Планирование инвестиционно-строительного проекта в процессе его реализации

2.10). Таблица 2.10Потребность в оборотном капитале (тыс. руб.)Полугодие123Оборотный капитал0,00,0282,0Прирост оборотного капитала0,00,0282,0Общая потребность в инвестициях составляет 175 441 тыс. руб. Общая схема финансирования представлена в табл. 2.

11. Кредит банка — 14% годовых. Таблица 2.11Источники финансирования тыс. руб. Источники финансирования.

Струк-тура.

ИтогоПолугодие123Собственные средства50,0%87 74 117 39 570 64 282,0Кредит банка50,0%87 70 087 700 ВСЕГО:

100%175 441 105 9 570 64 282.

График погашения инвестиционного кредита и процентов по нему приведен в таблице 2.12 и рисунке 2.

3.Таблица 2.12Выплаты по обязательствам (тыс. руб.)Виды обяза-тельств.

ИтогоПолугодие12 345 678 910.

Возврат кредита банка 87 700 12529125291252912529125291252912529.

Остаток долга по кредиту банка 8 770 087 700 877 007 060 718 742 247 755 967 555 591 733 248.

Проценты по кредиту банка342 030 12 278 613 952 624 384 305 850 971 324 416.

Суммар-ные выплаты 1 227 818 668 177 911 696 235 283 397 475 966 124 032.

Рис.. Выплаты по обязательствам.

Расчет дохода от сдачи в аренду приведен в табл. 2.

13.Расчет прибыли (таблица 2.14) осуществляется на основе дохода от сдачи в аренду (таблица 2.13) и производственных издержек (таблица 2.9).Поток чистых средств проекта приведен в таблице 2.

15.Таблица .Доход от сдачи в аренду.

Наименование статей.

Площадь, м2Ставка аренды (руб/м2)Сумма, руб. в месяц 1 этаж Ресторан быстрого обслуживания3702 470 913 900,0Ресторан национальной кухни общая1552 470 383 022,9Супермаркет7051 9501 374 750,0Офис страховой компании901 430 128 700,0всего1 320 2 800 372,9Ресторан нац. кухни подсобные помещения1551 950 302 250,0Супермаркет подсобные помещения1241 820 225 680,0 2 этаж Ресторан национальной кухни 490 944 066,5Салон красоты 303 403 260.

Магазин непродовольственных товаров778 966 940.

Ресторан национальной кухни общая2371 300 308 100,0Салон интерьеров общая535 685 750.

Офисные помещения общая266 244 400ИТОГО 4 208 6 880 819Средняя ставка 1 635,1 Таблица 2.14Отчет о прибыли.

Виды поступлений и платежей.

Полугодие123 456 789 101 112.

Выручка от продаж0041 28 541 28 541 28 541 28 541 28 541 28 541 28 541 28 541 28 541 285Общие производ-ственные издержки0018 60 112 46 211 58 510 7089 8318 9548 0777 2006 3236 323Валовая прибыль0022 68 428 82 329 70 030 57 731 45 432 33 133 20 834 8 534 96 234 962Налог на имущество (2%)00−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500−2 500Налог (6%)00−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477−2 477Чистая прибыль0017 70 723 84 624 72 325 60 026 47 727 35 428 23 129 10 829 98 529 985Аккумулированная прибыль0017 70 741 55 266 27 591 875 118 351 145 705 173 935 203 43 233 28 263 012Таблица 2.15Отчет о движении денежных средств.

НаличностиИтого (тыс.

руб.)Полугодие123 456 789 101 112А. Приток наличности:

Источники финансирования175 441 105 095 700 659 591 322 796 032.

Доход от продаж4 128 490 041 285 412 956 921 206 433 392 389 952 667 610 235 463 889 059 840Б. Отток наличности:-377 946−105 095−70 064−20 357−26 465−25 588−24 711−23 834−22 957−22 080;21203−7797−7797 1. Общие активы-175 441−105 095−70 064−2 820 000 000 002.

Производственные издержки-2 820 000−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−28 203.

Выплаты по обязательствам:-12 453 400−12 278−18 668−17 791−16 914−16 037−15 160−14 283−1 340 600.

Проценты по кредитам банка-3 683 400−12 278−6139−5262−4385−3508−2631−1754−87 700.

Погашение кредита банка-87 700 000−12 529−12 529−12 529−12 529−12 529−12 529−1 252 900.

Налог на имущество 00−2500−2500−2500−2500−2500−2500−2500−2500−2500−2500.

Налог на выручку-2 477 100−2477−2477−2477−2477−2477−2477−2477−2477−2477−2477 В. Баланс потока2 103 440 021 210 148 052 176 857 364 455 031 373 055 787 222 312 962 490 368С. Аккумулиро-ванная наличность 2 121 036 030 517 276 895 592 094 816 591 804 831 363 912 608 063 160 320.

Инвестиционный поток-175 441−105 095−70 064−282 000 000 000.

Финансовый поток5 090 710 509 570 064−11 996;18668−17 791−16 914−16 037−15 160−14 283−1 340 600.

Операционный поток3 348 780 033 488 335 112 395 406 097 262 254 852 134 304 920 979 961 282 560.

Баланс потоков2 103 440 021 210 148 052 176 857 364 455 031 373 055 787 222 312 962 490 368.

Графики инвестиционного, финансового, операционного потоков и их баланс представлены на рисунке2.

4. Рис. 2.

4. График движения потоков.

Расчет показателей эффективности и устойчивостипроекта.

Сложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта [2. с. 238]. Ключевая ставка ЦБ на настоящий момент равна 7,5%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%. Ставка дисконтирования в полугодие составляет 7,70%. В таблице 2,16 приведен расчет показателей эффективности проекта. NPV равна 41 125 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,24.Внутренняя норма доходности инвестиций равна 36,4%.Срок окупаемости равен 4,34 года. На рисунке 2.5 приведен финансовый профиль проекта. Таблица 2.16Расчет показателей эффективности проекта.

Полугодие123 456 789 101 112.

Итого.

Притоки наличностей877 000 412 854 128 548 233 262 319 231 864 573 293 311 520 377 834 904 383 127 552.

Кредиты877 000 000 000 000 131 072.

Доход от продаж41 285 412 854 128 539 834 086 144 638 789 491 507 296 451 175 938 785 280.

Отток наличностей-105 095−70 064−20 357−26 465−25 588−24 711−23 834−22 957−22 080;21203−7797−7797−3 779 461.

Общие инвести-ционные затраты-105 095−70 064−282 000 000 000−1 754 412.

Производственные издержки00−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−2820−282 003.

Проценты за кредит00−12 278−6139−5262−4385−3508−2631−1754−87 700−368 344.

Возврат кредита000−12 529−12 529−12 529−12 529−12 529−12 529−1 252 900−877 003.

Налоги 00−4977−4977−4977−4977−4977−4977−4977−4977−4977−4977−49 771.

Чистый поток наличностей-17 395−7 006 420 928 148 201 321 699 430 933 368 508 997 989 326 871 097 902 742 110 208.

Коэффициент дисконтирования0,9280,8620,8000,7430,6900,6410,5950,5520,5130,4760,4420,410 Дисконтированный чистый поток наличностей-16 151−604 001 675 111 014 106 842 811 937 478 825 715 283 945 133 090 866 724 8645NPV-16 151−76 551−59 800−48 786−37 955−27 336−16 956−68 333 015 125 762 737 438 720 Дисконтированный приток наличностей26 804 248 872 310 721 180 253 908 082 085 928 029 339 987 108 270 440 448.

Дисконтированный отток наличностей-97 579−60 400−226 000 000 000−158 204.

Индекс доходности1,24Срок окупаемости4,34Рис. 2.

5. Финансовый профиль проекта Таблица. Интегральные показатели эффективности проекта Показатель Единица измерения.

ЗначениеДлительность проектагод6Величина инвестиций, в том числе:

тыс. руб.

175 441Основные средстватыс. руб.

175 159Оборотные средстватыс. руб.

282Финансирование Собственные средстватыс. руб.

87 741Кредит банкатыс. руб.

87 700Ставка кредита%14Ставка дисконтирования %16Дисконтированный период окупаемостигод4,34Чистый дисконтированный доходтыс. руб.

41 124,8Индекс доходности 1,24Внутренняя норма доходности%36,4Анализ эффективности проекта показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям. Анализ чувствительностипроекта.

Торгово-досугового центра «Спектр"Анализ чувствительности направлен на изучение влияния отдельных переменных факторов на результирующие показатели реализации проекта. Суть анализа заключается в выявлении тех переменных, которые в наибольшей степени влияют на осуществимость и эффективность инвестиционного проекта [4, c.238]. В качестве результирующих показателей реализации проекта могут использоваться как показатели эффективности, так и ежегодные показатели проекта — чистая прибыль, денежный поток и т. п.При анализе чувствительности в качестве факторов, влияющих на результаты инвестиционного проекта, выделяют две группы:

влияющих на объем поступлений;

влияющих на размер затрат. Метод вариации параметров.

Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10%;объем аренды снижается на 15%;капитальные затраты повышаются на 20%.Изменение NPV показано на рисунке 2.

6. Рис.. Изменение NPV при различных неблагоприятных воздействиях.

Результаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 2.

18.Таблица 2.18Изменение NPV при неблагоприятных воздействиях.

ВариантБазовое значение пара-метра.

Величина изменения % NPVNPV% Изме-нение NPVИзмене-ние NPV% Базовый 41 125 100%00%Снижение цены 16 351 018 37 344,7%22 75 255,3%Снижение объема услуг4 208 156 99 717,0%34 12 883,0%Увеличение первоначальных затрат175 1 592 010 12 724,6%30 99 875,4% Рис. 2.

7. Оценка устойчивости проекта.

Определение предельных значений.

Проверим устойчивостьпроекта относительно следующих факторов: уровня цен услуг, объемов аренды, первоначальных капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 2.

19.Таблица 2.19Анализ чувствительности и устойчивости проекта.

ПоказательИсходное значение.

Предельное значение параметра.

Уровень чувствительности.

Вывод об устойчивости проекта.

Снижение цены 1 635,151 339,5918,1%Устойчив.

Снижение объема услуг4 2083 44 718,1%Устойчив.

Увеличение первоначальных затрат175 159 221 63 926,5%Устойчив.

Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах: МОD (Х-х) / Х*100%, Х — исходное значение показателя;

хпредельного негативного значение показателя.Рис.. Предельные значения параметров проекта.

Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости.

Заключение

.

Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в строительстве имеет ряд своих особенностей. Главной отличительной чертой от любой другой деятельности является ее специфический объектнедвижимость. Инвестиционно-строительная деятельность — совокупность действий, связанных с вложением денежных средств, материальных и нематериальных ценностей в объекты недвижимости для сохранения либо увеличения собственного капитала или достижения другого экономического результата, осуществление которых основано на рыночных принципах и связано с повышенными рисками, большими затратами и фактором времени. ООО «Строй.

Сервис" - это мощный производственный комплекс, выполняющий все виды строительных работ — от создания проекта до оформления документов готового объекта. Кроме собственно строительных работ, подразделения компании производят бетон и металлоконструкции, монтируют окна и закатывают асфальт, осуществляют складские и автотранспортные услуги. ООО «Строй.

Сервис" планирует реализацию проекта Торгово-досугового центра «Спектр».Замыслом предусматривается создание торгово-досугового комплекса и необходимых объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Идея проекта заключается в создании сбалансированного комплекса элементов торговой и досуговой инфраструктуры, способного обеспечить жителей сервисом европейского уровня. Цели проекта:

Строительство современного торгово-досугового объекта. Создание высокодоходного предприятия. Формирование пула арендаторов, синергетически поддерживающих друг друга. Организация получения стабильной прибыли инвестором, путем создания УК полного цикла. Снятие с Инвестора (Арендодателя) бремени поиска арендаторов и текущей работы с ними. Эффективная эксплуатация недвижимости с применением новейших технологий. Удовлетворение запроса на аренду эффективных торговых и специальных площадей. В результате реализации заявленных целей будет построен Торгово-досуговый комплекс в состав которого войдут:

Супермаркет продуктов;

Магазины непродовольственных товаров и предметов интерьера;

Рестораны быстрого обслуживания и национальной кухни;

Салон красоты, аптека, офисные помещения и др. Общая потребность в инвестициях составляет 175 441 тыс. руб. Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств и кредита банка 87,7 млн руб. под 14% годовых. В ходе оценки экономической эффективности инвестиционного проекта было проверено его соответствие различным критериям приемлемости. NPV равна.

41 125 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,24. Внутренняя норма доходности инвестиций равна 36,4%. Дисконтированный срок окупаемости равен 4,34 года. Проведен анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам. Проведенный анализ устойчивости проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Анализ эффективности проекта Торгово-досугового центра «Спектр» показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям и позволяет рекомендовать его к реализации.

Баринов А. Э. Проджект файненсинг. Технологии финансирования инвестиционных проектов. — М.: Ось-89, 2014, — 432 с. Виленский, П. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк. — М.: Дело, 2012.

— 1103 с. Воронин В. Г., Штеле Е. А. Финансы инвестиционного и инновационного процессов. Директ-Медиа (2015), 202Голов Р.С., Балдин К. В., Передеряев И. И. Инвестиционное проектирование.

— М.: Дашков и Ко, 2015, — 368 с. Грачева М., Секерин А. Риск-менеджмент инвестиционного проекта. — М.: Юнити-Дана, 2014, — 544 с. Забродин Ю. Н., Михайличенко А. М., Шапиро В. Д. Управление инвестиционными программами и портфелями проектов. -.

М.: Дело АНХ, 2015, — 576 с. Крапчатова И. П. Управление рисками инвестиционных проектов. Комплексный подход. Практические рекомендации. — М.: Ламберт, 2016, — 140 с. Кукукина И.

Г., Малкова Т. Б. Экономическая оценка инвестиций. — М.: Кно.

Рус, 2016, — 304 с. Лумпов А. И., Лумпов А. А. Бизнес-планирование инвестиционных проектов. — М.: Флинта, 2012, — 156 с. Мазур И. И., Шапиро В. Д. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход. — М.: Омега-Л, 2016, — 736 с. Маркова Г. В. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие 2015.

Орлова Е. Р. Оценка инвестиций: учеб. пособие / Е. Р. Орлова. — М.: МАОК, 2014. — 385 с. Ример М.

Экономическая оценка инвестиций: Учебник для вузов / 5-е изд., перераб. и доп. & quot;Питер" (2014) 432 с. Силкина Н. Г. Дисконтирование денежных потоков в инвестиционных проектах. — М.: ООО «ТНТ», 2012, — 200 с. Сироткин С. А., Кельчевская Н. Р. Экономическая оценка инвестиционных проектов. — М.: Юнити-Дана, 2016, — 312 с.