Так или иначе, их количество остается достаточно высоким. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.
Последовательность внесения корректировок:
Механизм внесения корректировочных поправок, производится так, что, с первого по четвертый факторы сравнения, поправка на корректировочный коэффициент производится в некой последовательности, и после каждой следующей поправки, стоимость квартиры начинает пересчитываться заново, до момента перехода к следующему фактору; С четвертого фактора корректировки могут быть осуществлены в свободном порядке, и цена продажи после каждой поправки, может снова не корректироваться2.
2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫДля определения рыночной стоимости объекта недвижимости необходима следующая документация: — Технический паспорт БТИ на квартиру, расположенную по адресу г. Екатеринбкрг проспект Ленина д 30 кв 94. — Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенный между субъектами гражданско-правовых отношений. Описание объекта оценки производится на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение.
Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, коридора, раздельного санузла, балкона. Общая полезная площадь объекта оценки составляет 64,0 м², в том числе жилая площадь — 41,0 м², высота потолка — 2,6 м. Квартира расположена в 9-тиэтажном жилом доме, на 6-м этаже. В таблице 3 представлена экспликация 3-хкомнатной квартиры. Таблица 3 — Экспликация площади квартиры.
Этаж№ по плану помещений здания.
Назначение помещений.
В т.ч. Площадь, м2высота помещений, мОбщая площадь квартиры, м2из нее.
Лоджии/балк оны, м2жилаяподсобная61жилая6413,3—2,62прихожая-9,8−3кладовая-1,4−4кухня-7,9−5жилая17,4—6жилая10,3—7туалет-1,3−8ванная-2,6−9лоджия—1,7Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности: 1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. 2. Выбор параметров сравнения. 3. Сравнение объекта и аналогов по характеристикам и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта. На день оценки известна информация по предложениям к продаже 6 объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Екатеринбург, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг (таблица 4). Таблица 4- Данные объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода.
Наименование показателя1 234 561.
Дата продажисегоднясегоднясегоднясегоднясегоднясегодня2.Район.
ЧкаловскийЦентральный.
ОрджоникидзевскийЖелезнодорожный.
ОктябрьскийВерх-Исетский3.Улица.
Жуковского, 57Энтузиастов, 51Софийская, 49Варшавская, 23 Энгельса пр., 149Комендантс кий пр., 28/24.Расположение.
ЦентрЦентр
Ближе к центру.
Ближе к центру Ближе к центру.
Центр5.Этаж45 153 366.Число этажей99 159 1597.
Жилая площадь, м239,340,340,743,5 40,738,58.Общая площадь, м262,85 762,260,2 68,957,59.Санузелраздельныйраздельныйраздельныйраздельный раздельныйраздельный10. Состояние квартирыхорошеетребуется капитальный ремонтхорошеехорошее хорошеехорошее11. Транспортная доступность (10 мин ±2%)10 мин10 мин20 мин20 мин 25 мин15 мин11. Стоимость, т.р.5 700 500 058 005 000 62 005 600.
Таблица 5 Корректировка цены продажи.
Наименование показателя.
Оценив.
объект123 456.
Цена за 1 м², тыс. руб.-90,887,793,283,19 097.
Корректировка на месторасположение объекта (2 и 3) Калининский район, пр. Луначарского-5,5(85,3)-5,5(82,2)——5,5(91,5)Корректировка на состояние квартиры (1 и 2) хорошее-+3,1(85,3)——Корректировка на транспорт.
доступность 10 мин+ 2%(+ 1,7)+ 2%(+ 1,7) — 2%(- 1,7) — 2%(- 1,7) — 3%(- 2,7) — 1%(- 0,97)Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.- 92,58 791,581,487,396Среднеарифметическая цена продажи за 1 кв. м. составит: С´ = (92,5 + 87 + 91,5 + 81,4 + 87,3 + 96) / 6 = 89 300 руб. Следовательно, стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления составит: С = 89 300 * 64 м² = 5 715 200 руб. (пять миллионов семьсот пятнадцать тысяч двести рублей).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По мере развития рыночных отношений в Российской Федерации недвижимость постепенно становится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рынок жилой недвижимости РФ характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом данного сегмента недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.
Оценка жилой недвижимости включает в себя определение стоимости недвижимого имущества или прав в отношении оцениваемого имущества. Оценщик рассчитывает стоимость объекта жилой недвижимости и оформляет отчет об оценке в соответствиями с Федеральными стандартами оценки; стандартами и правилами оценочной деятельности, разработанными и утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, так же с учетом требований Банка (в случае, если Заказчик намерен получить кредит под залог Объекта оценки) и в соответствии с другими нормативно-правовыми актами. Согласно проведенным расчетам трехкомнатной квартиры, стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления составит: С = 89 300 * 64 м² = 5 715 200 руб. (пять миллионов семьсот пятнадцать тысяч двести рублей). СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗФедеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗФедеральные стандарты оценки (ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития № 256 от 20 июля 2007 года; ФСО № 2, утв. Приказом Минэкономразвития № 255 от 20 июля 2007 года; ФСО № 3, утв.
Приказом Минэкономразвития № 254 от 20 июля 2007 года).Аналитический сборник «Рыночные корректирующие коэффициенты для оценки объекто недвижимости» (исследования ООО «Территориальное агентство оценки», 2015 г. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости: учебник для вузов / изд. 3-е, исп. СПб: АНО ИПЭВ, 2011. 304 с. Баронин С. А., Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости: Учебное пособие / С. А. Баронин. ;
М.: НИЦ Инфра-М, 2012. — 160 с. Баронин С. А., Управление в развитии недвижимости: Учебное пособие / С. А. Баронин, С. Бижанов, В. В. Бочкарев и др.; Под ред. С. А. Баронина — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014.
— 182 с. Белых Л. П., Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие / Л. П. Белых. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 231 с. Варламов А. А., Оценка объектов недвижимости: Учебник / А. А. Варламов, С. И. Комаров; Под общ.
ред. А. А. Варламова. — М.: Форум, 2011. — 288 с. Иванов В. В., Управление недвижимостью / В. В. Иванов, О. К. Хан.
— М.: ИНФРА-М, 2012. — 446 с. Кожухар В. М., Кожухар, В. М. Основы управления недвижимостью: Практикум / В. М.
Кожухар. — М.: Дашков и К, 2013. — 200 с. Косорукова И. В., Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества: учеб.
пособие / О. М. Ванданимаева, П.
В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И.
В. Косоруковой. — М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012., 1340 с. Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А. Неоклассический и неоинституцио-нальный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации // J.
ofInstitutionals (Журнал институциональных исследований). 2012. № 3. С.
22−32Нейман Е.И., Корнилов Д. А., статья «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 6(105) за 2012 г. Прокофьев К. Ю. Рынок недвижимости: понятия, анализ // Эко-номический анализ: теория и практика. 2014. № 3. С. 43−52.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е. А. Савельева.
— М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. — 336 с. Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е. А. Савельева. — М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. ;
336 с. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 13, 2013 г., под редакцией Яскевича Е. Е. Чеботарев Н. Ф., Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)]: Учебник для бакалавров / Н. Ф.
Чеботарев. — 3-е изд. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.
Швандар В. А., Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учеб.
пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (60 000) / Л. Н. Тепман; под ред.
В. А. Швандара. — 2-е изд., перераб.
и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. — 463 с.
