Недвижимость, ее особенности как объекта оценки

Если инвестор заинтересован в получении прибыли как можно скорее, купив какой-нибудь объект, а затем после непродолжительного времени эксплуатации продать его подороже, он вероятно будет рассматривать нечто принципиально другое. Однако, если вы спросите, какой сектор является наиболее оптимальным с точки зрения рационального использования средств, то я бы сказал, что это складской сегмент. Здесь все проще: мало арендаторов, более простые здания, проще обслуживание и управление, стабильные доходы, заполняемость меняется во многом в соответствии с настроениями ритейлеров, однако в целом на рынке в большей степени не хватает качественного предложения, нежели в других секторах недвижимости. Ритейлеры имеют достаточно амбициозные планы по расширению в течение следующих 4−5 лет, не только в Москве, но и в регионах. Не смотря на то, что по мнению многих рынок недвижимости в Российской Федерации достаточно неустойчив, тем не менее с точки зрения стоимости, особую популярность набирает коммерческая недвижимость.

2.3. Перспективы развития рынка недвижимости в 2015.

Обзор рынка недвижимости России начинается с исследования макроситуации в стране, которая прямо отображает реальные перспективы рынка недвижимости в России в целом. Достаточно сложно определить, как общее состояние экономики страны влияет на рынок недвижимости и анализ рынка недвижимости в России в целом, но точно известно, что резкий спад в экономике страны повлечет за собой и падение цен. Но при небольшом спаде, зависимость уровня ВВП и стоимости на развитие рынка недвижимости в России может быть пропорциональна. При возможности появления кризисной нестабильности, люди стремятся приобрести уверенность и стабильность и многие ищут данные составляющие в покупке недвижимости, далее растет спрос и как следствие, цены. Так, согласно данным Росстата индекс физического объема валового внутреннего продукта в 1 квартале 2014 г. составил 100,9% по отношению к тому же периоду 2013 г., во 2 квартале 2014 г. индекс ВВП 100,8% относительно 2 квартала 2013 г. В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г.

составил 0,9% — это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%.Рис. 1 Динамика индекса показателей ВВП 2002;2013 г. г.,%На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г.

темпы прироста уровня ВВП снизятся до 2,34%.Рис. 2 Значение показателя ВВВ за год 2003;20 015 г. г., %Согласно данным Министерства экономического развития Российской Федерации снизился общий объем работ в строительной отрасли, показатель августа 2014 г. составил 3,4%, итоговый показатель объема работ с января по август составил 3,1% по отношению к тому же периоду 2013 года. Тем не менее, на общем фоне падения строительства, объем ввода в строительство новой недвижимости значительно превышает прошлогодний показатель. В августе 2014 года, по отношению к прошлому году того же периода, чистый прирост составил 10,7%, в целом за восемь месяцев 2014 г. прирост оказался на уровне.

28,2% в сравнении с прошлым годом. Касаемо основных экономических показателей — «двигателей» экономики, их стоимость в 2013 г. уже охарактеризовали как относительно стабильную, стоимость барреля экспортной нефти за 2013 г. будет в приделе с 102−110 $.Средняя стоимость в зависимости от колебаний курса доллара составила в 2013 г.- 108 $, на конец 2014 г.

средняя стоимость барреля нефти прогнозно задержится у отметки в диапазоне с 109,30−109,95 долл. США.Рис. 3 динамика показателей инфляции за 9 месяцев с 2013;2014 гг.,%В сентябре 2014 г. индекс потребительских цен по отношению к 2013 г. того же периода показал прирост в.

0,8%, а значить, что инфляция в стране набирает обороты. Кроме того, этому свидетельствует и среднее значение уровня инфляции по 3 кварталам 2014 года по отношению к предыдущему году того же периода, за 3 квартала 2014 ср. знач. индекса инфляции 100,7%, по отношению к 100,5% к предыдущему году того же периода. Значить, согласно данным экономических показателей по стране, можно сказать, что экономика страны находится в стадии стагнации. Объем ипотечного кредитования в РФ показал рост до 1,3 трлн. руб., что на 23,08% больше показателя 2012 г. и на 85,71% показателя 2011 г.

На конец 2014 г. прогнозируется, что показатель ипотечного кредитования будет на уровне с 1−1,15 трлн.

руб., что на 23,08−11,54% меньше показателя 2013 г., тогда к 2015 г. эта динамика вновь будет возрастающей, и показатель по ипотеке покажет рост на 13,04% от показателя 2014 г. Рис. 4 Объем ипотечного кредитования с 2011;2015, трлн.

руб.

На 2013 г. в столице Москве было выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, из общего объема это 4,5%, а менее всего был кредитован Татарстан, там было выдано 3,9% от общего объема ипотечных кредитов. Диаграмма 1. Доля выданного ипотечного кредитования в областях страны, в % от общего объема.

В 2013 г. доля ипотечных сделок выросла на 4,1% по отношению к 2012 г. и на 7,0% по сравнению с 2011 г., уже к концу 2014 г. доля ипотечных сделок снизится до 22,5% или на 2,05% по сравнению с 2013 г., но к концу 2015 г. опять вырастит до 23,58% или на 1,03%.При анализе факторов, влияющих на стоимость жилья и ипотечное кредитование, стоит учитывать, что в кризисный период снижение стоимости квадратного метра способствует росту доступности ипотеки для населения, а повышение стоимости действует на ипотечный рынок обратно, общему торможению развития рынка. Рынок жилой недвижимости в России. Динамика строительства и динамика ввода жилья в эксплуатацию.

Показатель объема выполненных строительных работ, как и динамика ввода строительных объектов в эксплуатацию как ни как лучше отображают состояние рынка недвижимости в России. В 1 квартале 2014 г. было введено в эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв. 2013 г. на 3229,75 кв.м., что на 23,69% больше 1 кв. 2013 г., чистый рост составил 131,04%, а прирост в 31,04%. Второй квартал 2014 г. также обозначился ростом по отношению ко.

2 кв. 2013 г., так было введено на 3568, 24 кв.м. больше жилой площади чем во 2 кв. 2013 г., в прогнозном 3 кв. 2014 г. объем введенной в эксплуатацию жилой площади уменьшится на 9,85% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост показателя будет на уровне 91,03%, соответственно прирост отрицательный в 8,97% в сравнении с 3 кв. 2013 г. В прогнозном I кв. 2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв. 2014 г.

на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68%.Динамика объема работ показывает в августе 2014 г. снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце. Ценовая ситуация на вторичном рынке.

Специалистами «Российской Гильдии риэлторов» было проанализировано 34 города и региона страны для того, чтобы составить общее представление о ценовой политике на рынке вторичной недвижимости в 2013 г. Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м², стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м², Ставрополь — 35,4 м², Салават, Республика Башкортостан — 39,5 м2Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.- 232 тыс. предложений. Наибольший прирост стоимости в 2013 г. при инфляции в 6,5% был в Ишимбае — 15%, не значительно меньше в Ульяновске 14% и в Кирове 12%, в Тобольске наименьший, но значительный прирост в 10,8%.Наименьший прирост стоимости квадратного метра жилой площади был зафиксирован в Салавате, Республика Башкортостан — 3%, в Твери- 2,2%, в Чебоксарах — 0,6%.Рис. 5 Динамика показателя прироста цен за 2013 г., к декабрю 2012 г. В заключении хотелось представить обобщенную точку зрения, согласно которой покупателям и продавцам стоит готовиться к снижению цен на недвижимость. В первую очередь речь идет о вторичном рынке жилья. На первичном рынке если и будет снижение цен, то на незначительные показатели.

Для того, что рассмотреть данный вопрос более подробно эксперты обратились к данным кризисных 2008;2009 годов. Можно отметить схожую экономическую ситуацию в рассматриваемый период В эти годы стоимость квартир, продаваемых в долларах, снизилась на 30%, а продаваемых в рублях — на 10%.Таким образом можно ожидать в 2015 году падение цен на жилье по всей России, но это падение будет не одинаковым. Несмотря на снижение спроса, предложение не собирается снижаться. Уже начатые стройки не замораживаются, а потенциальные застройщики готовят новые проекты. На вторичном рынке также наблюдается наличие большого количества предложений. Владельцы квартир напуганы возможным спадом стоимости на жилье и стараются продать свои квартиры по нынешней цене, которая еще не начала снижение вопреки всем ранним прогнозам.

Заключение

.

С учетом вышесказанного хотелось бы сделать следующие выводы. На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. Прежде чем принимать решение о реализации какого-либо проекта необходимо исследование инвестиционной среды. Вложение средств сектор недвижимости является выгодным особенно в условиях развития рыночных отношений, при этом необходимо отметить что если инвестор плохо знаком с объектом недвижимости необходимо оценить перспективы его развития. Ведь инвестор стремится прежде всего при вложении средств в объект в будущем получить значительную прибыль. Несомненно, рынок недвижимости по сути является одним из самых прибыльных и при этом менее рискованных направлений для развития бизнеса. Даже в случае потери возможности получения прибыли можно реализовать объект таким образом, чтобы вложенные ранее средства вернулись в полном объеме. Одной из отличительных особенностей данного сектора инвестирования является то, инвестор обладает правом собственности на данный объект, чего нельзя сказать о других инвестиционных проектах. В качестве объектов недвижимости выступают: недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы. Те вещи, которые к объектам недвижимости не относятся называются движимым имуществам. Инвестиционный проект оценивается с точки зрения технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) — в результате инвестор получает рассчитанную прибыль и совокупность затрат, произведенных на этот проект. Глоссарий№ п/пПонятие.

Определение1.Недвижимостьвид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

2Оценка недвижимостипроцесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

3Инвестиции размещение капитала с целью получения прибыли.

4Государственная власть.

Система политических институтов, занимающихся организацией общественной жизни на определенной территории.

5Законодательный органгосударственные представительные учреждения, на которые конституцией в качестве основной функции возложено осуществление законодательной власти.

6.Движимое имуществолюбая вещь (включая деньги и ценные бумаги), не отнесенная законом к недвижимости.

7Кодекссистематизированный сборник нормативно-правовых актов какой-либо отрасли или нескольких отраслей.

8Ипотечное кредитованиедолгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений9Глобализация процесс всемирной экономической, политической, культурной и религиозной интеграции и унификации.

10Ритейлеркомпания, работающая через дистрибьютора, продающая преимущественно коробочные продукты.

Список использованных источников

1Асаул, А.Н., Иванов, С.П., Старовойтов, С. К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н.

Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. ;

304 с.2Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / В. А.

Горемыкин.- 6-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2010. — 883 с.3Оценка недвижимости: учебник.

— 2-е изд. / Драпиковский А. И., Игнатенко Н. С. и др./ под ред.

Драпиковского, И. Б. Ивановой. — Б., Изд-во «Ега-Басма», 2010. — 560 с.4Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — изд.

2-е — М.: Финансы и статистика, 2009. — 602 с.5ВСН 53−86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. Ком. По гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР.

(с изменениями) //СПС консультантплюс.

6Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов — 3-е изд. / Л. Н. Тэпман; под ред. проф. В. А. Швандара — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010.

— 303 с7Смагин, В.Н., Киселева В. А. Экономика недвижимости: учебное пособие. — М.: Эксмо, 2009. — 267 с.8Комаров, С.И., Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости: учебник — М.:Форум, 2010.

— 266 с.9Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости. — 2 — е изд. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 146 с.10Алексеев А., Кузнецова Н.

Структура инвестиций: насколько она передовая? // Экономист. — 2011. — № 3.

— с. 18. Список сокращений.

РФ — Российская Федерация.

ГК — Гражданский кодекс.

Приложение.