3 «Особенности определения рыночной стоимости земельных участков»

Социальная инфраструктура в окружении не развита. В непосредственной близости от объекта оценки отсутствуют административные и торговые здания, школы, больницы. В таблице использования 2.5 представим описание использования оцениваемого земельного участка оценки на оценки основании объекта визуального осмотра.

Таблица оценки 2.5.

Описание использования земельного участка Показатель.

Характеристика микрорайона Площадь земельного участка, м2 194,0 Кадастровый номер 47:15:01−12−002:

Категория земель Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования Под размещение сооружений Ограничения в использовании Нет данных Обеспеченность инженерной инфраструктурой Земельный участок обеспечен системой электроснабжения Ближайшее окружение Незастроенные земельные участки, промышленно-складская застройка, строительная площадка ЛАЭС-2, здание НИТИ Подъезд к участку Без ограничений Форма участка, рельеф Близкая к прямоугольной, рельеф ровный без значительных перепадов Анализ наиболее использования эффективного использования условно свободного участка. По нашему мнению, физически объекта реализуемыми объекта являются любые использования варианты использования земельного участка оценки — торговое, офисное, производственно-складское, жилое использования использование использования участка оценки и объекта прочее.

Вывод: практически объекта все использования возможные использования варианты использования оцениваемого земельного участка оценки являются физически объекта реализуемыми.

Юридическая допустимость. Вариант использования оцениваемого земельного участка оценки под жилые использования цели объекта противоречит действующему законодательству, так как целевое использования назначение использования оцениваемого объекта оценки — нежилое. Основными объекта нежилыми объекта (коммерческими) функциями объекта при объекта использовании объекта объектов недвижимости объекта являются:

— торговая функция и объекта сфера оценки услуг;

— офисная функция.

— производственно-складская функция.

Вывод: использование использования участка оценки под жилые использования цели объекта противоречит законодательству, варианты использования под торговые, офисные использования и объекта производственно-складские использования цели объекта являются юридически объекта допустимыми.

Финансовая оправданность. С учетом наличия спроса оценки на оценки аренду коммерческих объектов, расположенных в границах г. Сосновый Бор Ломоносовского района оценки Ленинградской области, нет каких-либо оснований ставить под сомнение использования эффективность варианта оценки сдачи объекта будущего объекта оценки в аренду. При объекта этом, данный вариант не использования может быть убыточным на оценки условиях, когда оценки арендатор несет все использования эксплуатационные использования расходы по недвижимости, а оценки арендодатель только получает вознаграждение использования за оценки пользование использования помещениями. Следовательно, указанные использования выше использования варианты использования оцениваемого земельного участка оценки для собственника оценки являются финансово целесообразными объекта при объекта условии объекта чистой аренды.

Вывод: варианты использования под торговую, офисную и объекта производственно-складскую функции объекта являются финансово целесообразными объекта при объекта условии объекта чистой аренды.

Максимальная продуктивность. При объекта анализе использования критерия максимальной продуктивности, прежде использования всего, следует учитывать потенциал местоположения земельного участка оценки и объекта его локальное использования расположение. Именно местоположение использования объекта оценки считается основным фактором, определяющим стоимость объекта. На оценки потенциал местоположения влияет, в первую очередь, характеристика оценки окружающего типа оценки землепользования.

Торговое использования и объекта офисное использования использование. Для торгового или объекта офисного использования традиционно важными объекта являются такие использования факторы как: высокая плотность пешеходных и объекта транспортных потоков в непосредственной близости объекта от объекта, доступность общественным транспортом, незначительное использования удаление использования от станции объекта метрополитена оценки и объекта иных локальных центров притяжения и объекта т.п. Оцениваемый земельный участок не использования отвечает требованиям, предъявляемым рынком к земельным участкам под строительство торговых или объекта офисных объектов:

— ближайшее использования окружение использования — промышленно-складская застройка;

— недоступность общественным транспортом.

— оцениваемый земельный участок расположен на оценки значительном удалении объекта от центра оценки города оценки и объекта оживленных транспортных магистралей;

— отсутствие использования пешеходных потоков в непосредственной близости объекта от оцениваемого земельного участка;

— отсутствие использования систем теплои объекта водоснабжения.

В связи объекта с чем, можно вполне использования обоснованно утверждать, что использование использования оцениваемого земельного участка оценки для строительства оценки объекта оценки торгового или объекта офисного назначения является нецелесообразным.

Производственно-складское использования использование. Учитывая местоположение использования (производственно-складская зона, недалеко расположены строительная площадка оценки ЛАЭС-2 и объекта НИТИ) и объекта площадь (194 кв. м), использование использования земельного участка оценки под строительство объекта оценки складского назначения является целесообразным. Таким образом, для объекта оценки оценки, вариантом, удовлетворяющим критерию максимальной продуктивности объекта является вариант использования данного участка оценки под складскую функцию.

Вывод: проведенный качественный анализ возможных вариантов использования оцениваемого земельного участка оценки показал, что наилучшим использованием земельного участка оценки как условно свободного является использование использования под строительство объекта оценки складского назначения.

Для оценки объекта рыночной стоимости объекта прав на оценки земельный участок в соответствии объекта с Методическими объекта рекомендациями объекта по определению рыночной стоимости объекта земельных участков, утвержденными объекта распоряжением Минимущества оценки России объекта от 06.

03.2002 № 568-р, Методическими объекта рекомендациями объекта по определению рыночной стоимости объекта права оценки аренды земельных участков, утвержденными объекта распоряжением Минимущества оценки России объекта от 10.

04.2003 г. № 1102-р и объекта Федеральными объекта стандартами объекта оценки объекта «Общие использования понятия оценки, подходы к оценке использования и объекта требования к проведению оценки объекта (ФСО № 1)», утверждёнными объекта Приказом Министерства оценки экономического развития и объекта торговли объекта РФ № 256 от 20.

07.2007 г., применяют доходный и объекта сравнительный подходы. На оценки сравнительном подходе использования основаны метод сравнения продаж, выделения, распределения.

По состоянию на оценки дату проведения оценки, состояние использования рынка оценки земли объекта в Ленинградской области объекта позволяет считать, что наиболее использования достоверными объекта методами объекта оценки объекта рыночной стоимости объекта прав на оценки земельные использования участки объекта являются метод анализа оценки дисконтированных денежных потоков и объекта метод сравнения продаж. Исходя из этого, при объекта определении объекта стоимости объекта земельного участка оценки используем доходный и объекта сравнительный подходы.

Для применения сравнительного подхода, на оценки первом этапе использования было проведено маркетинговое использования исследование использования рынка оценки земельных участков под производственно-складскую функцию. Цель исследования — отбор недавно осуществленных продаж или объекта предложений объектов, максимально сопоставимых с объектом оценки. В качестве использования источников информации объекта использованы: интернет-сайты (www.advecs.com, www.restate.ru, www.emls.ru и объекта др.). Все использования отобранные использования объекты-аналоги объекта (земельные использования участки объекта под производственно-складскую функцию), так же использования как и объекта объект оценки объекта расположены в Ломоносовском районе использования Ленинградской области.

В ходе использования проведенного анализа оценки были объекта определены следующие использования элементы сравнения, влияющие использования на оценки стоимость объектов сравнения (аналогов):

— передаваемые использования права оценки на оценки недвижимость;

— условия финансирования;

— условия сделки;

— рыночные использования условия (состояние использования рынка, дата оценки сделки);

— местоположение;

— функциональное использования назначение использования объекта оценки после использования строительства;

— площадь земельного участка.

Корректировка оценки на оценки условия финансирования. По условиям финансирования в данном отчете использования понимается схема оценки оплаты при объекта переходе использования имущества оценки из рук в руки. Таким образом, корректировка оценки не использования требуется.

Корректировка оценки на оценки условия сделки объекта (купля-продажа оценки земельного участка) определялась на оценки основе использования информации объекта о средних различиях в величинах цен предложения и объекта реальных сделок. Как правило, при объекта закрытии объекта сделок купли-продажи объекта возможно некоторое использования снижение использования платежа оценки (в результате использования торга). В качестве использования наиболее использования вероятного значения «скидки объекта на оценки уторговывание» использовалось среднее использования значение использования ценового диапазона.

Таким образом, к ценам предложений объектов сравнения (земельных участков — аналогов) была оценки применена оценки корректировка оценки в размере использования 15,0% в сторону понижения, что соответствует рыночным данным.

Согласно исследованию ГУП ГУИОН величина оценки скидки объекта на оценки торг для земельных участков промышленного назначения составляет 10−35%.

Корректировка оценки на оценки рыночные использования условия (состояние использования рынка, дата оценки сделки). Данная корректировка оценки применительно к нашему исследованию определялась на оценки основе использования данных о динамике использования удельных показателей стоимости объекта на оценки рынке использования недвижимости. Поскольку все использования объекты-аналоги объекта были объекта выставлены на оценки продажу в течение использования марта оценки 2012 г., а оценки датой оценки объекта является 13 марта оценки 2012 года, корректировка оценки на оценки условия рынка оценки не использования проводилась.

В результате использования проведенного анализа оценки была оценки определена оценки базовая скорректированная цена оценки для каждого из объектов сравнения, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.

Корректировка оценки на оценки передаваемые использования права. В случае использования с рассматриваемым земельным участком передается право аренды. В случае использования с объектами-аналогами объекта передается право собственности. Право собственности объекта является предпочтительнее использования по сравнению с правом долгосрочной аренды (поскольку есть дополнительно право распоряжения). Размер корректировки объекта был определен на оценки основании объекта экспертного опроса.

Заключительным элементом аналитического исследования стоимостных характеристик оцениваемого объекта оценки является сопоставление использования расчетных стоимостей, полученных при объекта помощи объекта использованных классических подходов к оценке. Все использования расчеты — в Приложении объекта 2.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение использования наиболее использования вероятной стоимости объекта оцениваемых прав на оценки объект через взвешивание использования преимуществ и объекта недостатков каждого из них. Эти объекта преимущества оценки и объекта недостатки объекта оцениваются по следующим критериям:

— достоверность, адекватность и объекта достаточность информации, на оценки основе использования которой проводится анализ;

— способность отразить действительные использования намерения типичного покупателя и/или объекта продавца, прочие использования реалии объекта спроса/предложения;

— действенность подхода оценки в отношении объекта учета оценки конъюнктуры и объекта динамики объекта рынка оценки финансов и объекта инвестиций (включая риски);

— способность подхода оценки учитывать структуру и объекта иерархию ценообразующих факторов, специфичных для оцениваемого объекта оценки (земельного участка), таких как местоположение, размер, качество строительства оценки и объекта отделки, потенциальная доходность и объекта т.д.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сосновый бор, Промзона, НИТИ, по состоянию и объекта в ценах на оценки 01.

01.2015 г., без учета оценки НДС, составляет: 99 794 (Девяносто девять тысяч семьсот девяносто четыре) руб.

Заключение

По результатам проведенных исследований и изучений можно сделать следующие выводы и заключения.

Оценка земельных участков на современном этапе развития, прежде всего, необходима для первичного удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом непосредственно сама земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица (или субъекта хозяйствования) другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая.

Земля обладает некоторой двойственной природой и может рассматриваться, как самостоятельный природный ресурс или некая территория, непосредственно используемая для разных целей, и как отдельный объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар — объект недвижимости земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

В рамках данной работы была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка на территории Санкт-Петербурга на примере земельного участка общественно-делового назначения. Здесь следует отметить, что в среднем, стоимость земли на территории Ленинградской области и г. Санкт-Петербурга на конец четвёртого квартала 2015 года составляет в среднем для инженерно обеспеченных, расположенных в черте города земельных участков площадью 10 000−25 000 кв. м: 2 500−3 200 руб./кв. м для промышленной и 15 000−18 000 руб./кв. м для общественно-деловой функций. Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость земельного участка на данной территории на 25−30%; также стоимость земельных участков снижается по мере удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка Для оценки рыночной стоимости прав на земельный участок в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.

03.2002 № 568-р, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.

04.2003 г. № 1102-р и Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 256 от 20.

07.2007 г., применяют доходный и сравнительный подходы. Для применения сравнительного подхода, на первом этапе было проведено маркетинговое исследование рынка участков под производственно-складскую функцию Проведенный качественный анализ возможных вариантов использования оцениваемого земельного участка показал, что наилучшим использованием земельного участка как условно свободного является использование под строительство объекта складского назначения.

В качестве итога отметим, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сосновый бор, Промзона, НИТИ, по состоянию и в ценах на 01.

01.2015 г., без НДС, составляет: 99 794 (Девяносто девять тыс. семьсот девяносто четыре) руб.

Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.

07.1998 № 135-ФЗ. — Консультант Плюс.

Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — СПб.: Специальная литература, 2014. — 300 с.

Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. — М.: Вэлби, 2015. — 720 с.

Горемыкин, В.А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Высшее образование, 2014. — 234 с.

Григорьев, В. В. Островская И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебное пособие. — М.: Дело, 2013. — 290 с.

Григорьев, В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие. — М.: Высшее образование, 2013. — 320 с.

Есипов, В. Е. Оценка бизнеса: Учебник.

СПб.: Питер, 2014. — 300с.

Крутик, А. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов.

— СПб.: Лань, 2012. — 362 с.

Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В. И. Кошкина. — М.: ЭКМОС, 2013. — 366 с.

Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2014. — 511 с.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Вузовский учебник, 2013. — 253 с.

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / Под ред. Н. Н. Карповой. — М.: Бек, 2013. — 300 с.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Под ред. Н. А. Абдулаева. — М.: Дело и сервис, 2012. — 410 с.

Федотова, М.А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. — М.: Высшее образование, 2013 — 235 с.

Щербаков В.А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: Омега, 2014. — 288 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

Примеры предложений земельных участков общественно-делового назначения на вторичном рынке.

Район Адрес Площадь участка, кв. м Назначение Цена предложения, руб./кв. м IV кв. 2011 II кв. 2012 I кв. 2013 III кв. 2014.

Адмиралтейский Измайловский пр. 8 000,0 Общественно-деловое н/д 58 750 н/д н/д Василеостровский Малый пр., В.О., 54, корп. 7 1 400,0 Общественно-деловое н/д 20 710 20 710 22 100 Василеостровский Малый пр., В.О., севернее д., 41, лит. А 1 800,0 гостиница 11 860 11 060 11 110 н/д Выборгский Выборгское ш., около пос. Парголово, 2,5 км до развязки КАД Санкт-Петербурга 3 000,0 ТК, АЗС, автосервис 10 770 10 770 10 770 13 300 Выборгский Рядом с ИКЕА-Мега Парнас на границе с Парнас 72 000 ТК, автосалон, логистика 3 790 н/д 3 900 6 500 (130 $ за кв. м) Выборгский Парголово, Выборгское ш. (.

1-я линия) 4 000,0 Торговля, общепит 14 000 н/д н/д Снят с про-дажи Выборгский Литовская ул. 4 300,0 Инвестпроект БЦ с подземным паркингом 3 490 4 420 3 490 Снят с про-дажи Выборгский Энгельса пр., вблизи виадука, 600 м от ст. м. &# 171;Парнас" 15 700,0 Бизнес-центр с паркингом 3 580 3 600 Снят с про-дажи Калининский Ключевая ул., 32, лит. А 3 942,0 ТК, автосервис 24 100 24 100 24 100 24 100 Калининский Металлистов пр., 120 1 946,0 Общественно-деловое, жилье н/д 25 690 24 000 28 300 Кировский Стачек пр., 62, лит. А 4 730,0 МФК 26 420 26 270 27 060 Продан Красногвардейский Коммуны ул.

4 600,0 Автосалон, автосервис н/д н/д 4 570 н/д Красногвардейский Шафировский пр. (терр. с/х &# 171;Ручьи"), уч. 22 (Беляевка) 5 000,0 торговля 10 940 10 360 10 400 4 200 Красногвардейский Ириновский пр., 1, лит.

П 6 000,0 АЗС, придорожный сервис 7 010 6 640 6 670 Снят с про-дажи Красногвардейский Территория предприятия «Ручьи» 10 000,0 АЗС, общественно-деловое 3 910 3 880 н/д н/д Красногвардейский Пискаревский пр. 26 000,0 Торговый комплекс н/д н/д 3 520 н/д Красносельский Таллинское ш. 2 400 АЗС, автосалон, автосервис, кафе 6 250 6 210 6 400 Снят с про-дажи Красносельский Таллинское ш./Волхонское ш. рядом с КАД 17 000, 23 000 Общественно-деловое 1 900 1 900 н/д н/д Красносельский Горелово 35 483 Общественно-деловое н/д 1 690 1 690 1 500 Московский Пулковское ш., бывшая территория «Шушары».

19 300,0 Автосалон, ТРЦ, БЦ с гостиничным комплексом 5 470 5 170 5 200 Снят с про-дажи Московский Пулковское ш., южнее д 107 30 000,0 Торговля, склады 1 500 1 500 1 500 Продан Московский территория предприятия «Шушары», участок 85 1 960 000,0 Склад, торговля, гостиница, общественно-деловое 940 — 1 560 930 — 1 550 960 — 1 600 н/д Невский Автогенная ул., 6/2 4 798,0 БЦ, гостиница 20 840 20 840 20 840 20 840 Петроградский Ст. м. &# 171;Крестовский остров" 4 268,0 Объекты спорта н/д 21 090 22 260 25 800 Приморский Поклоногорская ул. 1 500,0 Общественно-деловое 12 670 9 530 9 530 н/д Приморский Лисий Нос 20 000,0 ФОК 4 700 3 200 н/д н/д Приморский Лисий Нос 4 595,0 ФОК н/д н/д 6 310 н/д Приморский Мебельная ул.

и Планерная ул. 46 034,0 Инвестпроект МФК 4 560 н/д н/д н/д Приморский Мебельная ул. и Планерная ул. 28 400,0 Инвестпроект МФК н/д 4 930 4 930 Продан Приморский Парашютная ул. (севернее пересечения с.

Шуваловским пр.) 6 032,0 Торговый комплекс 6 630 н/д н/д н/д Приморский Комендантский пр. 18 025,0 Торговый центр н/д н/д н/д Снят с продажи Приморский Богатырский пр., восточнее дома 5 3 354 Общественно-деловое 19 250 н/д н/д н/д Фрунзенский Расстанная ул. 1 180,0 Гостиница 79 430 78 970 81 360 н/д Фрунзенский Салова ул./Софийская ул. 4 483,0 Автосервис 8 480 8 480 8 480 Снят с продажи Курортный Зеленогорск, Приморское ш. 60 000,0 Курортно-оздоровительный объект 2 660 2 640 н/д Снят с продажи Петродворцовый Петергоф, Суворовская 2 438,0 гостиница 5 700 5 700 5 700 н/д Пушкинский Пулковское ш., напротив гипермаркета «Метрика» 11 500,0 БЦ, складской комплекс, АЗС, АТП 4 210 3 980 4 000 н/д Пушкинский Пулковское ш. 16 000,0 ТК, БЦ 5 260 4 980 5 000 н/д Всеволожский массив Кудрово, вдоль КАД у планируемой развязки 700 — 100 000 Общественно-деловое 3 120 3 980 4 000 н/д Всеволожский массив Кудрово, вдоль дороги, являющейся продолжением ул.

Дыбенко и ведущей в д. Колтуши 13 000,0 АЗС, общественно-деловое 3 750 3 730 3 840 6 000 (120 $ за кв. м) Всеволожский массив Кудрово, вдоль КАД у планируемой развязки 21 000,0 — 130 000,0 Общественно-деловое 3 120 3 980 н/д 5 000 (100 $ за кв. м) Всеволожский массив Кудрово, прилегает к дороге, ул. Дыбенко и ведущей в Колтуши 22 000, Общественно-деловое 3 590 3 980 4 000 5 000 (100 $ за кв. м).

Всеволожский Всеволожск, мкр. &# 171;Южный" 50 004,0 Гипермаркет 2 000 2 000 1 500 Всеволожский массив «Ольгино-2» 128 000,0 Торгово-логистический комплекс 2 500 3 390 2 560 3 500 (70 $ за кв. м) Всеволожский Всеволожский район, дер. Новосаратовка, на правом берегу р. Нева, у Октябрьской набережной 350 000,0 Общественно-деловое 3 750 3 730 3 840 6 000 (120 $ за кв.

м) Ломоносовский Горелово, место пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе 22 000,0 Автосалон, складской комплекс 2 600 2 600 2 600 4 000 Ломоносовский Горелово, около пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе 40 000,0 Торговля, автосалон, склад 2 300 2 300 2 300 н/д Ломоносовский Горелово, около пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе 50 000,0 общественно-деловое, склады, невредное производство 2 200 2 200 2 200 н/д Ломоносовский Горелово, около пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе 67 000,0 автосалон, СТО 5 000 5 000 5 000 н/д Тосненский на южной границе г. Колпино и пос. Тельмана 30 000 Общественно-деловое 2 500 2 500 н/д 3 500 (70 $ за кв. м) Тосненский Около пос. Ям-Ижора (17 км от КАД) 100 000 — 1 500 000 Торгово-развлекательные и общественно-деловые объекты 620 — 1 560 620 — 1 240 640 — 1 280 1 000 — 2 000 (20−40 $ за кв.

м) Источники — Обзоры ГК «Аверс», СМИ, www.emls.ru.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Расчеты по оценке рыночной стоимости земельного участка.