аренды, то арендная плата за земельные участки с юридических лиц взимается со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

В отношении уплаты земельного налога организациями, которые передают свои земельные участки в аренду другим организациям, следует иметь в виду следующее. Такие организации, как учреждения искусства, кинематографии, культуры, физической культуры и спорта, научные организации, санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, здания, в т. ч. земельные участки под ними, сдают в аренду.

В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Пунктом 2 ст. 387 НК РФ определено, что при установлении земельного налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга) могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. Статьей 395 Кодекса также предусмотрены льготы по земельному налогу отдельным организациям.

Организация, обладающая земельным участком на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования, при передаче своего земельного участка в аренду остается налогоплательщиком земельного налога. Поэтому в отношении такой организации сохраняется право на освобождение ее от уплаты земельного налога, установленное п. 2 ст. 387 НК РФ и ст. 395 НК РФ.

По договору аренды земельный участок предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Кроме того, арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. В этом случае согласие собственника земельного участка не требуется. Он должен быть только уведомлен об этом, если договор аренды земельного участка не предусматривает иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — в соответствии с п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 22.07.2010);

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009);

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 30.07.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.09.2010);

4. Плата за землю. Комментарий к положениям Земельного и Налогового кодексов Российской Федерации" (Голубева Н.В.) («Деловой двор», 2009);

5. Гражданское право: учеб. для средних специальных учебных заведений / отв. ред. С. П. Гришаев — М.: ИНФРА-М, 2010;

6. Тематический выпуск: Аренда: правовые вопросы и налогообложение («Экономико-правовой бюллетень», 2010, № 7);

7. Статья: Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права (Филаткина Ю.Е.) («Адвокат», 2009, № 10)