Методологические и методические основы анализа рынка недвижимости

Хороша наука, которая все может объяснить, но еще лучше — наука, которая способна хоть что-то предсказать.

М. Алле

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • направления исследования рынка недвижимости,
• • этапы анализа рынка недвижимости,
• • отличие фундаментального и технического анализа рынка,
• • показатели, отражающие состояние и тенденции развития рынка,
• • сущность индексов рынка недвижимости и их применение,
• • наиболее типичные задачи, которые решаются в ходе исследования рынка,
• • алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости;

уметь

• • оценивать влияние структурных сдвигов в экономике на динамику рынка недвижимости,
• • использовать на практике алгоритм формирования спроса на рынке недвижимости для оценки потенциального уровня спроса,
• • рассчитывать основные показатели, характеризующие состояние и динамику рынка недвижимости,
• • оценивать объем поглощения на рынке;

владеть

• • навыками технического и фундаментального анализа рынка недвижимости,
• • приемами расчета основных индексов, характеризующих динамику развития рынка недвижимости.

Анализ рынка и его направления

Изучение природы рынка недвижимости, его внутренних особенностей и места в рыночной экономике является методологической основой для исследования закономерностей функционирования и развития рынка, его текущего состояния, актуальных и долгосрочных тенденций.

Наиболее существенные положения, составляющие методологическую базу для анализа рынка недвижимости и подробно рассмотренные в предыдущих главах, состоят в следующем.

Во-первых, рынок недвижимости — это самостоятельный сектор рыночной экономики, тесно связанный, с одной стороны, с реальной экономикой, а с другой — с финансовым рынком.

Во-вторых, для рынка недвижимости характерны такие признаки как:

• • индивидуальность ценообразования;
• • высокий уровень трансакционных издержек;
• • высокая степень дифференциации рынка, состоящего из множества отдельных сегментов, выделяемых на основании ряда критериев и существенно отличающихся друг от друга;
• • взаимосвязь и взаимовлияние первичного и вторичного рынков;
• • многообразие и разнообразная природа рисков (политическая, экономическая, административная и пр.);
• • высокая зависимость цен, доходности и рисков от региональных и локальных факторов;
• • высокая инертность рыночных процессов;
• • низкая ликвидность товаров.

В силу указанных причин рынок недвижимости выступает как относительно несовершенный и неэффективный. Несовершенство рынка недвижимости в конечном счете приводит к таким следствиям:

• • ценовые механизмы не могут привести рынок к состоянию равновесия;
• • цены не обеспечивают участников сделок достаточной и достоверной информацией для принятия решений;
• • для рынка недвижимости характерна несбалансированность спроса и предложения.

Помимо указанных обстоятельств необходимо иметь в виду, что есть еще ряд факторов, которые затрудняют анализ рынка недвижимости:

• • труднодоступность достоверной информации;
• • сложность и трудоемкость проверки полученной информации;
• • ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• • множественность и многообразие факторов, которые должны быть приняты во внимание при анализе рынка.

Понятие " анализ рынка недвижимости" в наиболее общем значении этого слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления свойств рынка недвижимости, его количественных и качественных характеристик, внутренних и внешних взаимосвязей и взаимозависимостей, проводимое по рынку в целом или по его отдельным сегментам.

Анализ рынка проводится в разных целях, которые могут быть сведены в две основные группы.

• 1. Анализ рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных, региональных или локальных границах. Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены па решение таких задач как:
  • • определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном аспекте);
  • • оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;
  • • оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований прежде всего полезны профессиональным участникам рынка (инвесторам, девелоперам, консультантам, риелторам) для определения стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения следующего характера:

• • о переориентации в деятельности с одного сегмента рынка на другой (например, с рынка многоэтажного строительства на рынок малоэтажной застройки, с рынка жилой недвижимости на рынок коммерческой недвижимости);
• • об усилении активности на какой-либо территории (например, приближение офисов к местам массовой застройки);
• • увеличении или уменьшении веса недвижимости в инвестиционном портфеле;
• • изменении структуры портфеля недвижимости (по географическому признаку и (или) по типам недвижимости и пр.).
• 2. Исследования рынка недвижимости и его внешней среды для принятия экономически обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту недвижимости или проекту его развития. Целями таких исследований могут быть:
  • • принятие решения об инвестировании в объект недвижимости;
  • • принятие решения о перепрофилировании, количественном и качественном изменении объекта недвижимости;
  • • формирование политики цен или арендной платы на продаваемые (сдаваемые в аренду) объекты недвижимости;
  • • принятие решений о продаже или приобретении объекта недвижимости и пр.

Выделенные направления внутренне связаны между собой, поскольку второе невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости; оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости. Вместе с тем исследования, принадлежащие ко второму направлению, должны содержать не только анализ рынка, но и оценку потенциала объекта, его позиционирование на рынке, анализ конкурирующих объектов или проектов.

Важно иметь в виду, что анализ рынка должен включать в себя два аспекта: технический анализ рынка, главным содержанием которого является анализ динамики рыночных показателей, прежде всего ценовых, и фундаментальный анализ, направленный на изучение факторов, определяющих динамику указанных показателей.

Важны оба этих аспекта, однако следует помнить, что технический анализ рынка в большей степени базируется на прошлых и наблюдаемых рыночных тенденциях, а потому не может учесть те изменения, которые происходят на рынке вследствие перемен в окружающей среде, экономике и пр.

Фундаментальный анализ дает более глубокие основания для прогнозирования развития рынка, поскольку базируется на выявлении внутренних причинно-следственных связей между процессами, происходящими в экономике, и тенденциями развития рынка недвижимости, что так или иначе, но все равно связано с тем же техническим анализом.

Технический и фундаментальный анализ рынка связаны органически друг с другом, один предполагает другой, а потому исследователь должен уметь использовать приемы и технику обоих подходов.

Развернутый анализ рынка включает в себя ряд этапов:

• • сбор и систематизация информации о состоянии и динамике развития рынка;
• • интерпретация полученной информации;
• • прогнозирование будущих рыночных тенденций;
• • рекомендации по принятию решений для участников рынка.