Исследование влияния макроэкономических показателей на рынок коммерческой недвижимости Московской области

Спад продаж произошел в основном за счет частных лиц, покупавших квартиры на личные сбережения, без привлечения каких-либо дополнительных средств. В ходе текущего кризиса их доля снизилась с 65 до 55%. На этом фоне государство прилагает максимально доступные усилия по стимулированию рынка жилья, в том числе и для того, чтобы удержать на плаву банки и строительный комплекс. Так, при покупке квартиры в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015−2020 годы предоставляется субсидия не менее 30% расчетной стоимости жилья. В феврале она продлена до конца текущего года. Одновременно действует Программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам, в рамках которой льготная ставка не должна превышать 12%. За период с марта по декабрь 2015 года в рамках Программы было выдано 211 тыс. кредитов на сумму 374 млрд руб.

(35 и 37% соответственно от общего количества и объема всех рублевых ипотечных кредитов). С учетом цепочки поставок данные меры опосредованно удерживают спрос на строительные и отделочные материалы от глубокого падения. В сегменте потребительской розницы, связанном с отделочными и строительными материалами, ситуация сейчас обстоит немногим лучше.

Количество выданных потребительских кредитов, к которым относятся и кредиты на мелкий ремонт, в январе — мае 2016 года сократилось на 31% г/г, реальные доходы населения упали на 4,7% г/г. На фоне инфляции уменьшается средний размер покупки, растет интерес к дешевым материалам, в том числе отечественным. Нежилищное строительство.

По итогам I квартала 2016 года объем ввода нежилых зданий вырос на 3% г/г и составил 4,8 млн кв. метров. По сравнению с I кварталом 2015 года выросла доля сельскохозяйственных и промышленных зданий (до 26,5 и 14,3% соответственно), доля коммерческих зданий сократилась до 32,7%. На наш взгляд, это первые признаки глубоких сдвигов. Если в 2000;е годы и после кризиса 2009 года рынок ощущал некоторый дефицит торговых и офисных площадей, то сейчас спрос уже в значительной степени удовлетворен и, по-видимому, роста в этом сегменте не будет еще долго. По результатам анализа макроэкономических показателей и инвестиций в отрасль показывают, что рынок недвижимости находится в кризисе. Рынок инвестиционного строительства жилья переживает наиболее меньший кризис за счет изменения структуры предложений и большей востребованности жилищного строительства. Руководители компаний, прошедших опрос, в большинстве своем смотрят более позитивно на развитие своего рынка, чем руководители из других отраслей. Рынок недвижимости приспосабливается работать в новых реалиях при минимальном платежеспособном спросе на фоне максимального предложения и роста конкуренции.

3. ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ НА РЕГИОНАЛЬНЫЕ РЫНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИПри выявлении взаимосвязи между мировыми макроэкономическими показателями и региональными рынками недвижимости был проанализирован широкий спектр факторов, учитывающий не только связь изменений цен на энергоносители и цен на недвижимость. Отбор мировых макроэкономических показателей, оказывающих влияние не региональные рынки недвижимости, происходил в соответствии со следующими гипотезами: 1. Между изменением мировых макроэкономических показателей и реакцией на эти изменения региональных рынков недвижимости, в силу инертности рынка и высокой стоимости одной единицы товара, существует временной люфт не менее чем в полгода. 2. Общемировые изменения цен на экспортируемые Россией товарные группы оказывают влияние на региональные рынки недвижимости.

3. Изменение экономических показателей США оказывает влияние на региональные рынки недвижимости России. На основе данных гипотез для дальнейшего анализа были отобраны следующие показатели:

1. Стоимость 1 барреля нефти сорта Brent. 2. Курс доллара США к российскому рублю 3. Стоимость 1 тонны меди на Лондонской Бирже Металлов.

4. Стоимость 1 тонны алюминия на Лондонской Бирже Металлов. 5. Цена 1 тройской унции золота. После определения анализируемой группы показателей, в качестве первичного подтверждения заданных гипотез, был проведен графический анализ. Таблица 6 — Основные показатели рынка коммерческой недвижимости Московской области.

ПериодТорговая недвижимость.

Складская недвижимость.

Офисная недвижимость.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./год.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./год.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./годinf.

Источник:

http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2017/report_2016ru.pdf?la=ru-RUТаблица 7 — Основные макроэкономические показатели.

ПериодСтоимость 1 барреля нефти сорта Brent, долл. СШАКурс доллара США к российскому рублю.

Стоимость 1 тонны меди на Лондонской Бирже Металлов, долл. США/тСтоимость 1 тонны алюминия на Лондонской Бирже Металлов, долл. США/тЦена 1 тройской унции золота, долларов США200 754,324,546 280 562 055 695,39200891,9229,391 680 702 076 871,96200944,8630,185 180 952 048 972,35201076,3730,3 505 812 020 951 224,53201196,2932,1 961 816 021 461 571,522012110,9930,3 727 823 021 841 668,982013112,9332,6 587 802 620 561 411,232014107,5756,2 376 733 517 381 266,4201548,4272,9 299 630 918 211 160,06201630,860,6 569 470 215 071 250,74После определения анализируемой группы показателей, в качестве первичного подтверждения заданных гипотез, был проведен графический анализ. Для проведения графического анализа данные были совмещены по временной оси и приведены к единому основанию: значение показателя в начале рассматриваемого периода принимается за базисное и приравнивается к 100%. Значение остальных показателей рассчитывается как отношение показателя в рассматриваемом периоде к базисному значению, выраженное в процентах. Полученный график приведен на рисунке 6. Рисунок 7 — Графический анализ динамики показателей рынка коммерческой недвижимости совмещенных с динамикой изменения цен мировых экономических показателей Графический анализ подтвердил наличие общих тенденций показателей рынка коммерческой недвижимости Московской области и отдельных мировых экономических показателей. Таким образом, было получено первичное подтверждение гипотезы о наличии временного буфера реакции рынка недвижимости на изменение мировых показателей. Поэтому было приятно решение провести корреляционный анализ данных по недвижимости и значений рассматриваемых показателей. В таблице 8 приведены расчеты линейной корреляции средних значений показателей рынка коммерческой недвижимости Московской области и мировых показателей. Таблица 8 — Значение коэффициента корреляции Пирсона между показателями.

ПоказательТорговая недвижимость.

Складская недвижимость.

Офисная недвижимость.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./год.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./год.

Общее предложение (GLA), тыс. кв.м.Новое строительство (GLA), тыс. кв.м.Максимальная ставка аренды, 50−100 кв. м, долларов США/кв.м./год.

Стоимость 1 барреля нефти сорта Brent, долл. США-0,16−0,25−0,18−0,130,20,200,070,38Курс доллара США к российскому рублю0,890,480,90,90,270,530,81−0,41−0,76Стоимость 1 тонны меди на Лондонской Бирже Металлов, долл. США/т-0,8−0,21−0,78−0,8−0,02−0,52−0,670,540,66Стоимость 1 тонны алюминия на Лондонской Бирже Металлов, долл. США/т-0,77−0,48−0,75−0,79−0,32−0,5−0,640,290,62Цена 1 тройской унции золота, долларов США0,47−0,330,470,44−0,210,190,62−0,7−0,31Корреляционная связь между показателями Курс доллара США к российскому рублю и общее предложение, тыс.

кв.м. и арендная ставка за кв.м. достаточно тесная. Это говорит о сильном влиянии на эти показатели курса доллара к рублю и сильную чувствительность к тенденциям, складывающимся на валютном рынке. Анализ корреляционной зависимости цен на промышленные металлы показал, что опережающая зависимость существует только с ценами на медь. Это можно объяснить, тем что медь является металлом применяемым в целях проведения электроэнергии. Поэтому изменение цен на данный вид металлов оказывает влияние не только на промышленные города, но и города с высоким потреблением электроэнергии. Связь обратная. Корреляционная зависимость показателей стоимости 1 барреля нефти близка к нулю, так же как и изменение цен на золото практически не связано с показателями рынка коммерческой недвижимости Московской области. Следовательно, можно сделать вывод о низком влиянии данных конкретных показателей на анализируемый рынок недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая можно сделать вывод, что цены на нефть не влияют на коммерческую недвижимость Московской области, данные связанные с валютным рынком и ценами на медь. Ретроспективный анализ подтвердил взаимосвязь между данными отдельных мировых макроэкономических показателей и текущими ценами на рынке недвижимости.

Следовательно, текущие значения мировых макроэкономических показателей взаимосвязаны с будущими значениями цен на рынке коммерческой недвижимости Московской области. Это означает, что учет изменений общемировых экономических показателей позволит прогнозировать изменение цен на рынке коммерческой недвижимости Московской области.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Асаул А. Н. Экономика недвижимости Учебник. — СПб.: Гуманистика, 2012.

Баронин С.А., Янков А. Г. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — № 6. Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учеб. для вузов. — 2-е изд. — М.: Проспект, 2012.

Маховикова, Г. А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. — 2-е изд., перераб.

М.: КНОРУС, 2014 — 312c. Мезенцева О. В. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие / О. В. Мезенцева. Екатеринбург: УрФУ, 2011. — 115 с. Мурзин, А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб.

пособие / А. Д. Мурзин. — Ростов н/Д: Феникс, 2013 — 382c. Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости>, — СПб: СПбГУИТМО, 2014. — 120 с. Обзор рынка коммерческой недвижимости Россия — итоги 2016//.

http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2017/report_2016ru.pdf?la=ru-RUОтраслевой бюллетень КСК групп//.

https://kskgroup.ru/wp-content/uploads/2016/10/otraslevoj-buklet-5-veb-1.pdfРосстат//.

http://www.gks.ru/.