В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным.
Следует сразу же обратить внимание на то, что при купле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности (мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи «неприватизированной жилплощади» не существует, любые попытки описать «примерные схемы» этой сделки являются профессионально недобросовестными.
Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них). Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты.
В связи с государственной регистрацией весьма интересен вопрос о правомочиях продавца по распоряжению зданием (помещением), право на которое еще не зарегистрировано за покупателем. Поскольку, как уже отмечалось, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется, целесообразно рассмотреть последствия действий собственника по последующему заключению договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений раздельно.
После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения (в частности, возмещение неполученных доходов).
2.
5. Продажа предприятия Согласно ст. 559 Гражданского кодекса РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 549 Гражданского кодекса РФ правила о продаже недвижимости субсидиарно применяются к купле-продаже предприятия. Данный прием законодательной техники позволяет избежать включения в параграф 8 главы 30 Гражданского кодекса (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (продажа недвижимости).
После принятия части первой Гражданского кодекса РФ произошел очередной поворот к рассмотрению предприятия как объекта права и в этой связи давший возможность вновь говорить о появлении в России, пусть и в узком формате, института приобретения-отчуждения бизнеса.
Тем не менее в связи с путаницей самого законодателя, где он указывает на предприятие как объект права (ст. 132 Гражданского кодекса РФ), на субъект права (п. 1 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г.; п. 2 ст. 300 Гражданского кодекса РФ, где говорится о передаче предприятия и учреждения (то есть о юридических лицах)) как на бизнес (ст. 86 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 8 января 1998 г.), в цивилистической доктрине продолжается спор о сущности предприятия.
Пересмотр п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса требует пересмотра и п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой содержится правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие. Концепция, закрепленная указанным Законом, выглядит следующим образом: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости при переходе прав на это предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данное обстоятельство, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которого является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия.
Таким образом, право на предприятие подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя, что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр прав о новом собственнике.
Вторым большим недостатком законодательной концепции купли-продажи предприятия (бизнеса), на мой взгляд, представляется п. 3 ст. 559 Гражданского кодекса РФ о том, что при отчуждении предприятия покупателю не переходят лицензия и права, вытекающие из нее, за исключением случаев, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом.
Однако это является, скорее, продолжением общей концепции по расширению института купли-продажи предприятия до отчуждения-приобретения бизнеса. Возможно, что из-за отсутствия в России пока такого института первый процесс по купле-продаже предприятия длился тысячу дней.
Заключение
Подытоживая изученное в данной работе, отметим, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК). Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Библиография Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.
12.1993. «Российская газета», № 237, 25.
12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.
10.1994. «Российская газета», № 238−239, 08.
12.1994. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996, № 27, 10.
02.1996. М.: Юрайт, 2009.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Книга вторая. М.: Издательство «Статут», 2002. — 448 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник / Отв. ред. А. П. Фоков. М., 2006. — 512 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. — 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 624 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М. М., Алексия П. В., Кузбагарова А. Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. — 895 с.
Заскока С. А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. — 32 с.
Новицкий И.Б., Перетерский И. С Римское частное право. М.: «Юриспруденция». 2006. — 314 с.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 2. М.: Проспект, 2007. — 784 с.
Сергеев А.П., Егорова Н. Д. Гражданское право: практикум. В 2-х ч. Ч. 2. 4-е. изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. — 512 с.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. — 720 с.
Новицкий И.Б., Перетерский И. С Римское частное право. М.: «Юриспруденция». 2006. С. 94.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996.
Гражданское право под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. М., Проспект, 2002. С. 289.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид.
Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С. 417
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. С. 238.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М. М., Алексия П. В., Кузбагарова А. Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. С. 389.
Заскока С. А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. С. 24.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. С. 92.
Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник / Отв. ред. А. П. Фоков. М., 2006. С. 366
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 2. М.: Проспект, 2007. С. 78−79
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11 011/01. СПС «Консультант
Плюс".
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05−22. СПС «Консультант
Плюс".
См., например: Наумов И. Л., Михаленко И. С., Рогожин М. Ю., Чипуренко Е. В. Как приобрести квартиру. СПб., 2005. С. 13 — 15
Грудцына Л.Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. С. 322.
Крассов О. Первый процесс о купле-продаже предприятия длился тысячу дней // Бизнес-адвокат. 1997. N 11. С. 17 — 18
