Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества

Актуальность темы

исследования. Развитие имущественного оборота в условиях рыночной модели российской экономики выявляет ряд практических и теоретических проблем, неизвестных прежнему правопорядку советского периода. К их числу относится и проблема публичной достоверности, с которой столкнулась отечественная судебная практика и которая пока не получила удовлетворительного теоретического обоснования.

Институт публичной достоверности представляет собой один из способов разрешения правового конфликта между добросовестным лицом, приобретшим имущество от ложно легитимированного отчуждателя, и действительным собственником этого имущества. Повсеместное расширение и ускорение имущественного обмена неизбежно выдвигает более строгое требование к обеспечению стабильности оборота. Намеченному по сделке благоприятному изменению имущественно-правовой сферы приобретателя (возникновению субъективного права) не должны препятствовать обстоятельства, неизвестные этому приобретателю. В этом смысле стабильность оборота всегда достигается за счет некоторого умаления принципа стабильности права, согласно которому никакое неблагоприятное изменение имеющегося состояния имущественно-правовой сферы собственника (утрата субъективного права) не может наступить помимо его воли1.

Принципиальное решение указанного конфликта несомненно является прерогативой законодателя. В российском гражданском праве наблюдается тенденция к распределению соответствующих рисков в пользу добросовестного приобретателя2. Применительно к приобретению.

1 Ehrenberg V. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit, mit besonderer Rucksicht auf das Handelsregister // Jherings Jahrbucher fur die Dogmatik des burgerlichen Rechts. 2. Folge, 11. Band. 1904. S. 281−282.

2 См.: п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" — Постановление недвижимости в отечественной юридической литературе все чаще идет речь о необходимости полноценного закрепления публичной достоверности записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на законодательном уровне .

Институт публичной достоверности первоначально возник и был обоснован в германской цивилистической доктрине. В отечественной литературе термин «публичная достоверность» используется порой не только без каких-либо оговорок о германских корнях этого понятия, но и без необходимой адаптирующей трактовки соответствующей конструкции4. При этом неразрешенными остаются важные вопросы о том, какие необходимые элементы включает юридическая конструкция публичной достоверности и какое место она должна занимать в общей системе гражданско-правовых институтов. Между тем в современном российском правоведении отсутствуют диссертационные исследования, посвященные комплексному анализу указанных вопросов.

Необходимость решения проблемы публичной достоверности в свою очередь порождает потребность в обращении к опыту развитых европейских правопорядков, исторически наиболее близких к отечественному. Поэтому в настоящей диссертационной работе широко используется опыт немецкого, австрийского и швейцарского права. В российской цивилистике этот опыт, к сожалению, прочно забыт или по ряду причин (прежде всего из-за языковых трудностей) остается малоизвестным.

Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В.М.Ширяева».

3 Своеобразным паллиативом на пути к этому явилось известное дополнение п. 2 ст. 223 ГК РФ (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

4 См., например: Бевзенко P.C. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 12- Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4- Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007; Маифат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006; Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

Кроме того «историческая и определенная содержательная близость российской и германской цивилистики вовсе не означает их тождества"5. Поэтому классические германские догматические подходы к понятию публичной достоверности необходимо подвергать критической оценке и адаптировать к российским условиям.

Изложенные соображения определяют актуальность выбранной темы и задач настоящего диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Общей целью предпринятого исследования является определение юридической конструкции публичной достоверности при приобретении недвижимого имущества. С учетом данной цели автором поставлены следующие задачи:

— установление общего политико-правового мотива (основания) защиты добросовестного приобретателя в гражданском праве;

— определение обязательных элементов конструкции публичной достоверности;

— описание материально-правового эффекта публичной достоверности, а именно: определение механизма и способа приобретения вещного права добросовестным лицом;

— определение значения смежных институтов как системных условий использования публичной достоверности в гражданском праве.

Предмет исследования. Предметом настоящего исследования являются выдвинутые в отечественной и зарубежной юридической литературе теоретические подходы к определению института публичной достоверностизаконодательные решения по защите добросовестного приобретателя недвижимости, нашедшие отражение в иностранных правопорядкахпосвященные защите приобретателя нормы российского законодательства и положения современной судебной практики, которые в.

5 Суханов Е. А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. №. 2. С. 6. совокупности выражают тенденцию к закреплению института публичной достоверности в отечественном гражданском праве.

Несмотря на то, что институт публичной достоверности традиционно разрабатывается и находит свое применение в различных сферах (приобретение недвижимого имуществаобращение ценных бумагприобретение долей участия в капитале юридических лиц), в качестве показательной для целей настоящего исследования принимается область вещных прав на недвижимость, где публичная достоверность представляется объективно необходимой.

В ходе поиска общего политико-правового мотива защиты добросовестности в гражданском праве рассматриваются этическое, экономическое и социологическое основания данной проблемы.

Институт публичной достоверности впервые возник в немецком правопорядке и приобрел там известную функциональную взаимосвязь с предшествовавшими ему принципами разделения и абстрактности сделок. Этим обусловливается необходимость изучения вопроса о неразрывной конструктивной связи публичной достоверности и указанных принципов.

Особое внимание в диссертации уделено рассмотрению соотношению понятий добросовестности и недобросовестности, что в свою очередь предопределяет решение проблемы доказывания субъективного момента на стороне приобретателя.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют логический, исторический, сравнительно-правовой методы. При проведении исследования автор опирался на теоретические подходы, отраженные в трудах таких видных отечественных и зарубежных специалистов, как М. М. Агарков, Г. Айхлер, X. Альтмеппен, В. А. Белов, В. Виганд, Ф. Женни, К.-В. Канарис, Н. Луман, А. И. Лыкошин, Л. И. Петражицкий, И. П. Писков, Х. Р. Пфистер, Ф. Регельсбергер, Ф.К.ф. Савиньи, Е. А. Суханов, И. Н. Трепицын, А.Л. Фрейтаг-Лоринговен, М. Хахенбург, О.

Хегетшвайлер, X. Хюбнер, Б. Б. Черепахин, Ф. Эндеманн, В. Эренберг, П. Эртманн и другие.

Научная новизна исследования. Настоящее исследование представляет собой первый в современной отечественной литературе комплексный анализ юридической конструкции публичной достоверности, который позволил автору сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту.

1. Общим политико-правовым мотивом (основанием) защиты добросовестного приобретателя является невозможность обеспечить общеизвестность и абсолютную достоверность сведений о правах на имущество. В гражданском обороте это обстоятельство вызывает необходимость доверия приобретателя к такому внешнему факту на стороне отчуждателя, который обычно подтверждает распорядительную способность (легитимирует) последнего. Недостоверность названного факта в отсутствие доступных средств для ее обнаружения влечет неизбежность фактической ошибки приобретателя — незнания о неуправомоченности отчуждателя. Посредством защиты доверия право не только подчеркивает извинительность такой ошибки конкретного приобретателя, но и обеспечивает стабильность (безопасность) гражданского оборота в интересах всех его участников. При этом в необходимой мере такая стабильность может быть обеспечена только путем признания за приобретателем вещного права на спорное имущество, а не предоставления ему обязательственного иска к неуправомоченному отчуждателю.

2. Общими конструктивными элементами института публичной достоверности одновременно являются два вида фактических предпосылок — объективные и субъективная. К объективным предпосылкам относятся законодательно определенный типовой легитимационный фактсделка по приобретению имуществасоответствие предмета приобретения особым требованиям. Единственной субъективной и при этом презюмируемой предпосылкой является добросовестность приобретателя.

3. Легитимационный факт, вызывающий «видимость права» (КесЫзБсЬет) на стороне отчуждателя, имеет значение объективной предпосылки публичной достоверности только в тех правопорядках, где для перехода вещного титула принята система традиции (обязательного внесения). Система консенсуса (соглашения) нивелирует значение «видимости права».

4. Институт публичной достоверности, служащий в сущности тем же целям, для достижения которых сформулирован принцип абстрактности распорядительных сделок (основанный в свою очередь на принципе разделения сделок на обязательственные и распорядительные), имеет независимую природу. Публичная достоверность содержательно и конструктивно не связана, а тем более не должна отождествляться с принципом абстрактности, нашедшим обоснование и применение только в немецком правопорядке. Институт публичной достоверности может обеспечить необходимую защиту добросовестного приобретателя самостоятельно, в то время как принцип абстрактности сделок не позволяет достичь этой цели в достаточной мере.

5. Добросовестность как негативный факт имеет правовое значение только в рамках юридического состава, никогда не является самостоятельной позитивной предпосылкой приобретения вещного права на имущество и не подлежит доказыванию. Наличие субъективной предпосылки публичной достоверности признается при установлении одного лишь отсутствия недобросовестности приобретателя (которая в свою очередь характеризуется признаками вины). Недобросовестное приобретение представляет собой гражданское правонарушение. С этой точки зрения приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя является добросовестным только при отсутствии субъективного признака правонарушения (вины) и потому квалифицируется как казус (случай).

6. Грубая неосторожность приобретателя недвижимости исключает действие публичной достоверности. Риск утраты прав на имущество следует возлагать на того, кто может принятием тех или иных мер устранить либо снизить данный риск. Риск появления в публичном реестре неправильных записей о правах на недвижимое имущество не возлагается ни на приобретателя, ни на действительно управомоченное лицо, поскольку данный риск практически всегда возникает независимо от их воли и находится вне сферы их обычного контроля. Вместе с тем при наличии особых подозрительных обстоятельств, находящихся вне содержания реестра и противоречащих ему (в пользу действительно управомоченного лица), контроль над риском находится в сфере приобретателя. При непринятии приобретателем в данных условиях мер по дополнительному наведению справок (грубая неосторожность) именно на приобретателя возлагается риск неприменения к нему норм о публичной достоверности.

Научная и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы могут быть использованы в ходе дальнейшей разработки конструкции публичной достоверности применительно к приобретению недвижимого имущества, ценных бумаг, долей участия в капитале юридических лиц.

Изложенные в рамках данного исследования материалы, решения и их обоснование могут быть применены в научно-исследовательской деятельности и преподавании гражданского права в высших учебных заведениях.

Результаты настоящего исследования способствуют развитию гражданского законодательства о недвижимом имуществе6, ценных бумагах, разрешению вопросов и проблем, возникающих при его применении.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова. Результаты проведенного исследования использованы в учебном процессе на юридическом факультете МГУ имени М. В. Ломоносова при проведении занятий со студентами по курсу гражданского права. Основная часть сформулированных в ходе настоящего исследования выводов и их аргументация нашли отражение в научных публикациях автора.

Структура диссертации и ее объем. Настоящее диссертационное исследование выполнено в объеме, соответствующем обычно предъявляемым требованиям. Структура изложения обусловлена содержанием исследуемых автором проблем. Диссертация состоит из введения, трех глав (включающих в себя одиннадцать параграфов), заключения, списка использованных нормативных правовых актов, списка актов судебной практики, а также списка использованной литературы.

Заключение

.

Стремление оградить интересы добросовестных приобретателей вполне понятно и оправданно. Но деятельность судов не может подменять законодательную. Нормы об ограничении виндикации являются исключениями из общего правила, следовательно, не подлежат распространительному толкованию. Уступка всё ускоряющемуся обороту недвижимости в виде предоставления права собственности добросовестному приобретателю, несомненно, может иметь справедливое обоснование, но «недопустима без прямой санкции позитивного права». В противном случае речь может идти о недопустимом ограничении прав прежнего собственника, так как согласно ст. 55 Конституции РФ и пункту 2 статьи 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона.

Следует констатировать отсутствие в отечественном правопорядке двух объективных предпосылок применения публичной достоверности: во-первых, прямого законодательного признания записи в ЕГРП легитимационным фактом, который влечет бесповоротные материально-правовые последствия в пользу добросовестного приобретателяво-вторых, возможности сохранения силы сделки по отчуждению чужой недвижимости ради добросовестного приобретателя. Кроме того, как было показано, действие нормы п. 2 ст. 223 ГК РФ даже при самом широком толковании, придающем ей полезный смысл, систематически заблокировано узким содержанием ст. 302 ГК РФ. Сказанное дает все основания утверждать, что принцип публичной достоверности не закреплен в российском законодательстве о недвижимости. Такого же мнения придерживаются Л.Ю. Василевская424, Е.Ю. Петров425, И.П. Писков426.

423 См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 3-е изд. М., 2002. С. 101. Этот автор, однако, не находит никакого справедливого объяснения такой уступке обороту и считает ее вынужденной.

424 См.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 287.

Бесповоротность, как отступление от общегражданского начала, по которому нельзя передать другому больше прав, чем имеешь сам, допускается. лишь в пределах строгой необходимости, точно указанных в.

427 законе.". В связи с этим, например, при недопустимости такой произвольной реконструкции смысла ст. 302 ГК РФ, которая привела бы к признанию права собственности за добросовестным приобретателем, необходимо de lege lata исходить из предположения, что вопросы фактов и их юридических последствий законодатель решил принципиально правильным и завершенным образом.

Отсутствие в данной статье прямого указания на возможность приобретения права собственности при отклонении виндикационного иска следует понимать не как неловкое упущение, но как преднамеренный отказ в форме умолчания. Нетрудно понять, что причины и мотивы для такого умолчания во время принятия первой части ГК РФ имелись в избытке. В условиях юридической бесконтрольности процесса приватизации имущества законодательное наделение добросовестных приобретателей правом собственности и тем более признание сделок по продаже чужого имущества действительными прежде всего нанесло бы «бесповоротный» ущерб государственному имуществу, а не благоприятствовало развитию и стабильности гражданского оборота.

Правда ли, что наступили другие времена? Действительно ли условия оборота недвижимости изменились настолько, что принцип публичной достоверности не иначе как «просится» в текст закона? Способны ли в настоящее время качество ЕГРП и деятельность государственного регистрирующего органа полноценно обеспечить действие этого принципа, характеризующего, как правило, высокую правовую культуру?

425 См.: Петров Е. Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М., 2001. С. 260.

426 См.: Писков И. П. Указ. соч. С. 260.

427 Лыкошин А. И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. СПб., 1888. С. 19.

Еще в дореволюционной литературе отмечалась логическая цепочка, следуя которой правопорядок приходит к закреплению принципа публичной достоверности: гласность (публичность) реестра, достоверность записей о правах, бесповоротность прав428. Современное российское законодательство остановилось на полпути к обеспечению условий для закрепления принципа публичной достоверности. Затянулась «переходная ко всему лучшему эпоха».

Действительно ли в России необходим публично достоверный реестр недвижимости? Вопрос, на мой взгляд, заслуживает отрицательного ответа, во всяком случае в ближайшее время.

Современное российское гражданское законодательство, как, впрочем, и само общество, не готово к последовательному закреплению этого принципа. И следует еще основательно взвесить все «за» и «против», прежде чем декларировать бесповоротность приобретения прав на недвижимость на уровне закона.

Действующее правовое регулирование в целом отвечает потребностям оборота. Существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя. С формальной точки зрения законодательная норма о невозможности оспорить переход прав на основании неверного акта государственной регистрации прав в ЕГРП противоречила бы даже ст. 46 Конституции РФ, в силу которой каждому гарантируется возможность судебной защиты против решения органов государственной власти. Необходимо сохранить возможность исправления записи в реестре путем признания самой государственной регистрации недействительной вследствие ее несоответствия закону или иному правовому акту, которое привело к нарушению прав и законных интересов.

428 См.: Лыкоишн А. И. Указ. соч. С. 69−80. заинтересованных лиц (ст. 12 и 13 ГК РФ, ст. 22 АПК РФ, ст. 24 ГПК РФ). В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением процедурных норм Закона о государственной регистрации (о представительстве, о последовательности и сроках проведения этапов государственной регистрации и т. д.).

Наряду с этим необходимо сохранить возможность оспаривания, в том числе признания недействительными, тех материально-правовых оснований, которые легли в основу проведения государственной регистрации. В этом случае действительный собственник вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ, и одновременно оспорить саму государственную регистрацию. На практике подобный подход чаще всего реализуется одновременной подачей двух связанных между собой требований: иска об оспаривании права (сделки) и заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию, о.

429 признании регистрации недействительной .

Существующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя назвать совершенно бесцельной только на том основании, что в ней не задействован принцип бесповоротности прав. Следует согласиться с И. П. Писковъш в том, что российская система регистрации стоит по своей сущности ближе к системе регистрации сделок430. В этом смысле процедура регистрации позволяет подвергнуть формальной проверке на соответствие законодательству акты, направленные на установление (изменение, прекращение) прав на недвижимость. Кроме того, регистрационные записи, возведенные в степень законной презумпции и приоритетных вне судебного спора доказательств существования прав на недвижимость, значительно облегчают и упрощают оборот недвижимости. Но опровержимость.

429 См., например: Чубарое В. В. Виндикационный иск лица, чье право собственности на законных основаниях перешло к другому, удовлетворению не подлежит // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М., 2002. С. 12−14.

430 См.: Писков И. П. Указ. соч. С. 260. презумпции и возможность «поворота прав» в судебном порядке позволяют обеспечить баланс интересов собственников и приобретателей. При возникновении спора о праве содержание ЕГРП может послужить для сторон ценным источником доказательств, отражающим все зарегистрированные изменения и переходы прав с момента появления конкретного объекта недвижимости. Во многом благодаря этому действительно управомоченное лицо может избежать probatio diabolica. Наконец, нельзя говорить о том, что финансирование государством такой регистрационной системы осуществляется «вхолостую». При оптимизации расходов система вполне может функционировать и оправдывать себя исключительно за счет взимаемой платы за государственную регистрацию.

Современное гражданское право помимо формально-логических выводов вынуждено учитывать стоящие перед ним политико-правовые задачи при «взвешивании интересов» участников оборота и распределении рисков между ними. Думаю, в настоящее время нет и практической потребности в законодательном закреплении публичной достоверности. Соотношение количества успешно «закрываемых» в обороте сделок с недвижимостью и споров по поводу отчуждения чужого недвижимого имущества дает основание предположить, что подавляющее большинство соответствующих сделок совершается все же лицами, на то управомоченными. Исторически возникновение реестров недвижимости и введение принципа публичной достоверности всегда обусловливалось необходимостью укрепления прав прежде всего кредиторов по ипотечным займам, но практика выдачи ипотечных кредитов в России затруднена сейчас вовсе не из-за отсутствия института публичной достоверности.

Таким образом, мои предложения относительно закрепленных в российском законодательстве возможностей защиты добросовестного приобретателя выражаются емкой консервативной формулой «sint ut sunt, aut non sint"431.

Принцип публичной достоверности реестра недвижимости, если ему и отведено будущее место в российском законодательстве, должен явиться к нам «не путем неправильного толкования закона, а во всеоружии признанного законодателем общего правила, снабженного всеми атрибутами.

432 для успешного применения его на практике" .

Теория публичной достоверности со всеми ее разночтениями и противоречиями остается пока исключительно немецкой. Она чужда не только российскому законодательству, но и доктрине. По этой проблеме не только не достигнуто единого мнения, но и сама дискуссия у нас до сих пор должным образом не открыта. Конструкция публичной достоверности может быть принята российским правом только в том случае, если она поможет получать полезные и непротиворечивые решения вопросов защиты добросовестных приобретателей, не нарушая содержания правовых норм, принципов, целей и системной целостности отечественного гражданского права.

431 «Пусть будут в таком виде, как они есть сейчас, или пусть вовсе не будут».

432 Лыкошин А. И. Указ. соч. С. 80.