Аренда недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: «Аренда недвижимости»

Студент _______________

Научный руководитель

______________

Рецензент _____________

Допустить к защите ГАК

______________________

______________________

«__"_________________г.

Москва — 2002 г.

Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. долгожданный новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. См. Российскую газету за 20 октября 2001 г. (глава III — IV ЗК), а также Н. И. Калинин. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во «Юрайт», М., 2002. С. 16−19. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации. Р. Я. Вишневецкая, Г. А. Мисник, Н. Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002., С. 22.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан — права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Авеков В. В., Баранов Т. В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. С. 41.

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества. Наиболее значимыми в настоящее время являются следующие обобщения судебной практики: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. .№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // ВВАС РФ 2001. № 4, а также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // ВВАС РФ. 2002. № 2.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов См., например, Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 9., до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. См., например, Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.

Данная дипломная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Такой подход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенное влияние и на структуру настоящей дипломной работы. В ее состав входит три главы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия недвижимости, соотношения терминов «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», определению критериев отнесения того или иного имущества к недвижимости. Также в рамках первой главы затронуты отдельные вопросы классификации и особенностей правового режима объектов недвижимости.

Во второй главе данной дипломной работы основное внимание уделено сравнительному анализу общих положений о договоре аренды и особенностей, предусмотренных в отношении как отдельных видов договоров аренды недвижимости, так и отдельных объектов недвижимости.

В частности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых «арендных услуг» . Авеков В. В., Баранов Т. В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. С. 11.

Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, и аренда предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилых помещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительством объектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

Аренда природных ресурсов будет рассмотрена на примере аренды земельных участков. Также затронут вопрос определения предмета аренды земельного участка при строительстве подземного сооружения.

При рассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживают вопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, так и с новизной для российского права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом, государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей дипломной работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

- применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет — ничтожной);

— предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам (виндикационной иск в отношении незаключенной сделки и реституция — в отношении недействительной).

Необходимо отметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается все возрастающее количество научных публикаций. См., например, Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12., а также Тузов Д. О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. № 3., Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.

Наконец, третья глава данной дипломной работы посвящена наиболее дискуссионной проблеме, связанной с определением места и правовой природы аренды, необходимости государственной регистрации в учреждениях юстиции права аренды и аренды как обременения (ограничения) прав независимо от регистрации договора аренды.

Глава I. Общие положения о недвижимости

1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М., 1998. С. 205

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001.С. 3.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98 В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота» .

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 19.

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», недвижимость". В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. 1999. № 4. С. 20., что представляется не совсем верным. Так, Лапач В. А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению — «сложная вещь» по ст. 134 ГК «. Лапач В. А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. — Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92.

Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М., 1998 г. С. 206.

В отличие от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием недвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует понятием «вещи». Исходя из содержащегося в ГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально — предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи совершенно обоснованным представляется мнение В. А. Лапача о том, что «от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…» Лапач В. А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы / / Юридический вестник РГЭА. 1999. № 3. С. 34

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие «отрицательную стоимость» долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

В связи с изложенным необходимо отметить, что «в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина „недвижимое имущество“. С одной стороны, им вытесняется термин „недвижимая вещь“, прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс.» Лапач В. А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. — Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92.

В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, — (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 19.

Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с момента извлечения их из состава недр. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 19.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. В дореволюционном российском праве недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 101. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной постройкой и подлежит сносу. Кузьмина И. Д., Луконина В. И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2001. № 11. С. 129.

Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно. Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнения. В связи с чем невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма относительным. Следовательно, «только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком» Аксюк И. В. понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. С. 88. В настоящее время предлагаются различные «дополнительные» критерии для отнесения объекта к недвижимости. См. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С.65−66., а также Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. М., 2000. С. 8 Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. См.: Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91, а также Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 96.

Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия — судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы и другие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственной регистрации к их аренде не применяется.

Помимо классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. С. 3.

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. С. 5.

1.2 Правовой режим объектов недвижимости

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею. Гражданское право. Учебник / Под ред. Сергеева А. П. Толстого Ю.К. — М.: Проспект. 1998. С. 208.

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными сделок с нею весьма болезненно для участников гражданского процесса и требуется особая тщательность при их совершении. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 2002. № 1. С. 30. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / Отв. Ред. О. Н. Садиков. — М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 275. :

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ);

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).

Глава II. Договоры аренды недвижимости

2.1. Понятие договора аренды недвижимости

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя-тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, ста-новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст-веннику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сох-раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т. п.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В. В. выделяет следующие характерные черты договора аренды: Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14−15.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т. е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды — это те наи-более важные социально значимые случаи аренды, которые специа-льно урегулированы в параграфе 2 — 6 главы 34 ГК РФ.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви-дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п. 2 cт. 609 и п. 2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аре-нде недвижимого имущества — аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 — об аренде зданий и сооружений как отдельной ра-зновидности договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 59.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать Витрянский В. Договор аренды.// Закон. 2000. № 11. С. 15.

Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ). Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование — извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М., 1998. С. 337. Однако, в отношение аренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу только во временное владение и пользование одновременно.

2.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). П. 1. абз. 1 ст. 607 ГК РФ.

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О. Н. Садиков. — М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 185.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (Ст. 129 ГК РФ). Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. Р. Я. Вишневецкая, Г. А. Мисник, Н. Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002., С. 100.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст. 130 ГК РФ) — которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Авеков В. В., Баранов Т. В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. С. 8.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11.С.17.

Как уже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная расчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость. Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 97, 98. Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999. С. 182−183.

Понятие «здания» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски … Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи … и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание «главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О. Н. Садиков. — М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 186. Однако, в научной литературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». См., например, Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., Статут, 1999, С. 181, Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 98., Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 60.

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С. 219. Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признаку делимости. Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 99.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимому имуществу См. пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О спорах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 19. Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к недвижимости предлагает использовать Лапач В. А.: «…критерий, по которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …». При этом также необходимо отметить, что «к разряду недвижимого имущества могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта». Лапач В. А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в сборнике Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. — Ростов-на-Дону.: 2001. С. 97. Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды — это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Лапач В. А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). — Ростов-на-Дону.: 2002. С. 223.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В. А. считает, что «нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку — представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 73. Сенчищев В. И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке. Сенчищев В. И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.

Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общего пользования…» Лапач В. А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). — Ростов-на-Дону.: 2002. С. 234.

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды» См. пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 2. С. 25.

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление предмета аренды земельного участка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельного участка дано в нескольких федеральных законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» (ст.1) — это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность) городских и сельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурсную основу в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования подземное пространство в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений не для строительства градостроительных объектов, а для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с федеральным законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться как подземное сооружение путем разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем или просто покрытием асфальтом. Пример подобного градостроительного объекта, расположенного под землей — Торговый комплекс «Манежная площадь», расположенный в г. Москве на месте Манежной площади.

Торговый комплекс «Манежная площадь» расположен полностью под поверхностью земли. Строился он путем классического разрытия котлована и последующего возведения капитального строения как обычного надземного сооружения. Однако затем данный комплекс был покрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрыт плодородным слоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. Дмитриев А. В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 54.

Что в данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно — земельный участок. Однако, размер и границы земельного участка не ясны. То ли земельный участок, на котором находятся только выходящие на поверхность сооружения подземного объекта, так как заасфальтированная поверхность используется городскими властями для публичных целей как земли общего пользования. То ли весь земельный участок, на котором расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объекта на поверхность земли.