Учетно-регистрационные действия на примере объектов капитального строительства в г. Москва

Также с появлением ФЗ-218 изменились причины приостановления и отказа в осуществлении ГКУ. Причина отказа теперь существует лишь одна, что является несомненным плюсом.

2) однако, несмотря на немалое количество положительных сторон появления ЕГРН, остается также большое количество недостатков.

3) для того, чтобы минимизировать проблемы, возникающие при постановке на ГКУ, одной из первостепенных задач является проведение комплексных кадастровых работ на территории всей Российской Федерации, которое устранит все ошибки и несоответствия в сведениях ЕГРН. Необходимо отметить, что эффективность мероприятий по кадастровому учету объектов капитального строительства несколько усложняется в связи с приостановлениями кадастрового учета. Чаще всего приостановления связаны с недоработками кадастровых инженеров. Рассмотрев распоряжения Росреестра от 16.

03.2017 № Р/0037 «О мероприятиях по снижению количества решений о приостановлении (отказе) при предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество», проведен анализ причин, послуживших основанием для принятия филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве решения о приостановлении (отказе) осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Выборочная проверка проводилась в отношении 5% решений в отношении кадастрового учета и 30% решений в отношении регистрации прав от общего количества проектов решений за период с 09 января по 31 марта 2017 года (далее — отчетный период). Решений проверялись на соответствие требованиям, установленным Федеральным законом от 13.

07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон 218-ФЗ). Выявлено, что за отчетный период сформировано в сфере кадастрового учета: — 573 решения о приостановлении по основанию п.

7. ч.

1. ст. 26 Закона 218-ФЗ, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 73,8%. Основными документами, не соответствующие по форме и содержанию, являются межевые и технические планы, подготовленные кадастровыми инженерами. Кроме того, решения о приостановлении принимаются не только по вине кадастрового инженера, но и самих заявителей, а именно:

п.

2. ч.

1. ст. 26, Закона 218-ФЗ4, с заявлением о государственном кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 11,7%. Основные причины — неосведомленность заявителя об изменении действующего законодательства с 01.

01.2017. — п.

5. ч.

1. ст. 26 Закона 218-ФЗ, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 3,2%.- п.

1. ч.

1. ст. 26 Закона 218-ФЗ, лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 3%.- п.

49. ч.

1. ст. 26 Закона 218-ФЗ, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 1,7%. Основные причины — не использование сведений ЕГРН или применения неактуальных сведения ЕГРН кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, актов обследования.

ст. 27 Закона № 218-ФЗ в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 65%.- п.п.1−4 ч.

8. ст. 69 Закона 218-ФЗ:-имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;

— в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным;

— сведения об объекте недвижимости содержатся ЕГРН;

— ответ уполномоченных органов на запрос органа регистрации прав, свидетельствует об отсутствии необходимых документа и (или) сведений и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Доля таких решений от общего количества решений о приостановлении составила 38,7%. Основные причины — отсутствие необходимых документов и (или) сведений в организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, а также сведения об объекте недвижимости уже содержатся ЕГРН. В результате проведенного исследования, посвященного оценке эффективности кадастрового учета объектов капитального строительства, были выявлены следующие проблемы, которые вызывают сложность при выполнении кадастровых работ и представлении технических планов в орган кадастрового учета, а также которые являются причинами приостановления кадастрового учета, а значит, снижению эффективности деятельности Филиала. При выполнении кадастровых работ кадастровые инженеры сталкиваются с целым рядом проблем, вызванных наличием большого количества ошибок в уже внесенных в ЕГРН сведений. То есть, получая выписку из ЕГРН об объекте капитального строительства, кадастровый инженер не может быть 100% уверен в том, что данные верны. В настоящее время выявляется большое количество. Кроме того, в настоящее время отсутствуют четкие методические указания по выполнению кадастровых работ, что приводит к снижению их качества. Соответственно необходимы технологии и методики, которые позволят выполнять кадастровые работы в максимально сжатые сроки и экономически эффективно.

3.2 Оценка эффективности мероприятий по ведению учетно-регистрационных действий.

Под эффектом системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат земельно-кадастровых действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях. Под эффективностью системы государственного кадастрового учета — проведение определенного объема и вида земельно-кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов [25]. Эффективность системы государственного кадастрового учета бывает:

экономическая, в которую входит результативность государственной и муниципальной деятельности по созданию и ведению систем земельного кадастра и управлению земельными ресурсами, характеризуемая отношением полученного эффекта (результата) к затратам ресурсов;

— информационно-социальная — это формирование земельных отношений, создание многообразных субъектов земельных отношений и охрана их прав, которые обеспечивают высокий уровень удовлетворения потребностей в земельно-кадастровой информации и услуг на потребительском рынке; минимизацию времени, затрачиваемого на получение информации и услуг и т. д.;

— организационно-техническая — эффективность процесса планирования, организации, управления и технико-технологического обеспечения процесса кадастрового учета. Критерием является степень освоения системы ГКУ. Экономическая эффективность деятельности земельных палат определяется отношением полученных результатов к производственным затратам. Критерием экономической эффективности системы ЕГРН может быть создание самодостаточной, самофинансируемой системы для обеспечения нормального ее функционирования. Различают абсолютную и прямую, фактическую и расчетную экономическую эффективность системы земельного кадастра. Прямая эффективность получается за счет реальной экономической отдачи от земельно-кадастровых действий (увеличение сбора земельного налога, плата за информацию и оказание услуг).Абсолютная эффективность системы ЕГРН складывается за счет прямого эффекта и части косвенного, опосредованного эффекта, получаемого вследствие принятия экономически эффективного управленческого решения по развитию территории на основе земельно-кадастровой информации. При этом могут быть различные варианты использования информации и, соответственно, различная абсолютная эффективность. Фактическая эффективность системы определяется на основе осуществленных единовременных затрат и ежегодных издержек для освоения и ведения системы ЕГРН, корректировкой ее в случае необходимости. Это обеспечивает необходимый авторский контроль и реальную степень полезности для всех заинтересованных организаций и ведомств в вопросах развития региона. Расчетная эффективность определяет величину и состав расходов, их отдачу на перспективу с учетом нормативных показателей. Фактическая и расчетная эффективность могут не совпадать вследствие экономических, организационных, административных, правовых и других причин. Система показателей эффекта с выделением доходной и расходной (затратной) частей представлена в таблице N [25]. Под эффектом совершенствования системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью определенного объема и вида земельно-кадастровых работ для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов. Таблица 8- Эффективность ГКУВид эффекта.

Доходная часть.

Затратная часть.

ЭкономическийПлата за предоставление информации ГКУПлата за копирование информацииПлата за документирование информацииСтраховые взносыУвеличение сбора земельных налоговЗатраты на подготовительные работы (инвентаризация ранее учтенных земельных участков, кадастровое деление территории, межевание земель) — Затраты на предоставление и копирование информацииЗатраты на аналитическую обработку информацииЗатраты на хранение и страхование информацииЗатраты на документирование информации.

ПравовойЗакрепление статуса собственника з.у.- Снижения числа земельных споровЗатраты на оплату труда работников, на уплату налоговЗатраты на услуги связи.

СоциальныйУверенность участников земельного рынка в стабильностиРавноправное получение земельно-кадастровой информацииЗатраты на обучение новой технологии ведения ЕГРНЗатраты на амортизацию основных средств.

Экономическую эффективность Государственного кадастрового учета за 1 календарный год можно определить по формуле:

Э = Д / З, где: Д — доход органа кадастрового учета от предоставления сведений, руб.;З — производственные затраты органов кадастрового учета. Если говорить о долгосрочной перспективе по реализации программы по созданию единого государственного реестра недвижимости, то основными показателями социально-экономического эффекта будут являться снижение уровня существующих административных барьеров при оказании государственных услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав, увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет прозрачности информации, сокращение сроков получения государственных услуг, обеспечение гарантий прав собственности граждан и юридических лиц на объекты недвижимости, а также снижение коррупционной составляющей. Целевые показатели программы масштабны. К 2018 году намечено достигнуть повышенной степени удовлетворенности граждан качеством предоставления услуг муниципалитетов и государственных организаций (90%); повысить часть услуг по ГРП и ГКУ, оказываемых с помощью интернета (70% против 5% в 2013 году); сформировать Единый государственный реестр недвижимости с января 2016 года и повысить число субъектов РФ, с его внедрением; уменьшить сроки ГРП и ГКУ вплоть до 5 рабочих суток; уменьшить временной период ожидания заявителя в очереди до 10 минут. К 2019 году намечается повысить часть ОН, сведения о которых, находятся в ГКН, ЕГРП и сделок с ним, с документами по ним трансформироваными в электронный вид до 100. Данные ЕГРН будут легкодоступны в информационной системе, на официальном сайте уполномоченного органа. Надзор, формирование и использование данной системы будет реализовано диспетчером (оператором) от Правительства РФ и его территориальных органов.

Установка создания ЕГРН — это уменьшение ресурсоемкости предоставления госуслуг в регистрационно-учетной области, а кроме того, расширение налогооблагаемой базы недвижимости. Совокупность ЕГРП и ГКН даст возможность сформировать точный (абсолютный и качественный) информационный ресурс о недвижимости и создать общую учетную концепцию. Реестр будет иметь только электронный вид, с запрещенным удалением сведений из него. Устаревшие и измененные данные при этом будут в нем содержаться. Исключительный случай для бумажного хранения реестрового дела — это отсутствие оригиналов документов в государственных или муниципальных органах. Кроме вышесказанного закон нормирует:

процедуру и правила внесения изменений в ЕГРН;

— характерные черты функционирования учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— компетенцию и статус государственного регистратора;

— предоставление сведений из ЕГРН и размер платы за эту услугу;

— ответственность лиц за нарушение законодательства в сфере регистрации недвижимого имущества;

— порядок и условия исправления ошибок. Поменялся сам процесс регистрации и учета недвижимости, процедура и сроки, а кроме этого, возникла возможность обжалования без судебных тяжб регистрационно-учетных действий. Три услуги из четырех, предоставляемых Россреестром (постановка на ГКУ, получение сведений из информационных баз) сегодня можно получить электронно на портале ведомства. Органы власти должны информировать и предоставлять принятые решения в ЕГРН, и в течение 15 рабочих соответствующая запись будет внесена в ЕГРН. В случае нарушающих ФЗ № 218-ФЗ действий органа, претензии по возмещению убытков необходимо адресовать Министерству финансов РФ. В случае регистрационных действий произведенных на основании актов, не имеющих силу, ничтожность которых судебно признана, орган не несет ответственности. Также, одним из основных показателей эффективности осуществления учетно-регистрационных действия в отношении объектов капитального строительства с точки зрения государства, является увеличение налогооблагаемой базы за счет учета таких объектов и определения кадастровой стоимости. Цель проведения государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства — определение их кадастровой стоимости для целей налогообложения. Кроме того, в некоторых случаях данная оценка объектов недвижимости используется для установления арендной платы, также определения стоимости выкупа объектов, находящихся в государственной собственности. Рассмотри порядок исчисления налога исходя из кадастровой стоимости объектов. В соответствии с п. 1 ст. 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

объект;

база;период;

ставка;порядок и сроки уплаты, а также исчисления. В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (п. 2 ст. 17 НК РФ).Соответствующим объектом по налогу на имущество физлиц может быть (п. 1 ст. 401 НК РФ):отдельный жилой дом (включая дачные строения);отдельное жилое помещение (в виде квартиры или комнаты);гараж, место для парковки;

иного назначения здание либо сооружение;

незавершенная постройка;

комплекс объектов недвижимости единого назначения. Общее недвижимое имущество многоквартирного дома не может быть признано объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).В период с 2015 по 2019 год база по рассматриваемому налогу определяется на основе кадастровой цены объектов, рассмотренных нами выше, если это установлено законодательными актами субъекта РФ. С 2020 г.

— только на основе кадастровой цены соответствующих объектов (п. 1 ст. 402 НК РФ). Если региональными властями не приняты нормы, по которым база формируется исходя из кадастровой цены недвижимости, то она определяется на основе инвентаризационной стоимости объектов, пока это допускается законом (п. 2 ст.

402 НК РФ). На основе только кадастровой стоимости уже с 2015 года определяется база по объектам, о которых сказано в п. 1 ст. 378.

2 НК РФ, если эти объекты предназначены для использования в предпринимательской деятельности (п. 8 ст. 408, п. 3 ст. 402 НК РФ).В общем случае налоговая база по тому или иному объекту недвижимости равна его кадастровой стоимости за исключением тех случаев, когда налог платится (ст. 403 НК РФ):за квартиру — в этом случае кадастровая база по нему уменьшается на кадастровую цену 20 кв. м в ней (п. 3);комнату — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 10 кв. м в ней (п.

4);жилой дом — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 50 кв. м в нем (п. 5);единый комплекс объектов недвижимости, среди которых хотя бы одно жилое помещение или дом, — в этом случае база по нему уменьшается на 1 000 000 руб. (п.

6).Муниципальными НПА размеры указанных вычетов, уменьшающих базу по рассматриваемому налогу, могут быть увеличены (п. 7 ст. 403 НК РФ). Если применение вычета приводит к образованию отрицательной величины, налоговая база будет равна 0 (п. 8 ст. 403 НК РФ).База на основе инвентаризационной цены равна соответствующей цене, умноженной на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый законодательно. Налоговый период по рассматриваемому налогу — год (ст. 405 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст.

409 НК РФ налог на недвижимость физлиц с 2016 года (т. е. с налога, начисляемого за 2015 год) должен уплачиваться до 1 декабря того года, что следует за налоговым. Уплачивается налог по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно в УФК по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости. Для исчисления налога на основе кадастровой и инвентаризационной стоимости применяются разные ставки. В обоих случаях они могут устанавливаться региональными властями — но в пределах, отраженных в НК РФ. По кадастровой базе ставки могут быть установлены в величине не более (п. 2 ст. 406 НК РФ):0,1%, если объект налогообложения — дом, жилое помещение, незавершенная постройка, единый комплекс, в котором есть хотя бы одно жилое помещение или дом, гараж, парковочное место, строение на даче площадью до 50 кв. м;

2%, если объект налогообложения определен в соответствии с условиями пп. 7, 10 ст. 378.

2 НК РФ либо имеет кадастровую стоимость более 300 000 000 руб.;0,5% — для любых других объектов. Ставки по кадастровой базе принимаются в регионе в указанной в НК РФ величине, если законом региона не установлены иные ставки (подп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ).

Причем у региона есть право уменьшать (вплоть до нуля) или увеличивать (но не более чем в 3 раза) ставку для объектов, которые согласно НК РФ облагаются по ставке 0,1% (п. 3 ст. 406 НК РФ).По инвентаризационной базе ставки могут быть установлены в размере не более (п. 4 ст. 406 НК РФ):0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора не превышает 300 000 руб.;0,1−0,3%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора составляет 300 000−500 000 руб.;0,3−2%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора превышает 500 000 руб. Если ставки по инвентаризационной базе не определены законом региона, то их величина будет составлять (подп. 2 п. 6 ст. 406 НК РФ):0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта не превышает 500 000 руб.;0,3%, если инвентаризационная стоимость более 500 000 руб. Региональные власти вправе дифференцировать ставки для обеих баз по объектам одной и той же категории, но отличающихся (п. 5 ст. 406 НК РФ):кадастровой (инвентаризационной) стоимостью;

видом объекта;

местом расположения;

спецификой территориальной зоны, на которой они размещены. Далее рассмотрена экономическая эффективность осуществления учетно-регистрационных действий в соответствии с требованиями современного законодательства. По данным Управления Росреестра и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве в 2017 году было подано 6528заявлений о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости совместно с государственной регистрацией прав. Площадь объекта налогообложения является определяющим фактором в налогообложении. При неправильном определение кадастровой стоимости, в случае ее завышения, нарушаются права собственников объектов недвижимости. В случае, занижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ущерб получает государство, поскольку налоги с объектов недвижимости поступают в федеральные или местные бюджеты. Налоговая ставка на объекты недвижимости определена нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Данные по налоговым ставкам показаны в таблице 21. Таблица 9 — Налоговая ставка на объекты недвижимости.

В соответствии с данными Федеральной налоговой службы средняя кадастровая стоимость объектов капитального строительства в Москве составляет 9 750 000 рублей. По данным ФГБУ «ФКП Росреестра» города Москвы средняя кадастровая стоимость объектов поставленных на государственный кадастровый учет и прошедших одновременную регистрацию прав составляет5 500 000 рублей. Если одновременно осуществляется кадастровый учет и регистрация прав, значит объекты вновь созданные, соответственно они впервые будут подлежать налогообложению. Рассчитаем размер налогообложения объектов недвижимости. Расчет суммы налога исчисляем по формуле 1., (1)где — сумма земельного налога, рублей;

— кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

— налоговая ставка, %. Рассчитаем увеличение поступлений в местный бюджет в связи с осуществлением учетно-регистрационных действий. Произведение количества учтенных объектов недвижимости (6528), средней кадастровой стоимости (5 500 000) и ставки налога (0,1) равно 359 040 000 рублей. Соответственно на данную суму будет осуществлено пополнение местного бюджета. Данные расчеты показали, что осуществление учетно-регистрационных действий на территории города Москвы в значительной мере пополняют местный бюджет и целом способствуют развитию города. Их вышеизложенного можно сделать вывод, что необходимо проводить работы по выявлению неучтенных объектов недвижимости, поскольку затраты на выполнение таких работ будут восполнены за счет поступления налогов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ходе работы три основные системы недвижимого, каждая из обособленно развивается представляет собой принципы действия. система регистрации учета недвижимости смешанный характер, мешает ей должным образом, потребности рынка целом и в частности. 1 января 2017 г.

российская регистрации недвижимого состояла из самостоятельных частей: и ГКН, значительно усложнялоправовой оборот, настоящее время объединены в, который как система учета объектов, и на них, большую техническую правовую предысторию. Реформирование решило процедурные проблемы, законодателем не источник возникающих — отсутствие единой, единой модели регистрационно-учетной, ввиду этого законодателем цель — мировых стандартов области регистрации и войти пятерку лучших DoingBusiness вероятна законодательно, пока призрачна. Одним из вопросов также проблема понятия, толкование которого неоднозначного законодательного становится поводом разрозненной судебной, что становится проблем при регистрации и недвижимости и на нее. было предложено выполнении своих по учету регистрации прав органу оценивать в качестве в каждом случае заново, не только значением определения, но, в очередь, экспертизой, практикой, и, в которой описана проблема вещи в недвижимой.

Также некоторые проблемные, связанные с и регистрацией на основной недвижимого имущества — участки. Предложен следовать немецкой, согласно которой, построенное на участке, следует его судьбой не наверняка, в тех иных случаях, отражало бы и правовые рынка. То следование здания () за судьбой участка, на оно расположено, иметь место в тех, когда здание (другой объект) имеет своего экономического и значения, соответственно частью составного. Охарактеризованы новые недвижимости, которые с 1 января 2017. (либо появился механизм их и регистрации на них): -место, единый комплекс, предприятие. как действия в связи последним реформированием сферы направлены изменение процедурных, то и требуется предпринять эффективные меры,, ввести полную экспертизу документов, являются основанием регистрации, что через обязательную нотариальных сделок. стоит заметить, такое нововведение оправдано только случае разумных на нотариальные, полной ответственности в случае вреда, обеспечения единого нотариального. Таким образом, нововведения, частично с 1 января 2017 недостаточны для и эффективного системы регистрации и учета, причина необходимости введения поправок в отсутствии вектора развития отрасли, единой регистрации прав учета недвижимости.