Необходимо отметить, что из всех других оснований владения жилым помещением права, предоставляемые нанимателю и членам его семьи под договору социального найма, наиболее близки к правомочиям собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи обязаны вносить наймодателю плату за пользование жилым помещением на основании ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, чего нельзя сказать о собственнике жилого помещения, который нанимателем не является и платежи которого сводятся к уплате налога на имущество физического лица.
Собственник жилого помещения имеет юридическую возможность (правомочие) распорядиться жилым помещением, то есть возможность определить юридическую судьбу вещи путем совершения сделки с ней (купля-продажа, мена, дарение, сдача внаем, вселение членов семьи и иных лиц, завещание и др.). Частично возможностями распорядиться жилым помещением обладает и наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, не имея возможности продать, подарить или завещать жилое помещение, наниматель по договору социального найма имеет в соответствии с ч. 1 ст. 65 ЖК РФ право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Кроме того, не имея возможности передать жилое помещение по наследству, наниматель вправе вселить в жилое помещение лицо в качестве члена своей семьи, с которым в случае смерти нанимателя на основании п. 2 ст. 672 ГК РФ будет заключен договор социального найма в отношении данного жилого помещения. Таким образом, правомочия нанимателя жилого помещения по договору социального найма очень близки правомочиям собственника, имея в то же время и существенные отличия. Кроме того, наниматель жилого помещения и члены его семьи при определенных обстоятельствах могут приватизировать занимаемое жилое помещение, заключив с наймодателем договор передачи жилого помещения в собственность, предполагающий безвозмездное приобретение права собственности на занимаемое жилье.
Договор социального найма жилого помещения в силу п. 1 ст. 63 ЖК РФ заключается в простой письменной форме. При этом формальным основанием заключения такого договора является решение уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о заключении договора и предоставлении жилого помещения.
Перечень оснований расторжения договора установлен ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, в силу которой, а также в силу ст. 90 ЖК РФ расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин в течение более шести месяцев, разрушения или повреждения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, что актуально для коммунальных квартир, отдельные комнаты в которых предоставлены по договорам социального найма или, возможно, находятся в собственности, использования жилого помещения не по назначению.
Таким образом, договор социального найма является одним из наиболее «сильных» оснований владения физическим лицом жилым помещением, права которого максимально близки правам собственника жилого помещения. В силу этой причины расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя может произойти в небольшом количестве случаев, исчерпывающий перечень которых предусмотрен законодательством. Законодатель не предусмотрел четкий механизм аннулирования акта о предоставлении жилого помещения. Таким образом, необходимо прописать в законодательстве наиболее полно и четко такую процедуру.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Договор найма жилого помещения регулируется гражданским и жилищным законодательством. Отношения, связанные с договором коммерческого найма, регулируются нормами гражданского права, а договора социального найма — нормами жилищного права.
Охарактеризовав договоры коммерческого и социального найма можно подвести итог, выявить отличия и общее в рассматриваемых договорах.
Указанные договоры схожи следующими моментами:
1) предметом выступает жилое помещение, характеризующее такими чертами как недвижимый характер; изолированность; пригодность для постоянного проживания граждан;
2) форма договоров — письменная;
3) цель договоров — обеспечение граждан жилищем.
Различия договора коммерческого и социального найма:
1) отношения, возникшие из договора коммерческого найма, регулируются нормами главы 35 ГК РФ, а из договора социального найма — нормами жилищного законодательства. При этом гражданское законодательство находится в ведении только РФ, в то же время жилищное законодательство находится в ведении РФ и субъектов РФ;
2) договор коммерческого найма жилого помещения заключается только после согласования сторонами всех существенных условий договора. Договор социального найма подлежит заключению после определенных административных предпосылок: признание гражданина нуждающимся в жилье или улучшении жилищных условий; постановка на учет; получение решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
3) по договору коммерческого найма площадь жилого помещения определяется только соглашением сторон, при этом законодательно не определены нормы такой площади. По договору социального найма жилые помещения, являющиеся предметом договора, должны четко соответствовать нормам жилых помещений;
4) договор коммерческого найма является срочным, а договор социального найма — бессрочный;
5) по условиям договора коммерческого найма проживать в жилом помещении могут не только члены семьи нанимателя, но и другие лица. По условиям договора социального найма проживать в жилом помещении могут наряду с нанимателем только члены его семьи.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма и пользование им на льготных условиях возможно только относительно тех лиц, которые признаны нуждающимися в жилом помещении. При этом следует предусмотреть в законодательстве норму, которая устанавливала бы возможность расторжения договора социального найма в случае, например, существенного изменения имущественного положения нанимателя.
Законодатель не предусмотрел четкий механизм аннулирования акта о предоставлении жилого помещения. Таким образом, необходимо прописать в законодательстве наиболее полно и четко такую процедуру.
Современное состояние жилищного законодательства порождает необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма, независимо от формы собственности на жилое помещение. Ограничение максимального размера жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не допускается.
Представляется необходимым переименовать гл. 35 ГК РФ, сменив название на «Коммерческий наем жилого помещения», а также убрать из главы нормы, регулирующие социальный и некоммерческий наймы. Таким образом, коммерческий наем будет регулироваться гражданским законодательством, а социальный и некоммерческий — жилищным.
Таким образом, очевидно, что нормативно-правовая база в сфере обеспечения граждан жильем имеет несколько пробелов, устранение которых необходимо для защиты конституционного права граждан на жилище.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.
05.2016) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.
12.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» //Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н, Арсланов К. М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010 // СПС «Гарант».
Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.17−22.
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26−29.
Бакирова Е. Ю. Решение о предоставлении жилого помещения как юридический акт // Гражданское право. 2008. № 4. С.23−28.
Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4. С. 28−32.
Бойцов Г. В., Долгова М. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Гросс.
Медиа, 2008. 352 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. 780 с.
Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11 — 14.
Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С.10−17.
Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45 — 51.
Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 4−6.
Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. № 4. С. 17 — 28.
Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Современное право. 2007. № 9. С. 6−8.
Кириченко О. В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. № 6. С. 73−75.
Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2004. № 4. С. 5.
Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16. С. 18 — 19.
Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10. С. 4−5.
Никитина В. А. Основания прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германия // Семейное и жилищное право. 2016. № 2. С. 35 — 39.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 1326 с.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. 620 с.
Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22−27.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С.104−116.
Постановление Конституционного Суда РФ от 14.
04.2008 № 7-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3.
Определение Верховного Суда РФ от 19.
10.1998 № 75-В98пр-18 // СПС «Консультант.
Плюс".
Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год: обобщение Московского областного суда от 1 июня 2010 года // СПС «Консультант.
Плюс".
Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 680.
Маслов В. Ф. Право на жилище. Харьков: Вища шк., 1986. С. 20.
Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10. С. 4−5.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 681.
Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.
17.
Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С.
10.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С.
105.
Постановление Конституционного Суда РФ от 14.
04.2008 № 7-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3.
Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2004. № 4. С. 5.
Там же. С. 26.
Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год: обобщение Московского областного суда от 1 июня 2010 года // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Верховного Суда РФ от 19.
10.1998 № 75-В98пр-18 // СПС «Консультант.
Плюс".
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 386.
Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 4−6.
Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н, Арсланов К. М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010 // СПС «Гарант».
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 323.
Никитина В. А. Основания прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германия // Семейное и жилищное право. 2016. № 2. С. 35 — 39.
Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22.
Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11 — 14.
Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Современное право. 2007. № 9. — С. 6−8.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.
Бойцов Г. В., Долгова М. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Гросс.
Медиа, 2008.
Кириченко О. В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. № 6. С. 73.
Кириченко О. В. Указ.
соч. С. 72.
Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16. С. 18 — 19.
Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. № 4. С. 17 — 28.
Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45 — 51.
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26−29.
Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» //Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
Бакирова Е. Ю. Решение о предоставлении жилого помещения как юридический акт // Гражданское право. 2008. № 4. С.23−28.
Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4.
