Особенности реализации программ развития застроенных территорий

Намечен проект РЗТ в границах некоторой части квартала площадью 2 га, на которой расположены несколько включённых в соответствующую муниципальную программу ветхих 2-этажных МКД. Другая часть квартала представлена территорией, которая: а) свободна от застройки; б) размежёвана на земельные участки площадью приблизительно 1000 кв. м каждый для размещения на них, в том числе, МКД со служебным жильём, т. е. для строительства с использованием бюджетных средств97; 2) решение задачи превращения проекта РЗТ из «точечного» в «квартальный». Подготавливаются изменения и обеспечивается внесение изменений в ПЗЗ в том отношении, что: а) расширяется территориальная зона многоквартирных домов на указанные сопряжённые части квартала; б) применительно к расширенной территориальной зоне устанавливается, что минимальная площадь земельных участков определяется потребностью размещения на них МКД в виде «каре» — площадью заведомо большей, чем 1000 кв. м; в) территория проекта РЗТ может быть расширена за счет приращения смежных территорий до 3,4 га, либо до 4,6 га (см.

территорию в границах &# 171;Б", «В» рисунка 23); 3) производится рамочное вариантное моделирование проекта РЗТ. Результаты моделирования, представленные в таблице 21, приведены с учетом того, что: а) территории проектов РЗТ размежеваны на земельные участки размером приблизительно 1000 кв. м каждый; б) на каждом из указанных земельных участков предполагается строительство за счёт бюджета служебного жилья в домах в три этажа (не требуется проводить экспертизу); в) приблизительная площадь МКД на каждой из указанных двух территориях составит 7−8 тыс. кв. метров (первичная оценка по внешним стенам);г) в показателе FAR отражено соотношение суммарной площади пола на всех этажах по внешним стенам к площади территории. При последующем более детальном моделировании не исключается возможность применения института «масштабных инвестиционных проектов» в качестве «параллельных проектов», в том числе для обеспечения строительства дополнительных объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Выбор приемлемой области значений показателей по результатам дистанционного моделирования проекта РЗТ — г.

Новосибирск в границах ул. Сеченова, ул. Бестужева в Заельцовском определяется с учетом следующих условий: 1) варианты отличаются друг от друга границами проекта РЗТ и, соответственно, площадью вовлекаемой в проект территории, а также объемами жилищного строительства (в расчетах использовалась площадь МКД, предлагаемая ИЭГ); 2) показатель себестоимости жилищного строительства определялся по укрупненным показателям стоимости строительства сборника оценщика «КО-Инвест» — ЖИЛЫЕ ДОМА и составил 30 940,12 руб. кв. м (применялся корректирующий коэффициент стоимости строительства 0,856 для класса конструктивных систем КС-1: наружные ограждающие конструкции из кирпича, несущие конструктивные элементы преимущественно из железобетона и стали для Новосибирской области (раздел 5 сборника «КО-Инвест» — ЖИЛЫЕ ДОМА)). Обзор публикаций по теме себестоимости строительства в г. Новосибирске свидетельствует о том, что данный показатель находится на нижней границе диапазона себестоимости строительства по опросам оценщиков; 3) затраты на строительство внеплощадочной инфраструктуры определялись экспертно в размере 5 тыс. руб. на кв. м строящегося жилья, что составляет.

10% себестоимости кв. м жилья, что соответствует результатам опроса застройщиков Новосибирска. Затраты на внешнюю инфраструктуру рассчитывались для общего объема жилищного строительства, в том числе предназначенного для переселения. 4) затраты на благоустройство территории и строительство внутриквартальной улично-дорожной сети рассчитывались для территории в целом (территория А, Б, В) 5) в расчетах используется усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв. м жилья по состоянию на август.

2016 года (первичный рынок жилья г. Новосибирск) — 59 636 руб./кв. м по данным сайта &# 171;Новостройки Новосибирска". 6) в расчетах используется усредненный показатель рыночной стоимости машиноместа в подземном паркинге в размере 550 000 руб. 101. При этом, отмечается, что спрос на подземный паркинг не высок.

Себестоимость строительства одного машиноместа в подземном паркинге определялась экспертно и составляет примерно 410 000 руб. за машиноместо, в расчете затрат принимается условие, что подземный паркинг не выходит за контур здания, общая площадь на одно машиноместо составляет 20 кв. м, высота помещения 3 метра; 7) согласно данным департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, в настоящее время расчет парковочных мест для жилых домов производится в соответствии с п. 7.1 местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденных постановлением мэра от 23.

07.2007 года № 563-а «на одну квартиру общей площадью более 40 кв. метров должно приходиться одно машиноместо, а на одну квартиру общей площадью менее 40 кв. метров — 0,5 машиноместа»; 8) показатели затрат и поступлений проекта рассчитаны с учетом срока реализации проекта РЗТ — 5 лет, а также с учетом уровня инфляции и среднегодовой динамики рыночных цен на недвижимость в г.

Новосибирске; 9) приемлемым уровнем дисконтированной рентабельности проекта РЗТ в рамках настоящего исследования принимается значение 15%. 10) уровень инфляции в расчетах принимается по прогнозируемым показателям, опубликованным на официальном сайте Министерства экономического развития Российской Федерации103; По итогам моделирования в качестве оптимального сконструирован вариант В2, который согласно предложенной морфологии имеет приемлемый уровень рентабельности на уровне 16%. Одновременно с выбором оптимального варианта границ территории проекта РЗТ, также, как на в примере проекта РЗТ в Калининграде определяется область значений цены права на РЗТ, и осуществляется подготовка задания для второго этапа моделирования проекта. Для варианта В1 максимальное значение цены права на РЗТ, определяемое как разница между доходами и расходами проекта РЗТ, уменьшенная на минимальную прибыль проекта, составит примерно 40 млн. рублей, рекомендуемое значение начальной цены права на РЗТ составит 12 млн.

рублей, или 30% от максимального значения. Определим прирост территории в границах РЗТ по варианту В2, для чего необходимо определить первоначальную и новую стоимость территории РЗТ. Первоначальная стоимость территории определяется как сумма рыночной стоимости всех квартир в существующем жилищном фонде, расположенном в границах РЗТ и стоимости аварийного фонда, определяемой на уровне 10% от рыночной цены жилья. Первоначальная стоимость территории по варианту (В2) Новосибирск = 178,6 млн руб.+4,9 млн руб.=183,5 млн руб. ;

Площадь существующего жилищного фонда 3,7 тыс. кв. м, из них 0,8 тыс. кв. м — аварийное жилье — Средняя стоимость по городу = 61 589 руб./кв. м 104 — Стоимость неаварийного жилья внутри квартала РЗТ = 2,9 тыс.

кв. м* 61 589 руб.=178,6 млн руб. Стоимость аварийного жилья внутри квартала РЗТ = 0,8 тыс. кв. м.* 6158,9 (10% от рыночной, для сведения кадастровая стоимость земли в этом квартале 470 руб./кв. м)= 4,9 млн руб.

Новая стоимость территории равна стоимости проекта РЗТ и составляет 5 509,8 млн руб., следует отметить, что внеплощадочная инфраструктура учтена в проекте и выполняется за счет девелопера. Рассчитаем прирост стоимости территории, как разность между новой стоимостью территории в границах РЗТ и первоначальной стоимостью территории в границах РЗТ. Прирост стоимости территории = новая стоимость территории (5509,8 млн руб.)-первоначальная стоимость территории (183,5 млн руб.)=5 326,3 млн руб. Доля инвестора рассчитывается как дисконтированная прибыль инвестора по проекту РЗТ уменьшенная на размер начальной цены аукциона на право РЗТ = 838,5 млн руб.

— 5 12 млн руб.= 826,5 млн руб. Доля жителей определяется как сумма полной стоимости жилья для переселяемых из аварийного жилья и бонусов в виде дополнительных квадратных метров, получаемых жителями неаварийного жилья при переселении. Доля жителей (надбавка (бонус) к средней в городе цене жилья, умноженная на площадь выкупаемого не аварийного жилья, плюс полная стоимость жилья для переселяемых из аварийного.) = 0,8 тыс.

кв.м.* 61 589 руб./кв. м + 5,1 тыс. кв. м (8тыс. кв. м — строительство под переселение -.

2,9 тыс. кв. м неаварийный фонд)* 61 589 руб./кв. м = 363,4 млн руб.

Примечание: если в долю жителей включить служебное жилье (с учетом последующей возможной приватизации такого жилья) в объеме 15 тыс. кв. м, то доля жителей будет составлять 1 287,2 млн руб. Доля города определяется как разница между приростом стоимости территории и долями инвестора и жителей = 5 326,3 млн руб. — 826,5 млн руб. -.

363,4 млн руб. = 4 136,4 млн руб. 102 Затраты на реализацию проекта РЗТ • Жители — 183,5 млн руб.

— 3,3% • Город — 0 руб. — 0% • Инвестор — 5 353 млн руб. — 96,7% Выгоды от проекта РЗТ • Жители — 363,4 млн руб. — 7% • Город — 4 136,4 млн руб.

— 77% • Инвестор — 826,5 млн руб. — 16% Выгоды от проекта РЗТ, если служебное жилье включено в долю жителей • Жители — 1 287,2 млн руб. — 24%• Город — 3 212,6 млн руб. -.

60% • Инвестор — 826,5 млн руб. — 16% Для обеспечения расширения границ территории развития в соответствии с вариантами Б1, Б2, В1 и В2 необходимо учитывать два подхода, изложенные выше. Согласно первому подходу (который может применяться до 01 января.

2017 года) следует внести изменения в ПЗЗ, например, следующим образом. В границах части квартала площадью 2 га намечен проект РЗТ. На территории расположены несколько включенных в соответствующую муниципальную программу ветхих двухэтажных МКД. Другая часть квартала представлена территорией, которая: а) свободна от застройки; б) размежёвана на зафиксированные в государственном кадастре недвижимости земельные участки площадью приблизительно 1000 кв. м каждый для размещения на них, в том числе, МКД со служебным жильём, т. е. для строительства с использованием бюджетных средств. Необходимо внести изменения в ПЗЗ, в результате которых территориальная зона МКД расширяется на 105 В связи со вступлением в силу 373-ФЗ, изменяющего редакцию части 4 статьи 462 ГрК РФ. 103 сопряжённые части квартала. Применительно к расширенной территориальной зоне устанавливаются предельные параметры земельных участков, исходя из следующего: их минимальная площадь определяется потребностью размещения на них МКД площадью заведомо большей, чем 1000 кв.

м; по причине несоответствия изменённым ПЗЗ территория проекта РЗТ может быть расширена с 2,0 га до 3,4 га, либо до 4,6 га, то есть более, чем в два раза. Согласно второму подходу (который должен применяться после 01 января .2017 года106), включение объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, возможно только в границы проекта РЗТ, но не в официально установленные границы территории развития. В результате условия договора о РЗТ будут распространяться де факто только на часть проекта РЗТ — в границах территории развития. Расширение границ проекта (за пределы официально установленных границ территории развития) — это действия, рентабельность которых обеспечивается на основании моделирования и внесения указанных выше изменений в ПЗЗ. Проблемы при развитии застроенных территорийи пути их решения.

Самым первым вопросом и проблемой является проблема убыточности проектов формирования застроенных территорийвследствие маленькой территории данных проектов. И в то же время в таких проектах очень много пространств, которые необходимо расселить, которые находятся в непригодном состоянии. И при этом нет возможности установления товарищества между инвестором и городом. Для решения данной проблемы используют, во первых, правовыересурсы для введения в пределы проекта застройки объектов, которые не являются ветхими и аварийными площадями, для того чтобы создать комплексноеформирование застройки. В соответствии с градостроительным кодексомна месте застройки территорий в обязательном порядке должны находиться объекты в аварийном состоянии, ветхие жилищные площади и т. д.Но тем не менее, в обычное время на определенных территориях могут находиться и другие объекты. К таким объектам относятся дома, постройки, строения, гаражи или же к данным субъектам могут вплотную прилегатьдома с приходящими в упадок территориями, но без домов. При данных условиях используется комплексные проекты, включающие различные площади, законодательно не рассмотренные кодексами РФ. Но такой распорядок работ является весьма убыточным, ввиду не привликательности проектов застройки и уменьшения прибыльности. В таком случае уменьшается вероятность принятия хороших решений, касающихся развития застроенных территорий. В связи с изменениями в градостроительных регламентах для поддержания эффективности и получения прибыли необходимо: — увеличить границы площади проекта застройки территорий по сравнению с площадями, которые зафиксированы документально. При этом подключаются различные объекты, которые нужны при формировании проекта застройки;

купить постройки, которые находятся в пределах границы застройки и документально не подтверждены. Во вторых, вместе с развитием проекта застройки территории обычно могут использоваться «масштабные инвестиционные проекты». Другими словами, частным лицам отдаются земли из публичных земель без осуществления торгов, для различных видов построек. Такой вопрос и процесс рассчитан и рассмотрен Земельным кодексом. Использование такого варианта решения проблемы включает в себя решение проблемы таким видом как: 1) недалеко от застраиваемой территории для строительства домов образуется территория, которая является публичной собственностью;

в соответствии с земельном кодексом данный участок дается без проведения каких либо торгов и аукционов. Единственным условием является оформление его как аренды. Участок отдается одному непосредственному гражданину. Таким лицом может выступить:

тот человек, который победил в аукционе, проводимый для развития застраиваемой территории. В таком случае в договоре должны отражаться обязанности администрации по выполнению или же не выполнению и сдачей в срок работы;

— субподрядчику с администрации, который непосредственно занимается застройкой территории и площади расселяющихся людей в застраиваемой территории. При этом также в договоре должны отражаться параметры и сроки реализации такого проекта. И должны быть включены ответственность администрации за проделанную работу;

— третьему лицу, который непосредственно занимается застройкой территории и площади расселяющихся людей в застраиваемой территории. При этом также в договоре должны отражаться параметры и сроки реализации такого проекта. И должны быть включены ответственность администрации за проделанную работу.

3) При выполнении работ необходимо иметь и опираться на местные и региональные нормативно-правовые базы, в частности: — необходимо иметь региональный закон о «масштабных инвестиционных проектах» согласно земельному кодексу РФ; - в принятом региональном законе должны отражаться такие проекты, которые отнесены в категорию «масштабных инвестиционных проектов» и относящиеся и касающиеся переселения людей из аварийных построек, ветхих жилых помещений. При этом должны иметь программу по переселению граждан. — каждый раз необходимо обновлять программы и проводить переквалификацию сотрудников, которые непосредственно работают с техникой и с механизмами. В третьих, необходимо уметь обмениваться земельными участками. Данный вид решения проблемы также рассматривается в земельном кодексе. И сходя из статей земельного кодекса, а именно статья 3921 предусматривает замену земельных участков, которые принадлежат и находятся в муниципальной или государственной, а также в частной собственности. Как правило, такие участки согласно проектам планировки застройки рассчитаны для установления объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Допустим, инвестор предполагает построить на своем участке школу, или же может построить дорогу.

В таком случае, когда администрация видит положительные результаты, направление на улучшение качества жизни граждан, инвестору могут предоставить еще один земельный участок. В четвертых, применение моделирования проектов застройки, которые на этапе формирования решений и данных уже показывают рентабельность и прибыльность проектов. Тогда, когда проекты не рентабельны или недостаточно, чтобы привести проекты к прибыли — из-за обеспечения возможности достижения приемлемого уровня рентабельности. Следующей проблемой является большая возможностьсрывания проектов застройки. Так как на практике очень часто встречаются такие граждане, которые не под каким условием не соглашаются на переезд или же переселение и продажу собственности из непригодных для проживания домов. Для решения такой проблемы применяют моделирования проектов РЗТ. Они в свою очередь, предоставляют «страховой резерв», что же из себя представляет такое понятие. Это значит, что выделяются определенные площади, так скажем запасы, в случае появления таких собственников, которые отказываются переселяться и продавать свою недвижимость. То есть происходит блокировка проекта.

В таких ситуациях к таким собственникам предлагают особые предложения и условия, от которых они не могут отказываться. Например, обменять прежний участок или дом на более новый, усовершенствованный или по цене дороже, чем прежний. Следующий выход из ситуации это процессы установления жилищных площадей, построек аварийными и не пригодными для проживания исходя из нормативно-правовых актов и законодательно установленных документов. Предполагается, что нормативно-правовые акты не запрещают принимать подобного рода решения после того как принято решение о заключении договора о развитии застроенной территории. Согласно Постановлениям Правительства имеются определенные правила и работы при определении домов и построек непригодными для проживания и как аварийно опасными. В данном случае работает определенная комиссия, которая рассматривает дело и принимает решение о признании домов и построек аварийными. Следующей проблемой является нехватка в покупки инвесторами объектов недвижимости, которые находятся пределах застраиваемой территории. Решается этот вопрос также на уровне органов управления. То есть они принимают решения создания нормативно-правовой базы и документации и достигают комплексного развития застраиваемой территории. Еще одним вопросом, которую необходимо решить, является неготовность и отсутствие желания инвестора контактировать с гражданами по вопросу переселения с объектов, где должны начаться постройки социальных объектов. Решается эта проблема также применением моделирования проектов застройки, которые на этапе формирования решений и данных уже показывают рентабельность и прибыльность проектов. Тогда, когда проекты не рентабельны или недостаточно, чтобы привести проекты к прибыли — из-за обеспечения возможности достижения приемлемого уровня рентабельности. Вместе с развитием проекта застройки территории обычно могут использоваться «масштабные инвестиционные проекты». Другими словами, частным лицам отдаются земли из публичных земель без осуществления торгов, для различных видов построек.

Такой вопрос и процесс рассчитан и рассмотрен Земельным кодексом. Еще одним важным вопросом является нехватка квалифицированных специалистов для качественного освоения проектов застройки территорий и определения оптимальных условий проведения аукционов на право РЗТ. Решение данного вопроса заключается в правильно употреблении проектов застройки. Это выступает главным способом и методом повышенияквалификации специалистов в отношении понимания и использования технологий реального градорегулирования. Но, тем не менее, в процессе работы у сотрудников должны появляться навыки и умения, должен набираться опыт при реализации проекта застройки территорий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив данную тему, я пришел к следующему выводу, что существует очень много проектов развития застроенных территорий, которые экономически интересны и отвечают требованиям, предъявляемым градостроительными регламентами. Следовательно институт развития застроенных территорий должен быть всегда разным, интересным и привлекательным. Не бывает так что он универсален для всех. Инвестиционная привлекательность РЗТ достигается при соблюдении главных условий, а именно введение в пределы территориивспомогательных территорий, в которых используются другие объекты. Исходя из данныхградостроительного и экономического моделирования потенциальных проектов развития застроенных территорий, создаются различные программы переселения людей из ветхого и аварийного жилья.

Они в свой черед составляют основу, чтобы дать изменений в генеральный план, ПЗЗ, документы бюджетного планирования. Результаты дистанционного моделирования проектов РЗТ в Новосибирске показали, что основным правовым инструментом, обеспечивающим привлекательность проектов РЗТ для частных инвестиций даже в наиболее экономически благополучных городах, является включение в границы проекта объектов, не соответствующих градостроительному регламенту. Имеются и проблемы в развитии застроенных территорий. И эти вопросы необходимо решать на экономическом и законодательном уровне. С точки зрения законодательства необходимо:

создать условия для включения в границы территорий участков для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, ИЖС и т. д.;

— урегулировать выкупные цены жилых помещений и домов, которые не пригодны для проживания, которые подлежат сносу и являются аварийными;

— включение усовершенствованных программ и порядка соглашения собственников и лиц, которые составляют договора;

инженерно-технических сетей, поддерживающих развитие застроенных территорий;

осуществления кадастрового учета многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКГрадостроительный кодекс Российской Федерации: [Электронный ресурс]. .- от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.Земельный кодекс Российской Федерации: [Электронный ресурс]. .- от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием.

12 дек. 1993 г. — М.: Юрид. лит., 2000.

— 61 с. Варламов, А.А., Улюкаев, В.Х., Петров, Н. Е. Земельное право и земельный кадастр. — М.: Колос, 2010. — 191 с. Ветошкин Д. Н., Ильиных А. Л., Клюшниченко В. Н. Работа в программе «Межевой план» [Текст]: практикум. -.

Новосибирск: СГГА, 2014 г. — 138 с. Клюшниченко В. Н. Государственный кадастр недвижимости [Текст]: учеб.

пособие В 2 ч. Ч. 1 / В.

Н. Клюшниченко, Н. С. Ивчатова, О. В. Пустовалова; под общ. ред. В.

Н. Клюшниченко. — Новосибирск: СГГА, 2015. — 248 с. Клюшниченко В. Н. Государственный кадастр недвижимости [Текст]: учеб.

пособие. В 2 ч. Ч. 2 / В.

Н. Клюшниченко, Н. С. Ивчатова, О. В.

Пустовалова; под общ.

ред. В. Н. Клюшниченко. — Новосибирск: СГГА, 2014. — 223 с. Клюшниченко В. Н. Кадастр недвижимости [Текст]: учеб.

пособие / В. Н. Клюшниченко, Ю. А.

Мушич; СГГА. — Новосибирск: СГГА, 2014. — 191 с. Консультант плюс (Электронная версия) Ломовцева Н. Н., Селькова Н. П. Меры совершенствования развития территории муниципального образования // Молодой ученый.

— 2015.№ 11.Основы кадастра недвижимости [Текст]: метод.

указания по выполнению курсового проекта «Подготовка межевого плана» / В. Н. Клюшниченко и др.; СГУГиТ. — Новосибирск: СГУГиТ, 2015. — 46 с.