Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики: на материалах Кабардино-Балкарской Республики

Актуальность темы

исследования. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне отдельных регионов. При этом развитие рынка недвижимости оказывает мультипликативный эффект на экономику регионов и во многом определяет конкурентоспособность его локальных рынков, характеризующихся, в свою очередь, многогранностью и сложностью происходящих на них трансформационных процессов.

В условиях усиливающейся регионализации российской экономики при управлении рынком недвижимости особую актуальность приобретают направления региональной социально-экономической политики, позволяющие сформировать инфраструктуру региона, создающую условия для развития строительно-инвестиционного и девелоперского сегментов рынка недвижимости. Между тем несовершенство и противоречивость форм и методов управления локальными рынками недвижимости, а также существенные диспропорции в их развитии свидетельствуют об отсутствии эффективной стратегии и организационного механизма управления развитием локальных рынков региона.

В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются наличием негативных тенденций, среди которых — недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, высокая динамика цен на недвижимость, значительные барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности, неоднородность и значительная доля концентрации девелоперского капитала на рынке недвижимости. Так, несмотря на процессы разгосударствления и переход на рыночные принципы хозяйствования, доминирующим девелопером многоквартирных жилых домов и нежилых зданий и сооружений в Кабардино-Балкарской Республике является государство.

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и бизнеса региона требует дополнительных исследований современных тенденций развития локальных рынков недвижимости с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на происходящие трансформационно-рыночные процессы в данной 4 сфере и формирования эффективного инструментария методического обеспечения развития локальных рынков недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученых Н. Булановой, В. Горемыкина, П. Грабовского, А. Гранберга, А. Крутика, В. Черняка и др.

Теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости отражены в работах А. Асаула, Л. Белых, Э. Бугулова, В. Горемыкина, А. Грязновой, В. Левашова, М. Нефедова, Б. Новикова, М. Федотовой и др., в том числе на региональном и локальном уровнях — Е. Анимицы, Л. Белых, В. Бугулова, В. Горемыкина, Н. Калининой, А. Маршаловой, А. Новоселова, В. Прорвича, В. Ресина, Н. Розановой, Г. Стерника, Н. Сурниной, Р. Шнипера, П. Юнацкевича и др.

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой в диссертации темы, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать полностью разработанными. В частности, в данных работах не делался акцент на формировании эффективных подходов к управлению региональным рынком недвижимости как совокупности локальных рынков, не затрагивались вопросы устранения институциональных причин, препятствующих обеспечению мультипликативного эффекта развития локальных рынков недвижимости в качестве фактора достижения социально-экономического благополучия регионов. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационного исследования — на основе анализа и систематизации факторов, влияющих на формирование конкурентной структуры локальных рынков недвижимости региона, выявить основные недостатки осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:

• осуществить сегментирование локальных рынков недвижимости региона на основе анализа функциональных особенностей недвижимости;

• выявить характер и особенности взаимодействия основных экономических агентов локального рынка недвижимости и разработать модель данного рынка;

• определить уровень развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики;

• изучить с учетом проведенного сегментирования на локальных рынках недвижимости особенности структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике;

• проанализировать основные системообразующие факторы, определяющие структурные характеристики локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики;

• выявить основные недостатки осуществляемой государственной политики в сфере управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются локальные рынки недвижимости региона как институт, формирующий совокупность организационно-экономических отношений в сфере девелопмента, строительства и вложений в недвижимость в условиях трансформационного характера развития экономики региона.

Предметом исследования является совокупность базисных факторов, обусловливающих процесс формирования и развития локальных рынков недвижимости региона, и перспективные подходы к совершенствованию государственной политики в сфере управления их развитием.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения региональной экономики, в том числе в части 6 формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования развития локальных рынков недвижимости на мезоуровне, основы теории организации промышленности, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере недвижимости, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью и девелопмента.

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного, факторного анализа, метод научной абстракции, статистических группировок, а также другие статистические и графические методы исследования.

Диссертационная работа выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействиемежрегиональная торговля).

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, аналитические материалы, нормативные, отчетные и служебные материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Балкарской Республики, администрации городского округа Нальчик, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, правительственные доклады о положении на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, региональные программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и 7.

Правительства Кабардино-Балкарской Республики, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития локальных рынков недвижимости региона.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в необходимости рассмотрения локальных рынков недвижимости в качестве генерирующих элементов формирования конкурентоспособной экономики региона, что обусловливает, с одной стороны, трансформацию методов и форм экономической политики, используемых при управлении локальными рынками недвижимости региона, в направлении снижения входных барьеров для экономических агентов и усиления дерегулирующего характера управления, с другой стороны, оптимизацию параметров структуры вложений локальных рынков недвижимости региона.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Локальный рынок недвижимости с организационно-экономической точки зрения является рынком со сложной схемой взаимодействия экономических агентов, характеризующейся разделением функций по производству, инвестированию и реализацией между различными экономическими субъектами. Это позволяет осуществлять анализ рыночной структуры локальных рынков недвижимости региона и разработку рекомендаций по их развитию в контексте их представления как совокупности трех составляющих: сектора строительных услуг, состоящего из строительных организацийсектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирмсектора вложений в недвижимость первичного и вторичного рынков, состоящего из домохозяйств и фирм, оперирующих на локальных рынках недвижимости.

2. Основные сегменты локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, девелопмента нежилых зданий и сооружений) характеризуются высокой степенью концентрации, где крупнейшим участником выступает государство. Значительная концентрация является одним из основных факторов роста цен на недвижимость, так как отсутствие конкуренции способствует получению дополнительной прибыли действующими участниками сектора девелопмента, что 8 существенно ограничивает развитие как самого рынка недвижимости, так и всей экономики региона в целом.

3. Локальные рынки недвижимости Кабардино-Балкарской Республики обладают значительными входными барьерами для бизнеса. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает барьеры, состоящие в возможности выдвижения дополнительных условий для получения заказа на строительство и оплату после его выполнения, что является значительным препятствием для экономико-хозяйственного развития строительных фирм региона. Необходимость получения лицензии на проведение строительных работ являлась существенным барьером в хозяйственной деятельности фирм, функционирующих в наиболее значимых для социально-экономического развития региона сегментах: строительстве многоквартирных жилых домов и строительстве нежилой недвижимости. Поэтому отмена лицензирования должна положительно отразиться на развитии локального рынка недвижимости региона.

4. Анализ структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике показывает ее диспропорциональный характер. Так, с одной стороны, отмечается значительное превышение вложений в жилую недвижимость по сравнению с вложениями в сектор нежилой недвижимости. С другой стороны, несмотря на то, что регион занимает последние места по показателям социально-экономического развития среди субъектов Российской Федерации, рынок недвижимости характеризуется более высокими значениями показателя средней площади вводимого жилья, чем в среднем по России, что свидетельствует о неэффективном использовании ресурсов и приводит к усилению социальной напряженности, проявляющейся в увеличении дифференциации доходов населения.

5. Наличие концентрированной рыночной структуры в секторе девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской.

Республики обусловлено несовершенством осуществляемой государственной политики в сфере недвижимости, которое проявляется в создании дополнительных барьеров входа для бизнеса и предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость. Это требует реализации комплекса мер 9 дерегулирующего характера, направленных на уменьшение барьеров для входа девелоперских, а также строительных компаний на локальные рынки недвижимости региона, что должно положительно отразиться на развитии региона через действие мультипликативного эффекта.

6. В значительной степени формированию диспропорциональной структуры вложений способствует существующая система налогообложения недвижимости, которая облагает в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с имуществом юридических лиц. В связи с этим необходимо внести изменения, направленные на оптимизацию структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, что будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала в регионе.

Научная новизна исследования состоит в выявлении на основе анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (в секторах строительных услуг, девелопмента и вложений в недвижимость) основных барьеров входа на них, определении недостатков осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработке рекомендаций по повышению ее эффективности. Элементами научной новизны обладают следующие результаты:

1. Разработана структурная модель локального рынка недвижимости, представляющая его как совокупность трех секторов: строительных услуг, девелопмента и вложений, каждый из которых, в свою очередь, представлен тремя группами объектов (многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые объекты недвижимости), что позволило выявить характер и специфику сложных процессов взаимодействия экономических субъектов локальных рынков недвижимости региона по поводу производства, инвестирования и реализации объектов недвижимости.

2. На основе количественного анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлены диспропорции в их развитии, проявляющиеся в высокой степени концентрации в.

10 сегментах девелопмента многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости, что является основным фактором, сдерживающим рост предложения и стимулирующим рост цен на локальных рынках недвижимости.

3. На основе анализа качественных показателей рыночной структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлено наличие значительных барьеров в предпринимательской деятельности девелоперов (необходимость значительного объема вложений ресурсов, оформления большого объема документации, а также значительные временные затраты для реализации проекта девелопмента), что позволило сформировать предложения по совершенствованию государственной политики в данной сфере.

4. Выявлены основные диспропорции в структуре вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, состоящие в низком уровне вложений в нежилую недвижимость, оказывающем негативное влияние на уровень деловой активности в регионе, и повышенном уровне вложений в жилую недвижимость, что свидетельствует в целом о неэффективном использовании ресурсов и способствует дальнейшему увеличению социальной напряженности.

5. Обоснованы основные направления совершенствования государственной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости, предусматривающие необходимость снижения выявленных входных и выходных барьеров (лицензии для застройщика, на проведение инженерно-изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ, получение земли под застройкупрохождение государственной экспертизы проектной документацииосуществление государственного контроля процесса строительствагосударственная регистрация объекта недвижимости), что позволит обеспечить благоприятные условия для развития как самих локальных рынков, так и всего региона в целом.

6. Обоснована необходимость проведения государственной стратегии по введению единого налога на недвижимость на основе анализа действующей системы налогообложения и оценки структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные выводы, предложения и рекомендации трансформации региональной стратегии управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики могут быть использованы:

— федеральными, региональными и местными органами управления при формировании и реализации экономических программ развития локальных рынков недвижимости, разработке программ привлечения иностранных инвестиций в экономику региона, разработке фискальной политики, выстраивании системы сбора информации и мониторинга ситуации на региональных рынках, разработке политики социальной поддержки населения и увеличения рождаемости;

— в работе банков, девелоперских компаний, инвестиционных фондов при определении выгодности вложений в девелоперские проекты;

— в учебном процессе как учебно-методический материал в преподавании курсов по вопросам региональной экономики, рынка недвижимости, теории организации рынков.

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию государственной политики в сфере регулирования развития локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, направленных на оптимизацию количественных (снижение степени концентрации) и качественных (снижение барьеров входа и выхода) показателей их рыночной структуры.

Материалы исследования могут найти применение в практической деятельности исполнительных органов государственной власти при разработке региональных программ социально-экономического развитиянаучных коллективов при разработке инвестиционных проектов и планов стратегического развитияв учебном процессе при разработке методического обеспечения для совершенствования программ учебных курсов «Региональная экономика»,.

Регулирование отраслевых рынков", «Государственное регулирование и экономическая политика».

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования» (1995 год), на Северо-Кавказской региональной научной конференции «Перспектива — 2004» (2004 год) и на научно-практических семинарах Кабардино-Балкарского государственного университета (2006 год) и Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии (2005 год).

Результаты и выводы исследования были использованы при разработке республиканской целевой программы «Жилье — 2010» Министерством экономического развития и торговли Кабардино-Балкарской Республики и Министерством финансов Кабардино-Балкарской Республикипри осуществлении мониторинга состояния конкурентной среды на рынке недвижимости, при рассмотрении случаев злоупотребления доминирующим положением на рынке недвижимости Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Балкарской Республике.

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в девяти опубликованных научных работах общим объемом 2,0 пл., из них лично автора 1,8 п.л.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Исследование проблемы формирования первичного рынка недвижимости в качестве элемента конкурентоспособной экономики региона позволило сделать следующие выводы:

1. Локальный рынок недвижимости, с организационной и экономической точек зрения, является сложным рынком, так как процесс создания и вложения в процесс создания и реализации, в отличие от большинства других рынков, выполняют разные экономические субъекты. Поэтому для оценки рыночной структуры и разработки рекомендаций для локального рынка недвижимости целесообразно представить локальный рынок недвижимости как совокупность трех составляющих — сектора строительных услуг, представляющего собой совокупность строительных организаций, сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм, и сектора вложений в недвижимость, состоящего из домохозяйств и фирм.

2. Анализ рыночной структуры в секторе девелопмента показал, что его структура является неоднородной.

В сегменте девелопмента многоквартирных жилых домов, который является источником недорогого вида жилья, наблюдается наибольшая концентрация. Несмотря на разгосударствление и переход на рыночную экономику, крупнейшим девелопером в Кабардино-Балкарской Республике является государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по 2005 год 94,5%, что говорит об абсолютном его доминировании. Соответственно, индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за четыре года 8994 единиц.

Сегмент девелопмента нежилых зданий и сооружений является менее концентрированным, чем сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, но в то же время доля в нем крупнейшего участника остается значительной. Крупнейшим девелопером в сегменте является также государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по.

2005 год 52,7%, что говорит о значительном его доминировании. Индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за три года 3679 единиц.

Сектор девелопмента, за исключением девелопмента индивидуальных жилых домов, обладает значительными входными барьерами, затрудняющими вход новых инвесторов.

Потенциальный участник, входя в сектор девелопмента (за исключением сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов), встречает на своем пути значительные барьеры, связанные, во-первых, со сложностью получения земли под застройку, во-вторых, со значительным объемом необходимых вложений в возведение недвижимости, в-третьих, со значительным периодом времени, необходимым для реализации проекта, в-четвертых, со значительным объемом документации, необходимой на всех этапах реализации проекта, начиная от получения лицензии на право застройщика и заканчивая введением объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрацией объекта.

Выходные барьеры из данного сектора сопряжены с продажей незавершенного объекта строительства. Продажа объектов недвижимости, как правило, не представляет затруднений. Поэтому выходные барьеры из отрасли можно охарактеризовать как несущественные.

Сегмент девелопмента индивидуальных жилых домов в целом обладает развитой рыночной структурой и незначительными входными и выходными барьерами.

В целом неразвитая рыночная структура в секторе девелопмента способствует получению дополнительной прибыли действующих участников и, соответственно, росту цен на недвижимость в социально значимом сегменте — девелопменте многоквартирных жилых домов и в экономически значимом сегменте — девелопменте нежилой недвижимости.

3. Анализ рыночной структуры в секторе строительных услуг показал, что показатель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001;2005 годы составил 90 единиц, что свидетельствует о наличии развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг Кабардино-Балкарской Республики. Кроме того, динамика индекса свидетельствует об уменьшении степени концентрации в секторе. Так, в 2005 году индекс концентрации уменьшился на 44.6 единицы с 114,4 единиц в 2001 году до 69,8 единиц в 2005 году.

Несмотря на показатели развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг, он обладает существенными входными барьерами, наиболее значимыми из которых являются необходимость получения лицензии как на проведение строительных работ и заказов на выполнение подрядных работ, так и получение оплаты за выполненные строительные работы.

Получение лицензии на право оказания строительных услуг по строительству зданий и сооружений, осуществляемое для I и II уровней ответственности, является существенным барьером, приводящим к удорожанию строительных услуг в социально значимом сегменте строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости. При этом строительство индивидуальных жилых домов, являющееся сегментом возведения недвижимости, как правило, более высокого класса, не подвержено этому влиянию.

Получение заказов на выполнение подрядных работ и получение оплаты за выполненные строительные работы является существенным барьером в данном секторе. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает возможность злоупотребления доминирующим положением крупнейшим участником. Так, размещая заказы на выполнение подрядных работ, доминирующий девелопер может выдвигать дополнительные условия получения заказа и получения оплаты после его выполнения.

Наличие существенных входных барьеров в сектор строительных услуг является фактором, повышающим стоимость оказываемых девелопером строительных услуг, что, в свою очередь, способствует росту цен на недвижимость прежде всего в социально значимом сегменте — строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости.

4. Продолжается дальнейшее усиление социальной напряженности в обществе Кабардино-Балкарской Республики, проявляющееся главным образом в увеличении дифференциации доходов населения, о чем свидетельствуют показатели динамики и структуры численности населения, его доходов, а также динамики и структуры ввода жилой недвижимости. Усугубляет эту характеристику и сравнение со среднероссийскими показателями. За 2001;2006 годы разрыв по показателю ВРП на душу населения увеличился в 1,8 раза (с 2,57 до 4,63).

Вложения в нежилую недвижимость носят в Кабардино-Балкарской Республике заниженный характер по сравнению с вложениями в жилую недвижимость, о чем свидетельствует структура ввода зданий жилого и нежилого назначения и структура инвестиций в основной капитал.

Повышение доли индивидуальной застройки и уменьшение доли нежилого строительства свидетельствуют о неэффективном использовании ресурсов в экономике Кабардино-Балкарской Республики, что, в свою очередь, способствует увеличению социальной напряженности в республике, сказывается на ее социально-экономическом развитии.

5.Структура предложения, формируемая на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, прежде всего в секторе девелопмента и секторе строительных услуг, оказывает негативное воздействие рыночную структуру, что проявляется в повышении цен и поэтому требует трансформации через изменение государственной политики. С целью исправления ситуации на локальном рынке недвижимости государство приняло ряд мер. Тем не менее при регулировании рынка возникает ряд рисков, которые в целом могут вести к увеличению цен. Поэтому с целью минимизации этих рисков и необходимости регулирования локального рынка недвижимости необходимо, на наш взгляд, принять комплекс мер дерегулирующего характера с целью уменьшения барьеров для входа девелоперских компаний на локальный рынок недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.

6. Проблема несбалансированной структуры вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, проявляемая в повышенном уровне вложений в жилье, вызывает ряд негативных последствий для экономики республики, вызывая уменьшение размера возможных вложений в производство и оказание услуг в экономике и влияя на параметры платежного баланса, увеличивая импорт и уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов.

В значительной степени система налогообложения недвижимости стимулирует повышенное потребление на рынке, облагая в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с юридическими.

Введение

налога на недвижимость позволит снизить цены на недвижимость и создать сбалансированную структуру вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, т. е. позволит увеличить объемы вложений в нежилую недвижимость и уменьшить объемы вложений в элитные объекты недвижимости. Это будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала.