Договор купли-продажи недвижимости. 
Особенности договора купли-продажи предприятия

Предприятием является весь имущественный комплекс, от недвижимого и движимого имущества до исключительных прав, который продавец обязан передать покупателю.

Особое положение предмета договора определяет его специфику. Главной особенностью предмета является многообъектность и состав.

Кроме предмета, существенными признаками являются цена и форма договора, что также объясняется сложностью предмета.

Сторонами договора являются продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица.

Одной из главных особенностей договора купли-продажи предприятия является его особый порядок государственной регистрации, который состоит из трех этапов. Однако, заключенным договор считается уже после регистрации самого договора.

Сложность и специфика договора купли-продажи предприятия обусловили выделения такого договора в отдельный параграф ГК РФ, который регламентирует основные положения такой сделки, остальные же положения регулируются общими положения ГК РФ.

Практический алгоритм действий по купле-продаже предприятия.

Осуществление купли-продажи предприятия — это довольно сложный и длительный процесс, который, как говорилось ранее, осуществляется в несколько этапов.

В обязанности продавца входит подготовить предприятие к передаче и составить передаточный акт, с момента подписания которого предприятие будет считаться переданным.

Чаще всего, такая сделка для продавца является крупной, т.к. она влечет продажу имущества на большую сумму.

Совершение таких крупных сделок осуществляется с одобрения Совета директоров или Общего собрания акционеров, в соответствии с ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах».

Как для ООО, так АО крупной сделкой, по общему правилу, признается та, в процессе которой приобретается или отчуждается имущество, стоимостью 25% и более от всего имущества общества, в соответствии с бухгалтерским балансом за последний отчетный период. В случае, если АО приобретает или отчуждает имущество стоимостью более 50% от балансовой стоимости активов, решение принимается Общим собранием акционеров.

Для одобрения такой крупной сделки, необходимо созывается Совет директоров или Общее собрание акционеров, соответственно и принимает решение. По итогам такого собрания составляется протокол с отражением результатов голосования.

В связи с тем, что покупатель обязан совершить необходимые действия для получения имущества, и т.к. для него такая сделка тоже будет являться крупной, ему необходимо пройти аналогичную процедуру и составить такой же протокол.

Как уже говорилось ранее, к договору купли-продажи недвижимости необходимо приложить:

Акт инвентаризации. Такой акт должен быть составлен на основании инвентаризации, которая должна быть проведена в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, до принятия решения о продаже предприятия. Такой акт определяет предмет договора, т. е. его состав, а также стоимость предприятия.

Кроме акта инвентаризации цену определяет независимое аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

Еще одним обязательным документом является перечень всех обязательств, с указание кредиторов, а также характера, размера и сроков исполнения требований.

Кроме указанных документов, к договору необходимо приложить бухгалтерский баланс, который должен быть составлен непосредственно перед продажей предприятия.

Для соблюдения надлежащего порядка договора купли-продажи имущественного комплекса, необходимо уведомить всех кредиторов о продаже предприятия. Как правило, такие уведомления рассылаются по почте обычными письмами с уведомлением.

Получив уведомление, кредиторы могут и не одобрить перевод долга, а потребовать, чтобы обязательства были исполнены досрочно, а также возмещены убытки.

Кроме этого, как показывает практика, кредитор может обратиться в суд за признанием недействительным договора купли-продажи предприятия.

Воспользоваться своим правом кредитор может в течение трех месяцев с момента получения уведомления, а если он такого уведомления не получил, то в течение года, с момента когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Когда все вышеуказанные требования соблюдены, составляется договор купли-продажи предприятия, к которому прикладываются указанные документы, подписывается сторонами, оплачивается необходимая пошлина.

Далее весь комплект документов представляется в регистрирующий орган по месту нахождения предприятия.

После того, как договор зарегистрирован, составляется передаточный акт и подписывается сторонами. После этого, предприятие считается переданным покупателю, который начинает нести риск случайной гибели.

После этого наступает финальный этап сделки, а именно, регистрация прав собственности всего имущественного комплекса на покупателя.

Таким образом, как говорилось в предыдущих параграфах, процесс купли-продажи предприятия проходит в три этапа, после чего права собственности на предприятие переходят покупателю.

Составление необходимых документов — это довольно сложный процесс, а сами документы имеют особую специфику, как и весь договор.

Следует также отметить, что во избежание сложностей, необходимо строго соблюдать предписанные законодательством сроки.

Проще говоря, для осуществления успешной и быстрой купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, лучше обратиться к грамотному за консультацией и полным сопровождением всей процедуры.

Заключение

Подводя итоги, необходимо отметить, что в широком понимании, договор купли-продажи — это такой договор, по которому продавец обязан передать в собственность какую-либо вещь, а покупатель обязан принять ее и оплатить. Под вещью понимается имущество, не изъятое из оборота.

Договор купли-продажи и все его разновидности будут консенсуальными, возмездными и взаимными.

Предметом такого договора могут быть движимые и недвижимые вещи, а также целый имущественный комплекс в форме предприятия.

Как и в обычном договоре купли-продажи, так и в договоре купли-продажи недвижимости или предприятия, сторонами выступают продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица.

Купля-продажа недвижимости и предприятия регламентируется Гражданским кодексом, а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Выделения договора купли-продажи недвижимости и предприятия в отдельные параграфы обусловлено особенностью их предметов.

Так недвижимостью признается имущество, которое невозможно свободно переместить, без серьезного ущерба для его назначения. В предмете договора должно быть подробное описание объекта, содержащее указание на его характеристики.

Цена и форма такого договора будут являться существенными признаками. А главной особенностью является государственная регистрация перехода прав собственности, после которой это право собственности переходит от продавца к покупателю.

Для договора купли-продажи предприятия тоже характерны такие существенные признаки, как цена и форма. Это обуславливаются сложностью и составом предмета договора.

Кроме специфики предмета, еще одной особенностью договора купли-продажи предприятия является его государственная регистрация. Это сложный процесс, который проходит в три этапа и завершается государственной регистрацией прав собственности всего имущественного комплекса на покупателя.

Глоссарий.

№ Понятие Определение 1 Закон это нормативный правовой акт, который принимается представительным (законодательным) органом государственной власти в особом порядке, обладает юридической силой и регулирует общественные отношения и охраняется государственной властью. 2 Сделка действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 3 Предмет договора то, на что направлены отношения, регулируемые договором. 4 Неимущественные права вид субъективных прав, относящихся к категории нематериальных благ. 5 Имущественные права субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена. 6 Субъект правоотношений участник правовых отношений, который имеет определенные субъективные права и несет те или иные юридические обязанности.

№ Описание 1 Гражданский кодекс Российской Федерации. 2 Земельный кодекс Российской Федерации. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 4 ФЗ «Об акционерных обществах» 5 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью.

6 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04−1/32. 7 Постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА — А40/8486−04-П. 8 М. И. Брагинский, В. В. Витрянский.

Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Статус. М. 2000;2006гг. С. 429.

9 Клейн Н. И., Чубаров В. В. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред.

О.Н. Садиков. М., 2011. С. 384. 10 Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. Ред.

А.Л. Маковский. М., 2011. С. 461.

Список сокращений:

РФ — Российская Федерация ГК — Гражданский кодекс ЗК — Земельный кодекс ФЗ — Федеральный закон ООО — Общество с ограниченной ответственностью АО — Акционерное общество ст. — статья т. е. — то есть г. — год.

М.И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Статус. М. 2000;2006гг. С. 10.

Клейн Н.И., Чубаров В. В. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 2011. С. 153.

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. Ред. А. Л. Маковский. М., 2011. С. 281.

Ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах».

П. 3 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах».

постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04−1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА — А40/8486−04-П.