В литературе встречается мнение о том, что в качестве договора мены недвижимости можно рассматривать соглашение, по которому при изъятии у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд ему предоставляется взамен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 3 статьи 281 ГК РФ). Такое соглашение нельзя признать договором мены недвижимого имущества, так как изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится независимо от воли собственника на основании акта органа, осуществляющего публичные полномочия. Следовательно, для квалификации рассматриваемого соглашения в качестве договора мены отсутствует признак согласованной воли двух сторон. Важно отметить, что до недавнего времени в качестве субъектов договора мены земельными участками не могли выступать иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица.
Статья 62 Конституции РФ гарантирует, что иностранные граждане и лица без гражданства приобретают права и несут обязанности в России наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Согласно норме, содержащейся в статье 15 ЗК РФ, такие лица не могут иметь на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Однако такой перечень определен указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». Таким образом, до 2011 года (до издания указа, определившего перечень приграничных территорий) иностранные граждане юридически были не вправе иметь в России земельный участок на праве собственности и соответственно распоряжаться им путем передачи по договору мены. По смыслу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только по поводу товара, который имеется у продавца в момент заключения договора, но и в отношении будущей вещи. Считается, что не противоречит существу мены и специальным правилам главы 31 ГК РФ заключение договора мены будущей недвижимой вещи — вещи, на которую не зарегистрировано право собственности продавца на момент заключения договора мены.
Так, например, обмениваться могут земельные участки, которые еще не образованы, либо строящиеся здания или сооружения. Если предметом договора мены являются будущие жилые помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и должен признаваться заключенным с момента его подписания. Некоторые авторы считают, что обязательным условием договора мены недвижимости является также цена передаваемых недвижимых вещей, даже если стороны исходят из их равноценности. Цена не является существенным условием договора мены, поскольку существо мены состоит в безденежном обмене вещами, и товарные обязательства по мене могут быть прекращены надлежащим исполнением независимо от размера денежной стоимости обмененных товаров. В связи с этим считается недопустимым признание договора мены недвижимости недействительным ввиду его убыточности. Резюмируя приведенные положения, возможно предложить проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации»: 1) дополнить главу 31 статьей 567.
1 следующего содержания: «1. По договору мены недвижимого имущества (договору мены недвижимости) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в том числе, которое будет создано или приобретено в будущем. 2. Право собственности на обмениваемые недвижимые вещи переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, с момента государственной регистрации перехода права собственности». 2. Статью 568 дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Договор мены не может быть признан недействительным ввиду его убыточности».
2.2. Бухгалтерский учет операций по договору мены.
В хозяйственной практике многих экономических субъектов возникают различные операции, к числу которых относится обмен товарами, работами и услугами, который также именуют бартером. Осуществление бартерных операций целесообразно в условиях кризиса, когда у предприятий отсутствуют свободные денежные средства для осуществления платежей, но при этом возникает необходимость в приобретении различных видов имущества и погашения кредиторской задолженности. Вопросам учета операций по договору мены уделено внимание ряда экономистов, в частности Патрова В. В., Новиковой Н. Е., Жукова В. И., Сугаиповой И. В. и др., но в условиях конвергенции отечественного бухгалтерского учета с международными стандартами финансовой отчетности и в связи с принятием программы разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета данные вопросы нуждаются в дополнительном рассмотрении. Вышеуказанные предпосылки свидетельствуют об актуальности рассматриваемых вопросов и определяют цель — теоретико-методологическое обоснование бухгалтерского учета операций по договору мены и формулировка перспективных направлений развития указанных операций. Согласно статье 567 ГК РФ по договору мены, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается и продавцом товара и покупателем товара.
Если в договоре мены не указана цена, то обмениваемое имущество, либо товары признаются равноценными. Согласно пункту 6.3 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка по договору мены, принимается к бухгалтерскому учету по стоимости ценностей, которые организация получила (исходя из обычной цены приобретения). Если обмениваемое имущество признано в договоре неравноценным, то одна из сторон должна будет возместить другой стороне разницу в стоимости. Если в договоре мены не указан момент перехода права собственности, то право собственности переходит на момент исполнения обязательств обеими сторонами. При этом могут возникнуть две ситуации: 1. Организация сначала получила имущество, а потом передала встречное; 2. Организация сначала передала имущество, а потом получила встречное. В первом случае, если организация сначала получила имущество, то в момент получения она принимает его на забалансовый учет по Дебету счета 002 в оценке предусмотренной в договоре.
После того, как организация выполнит свои обязательства по передаче своего товара или продукции, в момент передачи будет отражена выручка: Дебет 62 Кредит 90−1 — на стоимость передаваемого имущества вместе с НДС; Начислен НДС к уплате в бюджет Дебет 90−3 Кредит 68; Списана фактическая себестоимость либо учетная стоимость переданной продукции (товаров) Дебет 90−2 Кредит 43,41. Затем, когда обе стороны обязательства исполнили, полученное имущество списывается с забалансового счета: Кредит 002, и ставится на баланс: Дебет 07,08,10,41… Кредит 60 — на стоимость поступающего имущества без НДС; Дебет 19 Кредит 60 — на сумму НДС предъявленного второй стороной. Оценка поступающего имущества, если она не прописана в договоре, в соответствии с правилами действующих бухгалтерских стандартов должна производиться по стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах хозяйствующий субъект оценивает передаваемое имущество, т. е. исчисляет выручку. Далее отражается взаимозачёт: Дебет 60 Кредит 62. При этом, если обмениваемое имущество согласно договору признано неравноценным, то зачёт выполняется на меньшую сумму.
Если стоимость переданного имущества по договору, превышает стоимость полученного имущества, то контрагент обязан заплатить разницу: Дебет 51 Кредит 62. Если стоимость полученного имущества по договору превышает стоимость переданного имущества, то организация обязана заплатить контрагенту разницу в стоимости: Дебет 60 Кредит 51. Если по договору обмениваемое имущество признано равноценным, но возникли разницы в оценке выручки и полученного имущества (выручка по ПБУ 9/99, а полученное имущество по ПБУ 5/01, 6/01, 14/2007 и др.), то указанные разницы списываются со счетов 60 и 62 на прочие доходы либо расходы. Но как правило, такая ситуация возникать не должна, поэтому в договорах мены рекомендуется указывать стоимость. Во втором случае, если организация сначала передала продукцию либо товар, а потом получила от контрагента имущество, порядок бухгалтерских записей имеет определенные отличия. В момент передачи имущества выполняется проводка Дебет 45 Кредит 41,43 — на фактическую себестоимость либо учётную стоимость переданной продукции, либо товаров. В момент получения встречного имущества поступление отражается по общим правилам: Дебет 07,08,10,41… Кредит 60 — на стоимость поступающего имущества без НДС. НДС принимается к учёту: Дебет 19 Кредит 60.
Соответственно в данный момент обе стороны исполнили свои обязательства, и отражается выручка Дебет 62 Кредит 90−1; НДС начисляется к уплате в бюджет: Дебет 90−3 Кредит 68; Списывается стоимость переданных по договору мены продукции (товаров) Дебет 90−2 Кредит 45. Отражается взаимозачет: Дебет 60 Кредит 62. Если стоимость переданного по договору мены имущества превышает стоимость полученного (неравноценный обмен), то контрагент обязан заплатить разницу в стоимости: Дебет 51 Кредит 62. Если стоимость полученного имущества превышает стоимость переданного, то разницу обязана погасить организация: Дебет 60 Кредит 51.
Финансовый результат по договору мены формируется в общем порядке: Дебет 90−9 Кредит 99 — на сумму прибыли; Дебет 99 Кредит 90−9 — на сумму полученного убытка. В результате, при завершении расчетов по договору мены на счете 60 и 62 остатков быть не должно. Таким образом, рассмотренные методические подходы к отражению в учете операций по договору мены позволят хозяйствующим субъектам достоверно формировать финансовую информацию, подлежащую представлению в бухгалтерской отчетности для принятия решений заинтересованными пользователями.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В Гражданском кодексе РФ договору мены посвящены несколько статей: ст. ст.
567−571. Кроме того, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. Не исключено применение к мене и общих правил Гражданского кодекса РФ: о недвижимости, об объектах гражданских прав, о государственной регистрации права собственности. Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары, которое существенно отличается не только от норм, регулирующих договор купли-продажи, но и от общих положений о гражданско-правовом договоре. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст.
570 ГК).В ходе анализа действующего законодательства можно отметить следующее. Во-первых, исходя из диспозитивности построения большинства норм гражданского законодательства, нет однозначного запрета в отношении мены имущественных прав. Во-вторых, отсутствие запрета, дает возможность заключения такого рода договора, но лишь в случаях, когда мена имущественных прав не будет противоречить правилам, содержащимся в ст. ст. 567−571 ГК РФ, и существу мены. Таким образом, пока законодатель, в отношении данной ситуации, не примет императивного решения и прямо не предусмотрит запрет или дозволение мены имущественных прав, в юридической литературе будут возникать спорные точки зрения.
Поэтому, единственным путем решения данной проблемы является внесение изменений в действующее законодательство. Тем не менее, более детальная регламентация договора мены в Гражданском кодексе РФ 1996 года по сравнению с предыдущими Гражданскими кодексами, не исключает дальнейшее совершенствование законодательных правил о мене. Представляется, проводимое в последнее время реформирование гражданского законодательства РФ неизбежно потребует решение обозначенных проблем в сфере правовой регламентации договора мены. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовые акты:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29.
12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
Гражданский кодекс с постатейно-систематизированными материалами. Изд. 3-е, перераб. и доп. До 1 января 1928 г.
/ сост. А. Ганин, С. Зайцев и др. — М., 1928. ;
С. 678−679. Гражданский кодекс с постатейно-систематизированными материалами. Изд. 3-е, перераб. и доп. До 1 января 1928 г.
/ сост. А. Ганин, С. Зайцев и др. — М., 1928. ;
С. 678. Правоприменительная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Режим доступа: http: //www.arbitr.ru.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июня 2011 г. № 18 545/10 // Режим доступа: http: //base.consultant.ru.Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 февраля 2012 г. № Ф01−5788/2011 по делу № А38−3627/2010 // Режим доступа: http: //ras.arbitr.ru/.Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу № А10- 1900/2011 // Режим доступа: http: //ras.arbitr.ru/.Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.
09.2002 № 69 // Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 1. Научная и учебная литература:
Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. — 2016. — № 1. ;
С. 86−93. Брагинский М. И. Договорное право. Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский. — М., 2013.
Булыгина М.А. О применении к договору мены правил об отдельных видах договора купли-продажи // Гражданское право. — 2015. — № 6. — С. 42. Гонгало Б. М. Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью как объект гражданского оборота // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича.
Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М., 2015. — 559 с. Гражданское право.
Учебник: В 3 т. Т. 2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. ;
М., 2013. — С. 130. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / под ред.
Б.М. Гонгало. — М.: Статут, 2017. — Т.
2. — 543 с. Гражданское право. Учебник: В 3 т. Т.
2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 2013.
Гонгало Б. М. Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностьюкак объект гражданского оборота // Проблемы развития частного права: Сборник статей кюбилею.
Владимира Саурсеевича.
Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М., 2014. — 559 с. Директивы КПСС и Советского правительства по хозяйственным вопросам.
Т. 4. — М., 1958. — С. 76.
Диденко А. А. Современная система источников российского гражданского права // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. — 2017. — № 30. — С. 209−216.
Диденко А.А. К вопросу о моделях заключения гражданско-правовых договоров в сфере государственных закупок // Власть Закона. — 2013. — № 3 (15).
— С. 72−84. Жуков В. Н. Учет операций по договору мены // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях.
— 2013. — № 21.
— С. 2−6. Иоффе О. С. Обязательственное право. ;
М., 1975. — С. 211.
Камышанский В. П. Обновление гражданского кодекса российской федерации становится реальностью // Власть Закона. — 2013. — № 1 (13). ;
С. 10−11.Карапетов А. Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве / А. Г. Карапетов. — М., 2017. — С.
563−565. Карапетов А. Г. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. — 2014. — № 8.
— С. 4−97. Комментарий к ГК РСФСР / под общ.
ред. Е. А. Флейшиц и О. С. Иоффе.
— М., 1970. — С. 371; Комментарий к ГК РСФСР. Издание третье, исправленное и дополненное / отв. ред.
С.Н. Братусь, О. Н. Садиков. — М., 1982. — С. 292.
Калачов Н. Акты, относящиеся до юридического быта Древней России / Н. Калачов.
СПб.: Императорская академия наук, 2017. — Т. 1. ;
399 с. Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками / А. Л. Корнеев. — М.: Городец, 2016. ;
192 с. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика / В. А. Лапач.
СПб.: Юридический центр Пресс, 2013. — 544 с. Лескова Ю. Г. Некоторые проблемы правового положения учреждений по новому законодательству // Юрист.
— 2017. — № 4. — С.
7. Лескова Ю. Г. К вопросу о правовом положении государственных (муниципальных) учреждений: новеллы законодательства // Российская юстиция. — 2016. — № 10. — С.
65−68. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. по испр. и доп. 8-му изд., 2002.
изд-е 3-е, испр. — М.: Статут, 2013. — 831 с. Новикова Н. Е. Учет договоров мены с участием основных средств // Все для бухгалтера. ;
2015. — № 1 (281). — С. 2−7. Патров В. В. Учет товарных операций по договору мены // Бухгалтерский учет.
— 2016. — № 17. — С.
39−43. Пандаков К.Г.Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика /К.Г. Пандаков.
Саратов, 2013. — 372 с. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. Том 1 / под ред. П. В. Крашенинникова. — М., 2017.
Руденко Е. Ю. Понятие и правовое регулирование электронной торговли // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. — 2015. — № 111. — С. 708−720.
Соколов А. Ф. Историческое изложение договора мены недвижимых имуществ по русским законодательным памятникам / А. Ф. Соколов. — М., 2013. ;
63 с. Сугаипова И. В. Бухгалтерский и налоговый учет по договору мены и товарообменнымоперацийм // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика.- 2016. — №.
1. — С. 100−108.Синайский В. И. Русское гражданское право / В. И. Синайский. — М., 2013.
Шершеневич Г. Ф. Учебник гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — М.: Статут, 2015. — Т. 2. — 462 с. Энгельман И. О приобретении права собственности на землю по русскому праву.
— СПб: Типография Николая Тиблена и Ко, 1859. — 219 с.
