Жилая недвижимость является социально-экономическим благом первой необходимости. Домохозяйства, по мере удовлетворения потребностей в пище, одежде были вынуждены считаться с необходимостью накопления средств на постройку жилища, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительства. Потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Вложения данного вида позволяют домохозяйствам, не зависимо от их финансового состояния, воспользоваться такими положительными признаками инвестиций, как надёжность капитала и доходность.
Рынок недвижимости можно рассматривать с точки зрения функционального и системного подходов. С позиции функционального подхода рынок жилой недвижимости является частью общего рынка жилой и нежилой недвижимости и подразделяется на первичный и вторичный. С точки зрения системного подхода рынок жилья может рассматриваться как неотъемлемый элемент отраслевых рынков — товаров, услуг, земли, труда, капитала и ценных бумаг. В современных условиях жильё выступает как специфический товар, имеющий две особенности — жильё с одной стороны является потребительским благом, с другой — выступает как способ вложения капитала. В рыночной модели система инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между этими рынками. Нормально функционирующий рынок жилья значительно облегчает условия воспроизводства рабочей силы, миграционную подвижность собственного населения (внутреннюю миграцию), свободное развитие производительных сил [1, 27, 43, 45, 60].
Жилищное строительство и проведение жилищных реформ повсеместно является мощным фактором экономического роста и способно оказывать существенное влияние на функционирование всей экономики. Строительный комплекс государства связан с хозяйственной деятельностью более чем семидесяти отраслей экономики, в индустрии потребляется половина строительных материалов, десятая часть продукции машиностроения. Развитие домостроительной отрасли вызывает необходимость развития смежных отраслей экономики таких, как промышленность строительных материалов, транспортное машиностроение, производства строительной техники и оборудования. По объёму производимой продукции и количеству занятых работников строительство представляет примерно десятую часть всей экономики страны. Существенной особенностью в общей проблеме жилищного обеспечения в стране является то, что инвестиционно-строительная деятельность в России значительно осложнена региональными особенностями и проводится в сложных климатических зонах на территории большой протяжённости. Данные условия увеличивают общий уровень расходов на инженерно-геологические изыскания, инфраструктурную подготовку территорий, инженерное оборудование и обустройство, строительство и эксплуатацию построенных зданий. Следовательно, оптимальное решение задач экономики строительства невозможно без фундаментальных научных, инженерных, экономических исследований и поиска новых архитектурно-строительных решений. В условиях кардинальных изменений в макроэкономическом механизме России, переориентации на рыночные модели хозяйственного развития особенно острой и актуальной становится проблема всестороннего экономического обоснования решений на всех этапах инвестиционных проектов. Принципы функционирования строительной отрасли и систем обеспечения жилищно-коммунального хозяйства не могут отличаться от законов развития экономики как целостной системы. Основой рациональной и оптимальной деятельности в жилищной политике является научное решение проблемы эффективного использования ограниченных ресурсов на всех уровнях экономики страны.
Главной целью формирования и развития в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности большей части населения на уровне, соответствующем их платёжеспособному спросу. Одной из важнейших задач государства в области жилищной политики становится формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья. Необходимо участие государства и соответствующих отраслей экономики в поддержке развития и функционирования данного рынка и повышения доступа для определённых групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Государственное регулирование жилищного сектора экономики осуществляется путём создания сбалансированного правового пространства для всех участников системы функционирования рыночного механизма в жилищной сфере, долговременного прогнозирования, стратегического планирования и управления развитием социальных и жилищных программ с учётом социально-экономической, индустриальной, инженерно-транспортной и финансовой инфрастуктуры конкретных регионов страны [27, 55, 69−70].
Решение проблем доступности жилья способствует проведению эффективной миграционной и демографической политики. Развитие нормально функционирующего рынка жилья одно из важных условий, определяющих воспроизводство рабочей силы и свободное развитие производительных сил. Фактор доступности в жилищной проблеме отражает в полной мере ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность. Расширение доступности связано с общим состоянием социально-экономических процессов и преобразований обществе, учитывает потребительское поведение домохозяйств на рынке жилья и уровень доверия к изменениям в макроэкономике. Приобретение жилища и улучшение жилищных условий, как самые первоочередные задачи граждан и семьи, определяет базовый уровень благосостояния населения, взаимосвязано с политикой бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой политикой в области жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства [2, 3, 63]. С возможностью свободного приобретения жилья возникает необходимость доступного содержания и обслуживания. Если основным критерием доступности жилья является стоимость жилища, то комфортность проживания связано с дополнительными затратами на обеспечение и эксплуатацию инженерных систем благоустройства. Затраты на отопление и эксплуатационные расходы всего цикла использования жилья в большинстве климатических зон России значительно превосходят объёмы финансирования строительства и, следовательно, проблемы энергоэффективности жилища и энергосбережения становятся важными факторами устойчивой экономической деятельности домохозяйств.
Представляется очевидным, что экономическое исследование модели проживания в социально-экономических и геоклиматических условиях России будет неполным без системного анализа всего комплекса проблем проектирования, строительства и эксплуатации жилищ в новых условиях переходной экономики [11, 40, 50, 51].
Структурные, институциональные и экономические изменения, произошедшие за последние годы, в условиях решения жилищных проблем заключаются:
1. Основой поведения и мотивации участников инвестиционных процессов в жилищной сфере является собственная прибыль и рентабельность. Разнонаправленность целей и различия в финансовых, организационно-экономических, информационных и производственно-технологических возможностях оказывают сильнейшее давление на жизнеспособность и устойчивость хозяйственной деятельности субъектов микроэкономикидомохозяйств. К растущим производственным расходам добавляются внешние и внутренние транзакционные издержки всех уровней [5, 23, 39, 79, 98].
2. Объёмы рынка недвижимости и жилищного строительства не соответствуют потребительскому спросу. Жилищный дефицит и низкие темпы строительства жилья представляют определённые угрозы для экономической безопасности страны, устойчивости и жизнеспособности экономики, дальнейшего развития и экономического роста. Не обеспечиваются основные направления экономической безопасности страны — увеличение совокупного спроса через повышение жизненного уровня населения, увеличение нормы накопления и обеспечение трансформации накоплений в инвестиции, стимулирование перелива ресурсов в сектора роста через рынок ценных бумаг, демонополизация экономики и защита конкуренции, эффективная система государственного регулирования. Сохранение нынешней ситуации ведёт к сокращению масштабов национального производства, низкой эффективности и конкурентоспособности, снижению инвестиционной активности и научно-технического потенциала, структурным диспропорциям, низкому уровню жизни населения, усилению дифференциации доходов населения, затягиванию аграрного кризиса, нарастанию экологических проблем [1, 13, 24, 42, 49, 54, 84, 96].
3. Всё ещё низкие доходы большинства населения страны не обеспечивают полноценного, сравнимого с 80-ми годами прошлого столетия, финансирования массового жилищного строительства. Низкий уровень сбережений приводит к снижению инвестиционного потенциала домохозяйств, предопределяет появление значительного неэффективного, неплатёжеспособного, спроса, достигающего 35−55% (в зависимости от региона) от общего объёма необходимого жилья [4, 18, 20, 85, 89, 123, 160].
4. Важнейшей проблемой становится решение вопросов энергои ресурсосбережения. Система отраслей обеспечения населения страны благоустроенным жильём, состоящая из подотраслей производства строительных материалов, жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, на современном этапе находится на стадии модернизации основных производств. Технологически отсталые промышленность стройматериалов и строительство, а также неэффективная эксплуатация потребляют значительное большее количество ресурсов и электроэнергии, чем в других странах с подобными климатическими условиями [7−8, 14, 46, 62, 86, 88, 95, 100, 110, 114, 122, 139].
5. Приватизация в отрасли и общая экономическая ситуация в 90-ые годы тяжело отразилась на состоянии отраслевой экономической науки, подготовке инженерных и технических кадров для нужд строительства и эксплуатации жилищного фонда [58, 62, 68, 85, 90, 105, 109, 117].
6. Предполагаемое вступление России в ВТО (Всемирная торговая организация), износ предприятий жилищно-коммунального комплекса приведёт к ускоренному росту тарифов на услуги ЖКХ и цен на энергоносители вследствие выравнивания условий поставки и стоимости для внешних и внутренних потребителей. Сокращение внешних поступлений приведёт к снижению объёма субсидий на ЖКХ, расслоению цен на первичную и вторичную недвижимость, обветшанию имеющегося жилищного фонда районов исторической застройки. Наряду с новым строительством важными остаются вопросы сохранения и обновления имеющегося жилищного фонда России, экономически оправданной становится его модернизация и реконструкция. Особую актуальность приобретает проблема реновации территорий исторической застройки [8, 18, 22, 25, 29, 38, 41, 59, 72, 75, 79, 92, 103, 104]. 7. Совокупность всех указанных факторов показывает необходимость исследования задачи принципиальной возможности приобретения доступного и комфортного жилья [12, 21, 45, 53, 66, 80, 85, 108, 111, 121, 127].
Актуальность исследования обусловлена первоочередной и острой необходимостью и важностью решения проблем обеспечения жильём населения страны. Рациональное и комплексное решение задач жилищной политики является одной из основных и сложнейших проблем макроэкономики. Современное состояние проблемы с жильём в России определяется следующими данными. В стране эксплуатируется более 3 млрд. квадратных метров жилья, в основном, построенного в советский период. В пересчёте на население РФ (около 144 млн человек), средняя обеспеченность составляет менее 20 квадратных метров жилья на человека. Большая часть жилищного фонда возведена по государственным программам СССР 1955;1985 годов и в настоящее время требует капитального ремонта или находится в ветхом, аварийном состоянии. Такое же положение сохраняется с системами жилищно-коммунального хозяйства, где износ основных фондов достигает 6065 процентов. В очереди на получение жилья стоит более 4.5 млн семей, желающих улучшить условия проживания более 31 млн семей [12, 53, 60, 73, 85, 97, 118, 167]. Две трети населения России, почти 100 млн человек, живёт в стеснённых условиях застройки прошлых лет. Треть всего жилищного фонда не имеет элементарных удобств. Для жилищного обеспечения данного населения в ближайшее время потребуется более 1.5 млрд. квадратных метров жилья. Темпы нарастания аварийного жилья превышают объёмы ежегодного нового строительства [25, 121, 123, 130, 134−135].
В условиях высоких темпов расходов, предстоящего увеличения их уровня из-за вступления в ВТО, ограниченность доходов населения особенно остро стоит проблема бюджетного инвестирования жилищного строительства. Экологические, градостроительные, инфраструктурные, социально-экономические и транспортные проблемы городов, дефицит с трудовыми ресурсами требует решения вопросов изменения модели проживания, типологии жилищ, архитектурно-строительных систем, технологии строительства. Отмена лицензирования и перевод нормирования в строительстве на техническое регулирование предопределяет введение системы мер по обеспечению безопасности жилья [99].
В настоящее время расходы бюджетов всех уровней на поддержание минимального уровня функционирования систем жизнеобеспечения уже превосходят затраты на новое жилищное строительство. Современные объёмы государственного и муниципального субсидирования ЖКХ сопоставимы с уровнем расходов России на национальную оборону и значительно превосходят объёмы совокупного финансирования всех национальных проектов. Темпы роста тарифов в жилищно-коммунальном комплексе с 2006 года превышают уровень инфляции в стране.
Выделение жилищно-коммунального комплекса страны из единого хозяйственного механизма плановой экономики нарушило механизм взаимодействия промышленного, общественного и жилого секторов потребления энергоресурсов. В жилищном строительстве, жилищном и коммунальном хозяйстве страны расходуется больше электроэнергии и других материальных ресурсов, чем в странах с сопоставимыми климатическими условиями. Изношенность коммунальных сетей, отсутствие периодических и капитальных ремонтов приводит к значительным дополнительным потерям тепловой энергии, возрастает частота и масштабы аварий в инженерной инфраструктуре.
Бессистемная приватизация в жилищной сфере страны привела к дроблению крупных федеральных и отраслевых предприятий, уменьшению объёмов собственного капитала и финансовых ресурсов для обеспечения устойчивого функционирования и дальнейшего развития. Отсутствие единой жилищной политики в условиях разобщённости участников рынка жилья отражается на воспроизводственных процессах, снижает уровень национального богатства, увеличивает социальное напряжение.
Низкая энергоэффективность и ресурсосбережение, монопольное положение и высокая затратность существующей системы приводит к удорожанию услуг ЖКХ, стоимость проживания становится заметной статьёй расходов в бюджетах большинства домохозяйств.
Остаются нерешёнными вопросы гарантии полноты прав собственности на жилище, так как приватизированные квартиры граждан находятся в домах муниципальной или федеральной собственности. Новые экономические отношения требуют формирования нового механизма управления собственностью. Важнейшей задачей в жилищной проблеме становится построение новой методологии управления и оптимальной и рациональной системы менеджмента жилищным фондом. С каждым годом возрастает вклад домашних хозяйств как социально и экономически значимого сектора экономики в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорения темпов экономического роста. И одновременно с этим приобретает большую остроту нарастание проблем в данной области. В этой связи имеет возрастающее значение исследование всего комплекса экономических отношений, складывающихся в жилищном секторе экономики, и проводимой жилищной политики государства.
Степень разработанности проблемы. На сегодняшний день широкий спектр идей содержится в исследованиях проблем жилья. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других. Работа основана на теориях и концепциях, изложенных в трудах отечественных и зарубежных учёных, опыте управления, строительства и эксплуатации малоэтажных и многофункциональных объектов в мире.
В исследовании применялись методы факторного экономического анализа, математического анализа теплофизических явлений, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, системный анализ.
Отношения собственности, инвестиции в жилую недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л. И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, JI. Эрхарда.
Вопросы энергосбережения, энергоэффективности и ресурсосбережения в проблеме недвижимости исследованы в работах Л. В. Канторовича, В. А. Сокольского, Ю. А. Табунщикова.
Научно-теоретическое, архитектурное и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) под непосредственным научным руководством А. П. Кудрявцева, В. А. Ильичёва, Л. И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП «Жилище» и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н. И. Красненко, В. И. Ресина, В. И. Травуша.
В исследованиях Асаула А. Н., Казакова Ю. Н., Панибратова Ю. В. содержатся решения проблем типологии, современного проектирования и строительства малоэтажных комплексов с энергосберегающими технологиями.
Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.
Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, В. Рутгайзера, Т. Шульца и других.
Вместе с тем в отечественных работах по вопросам жилищной политики преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием подсистем — жилищного строительства, жилищного хозяйства, коммунального хозяйства и задач управления собственностью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.
Недостаточная теоретическая разработанность проблемы предоставления жилищных условий в жилищной политике государства, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость рассмотрения на основе системного подхода.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании жилищного сектора экономики как единого комплекса, охватывающего жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйство и управление, и формировании на этой основе концептуальных основ новой федеральной жилищной программы.
Достижение поставленной цели исследования обусловливает постановку и предопределяет необходимость решения следующих основных задач:
• выявить специфику жилья как базовой потребности, сочетающей социальный и экономический компоненты;
• дать анализ современного состояния системы обеспечения жильём;
• обосновать научные критерии доступности и комфортности жилья;
• рассмотреть границы между различными слагаемыми процесса предоставления и использования жилья и обосновать целесообразность их интеграции;
• обосновать необходимость разработки теоретической модели системы управления, включающей все стадии жизненного цикла корпоративной жилищной системы;
• уточнить управленческие аспекты достижения энергоэффективности и ресурсосбережения в жилищной системе;
• провести анализ обеспечения полноты прав собственности домохозяйства на объект жилой недвижимости;
• определить особенности формирования рынка недвижимости;
• дать сравнительный анализ жилищной политики разных стран.
Объектом исследования выступают процессы формирования базовых основ федеральной жилищной политики.
Предметом исследования являются совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования концептуальных основ и реализации основных положений федеральной жилищной политики.
Теоретическая и методологическая база исследования основана па научных работах отечественных и зарубежных исследователей в области жилищной экономики, организации управления и инвестиций недвижимости. Исследование проводилось в рамках теорий и концепций, изложенных в современных трудах отечественных экономистов, экспертов, научных и специализированных учреждений. В исследовании применялись методы факторного экономического и статистического анализов, принцип единства целого и части, объективного и субъективного, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, принципы системного, структурного, маркетингового, процессного подходов, системный анализ.
Информационная и нормативная база исследования. В ходе работы над диссертацией использованы монографии и труды РАН, РААСН РФ и специализированных институтов РААСН, исследования по экономической теории, макроэкономике, микроэкономике, экономике строительства, инвестициям недвижимости, публикации научной периодики и учебники, базовые документы Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, материалы ФЦП «Жилище» и НП «Доступное и комфортное жильё гражданам России», разработки отраслевых и региональных научных и финансовых учреждений, данные Министерства экономического развития РФ, действующее законодательство. Математическая обработка материала проводились па основе статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, Стагкомитета СНГ, нормативно-технической документации. Из научной периодики изучались публикации журналов «Экономика строительства», «Сельское строительство», «Вопросы экономики», «Промышленное и гражданское строительство», «Архитектура и строительство», «Человек и груд», «Недвижимость и инвестиции», «Инвестиции в строительстве». Теоретические положения и экспертные оценки анализировались и сопоставлялись с научными материалами специализированных средств массовой информации и их интернет-версий.
Математическая обработка материала проводились на основе статистические данные Федеральной службы государственной статистики, нормативно-технической документации.
Научная новизна работы состоит в обосновании положения о жилищной системе как интегральном образовании, включающем в себя жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйств в качестве взаимообусловленных, взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единого целого.
К наиболее существенным следует отнести следующие результаты:
1. Выявлены наиболее существенные черты жилья как частно-общественного блага, предоставляемого и используемого на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, отличающегося высокой капиталоёмкостью, длительностью жизненного цикла, возрастанием требований к доступности и комфортности по мере социально-экономического развития страны.
2. Определены основные направления государственной жилищной политики:
• завершение процесса формирования правовых основ собственности на объекты недвижимостиi1.
• диверсификация рыночных инструментов и отношений в жилищной сфере;
• формирование новой градостроительной политики;
• развитие конкурентных отношений в обобщённой жилищной системе;
• комплекс мер по обеспечению доступности и повышения комфортности жилья.
3. Уточнено содержание доступности и комфортности жилой недвижимости, заключающееся в создании условий для её приобретения и обслуживания, а также в обеспечении устойчивости домохозяйства в течение всего жизненного цикла.
4. Сформулирован вывод о целесообразности выработки и использовании совместных программ федеральных, региональных, муниципальных и местных органов самоуправления по освоению территорий поселений.
5. Доказано, опираясь на зарубежный опыт, необходимость создания новых сегментов рынка жилой недвижимости, состоящих из финансовоустойчивых, самоуправляемых и энергоэффективных объектов недвижимости.
6. Конкретизированы слагаемые механизма реализации государственной жилищной политики, заключающиеся в следующем:
• создание экономических, правовых, нормативно-технических и других условий для увеличения жилищного фонда страны за счёт диверсификации типологии объектов недвижимости,.
• замещение аварийного и ветхого жилищного фонда пригородных, сельских территорий исторической застройки и городских земель, непригодных для нужд высотного строительства,.
• развитие региональной типологии малоэтажного многоквартирного строительства (ММС) жилой и нежилой недвижимости,.
• использование объектов нежилой недвижимости различного назначения (офисные помещения, предприятия малого бизнеса и др.) в ММС межселенной зоны в контексте новых градостроительных решений в качестве маневренного, временного жилищного фонда.
Заслуживают определённого внимания следующие дополнительные результаты:
1. Определена и проанализирована базовая структура предоставления жилищных условий — обобщённая жилищная система, включающая жилищное строительство, жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Выявлены макро-, мезои микроэкономические факторы, предопределяющие особенности жилищного строительства в России.
2. В результате системного анализа современной обобщённой жилищной системы России выявлены основные трудноразрешимые противоречия между участниками инвестиционного процесса в высотном жилищном стр оител ьстве.
3. Теоретически установлена и экономически обоснована достижимость приемлемой доступности и комфортности жилья. Исследована возможность автономной энергоэффективной модели экономного проживания домохозяйств, доказана экономичность и целесообразность индивидуальной и индустриальной малоэтажной многоквартирной застройки.
4. На основе исследования функций управления выявлена возможность создания эффективной модели самоуправления жилой недвижимостью.
5. Исследована и экономически доказана применимость принципа пожизненного постоянного дохода в проблеме обеспечения жильём.
6. Выявлена экономическая основа совместной деятельности домохозяйств с органами МСУ в управлении агрегированной частно-муниципальной собственности.
7. Проведён системный анализ обобщённой жилищной системы на базе типологии жилых зданий малоэтажного многоквартирного строительства.
Выводы.
1. Проведено исследование существующего комплекса обеспечения населения жильём и жилищно-коммунальными услугами. Обосновано выделение и проведёно системное изучение обобщённой жилищной системы (ОЖС), включающей подсистемы жилищного строительства, жилищного хозяйства и коммунального комплекса функционирующего и строящегося жилищного фонда на базе типологии многоэтажных домостроений. Изучение состояния и динамики развития подсистем показывает существование труднопреодолимых проблем наращивания объёмов выпуска строительных материалов и роста жилищного строительства, быстрое нарастание ветхого и аварийного жилищного фонда, значительный физический износ коммунальных сетей. Общей проблемой существующего высотного жилищного строительства и систем инженерного обеспечения является низкие ресурсосбережение и энергоэффективность. Оценка системы управления жилищно-коммунальным комплексом в многоэтажном домостроении выявило неэффективность существующих механизмов менеджмента в такой типологии проживания. Определены и исследованы внутренние противоречия между частями ОЖС, являющихся источниками повышенных инвестиционных рисков. По нашему мнению, следует признать доказанным для домохозяйств с ограниченным бюджетом низкую инвестиционную привлекательность существующей типологии домостроения в решении жилищных проблем.
2. Проведено исследование наиболее распространённых типов застройки и поселений на базе малоэтажного индивидуально-жилищного строительства. Выявлены разнотипность объёмно-планировочных решений, отсутствие единой архитектурно-строительной системы, низкая унификация инженерного оборудования, коммунальных сетей и сантехнического обеспечения. К преимуществам ИЖС относятся такие факторы как полная или частичная совместимость с существующей материально-технической базой и технологией строительства, скорость и экономичность возведения построек, возможность использования неквалифицированных трудовых ресурсов и застройка силами домохозяйств. Однако совокупная нестандартность жилых индивидуальных построек приводит к возрастанию проблем энергоэффективности жилищного фонда и затратности эксплуатации. Эклектичность существующей и вновь возводимой малоэтаясной застройки затрудняет массовое применение индустриальных, экономически более рациональных, методов строительства. Уникальность домостроения ИЖС в дальнейшем обуславливает низкую ликвидность жилья вследствие отсутствия унификации и определённого стандартизованного комплекса архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических и эксплуатационных решений. Распространение типологии массового индивидуального проживания, предполагающее изменение существующего соотношения городского и сельского населения в России, связано с риском низкого уровня эксплуатации ЖКХ. Высокая стоимость освоения новых межселенных территорий, отсутствие полноценной социальной среды и неэффективность использования коммунальной инфраструктуры в типологии односемейного ИЖС являются факторами удорожания строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Принимая во внимание тенденции роста ИЖС, нарастание проблем энерго и ресурсосбережения, а также исходя из того, что разнообразие решений жилищной проблемы в пределах региона экономично не обосновано, представляется целесообразным дополнительное исследование данного решения проблемы.
3. Исследование преимуществ и ограничений в многоэтажном и индивидуально-жилищном строительстве показало функциональные возможности объектов жилой и нежилой недвижимости типологии малоэтажного многоквартирного строительства в целях обеспечения жильём граждан с ограниченным бюджетом. При изучении параметров объектов ММС экономного класса установлено:
• В жилых зданиях данной типологии достижимо выполнение основных жилищных потребительских предпочтений домохозяйств с бюджетными ограничениями, базовых научных критериев доступности и комфортности, требований энергоэффективности и ресурсосбережения.
• Основные стоимостные требования потребителей выполняются при контроле и учёте инвестируемых ресурсов ЖСК на всех этапах создания ОЖС ММС, полным или в основном полным переходом расходуемых капитальных вложений в будущий доход в виде недвижимости, реализацией принципа постоянного дохода. Минимизация расходов домохозяйств, определяемая основным требованием доступности, достигается методами инвестиционного бюджетирования в исследовании доходной и расходной частей хозяйственной деятельности домохозяйств на этапах предварительного проектирования, капитальных вложений в строительство, эксплуатации и модернизации жилищного фонда.
• Малоэтажная многоквартирная типология домостроения на базе двухтрёхэтажной сблокированной застройки, имеет максимальную энергоэффективность по ОПР.
• Показана применимость и экономическая целесообразность индустриального использования в ММС открытой АСС на базе монолитно-композитного домостроения. Использование технологии, требующей минимальной квалификации трудовых ресурсов, стандартной технологической оснастки и навыков, обеспечивает сокращение сроков строительства, максимальную долговечность здания и оптимальные условия для эксплуатации. Данная АСС полностью унифицирована с существующей материально-технической базой массового жилищного строительства и допускает свободную планировку квартир и изменение площади жилья.
• Экономическая интерпретация вероятностного анализа надёжности систем коммунального обеспечения этапа эксплуатации показала выполнение основных условий комфортности в жилых объектах ММС с автономными и квазиавтономными системами жизнеобеспечения, повышение уровня благоустройства и урбанизации пригородных поселений.
4. Доказана экономическая целесообразность организации управления ОЖС на базе домостроения ММС экономного класса на всех этапах жизненного цикла. Система управления обеспечивает выполнение всех функций на всех этапах жизненного цикла жилого здания: прогнозирование, планирование, организацию, мотивацию, контроль, учёт, координацию и анализ. Менеджмент имеет возможность максимально точно и экономически целесообразно координировать жизненный цикл домохозяйства с периодическими и стохастическими изменениями внешней среды. Функционирование ТСЖ в доме типологии ММС на базе компактной, неформальной и мотивированной системы менеджмента, состоящей из социально однородной группы домохозяйств, обеспечивает выполнение задач подготовки эффективного собственника жилой недвижимости.
5. Определено рациональное социально-экономическое, градостроительное, эколого-экономическое и инфраструктурное решение по размещению объектов жилой и коммерческой недвижимости типологии ММС в районах исторической застройки пригородов и внутренних территорий небольших городов в уплотнённой сблокированной застройке на месте сносимого аварийного и ветхого жилья, строительства на неиспользуемых земельных участках и мест, непригодных для нужд высотного домостроения.
6. Размещение объекта ММС ЭК на территории исторической застройки предопределяет важную роль органов МСУ в скоординированном создании и интегральном управлении совместной агрегированной, частно-муниципальной, собственности.
7. Типология и размещение объектов ММС экономного класса были исследованы методами системного анализа. В работе показано, что обобщённая жилищная система на базе домостроений данного типа является частью существующей ОЖС, совместима и связана со всеми рынками товаров, услуг, труда и капитала, обладает максимальной энергоэффективностью и ресурсосбережением и способна решать проблемы доступного и комфортного жилья. Структура ОЖС ММС однородна по собственности, оптимальна по составу и внутренне не противоречива. Система управления компактна, мотивирована, эффективна и способна достигать цели. Такие преимущества ОЖС ММС, как техническая и технологическая возможность индустриального и индивидуального методов застройки позволяют сделать заключение о доступности массового применения в жилищном строительстве. Типология ММС позволяет решать проблемы строительства служебного жилья, манёвренного и офисного фонда, доходной жилой и коммерческой недвижимости.
8. Основные положения экономического и физико-технического обоснования теоретического исследования и экспертной оценки типологии ММС дают основание для разработки проекта и введения стандарта (общего технического регламента) «Дома жилые многоквартирные».
