Становление профессии оценщика в России, требование законодательства в РФ о подготовке специалистов по оценке недвижимости

Накал эмоций, недовольства был и есть сильнейший. Но значит ли это, что оценщики оценивали как-то «не так»?Ответ на этот вопрос требует некоторых комментариев и разъяснений, которые не всегда очевидны для граждан, не знакомых с принципами оценочной деятельности. Итак, до недавнего времени массовая оценка выполнялась независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), федеральными стандартам оценки и методическими рекомендациями, разработанными саморегулируемыми организациями (далее также — СРО). Деятельность оценщиков и порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были подробно регламентированы.

В связи с этим говорить о том, что имели место нарушения, не совсем справедливо. Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития России) как федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять функции по нормативному правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проводить кадастровый учет и кадастровую деятельность, были разработаны и приняты всевозможные методики государственной кадастровой оценки земель различного функционального назначения. В этих документах подробно описываются способы и методы установления кадастровой стоимости земельных участков в целях налогообложения. После проведения независимой кадастровой оценки и составления отчета об определении кадастровой стоимости проходила обязательная экспертиза этого отчета в саморегулируемой организации. Эксперты СРО в обязательном порядке сдавали дополнительные экзамены. Также они несли ответственность за результаты кадастровой оценки.

Иначе говоря, кадастровая оценка в обязательном порядке имела двойной контроль, выполнялась и контролировалась независимыми оценщиками. Сейчас такой порядок определения кадастровой стоимости остался в прошлом. 3 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект № 1 060 652−6 «О государственной кадастровой оценке», 22 июня 2016 года законопроект принят Государственной Думой, 29 июня 2016 года одобрен Советом Федерации и 3 июля 2016 года подписан Президентом Российской Федерации (далее — Закон о кадастровой оценке). Пожалуй, главным нововведением этого закона является передача полномочий независимых оценщиков государственным бюджетными учреждениям. В настоящее время все еще существует подогреваемая средствами массовой информации иллю-зия, что государственные оценщики будут оценивать лучше.

На самом деле это не так. Следует отметить, что любая оценка, в том числе оценка стоимости недвижимости, имеет определенную погрешность в силу того, что объекты недвижимости мало-ликвидны и имеют высокий диапазон колебания цен, который зависит от множества факторов. При определении кадастровой стоимости эта погрешность еще больше в силу того, что стоимость рассчитывается методами массовой оценки. Для понимания позволим себе упомянуть еще одну метафору. Попробуйте определить стоимость дачной тачки. В одном магазине стоимость одна, во втором — другая, в третьем — третья.

А в «среднеарифметическом» мы получаем уже четвертую стоимость, которая не совпадает с тремя первыми. Это рыночная оценка. В кадастровой оценке мы определяем стоимость тачки «укрупнено», то есть исходя из объема емкости, в которой пере-возят груз. Чем больше объем, тем дороже тачка. Но эта оценка очень приблизительная.

Статьей 24 Закона об оценочной деятельности была предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стоимости могли быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости посредством подачи заявления о пересмотре результатов определения када-стровой стоимости. Вообще, слово «оспаривать» в этом случае выбрано не совсем верно. Для граждан оно имеет некий негативный оттенок. В отношении кадастровой оценки нам более подходит слово «уточнение» или «пересмотр». Термин «оспаривание» остается и в новом законе. Как и прежде, оспорить результаты кадастровой оценки можно в суде или в комиссии по оспариванию. Согласно Закону о кадастровой оценке комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Очевидно, что у субъекта нет интереса создавать комиссию, то есть создавать дополнительный повод для снижения налогооблагаемой базы. Вероятно, в большинстве субъектов таких комиссий не будет. А значит, процедуры оспаривания будут переноситься в суд. Процесс оспаривания, вероятно, будет более дорогим и трудоемким. Для решения вопроса оспаривания в суде может быть назначена судебная оценочная экспертиза, в ходе которой приглашенные эксперты проводят оценку стоимости и высказывают мнения относительно прочих вопросов суда.

Обратим внимание на то, что судебные эксперты оценщиками могут и не быть. Контроль со стороны СРО, дополнительные требования к образованию и квалификации новый закон не предполагает. Возникает еще один вопрос — ответственность специалистов. Если ранее при определении кадастровой стоимости независимым оценщиком имущественную ответственность несли и оценщик, и эксперт СРО, осуществляющий проверку отчета, то теперь ответственность только административная, в рамках выполнения должностных полномочий. О результатах проведения оценки бюджетное учреждение будет отчитываться перед уполномоченным органом соответствующего региона.

То есть возникает конфликт интересов на законодательном уровне. Субъект Российской Федерации является заказчиком работ по кадастровой оценке. Он же создает полностью подконтрольное государственное бюджетное учреждение по кадастровой оценке. Таким образом, создаются все условия для административного давления на специалистов, которые будут определять кадастровую стоимость. По оценке авторов законопроекта, передача полномочий позволит «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке». Это утверждение заслуживает отдельного внимания. Повысить качество оценки возмож-но, если оценку проводят специалисты бо-лее высокой квалификации либо если они используют более совершенную методологию. Требования к специалистам бюджетных учреждений указаны в Законе о кадастровой оценке.

Работники бюджетного учреждения должны: 1) иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается органом, осуществляющим функции по нормативному правовому регулированию в сфере госу-дарственной кадастровой оценки; 2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. То есть требования, чтобы специалист имел оценочное образование, в законе нет. Какие требования введет Минэкономразвития России к таким специалистам, в принципе, неясно. Возможно, такими спе-циалистами станут сотрудники БТИ, увы, не знакомые с лучшими оценочными прак-тиками. Далее — вопрос о методологии. В статье 4 Закона о кадастровой оценке указано, что «государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур проведения государственной кадастровой оценки на каждом этапе их проведения и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости». Здесь «единство методологии» означает, что будет применяться какая-то единая универсальная формула, включающая множество ценообразующих параметров.

Параметры определяются по документам кадастрового учета и «вставляются» в формулу. Ничего нового здесь придумать нельзя. Это массовая оценка. Все не так радужно и в отношении актуализации сведений для определения кадастровой стоимости. Нигде не сказано, что это данные о рынке или тенденциях ценообразования. Вероятно, под «актуализацией» понимается обновление сведений о данных кадастрового учета. Что такое «независимость» и «открытость» нам еще предстоит узнать.

При проведении кадастровой оценки независимыми оценщиками большинство проблем было связано с предоставлением недостоверной информации властями. Теперь власти будут проводить оценку стоимости сами. Какие-либо стимулы для перепроверки или исправления исходных данных, хранящихся в документах кадастра, отсутствуют. Оценщики, занимающиеся сегодня кадастровой оценкой и потерявшие работу в частных компаниях, найдут новую работу. Услуга оценщика, перешедшего из частного бизнеса на государственную должность (а других у нас нет), станет еще менее прозрачной. Каких-либо предпосылок сделать кадастровую оценку на более совершенном, качественном уровне в анализируемом законе нет. Есть конфликт интересов, создающий повод для того, чтобы создать гражданам и организациям необходимые препятствия для процедуры оспаривания. Налоги на недвижимость, конечно, не будут уменьшаться — муниципалитеты заинтересованы в наполнении бюджетов.

Конфликтных и острых дискуссионных тем станет больше. Наблюдающееся сейчас ликование по поводу передачи кадастровой оценки государственным оценщикам быстро пройдет. Передача полномочий государственным бюджетным учреждениям по определению кадастровой стоимости не может решить и не решит существующие проблемы. Конфликт между государством и налогоплательщиками будет нарастать, и через некоторое время понадобится вносить дополнительные изменения в существующее законодательство.

Заключение

.

В России первое упоминание об оценки недвижимости появились в 1861 году после отмены крепостного права при создании фискального кадастра. В 1864 году выходит «Положение о земских учреждениях», которое меняет налогообложение граждан в сёлах в зависимости от доходности имущества. А с 1870 года по «Городскому положению» определяется налог на имущество граждан в городах. В этот период появляются первые инструкции для оценочных комиссий, которые выпускались городскими думами с 1871 года. В них было определено два способа получения информации для выполнения оценочных работ:

1. Рассылка владельцам недвижимости бланков-вопросников;

2. Разъездной способ сбора статистических данных. В 1893 году выходит закон об оценке недвижимого имущества подлежащего земским сборам. После выхода этого закона начинаются активно разрабатываться и издаваться инструкции и методы оценки недвижимости. В 1993 создаётся Общество Оценщиков, которое в 1995 году насчитывает уже 48 региональных отделений. Далее оценка недвижимости проходит несколько значимых этапов. Это введение новой профессии оценщик, принятие Закона об оценочной деятельности, принятие стандартов оценки, лицензирование оценочной деятельности, усиливаются требования к образованию оценщиков, страхование оценочной деятельности, саморегулирование оценочной деятельности. Государство также не остаётся в стороне и активно привлекает оценщиков через механизм аккредитации для решения важных задач. Создаются реестры недвижимого имущества находящегося как в России, так и за рубежом и его оценка рыночной стоимости. Оценка всё более проникает в повседневную жизнь. Появляется оценка для целей судопроизводства, страхования, оценка ущёрба, кредитования под залог, слияние и разделение имущества, внесение в уставной капитал, вступление в наследство, выкуп государственной собственности, переоценка основных фондов и прочее. Рекомендации по оценки недвижимости во время кризиса будут следующими:

1. Чётко формулировать ограничения или допущения в договоре и задании на оценку недвижимости;

2. Проверять на наличие или отсутствие логических ошибок;

3. Особое внимание оказывать на доходный подход, а именно подтверждать потоки доходов от действующих контрактов. На сегодняшний момент, на рынке недвижимости наблюдается плановое снижение количества продаж жилья, в 2017;2018 годах — кризис, а уже в 2019;2020 годах надеются на восстановление рынка недвижимости, которое будет происходить за счёт ипотечного кредитования, поддержку государства, а также помощь региональных властей и предприятий. Список использованной литературы.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.

10.2016).Заседание президиума Государственного Совета Российской Федерации от 9 октября 2012 года. URL:

http://kremlin.ru/events/president/news/16 618.

Об оценочной деятельности в Россий-ской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.О государственной кадастровой оценке: проект федерального закона № 1 060 652−6.О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.Рекомендации Общественной палаты Российской Федерации по итогам общественных слушаний по теме «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки», проходивших 8 октября 2015 года в Москве. Каминский А. В. Справедливые налоги на недвижимость под вопросом? // Экономические стратегии. 2016. №.

3.Осенью граждане должны проголосовать не столько сердцем, сколько кошельком: интервью с депутатом А. Д. Крутовым. URL:

http://integroclub.ru/articles/p1/239/Зимина А.С., Толстых Ю. О. Возможности развития оценочной деятельности в российской федерации путем внедрения стандартов Rics в российскую практику оценки. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 1. С. 271. История оценки недвижимости в России [Электронный ресурс]:

http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenki-nedvijimosti.htmlМедведев К.М., Толстых Ю. О., Учинина Т. В. Анализ тенденций и закономерностей развития рынка жилой недвижимости в г. Пензе. Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6. С. 425.