Рост доли услуг в валовом внутреннем продукте национальных экономик государств с разным уровнем развития рыночных отношений является одной из основополагающих тенденций глобализации мирового хозяйства.
В России доля производства услуг стабильно возрастала с 36% в 1990 г. до 53% в настоящее время. В последующие годы прогнозируется сохранение этой тенденции. Однако, в России указанная тенденция имеет существенную особенность, заключающуюся в неравномерности темпов ее проявления в разных регионах страны, формировании новых видов услуг, развитии посредничества, дилерства, брокерской, агентской и других видов деятельности, в дифференциации последствий их влияния на социально-экономическое развитие и экономический рост.
Рост доли услуг в производстве ВВП национальной хозяйственной системы и ее региональных звеньев свидетельствует о формировании и проявлении структурной перестройки экономики с учетом тенденций развития мирового хозяйства и потребностей населения, о развитии и углублении территориального разделения труда, об усилении влияния социальных факторов на экономический рост, социально-экономическое развитие, уровень жизни населения, мотивации к трудовой активности и другие аспекты жизнедеятельности.
Однако, в настоящее время исследованию данного процесса уделяется недостаточно внимания как в зарубежных странах, так и особенно в отечественной науке, о чем свидетельствует анализ трудов, посвященных исследованию теоретических и методологических оценок последствий влияния темпов развития сферы услуг на территориальное развитие экономики. Содержание и структура данной социально-экономической категории во многих своих аспектах пока еще остается недостаточно изученной.
Актуальность и практическая значимость постановки и решения данной проблемы обусловлена:
• Сложившимся в стране и ее регионах состоянием дел с жилищной обеспеченностью населения, непрозрачностью действующей системы платежей за услуги ЖКХ, привлекательностью жилищной сферы для осуществления различного рода противозаконных операций;
• Высокими и устойчиво наращиваемыми во всех регионах России темпами развития риэлторской деятельности, усилением ее влияния на социально-экономическое развитие страны и регионов, ослаблением регулирующих функций государства в этой сфере;
• Сформировавшейся в годы реформ и продолжающейся до сих пор тенденцией ослабления роли экономической науки в выработке целевых ориентиров социально-экономического развития страны и регионов и путей их достижения;
• Состоянием теории и методологии анализа и прогнозирования влияния уровня жизни населения и его жилищной обеспеченности на темпы экономического роста, производительность общественного труда, доходы населения;
• Состоянием систем статистического наблюдения, учета и контроля за рынками недвижимости, распределением и использованием жилищного фонда и нежилых помещений, установлением цен и тарифов на услуги ЖКХ, отсутствием необходимых законодательно принятых регламентов в рассматриваемых сферах жизнедеятельности общества.
Организация эффективного управления региональными звеньями экономики предполагает систематическое наблюдение за состоянием рынков недвижимости и риэлторских услуг, обеспечивающих его функционирование, анализ и прогнозирование тенденций и путей развития, применение действенных методов и механизмов государственного воздействия на их практическую реализацию.
Однако, анализ показывает, что действующая система управления сферой удовлетворения жилищных потребностей населения пока еще недостаточно эффективно выполняет указанные функции. Об этом, в частности, свидетельствует увеличивающийся за последнее десятилетие разрыв между показателями вновь вводимого жилищного фонда и количеством нуждающихся в нем при ярко выраженной тенденции снижения общей численности населения. В условиях устойчивого роста дефицита жилья во многих регионах и городах масштабно распространяется слабо контролируемый государством рынок риэлторских услуг, наряду с позитивными влияниями, способствующий монополизации, необоснованно высокому росту цен на жилье, непрозрачности сделок, росту коррупции, развитию теневых структур и других негативных последствий, сказывающихся на темпах экономического роста, снижении бюджетных доходов субъектов федерации, удовлетворении насущных потребностей, качестве жизни населения.
Степень теоретической и методологической изученности темы. Теоретико-методологические вопросы изучаемой темы находятся на стыке двух, с одной стороны взаимосвязанных, а с другой — отличающихся аспектов ее исследования, концентрирующих внимание на необходимости выполнения конституционных обязательств государства по созданию нормальных условий проживания населения, а также — тенденциях ускоренного развития посреднических (в данном случае риэлторских) услуг и рынка недвижимого имущества, как механизма удовлетворения жилищных потребностей населения. Оба эти направления рассматривались экономической наукой отдельно одно от другого.
Исследованию социально-экономической категории «услуга» посвящены труды отечественных ученых Абалкина Л. И., Аванесова Ю. А., Бурака П. И., Гайдара Е. Г., Глазьева С. Ю., Дюмулена И. И., Жильцова Е. Н., Кириловой А. Н., Лексина В. Н., Лимаренко А. П., Магомедова Ш. М., Москаева Ш. А., Орешина В. П., Райзберга Б. А., Рождественской И. А.,.
Синяевой И.М., Сульповара Л. Б., Фатхутдинова Р. А., Чернышева Б. Н., Хайкина Г. А., Ясина Е. Г. и др. Определенный вклад в изучение и исследование данной категории внесли зарубежные ученые, в числе которых следует отметить труды Ф. Котлера, Р. Кэмпбелла, Л. Брю, Т. Хилла и др.
Однако, рынок услуг непрерывно развивается. Как уже отмечалось, сейчас сформировался новый вид услуг, связанный с риэлторской деятельностью, требующий разработки соответствующих подходов и методов государственного регулирования его позиционирования в экономическом пространстве страны и регионов.
Одной из особенностей этого вида услуг является его рыночная, предпринимательская ориентация, осуществляемая на социальном пространстве, формируемом первоочередными потребностями населения и требующим государственного регулирования.
Вопросы удовлетворения потребностей общества исследовались в нашей стране в конце восьмидесятых годов прошедшего столетия в связи с разработкой проблемы благосостояния населения. В этой области известны труды Т. Заславской, В. Майера, Б. Ракитского, Н. Римашевской, В. Рутгайзера, Г. Саркисяна, С. Шаталина, А. Шохина, Ю. Иванова и др. Однако, вопросы, связанные с оценкой влияния уровня удовлетворения потребностей населения на экономический рост, эти работы затрагивали лишь фрагментарно.
В последние десятилетия экономическая наука под воздействием требований практики сделала шаг вперед в осмысливании и исследовании этой проблемы. В частности, возникла необходимость оценить воздействие социального фактора на всю систему общественного воспроизводства, на темпы экономического роста и уровень социально-экономического развития общества. Это, в частности, обусловлено потребностями выявления приоритетов при постановке и решении огромного многообразия проблем и задач, связанных с охраной окружающей среды, предотвращением социальных конфликтов, усилением мотивационных механизмов, повышением уровня образования, развитием человеческого капитала, совершенствованием процессов принятия и реализации управленческих решений, их переориентации с технократических, административных подходов к экономическим. Методам с учетом общественного мнения.
Среди зарубежных ученых, исследующих проблему поиска критериев оценки благосостояния, наиболее известны труды И. Бентама, А. Маршалла, В. Парето, У. Нордхауза, Дж. Тобина, JI. Осберга, Э. Шария, Я. Корнай.
Сложность задачи заключается в многоаспектности категории благосостояния, важнейшими критериальными компонентами которой являются жилищные условия, домашнее имущество, доходы населения и потребление.
Указанными и другими авторами были предложены и исследованы различные подходы к конструированию критериев оценки общественного благосостояния.
Анализируя (предложенные) критерии, необходимо отметить их большую условность и ограниченность практического использования, особенно для исследования влияния совершенно конкретной компоненты общественного благосостояния — жилищных условий населения — которая, как представляется, также вполне может выполнять эту роль и служить в качестве одной из модификаций критерия общественного благосостояния.
Однако, для доказательства правомерности этой идеи необходимо провести ряд научных исследований, в числе которых и рассматривается тема настоящей работы.
В свете изложенного, главной целью данной работы является разработка новых теоретико-методологических подходов и методов регулирования рынка риэлторских услуг, способствующего удовлетворению жилищных потребностей населения, оказывающего влияние на экономический рост и социально-экономическое развитие регионов.
Для достижения этой цели в работе были сформулированы и решались следующие задачи:
• уточнение понятий «услуга» и «риэлторская услуга», как специфического вида посреднического предпринимательства, но осуществляемого для решения социально-ориентированных задач с целью получения прибыли, удовлетворения первоочередных потребностей населения;
• выявление масштабов и тенденций развития риэлторской деятельности, типологизации ее функций и задач, позитивных и негативных воздействий на уровень удовлетворения потребностей населения и темпы экономического роста;
• разработка показателей, методологии их измерения, информационное обеспечение исследования ретроспективной динамики современного состояния и структуры отдельных сегментов рынка риэлторских услуг;
• разработка новых подходов к исследованию производственно-экономических связей комплекса отраслей, формирующих спрос на риэлторские услуги в регионах России, основанных на измерении мультипликативно-акселеративных взаимодействий и системе национального счетоводства;
• научное обоснование необходимости включения в действующую систему удовлетворения жилищных потребностей населения более справедливых принципов ценообразования на жилищные услуги и риэлторские сделки;
• выявление взаимосвязи между уровнем обеспеченности населения жильем, темпами экономического роста, производительностью труда, доходами и расходами населения экономически развитых стран;
• научное обоснование предельных общественно-необходимых норм обеспечения потребностей населения региона жильем, исходя из имеющихся возможностей их удовлетворения, а также затрат, цен и тарифов на строительство и эксплуатацию 1 м² общей площади жилых домов;
• выявление причин и факторов, определяющих уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, формирующих спрос и предложение на рынке жилья и его конкурентоспособность;
• осуществление прогнозных оценок потребностей населения ЦФО и его субъектов в жилье, масштабов и структуры рынка риэлторских услуг, разработка предложений по обеспечению их практической реализации;
• разработка предложений по совершенствованию координирующих, регулирующих и контролирующих функций государственных и муниципальных органов управления, риэлторских фирм, кредитно-финансовых организаций в сфере строительства и распределения жилья.
Объектом исследования в настоящей работе являются экономические отношения и взаимосвязи, возникающие между субъектами рынка риэлторских услуг, формируемых с одной стороны, потребностями и платежеспособным спросом населения, а с другой — комплексом отраслей, осуществляющих строительство жилых и нежилых помещений, производство промышленных товаров длительного пользования и жилищно-коммунальных услуг, инвестирование и кредитование процесса удовлетворения жилищных потребностей населения.
В качестве предмета исследования рассматриваются особенности формирования рынка недвижимости и риэлторских услуг, показатели их структуры, методы изучения, научного обоснования, оценки путей их развития и совершенствования механизмов регулирования.
Теоретической основой исследования являются фундаментальные и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов по экономической теории и рыночным отношениям в области оказания услуг, общественного благосостояния, человеческого капитала, социально-экономического развития. В процессе исследования и обоснования направлений формирования и развития рынков недвижимости и риэлторских услуг автор опирался на теорию экономического роста, тенденции развития национальных хозяйственных систем экономически развитых стран и регионов России, основы маркетинга и менеджмента, закономерности формирования и удовлетворения насущных потребностей населения, основы региональной экономики и управления.
Методологической базой исследования являются общенаучные методы познания: анализ и синтез, моделирование, методы системного, структурно-функционального, многомерного статистического анализа (факторный, кластерный, группировок,), сравнений, обобщений, мультипликаций, СНС.
Информационной базой исследования являются материалы федерального статистического агентства, его территориальных подразделений, Минэкономразвития и торговли РФ, Минфина РФ, Минпромэнерго РФ, издания периодической печати, анкетные и маркетинговые исследования и опыт, приобретенный автором в процессе практической деятельности в ряде риэлторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, проживающему в городах Московского региона, а также законодательно-правовые акты, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынков недвижимости и риэлторских услуг в субъектах Федерации Центрального федерального округа.
Научное значение диссертационного исследования определяется тем, что в нем впервые обосновывается необходимость комплексного решения одной из самых насущных для населения современной России жилищной проблемы на основе разработки и применения научно-обоснованных методов и механизмов регулирования тенденций развития рынка жилья и риэлторских услуг, исходя из закономерностей формирования потребительских ориентиров населения, его доходов, общественно-необходимых затрат на строительство и эксплуатацию жилья.
Наиболее существенными научными результатами исследования являются:
• уточнено содержания понятий «риэлторская услуга», «рынок риэлторских услуг», осуществлена типологизация сегментов этого рынка, дано обоснование его структуры и взаимосвязей с рынками товаров, капитала, инвестиций, труда и др.;
• выявлены особенности, тенденции формирования и развития рынка риэлторских услуг за последнее десятилетие, установлена емкость его основных сегментов, вскрыты закономерности, позитивные и негативные последствия его развития, доказано его влияние на экономическую безопасность страны и регионов, обоснована экономическая целесообразность его регулирования;
• предложен мультипликативно-акселеративный подход к исследованию жилищной проблемы, использование которого позволило рассчитать коэффициенты мультипликации по сферам воспроизводственного процесса, выявить и количественно оценить производственно-экономические связи комплекса отраслей, формирующих спрос на риэлторские услуги под влиянием закономерностей развития жилищных потребностей населения;
• разработаны новые приемы анализа и расчета текущих затрат и тарифов на оказание жилищных услуг населению по субъектам Федерации, позволяющие устанавливать, осуществлять аудит и контроль тарифов и платежей за услуги на основе общественно-необходимых затрат, отражаемых показателями СНС;
• научно обоснована необходимость совершенствования действующих принципов ценообразования на рынке недвижимого имущества, разработаны и предложены пути их включения в действующую систему государственного управления;
• обоснована структура показателей, характеризующих состояние, тенденции и эффективность развития рынка риэлторских услуг, формируемого потребностями и платежеспособным спросом населения в жилье и хозяйствующими субъектами в нежилых помещениях и земельных участках, предложены методы их измерения и расчета, позволяющие определить емкость рынка услуг, масштабы его развития, цены на услуги, прямой и косвенный ущерб, вероятные риски при отказе от них;
• показано, что функционирующие в настоящее время в экономическом пространстве России риэлторские фирмы и корпорации, оказывающие услуги населению и хозяйствующим субъектам в приобретении, оформлении, обслуживании жилых и нежилых помещений вместе с физическими лицами, занимающимися предпринимательством в этой сфере, формируют достаточно объемный и перспективный рынок риэлторских услуг. Совокупность этих фирм, корпораций и физических лиц может и должна быть интегрирована в ассоциативную структуру, организованную в самостоятельную специализированную подотрасль посреднических услуг, от стабильного и устойчивого функционирования которой зависит уровень обеспеченности населения жильем, доходы территориальных бюджетов, темпы экономического роста субъектов Федерации, структура потребительских расходов населения.
Практическое значение диссертационной работы определяется тем, что в ней на основе полученных научных результатов разработаны конкретные пути, обоснованы параметры, масштабы и эффективность развития рынка риэлторских услуг, предложены методы и механизмы его государственного регулирования, обеспечивающие более высокий уровень удовлетворения жилищных потребностей населения, увеличение доходной части бюджетов, улучшение использования жилищного фонда страны и регионов, приумножение национального богатства, повышение темпов экономического роста, улучшение качества жизни населения.
Апробация и реализация результатов работы. Результаты исследования по теме диссертации докладывались на кафедре Экономики Менеджмента КГПИ (2005 г.), на научно-техническом Совете фирмы (2005 г.), на Общероссийской конференции по проблемам экономической безопасности регионов (Коломна 2006 г.), на научно-техническом Совете института (Коломна 2006 г.), на кафедре «Национальная экономика».
РЭА им. Г. В. Плеханова (Москва 2006 г.).
Результаты исследования автора по вопросам сегментации рынка риэлторских услуг, оценки его емкости, параметризации масштабов развития, влияния на его конкурентоспособность механизмов и методов государственного регулирования, состояния и перспектив удовлетворения жилищных потребностей населения, методам и технологии федерального, регионального, отраслевого, корпоративного и муниципального маркетинга, методологии использования СНС для обоснования общественно необходимых тарифов и средней стоимости жилья по рекомендации кафедр «Экономики менеджмента» КГПИ и «Национальной экономики» РЭА им. Г. В. Плеханова предложено включить в соответствующие дисциплины государственного образовательного стандарта по специальности «Государственное и муниципальное управление» и «Экономист-аналитик».
Основные выводы и рекомендации.
В результате проделанных расчетов можно сделать следующие выводы:
1. Рынок риэлторских услуг в настоящее время в России и во многих ее регионах находится в стадии подъема. За последнее десятилетие доля фирм и организаций, концентрирующих свою деятельность на рынке недвижимости, возросла с 0,2 до 1,5% к общему количеству зарегистрированных ЕГРПО предприятий и организаций, а по отношению к общему количеству предприятий и организаций строительной отрасли — с 2,0% в 1995 г. до 10,7% в настоящее время.
Среднегодовая численность занятых в рассматриваемой сфере деятельности увеличилась с 24,0 тыс. чел. в 1995 г. до 295,3 тыс. чел. в 2005 г. Если же учесть и физических лиц, занимающихся данным видом предпринимательской деятельности, то количество занятых составит примерно 385 тыс. человек.
2. Риэлторский вид деятельности в настоящее время является наиболее выгодным бизнесом. Доля прибыли в валовой добавленной стоимости по отрасли «Операции с недвижимым имуществом» на протяжении последнего десятилетия не опускается ниже 90%.
3. Риэлторская деятельность оказывает все более существенное влияние на формирование темпов экономического роста. Доля отрасли «операции с недвижимым имуществом» в ВРП, начиная с 1996 г. по настоящее время постоянно и устойчиво возрастала, увеличившись за рассматриваемый период с 1,3 до 4,8%.
4. Структура современного состояния рынка недвижимости в стране характеризуется следующими его сегментами: операции на первичном рынке квартир (от 10 до 15% по стоимости) — операции на вторичном рынке квартир (до 15%) — арендные операции (до 70%). Структура этого рынка по регионам страны сильно дифференцирована и зависит от количества вновь вводимого жилищного фонда, его стоимости, численности мигрантов, обеспеченности населения жилой площадью, степени участия местных администраций в решении жилищной проблемы.
В настоящее время рынок недвижимости в стране и ее регионах характеризуется ярко выраженной тенденцией к увеличению количества и объемов сделок. Эта тенденция сформировалась в результате принятия в 2001 г. земельного и нового жилищного кодекса.
5. На федеральном уровне пока еще не создана система государственного регулирования риэлторской деятельности, позволяющая осуществлять необходимый учет, мониторинг, анализ и прогнозирование эффективных путей развития рынка недвижимости, не только государственное, но и общественное регулирование и управление его отдельных сегментов. Наряду с совершенствованием методологии и методических основ расчета и обоснования критериальных показателей эффективности, спроса и предложения отдельных сегментов рынка недвижимости, крайне необходимо улучшить нормативно-правовую регламентацию деятельности риэлторских фирм и корпораций, усилить возможности целеориентирующих и контрольно-исполнительных функций местных органов управления и самоуправления.
6, Для повышения действенности и эффективности регулирующих воздействий государственных и муниципальных органов управления на более полное удовлетворение жилищных потребностей населения необходимы следующие первоочередные меры:
6.1. Регламентировать в действующей системе государственного, регионального и муниципального управления функцию анализа и прогнозного обоснования уровня удовлетворения жилищных потребностей населения, улучшить организацию статистического наблюдения и учета показателей потребностей, платежеспособного спроса и предложения по группам населения с различными доходами в региональном разрезе;
6.2. Разработать и ввести в практику регионального управления принципы и критерии лицензирования предпринимательской деятельности фирм и корпораций, осуществляющих трансакции на жилищном рынке регионов с учетом тенденций сокращения дефицитности и доступности жилья;
6.3. Регламентировать в законодательном порядке пределы удорожания л стоимости 1 м площади с учетом прогнозируемых темпов инфляции, доходов населения, дефляторов ВРП и инвестиций стоимости земельных участков под новое строительство;
6.4. Разработать и ввести в практику регионального управления (на уровне субъектов федерации) методические рекомендации по установлению научно-обоснованных тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства, исходя из показателей основного производства услуг, валовой добавленной стоимости, налогов и прибыли, увязанных с прогнозируемыми темпами инфляции;
6.5. Разработать и ввести в действующее законодательство необходимые уточнения норм и правил регулирования деятельности риэлторских фирм и корпораций при оформлении договорных отношений с другими субъектами рынка недвижимости.
