Основные функции и методы управления государственной и муниципальной недвижимостью

Экономический и исторический опыт человечества свидетельствует, что при зарождении любого государства неизбежно появляется государственная собственность, которая является его экономической основой, обеспечивает мощь и процветание этого государства. Основу этой собственности составляет собственность на недвижимое имущество, и прежде всего собственность на землю. Государственная собственность кардинально отличается ролью и функциями от других форм собственности. Она является источником получения необходимых средств для развития государства, обеспечивает пополнение государственного бюджета. В то же время государственная собственность является инструментом, с помощью которого государство обеспечивает свои основные интересы в окружающем мире. Это относится в первую очередь к земельным участкам, природным ресурсам, предприятиям оборонного комплекса, социальной сферы, учреждениям и организациям государственного управления.

С помощью государственных учреждений образования, здравоохранения, культуры и спорта государство осуществляет выполнение первейших своих обязанностей по обучению и подготовке необходимых трудовых ресурсов, профилактике и лечению заболеваний у своих граждан, заботится о духовном и физическом здоровье подрастающего поколения.

Муниципальная собственность по своей природе и функциям близка к государственной. Основное отличие состоит в том, что она принадлежит населению конкретного муниципального образования и используется в основном в интересах этого населения. Основным документом, определившим порядок формирования муниципальной собственности, стало Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020−1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». К муниципальной собственности Постановлением были отнесены жилой и нежилой фонды, предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания, строительного комплекса, транспорта, учреждения здравоохранения, культуры, образования и некоторые другие.

Способы экономического функционирования объектов государственной и муниципальной собственности в хозяйственном обороте различны, отличаются разнообразием назначений, организацией исполнения, качеством и результатами.

Государственная собственность характеризуется разнородностью способов экономической реализации ее функций, хотя в целом она реализует государственный интерес. Экономическое содержание и юридический статус конкретной формы собственности не изменяются от того, как ее распределили и в каких целях она используется.

Экономическое содержание государственной собственности представляет конкретную значимость для общества, что выражается в возможности присвоения результатов и расширенного воспроизводства. Возможности экономического содержания государственной собственности реализуются на основе учета такого фактора, как экономический интерес, формирующий в свою очередь потребности общества при эффективном функционировании собственности. Таким образом, под экономическим содержанием государственной собственности следует понимать отношения по поводу присвоения результатов функционирования (оформленные как определенные права) объектов собственности государством.

Для понимания государственной и муниципальной собственности важно разграничивать понятия субъекта и объекта собственности.

В качестве субъекта государственной собственности выступают государство (федеральная собственность) или субъект РФ (собственность субъекта Федерации). Они осуществляют производственно-хозяйственную деятельность на основе этой собственности, присваивают результаты ее функционирования в виде конкретного экономического результата, в форме определенных общественных благ.

В качестве субъекта муниципальной собственности выступают органы местного самоуправления, которые осуществляют свои полномочия с использованием муниципальной собственности.

Объект собственности — пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, вещества, энергии, информации, имущества, интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащей субъекту. Можно выделить множество видов объектов собственности — земля, природные богатства, здания и сооружения, основные производственные средства, материальные и имущественные ценности. Как показала правоприменительная практика, очень важными при этом являются полномочия, которыми обладает собственник.

Перечень имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, ограничен законодательством исходя из полномочий органов местного самоуправления. Появление муниципальной собственности явилось важным и прогрессивным шагом в реализации права граждан на самоуправление. Необходимость муниципальной собственности вытекает из полномочий органов местной власти обеспечивать потребности населения, проживающего на территории местного самоуправления.

В экономическом смысле муниципализация части государственной собственности есть одна из форм ее более эффективного использования, в первую очередь для развития территорий местного самоуправления, на которых она расположена. Эффективное использование муниципальной собственности, но сравнению с государственной достигается за счет более простой и действенной системы управления ее объектами. Немаловажное значение имеет и заинтересованность местных органон власти в положительных результатах деятельности муниципальных предприятий и учреждений. Управление муниципальной собственностью является важнейшей функцией местного самоуправления, которая определяет эффективность работы органов местного самоуправления на конкретной территории.

Муниципальная собственность городов, районов и других муниципальных образований характеризуется следующими главными особенностями:

• • она выступает в качестве экономической основы местного самоуправления и является источником получения доходов местного сообщества;
• • по своей сути муниципальная собственность является коллективной собственностью граждан, проживающих на территории местного самоуправления;
• • она служит для удовлетворения потребностей населения муниципального образования.

Недвижимость является экономической основой государства и муниципальных образований, а управление ею есть одна из ключевых функций органов власти всех уровней. Одной из наиболее важных проблем, возникающих в сфере управления недвижимостью, является разграничение государственной собственности на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ (субфедеральную собственность) и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Установление публичного собственника на земельный участок имеет решающее значение для решения вопроса, кому принадлежат правомочия по управлению и распоряжению этим участком и всем его составляющим имущественным комплексом.

Система управления субфедеральной недвижимостью, с одной стороны, является частью системы управления РФ и должна обеспечивать реализацию цели социально-экономического развития последней, с другой стороны — она элемент социально-экономической системы субъекта Федерации и должна обеспечивать его эффективное развитие с учетом специфики, определяемой природно-климатическими, демографическими, национально-историческими и другими условиями. Задачи развития решаются исходя из средств бюджета субъекта Федерации, бюджетов муниципальных образований на его территории и эффективного использования недвижимого имущества субфедеральной и муниципальной собственности. При этом муниципальные бюджеты и муниципальная собственность, согласно Конституции РФ, не являются государственными. Следовательно, по отношению к ним, как и к органам управления других негосударственных хозяйствующих субъектов и объектов их собственности, субфедеральные органы управления осуществляют только контрольно-регулирующие функции. Кроме того, в ведении субфедеральных органов управления имеется определенная часть недвижимого имущества федеральной собственности, переданная под их юрисдикцию. Таким образом, органы субфедерального управления осуществляют управление недвижимым имуществом субфедеральной собственности во взаимодействии с регулированием и контролем расположенных на территории РФ объектов недвижимого имущества федеральной, частной и иных форм собственности, обеспечивая единство функционирования и развития недвижимого имущества как социально-экономической системы.

В двойственной роли органов управления заключается и своеобразие системы управления муниципальным недвижимым имуществом. С одной стороны, они активно формируют рыночную среду путем принятия нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка, всех хозяйствующих субъектов, действующих на территории данного муниципалитета; с другой стороны, выполняют хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из его участников. Выполняя функции собственника недвижимого имущества, органы муниципального управления, руководствуясь требованиями, определяемыми общественным характером как государственной, так и муниципальной собственности, продают объекты недвижимого имущества, представляющие коммерческий интерес, или передают их в управление специализированным коммерческим структурам.

Система государственного управления недвижимостью обеспечивает достижение следующих основных целей:

• • улучшение условий жизнедеятельности и всестороннего развития населения;
• • обеспечение сохранности, рационального использования и развития недвижимого имущества;
• • обеспечение субфедеральных и местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ формирования и развития объектов недвижимости и земельно-имущественных комплексов;
• • решение социальных задач, связанных с использованием недвижимости;
• • формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;
• • формирование и развитие форм и методов финансирования операций с недвижимостью;
• • оптимизация издержек на содержание объектов недвижимости и повышение их доходности;
• • повышение инвестиционной привлекательности земельно-имущественных комплексов, расположенных на территории субъекта Федерации, путем:
  • а) обеспечения гарантий имущественных прав на объекты недвижимости;
  • б) предоставления льгот по платежам за объекты недвижимости на период проектирования и строительства конкретных объектов;
  • в) упрощения и ускорения процедур оформления сделок с различными видами недвижимости;
  • г) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищных.

Система государственного и муниципального управления недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

• • полный учет объектов недвижимого имущества, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации);
• • государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
• • оценку стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения для целей налогообложения, страхования, залога, оценки их вкладов в уставный капитал хозяйствующих субъектов и др.;
• • эффективное управление объектами недвижимого имущества, вовлечение их в полноценный рыночный оборот;
• • формирование эффективной системы контроля использования и изменения состава объектов недвижимости;
• • подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации об объектах недвижимости для граждан и юридических лиц.

Объектами государственного и муниципального управления являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территории страны или вне ее, находящиеся в государстве иной и муниципальной собственности, а именно:

• • государственный и муниципальный жилищный фонд;
• • находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельно-имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимого имущества, в том числе переданные в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;
• • государственная и муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями или на нраве оперативного управления за государственными и муниципальными казенными предприятиями и учреждениями;
• • недвижимость, приобретенная государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями;
• • иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств государственного и местных бюджетов, а также переданное в дар;
• • казенные земельно-имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимого имущества.

Управление государственной и муниципальной недвижимости организовано на основе территориально-отраслевого принципа. Территориальная привязанность объектов недвижимости определяет необходимость территориального подхода, а их функциональное назначение — отраслевого. Территориальный подход реализован не только в рамках страны и ее субъектов Федерации, но и в больших по размерам муниципальных образованиях с территориальным делением, например в городах с районами. В этом случае управление недвижимостью на территории административных районов могут осуществлять районные администрации при условии четкого разграничения компетенции по уровням управления. В районах также могут создаваться агентства или филиалы функциональных органов управления земельно-имущественным комплексом города.

Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на земельно-имущественные комплексы и их элементы для достижения поставленных целей определяется методами управления. В их основе лежат организационноправовые, экономические и социально-психологические методы.

Организационные методы — это прямые распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний, норм и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления. К ним относятся:

• — учреждение государственных субфедеральных и муниципальных предприятий с передачей им имущества на праве хозяйственного ведения (формирование субфедеральных и муниципальных производственных земельно-имущественных комплексов), субфедеральных и муниципальных учреждений с передачей недвижимого имущества па праве оперативного управления (формирование субфедеральных и муниципальных непроизводственных земельно-имущественных комплексов);
• — внесение доли в уставный капитал в виде субфедерального и муниципального имущества (в виде земельноимущественного комплекса; в виде права пользования имуществом);
• — передача имущества с баланса на баланс;
• — списание имущества вследствие износа;
• — сдача в аренду субфедеральных и муниципальных земельно-имущественных комплексов в целом и их отдельных элементов (земельных участков, зданий, помещений и т. д.);
• — залог земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов, находящихся в субфедеральной и муниципальной собственности;
• — передача субфедеральных и муниципальных земельноимущественных комплексов и отдельных видов недвижимости в доверительное управление;
• — отчуждение государственных и муниципальных земельно-имущественных комплексов и отдельных видов недвижимости;
• — передача земельно-имущественных комплексов и отдельных видов недвижимости в пользование (временное, постоянное);
• — согласование и утверждение учредительных документов;
• — контроль соблюдения уставной деятельности в части пользования земельно-имущественных комплексов;
• — заключение контрактов с руководителями субфедеральных и муниципальных предприятий и учреждений;
• — работа с кадрами управляющих недвижимым имуществом компаний;
• — контроль соблюдения условий контрактов по использованию объектов недвижимого имущества;
• — участие в заключении гражданско-правовых договоров о передаче прав на объекты недвижимого имущества (в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, субаренду, доверительное управление);
• — участие в отчуждении объектов недвижимого имущества, в их списании вследствие износа, согласовании землеотводных и документов и проектов, но улучшению, передаче земельных участков во временное пользование;
• — выдача и регистрация документов, удостоверяющих право собственности и сделки с ним;
• — контроль соблюдения условий договора (по соблюдению прав на имущество; по выполнению условий приватизации);
• — заключение договоров с субфедеральными, муниципальными и негосударственными предприятиями, учреждениями на выполнение государственных и муниципальных заказов;
• — участие в работе советов директоров предприятий и организаций с государственной долей в уставном капитале;
• — согласование решений о приватизации субфедерального и муниципального имущества;
• — непосредственное участие в управлении предприятиями в качестве держателя пакета акций, «золотой акции» ;
• — оперативное управление учреждениями, находящимися на балансе администрации;
• — лицензирование отдельных видов деятельности по управлению недвижимым имуществом;
• — делегирование прав по оперативному управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом;
• — применение штрафных санкций.

Экономические методы — это воздействие субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих государственное и муниципальное недвижимое имущество. К ним относятся:

• — установление норматива отчислений от прибыли субфедеральных и муниципальных предприятий в бюджет;
• — финансирование развития объектов недвижимого имущества и их комплексов;
• — установление норматива бюджетного финансирования (дотаций) развития земельно-имущественных комплексов предприятий и учреждений государственной, муниципальной и частной собственности;
• — установление норматива небюджетного финансирования (дотаций) развития земельно-имущественных комплексов предприятий и учреждений государственной и муниципальной собственности;
• — установление норматива платежей за пользование субфедеральными и муниципальными объектами недвижимости на праве аренды, за загрязнение окружающей среды;
• — определение размера ставок налогов, сборов, пошлин;
• — определение льгот;
• — установление норматива экономических санкций в пределах компетенции органов федерального, субфедерального и местного управления.

Основными критериями при выборе варианта использования объектов недвижимого имущества являются их социально-экономическая значимость для решения вопросов социально-экономического развития страны и ее административных территориальных единиц и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом особое внимание обращается на решения, влекущие отчуждение прав собственности на объекты недвижимости. Это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такой подход предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления недвижимым имуществом, составляющих основу стратегического управления.

Программно-целевой подход в управлении недвижимым имуществом основан на формулировании целей развития управляемой системы и последующем разделении их на подцели более низкого уровня, т. е. построении «дерева целей» функционирования системы. На основе дерева целей формулируются конкретные задачи управления. При этом используется метод экспертных оценок, а каждая цель первого и второго уровней дерева целей получает свой весовой коэффициент относительной важности, который можно рассматривать как количественную характеристику вклада той или иной цели или задачи в достижение генеральной цели — улучшение условий жизнедеятельности населения и повышение эффективности управления недвижимостью.

К основным функциям управления государственной и муниципальной недвижимостью, применяемым в настоящее время, относятся следующие.

1. Передача недвижимости в хозяйственное ведение государственным или муниципальным унитарным предприятиям. Эти предприятия создаются для осуществления какой-либо хозяйственной деятельности. За каждым из них на договорной основе закреплено государственное или муниципальное имущество, составляющее уставный фонд предприятия. Передача муниципальной недвижимости в хозяйственное ведение не влечет за собой передачу права собственности, поэтому все операции с ним проводятся по согласованию с уполномоченным органом управления того уровня власти, который выступил учредителем данного предприятия.

Унитарные предприятия предоставляют всю необходимую информацию о состоянии, использовании и движении имущества в уполномоченный орган управления в установленные сроки.

С каждым руководителем предприятий руководитель уполномоченного органа управления заключает трудовой контракт, в котором оговорены в числе прочих права и обязанности руководителя в отношении использования переданного в хозяйственное ведение имущества. Руководитель предприятия песет персональную ответственность за результаты деятельности предприятия, за использование имущества в строгом соответствии с уставом предприятия. Через руководителя проводятся в жизнь указания, распоряжения и постановления уполномоченного органа управления.

2. Передача имущества в оперативное управление государственным или муниципальным учреждениям. Передача имущества в оперативное управление допускается только в отношении государственных и муниципальных учреждений, каждое из которых выполняет определенные функции. Как правило, эти учреждения выполняют социальные, общественные задачи (образование, здравоохранение, социальная защита, культура, спорт и т. д.). За каждым из них также закреплено имущество, составляющее уставный фонд учреждения. Согласно законодательству, передача имущества в оперативное управление не влечет за собой передачи права собственности на передаваемое имущество.

Все учреждения в установленном порядке предоставляют необходимую информацию о состоянии, использовании и движении имущества в уполномоченный орган управления.

Должностные лица от имени собственника регулярно проводят инвентаризацию и проверки использования государственного и муниципального имущества. Так осуществляется контроль использования государственной и муниципальной собственности, переданной в хозяйственное ведение и оперативное управление муниципальным предприятиям и учреждениям.

3. Передача имущества в уставный капитал хозяйственных обществ различных организационно-правовых форм.

Эта функция управления выполняется, как правило, когда необходимы значительные инвестиции для развития какойлибо деятельности или направления в регионе или муниципальном образовании.

В связи с ограниченными возможностями в выделении бюджетных средств для создания и развития каких-либо предприятий широкую практику получило внесение в уставный фонд предприятия государственной (субъекта РФ) или муниципальной доли в виде земельных участков или стоимости их аренды, помещений или стоимости их аренды и т. п. Это позволяет, с одной стороны, экономить бюджетные средства, а с другой — обеспечить все условия для создания и развития предприятий.

• 4. Передача имущества в аренду является одной из самых распространенных функций управления государственным и муниципальным имуществом. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору какое-либо имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду передаются земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, входящие в состав государственной и муниципальной собственности. Сдача муниципального имущества в аренду позволяет решить несколько задач, в которых заинтересованы собственники:
  • — создаются условия для создания и развития различных предприятий и территорий. Практика показывает, что создавать и развивать предприятия эффективнее на базе арендованного имущества, а не собственного. Как правило, вопрос о приобретении какого-либо имущества предприятием возникает после нескольких лет его успешной деятельности, когда заработаны необходимые средства;
  • — с развитием предприятий повышается налоговая база государства, региона и территории местного самоуправления, что является положительным фактором их развития;
  • — с передачей государственного и муниципального имущества в аренду арендатору передается и ответственность за его использование и сохранность. Он же несет все расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не оговорено договором аренды. Это позволяет экономить бюджетные средства;
  • — за сданное в аренду государственное и муниципальное имущество органы-собственники получают арендную плату, которая является одним из источников дохода соответствующих бюджетов;
  • — имущество, переданное в аренду, остается в государственной или муниципальной собственности и в дальнейшем может быть использовано для других целей.
• 5. Создание и поддержка крупных предприятий. Государство, имея значительный пакет акций в капитале этих предприятий, имеет возможность оказывать влияние на их экономическую политику.

Существует еще так называемый большой бизнес, представленный крупными промышленными предприятиями и финансовыми организациями, в капитале которых государство не имеет решающего голоса. Эти предприятия, как правило, объединены в финансово-промышленные группы (ФПГ) и вместе с предприятиями-монополистами составляют своеобразный технологический и социально-экономический каркас экономики России. В них сосредоточен базовый экономический потенциал страны, лучшие кадры и технологии, на них производится основная масса различных товаров и услуг. Они обеспечивают работу множества предприятий, производя для них станки, машины, топливо, различное оборудование, разнообразные транспортные средства, приборы, средства связи и т. д. Здесь же находятся крупные банки, страховые компании и другие финансовые учреждения. Финансово-промышленные группы могут аккумулировать значительные средства. Это позволяет им формировать собственные инвестиционные стратегии, нацеленные на приобретение существенной доли в секторах экономики, имеющих серьезные перспективы.

6. Государственный кадастровый учет осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — деятельность уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи. Он является федеральным государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

• — вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
• — кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• — описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
• — описание местоположения объекта недвижимости па земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• — кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
• — площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
• — ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
• — кадастровый номер иного объекта недвижимости в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству РФ действия, с которым (далее — преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;
• — кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;
• — кадастровый помер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• — кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
• — кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
• — адрес объекта недвижимости или, при отсутствии такого адреса, описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.);
• — сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• — сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
• — сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
• — сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
• — категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
• — разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
• — назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• — назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
• — вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
• — назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
• — количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
• — материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
• — почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее — почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);
• — сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
• — год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
• — сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Заявление о кадастровом учете (далее заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Наряду с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

• — документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости);
• — межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемом земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке па учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемого земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленных законом случаях сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования.

Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского, земельного, лесного, водного, градостроительного законодательств и иным установленным в соответствии с законодательством РФ требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом:

• — акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
• — документа, подтверждающего соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
• — копии документа, устанавливающего ши удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя па такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
• — копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
• — копии документа, подтверждающего в соответствии с Федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о земельном участке);
• — копии документа, подтверждающего в соответствии с Федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением соответствующих сведений).

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Указанные сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего права.

Осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

• — имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);
• — одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);
• — местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости);
• — не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если:

• — имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, подлежащим кадастровому учету;
• — заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют установленным требованиям;
• — объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком преобразовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными Федеральным законом требованиями;
• — объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о таком преобразуемом объекте недвижимости или таких преобразуемых объектах недвижимости носят временный характер;
• — с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
• — истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

• — размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;
• — такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;
• — доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;
• — такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и к последнему в связи с этим преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;
• — одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;
• — такой земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

• — собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
• — пожизненного наследуемого владения;
• — постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
• — аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности.

Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности. Согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случае, если:

• — земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока;
• — подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
• — подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для сто размещения.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.

В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями либо опубликовывается в печатном издании, являющемся источником опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

• — в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• — смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан:

• — проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;
• — обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;
• — указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

7. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним. Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства. В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ним на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой — налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения.

Основная группа налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости. Это налоги, взимаемые с физических и юридических лиц.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням:

• — федеральные, обязательны к уплате на всей территории РФ;
• — региональные, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;
• — местные — вводятся в соответствии с Налоговым кодексом нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости делятся на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности разновидности:

• — налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;
• — налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи в наем или аренду, ипотеки и др.

Налог па имущество предприятий и организаций определен Налоговым кодексом РФ (НК РФ) (часть 1) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае если для отдельных объектов недвижимого имущества начисление амортизации не предусмотрено, стоимость указанных объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода.

Уполномоченные органы и специализированные организации, осуществляющие учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, обязаны сообщать в налоговый орган по местонахождению указанных объектов сведения об инвентаризационной стоимости каждого такого объекта, находящегося на территории соответствующего субъекта РФ, в течение 10 дней со дня оценки (переоценки) указанных объектов. Предельный размер налоговой ставки установлен в 2,2%. Налог относится на прибыль до налогообложения, уплачивается в бюджет в пятидневный срок со дня, установленного для сдачи бухгалтерского баланса.

Так как налог определяется нарастающим итогом с начала года, то сумма, подлежащая взносу в бюджет, уменьшается на величину внесенных платежей за предыдущие периоды отчетного года.

Земельный налог определен Налоговым кодексом РФ (часть 1) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. Плательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

• 1) 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:
  • — отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
  • — занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
  • — предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
• 2) 1,5% от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Налог на добычу полезных ископаемых определен Налоговым кодексом РФ (часть 1) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. Плательщиками данного налога являются организации и индивидуальные предприниматели, признаваемые пользователями недр и осуществляющие добычу полезных ископаемых на континентальном шельфе РФ, в исключительной экономической зоне РФ, а также за пределами территории РФ, если эта добыча осуществляется на территориях, находящихся под юрисдикцией РФ (либо арендуемых у иностранных государств или используемых на основании международного договора), на участке недр, предоставленном налогоплательщику в пользование. Такие плательщики подлежат постановке на учет в качестве налогоплательщика налога по месту нахождения организации либо по месту жительства физического лица.

Налоговая база определяется как стоимость добытых полезных ископаемых, за исключением угля, нефти обезвоженной, обессоленной и стабилизированной, попутного газа и газа горючего природного из всех видов месторождений углеводородного сырья.

Налогообложение производится по налоговой ставке:

• 1) 3,8% при добыче калийных солей;
• 2) 4,0% при добыче торфа, горючих сланцев, апатит-нефелиновых, апатитовых и фосфоритовых руд;
• 3) 4,8% при добыче кондиционных руд черных металлов;
• 4) 5,5% при добыче сырья радиоактивных металлов; горно-химического неметаллического сырья (за исключением калийных солей, апатит-нефелиновых, апатитовых и фосфоритовых руд); неметаллического сырья, используемого в основном в строительной индустрии; соли природной и чистого хлористого натрия; подземных промышленных и термальных вод; нефелинов, бокситов;
• 5) 6,0% при добыче горнорудного неметаллического сырья; битуминозных пород; концентратов и других полупродуктов, содержащих золото; иных полезных ископаемых, не включенных в другие группировки;
• 6) 6,5% при добыче концентратов и других полупродуктов, содержащих драгоценные металлы (за исключением золота); драгоценных металлов, являющихся полезными компонентами многокомпонентной комплексной руды (за исключением золота); кондиционного продукта пьезооптического сырья, особо чистого кварцевого сырья и камнесамоцветного сырья;
• 7) 7,5% при добыче минеральных вод и лечебных грязей;
• 8) 8,0% при добыче кондиционных руд цветных металлов (за исключением нефелинов и бокситов); редких металлов, как образующих собственные месторождения, так и являющихся попутными компонентами в рудах других полезных ископаемых; многокомпонентных комплексных руд, а также полезных компонентов многокомпонентной комплексной руды, за исключением драгоценных металлов; природных алмазов и других драгоценных и полудрагоценных камней;
• 9) 446 руб. (на период с 1 января по 31 декабря 2012 г. включительно) и 470 руб. (начиная с 1 января 2013 г.) за 1 т добытой нефти обезвоженной, обессоленной и стабилизированной. При этом указанная налоговая ставка умножается на коэффициент, характеризующий динамику мировых цен на нефть, на коэффициент, характеризующий степень выработанности конкретного участка недр, и на коэффициент, характеризующий величину запасов конкретного участка недр;
• 10) 556 руб. (на период с 1 января по 31 декабря 2012 г. включительно), 590 руб. (на период с 1 января по 31 декабря 2013 г. включительно), 647 руб. (начиная с 1 января 2014 г.) за 1 т добытого газового конденсата из всех видов месторождений углеводородного сырья;
• 11) 509 руб. (на период с 1 января по 31 декабря 2012 г. включительно), 582 руб. (на период с 1 января по 31 декабря 2013 г. включительно), 622 руб. (начиная с 1 января 2014 г.) за 1000 м³ газа при добыче газа горючего природного из всех видов месторождений углеводородного сырья. При этом налогообложение производится по ставке, установленной настоящим подпунктом, умноженной на коэффициент 0,493 (на период с 1 января по 31 декабря 2012 г. включительно), 0,455 (на период с 1 января по 31 декабря 2013 г. включительно), 0,447 (начиная с 1 января 2014 г.), при добыче газа горючего природного из всех видов месторождений углеводородного сырья следующими категориями налогоплательщиков: налогоплательщиками, не являющимися в течение всего налогового периода собственниками объектов Единой системы газоснабжения; налогоплательщиками, не являющимися в течение всего налогового периода организациями, в которых непосредственно и (или) косвенно участвуют собственники объектов Единой системы газоснабжения и суммарная доля такого участия составляет более 50%. Налоговая ставка с учетом указанного коэффициента округляется до полного рубля в соответствии с действующим порядком округления;
• 12) 47 руб. за 1 т добытого антрацита;
• 13) 57 руб. за 1 т добытого угля коксующегося;
• 14) 11 руб. за 1 т добытого угля бурого;
• 15) 24 руб. за 1 т добытого угля, за исключением антрацита, угля коксующегося и угля бурого.

Водный налог определен Налоговым кодексом РФ (часть 1) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ.

Объектами налогообложения водным налогом признаются следующие виды пользования водными объектами:

• — забор воды из водных объектов;
• — использование акватории водных объектов, за исключением лесосплава в плотах и кошелях;
• — использование водных объектов без забора воды для целей гидроэнергетики;
• — использование водных объектов для целей лесосплава в плотах и кошелях.

Налоговая база определяется налогоплательщиком отдельно в отношении каждого водного объекта:

• — при заборе воды налоговая база определяется как объем воды, забранной из водного объекта за налоговый период;
• — использовании акватории водных объектов, за исключением лесосплава в плотах и кошелях, налоговая база определяется как площадь предоставленного водного пространства;
• — использовании водных объектов без забора воды для целей гидроэнергетики налоговая база определяется как количество произведенной за налоговый период электроэнергии;
• — использовании водных объектов для целей лесосплава в плотах и кошелях налоговая база определяется как произведение объема древесины, сплавляемой в плотах и кошелях за налоговый период, выраженного в тысячах кубических метров, и расстояния сплава, выраженного в километрах, деленного на 100.

Налоговые ставки устанавливаются по бассейнам рек, озер, морей и экономическим районам.

8. Землеустройство и управление землепользованием.

Система землеустройства включает прогнозирование, планирование и проектирование распределения, использования и охраны земельных ресурсов в различных пропорциях, соответствующих административно-территориальному уровню, а ее объектом выступает весь земельный фонд.

Главными задачами системы землеустройства являются:

• — обоснование социально-экономических целей землепользования, выбор направлений их развития;
• — комплексная реализация достижений научно-технического прогресса в области использования и охраны земель;
• — тесная увязка стратегии и тактики землепользования с планированием народного хозяйства, его отраслей и предприятий;
• — обеспечение экологических, правовых и административных мер, стимулирующих рациональное использование и охрану земельных ресурсов во всех отраслях и сферах деятельности.

Система землеустройства включает следующие иерархические уровни:

• — природно-сельскохозяйственное районирование;
• — прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов;
• — землеустройство республик, краев и областей;
• — землеустройство административных районов;
• — межхозяйственное землеустройство;
• — внутрихозяйственное землеустройство;
• — разработка рабочих проектов на конкретные мероприятия, связанные с использованием и охраной земель.

Таким образом, система землеустройства занимает ведущее место в управлении земельными ресурсами. Являясь основой территориального планирования и размещения отраслей и предприятий, она координирует отраслевые проектно-изыскательные работы и материалы, в том числе мелиоративные, водоохранные, дорожные, природоохранные, лесохозяйственные и др.

Принципиальный подход к разработке системы землеустройства основан на изысканиях и расчетах по двум направлениям.

• 1. Комплексное изучение и оценка земельных ресурсов, определение тенденций и возможностей использования земель на перспективу.
• 2. Разработка перспективных планов развития и территориального размещения отраслей и предприятий, определение их потребности в земельных ресурсах соответствующего качества.

Общая задача схем и проектов землеустройства заключается, таким образом, в разработке программ, обеспечивающих сбалансированные потребности отраслей и предприятий в земле на основе ее перераспределения и рационального использования.

Органическая взаимосвязь общего перспективного планирования и землеустройства совершенно необходима и выполняет двойную роль. С одной стороны, это придает территориальную обоснованность планам экономического и социального развития, а с другой — конкретность, четкую производственную направленность землеустроительным схемам и проектам.

Первоосновой системы землеустройства является природно-сельскохозяйственное районирование — система деления земельного фонда страны на отдельные территории, характеризующиеся сходными природно-климатическими и почвенными условиями. Районирование предусматривает выделение природно-сельскохозяйственных поясов, зон, провинций, округов и районов.

Природно-сельскохозяйственный пояс — характеризуется комплексом природных условий, определяющих поясной тип сельского хозяйства. Главные признаки пояса — теплообеспеченность и сопряженные с ней типы почв и растительности. Пояса разделяются по комплексу природных условий, определяющих поясные типы сельского хозяйства.

Природно-сельскохозяйственная зона характеризуется определенным балансом тепла и влаги, взятым в тесной связи с главными особенностями почвообразования и минерального питания растений. В зоне господствуют отдельные типы и подтипы почв и отвечающие им системы агротехнических и мелиоративных мероприятий. Каждой зоне соответствует определенный зональный тип сельскохозяйственного производства, определенное соотношение между пашней, кормовыми и лесными угодьями при рациональном использовании земель с учетом рельефа.

Природно-сельскохозяйственная провинция — часть зоны, характеризующаяся определенными особенностями почвенного покрова, связанными с микроклиматом. Провинции различаются по показателям континентального климата, суровости и снежности зимы, теплои влагообеспеченности вегетационного периода, климатическим индексом биологической продуктивности. Особенности природных условий провинций определяют провинциальные типы сельскохозяйственного производства.

Природно-сельскохозяйственный округ — часть провинции, характеризующаяся геоморфологическими особенностями территории (общим строением рельефа, составом почвообразующих пород, соотношением почв различного мехсостава, залесенностью, заболоченностью и т. д.), а также частными особенностями микрои мезоклимата. Природными особенностями округов определяются набор культур и сортов, особенности агротехнических и мелиоративных мероприятий, соотношение сельскохозяйственных угодий, агрокультурных ландшафтов при определенной освоенности территории.

Природно-сельскохозяйственный район — часть округа, характеризующаяся определенным комплексом природных и экономических условий (структурой почвенного покрова, особенностями микроклимата, близостью к крупным населенным пунктам и т. д.), определяющим районные различия сельскохозяйственного производства по составу культур, специализации, концентрации производства и др. Природно-сельскохозяйственные районы, выделенные внутри областей, рассматриваются также и как кадастровые, служащие для проведения земельно-оценочных работ.

Таким образом, природно-сельскохозяйственное районирование отражает необходимость первоочередного использования земельных ресурсов в интересах сельского хозяйства. Его принципы применены к районированию земного шара с оценкой почвенно-климатических ресурсов по крупным подразделениям территории — поясам и подпоясам.

На основе природно-сельскохозяйственного районирования проводится классификация почв, предусматривающая выделение категорий пригодности и классов земель.

Единицы классификации различаются по признакам и свойствам земель, наиболее существенно влияющим на характер их целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Основной единицей классификации являются классы земель, т. е. участки, однотипные по природным и хозяйственным показателям, с характерной общностью использования, окультивирования, производительности и охраны.

Основой их выделения служит возможность использования участков под основные виды сельскохозяйственных угодий — пашню, сенокос, пастбище. Категория определяется качественным соотношением земель, хотя по ряду экономических и других факторов может не совпадать с фактическим использованием земельных участков.

Система действующей в России классификации предусматривает семь категорий пригодности земель:

• 1) земли, пригодные преимущественно под пашню;
• 2) земли, пригодные преимущественно под сенокосы;
• 3) пастбищные земли, пригодные под другие сельскохозяйственные угодья после коренного их улучшения;
• 4) земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренной мелиорации;
• 5) земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья;
• 6) земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья;
• 7) нарушенные земли.

Схема природно-сельскохозяйственного районирования и данные классификации земель служат основой для составления Генеральной схемы использования земельных ресурсов.

Генеральная схема использования земельных ресурсов (Генсхема) является одним из основных предплановых документов, обеспечивающих в дальнейшем научную разработку перспективных планов и конкретных мероприятий по рациональному использованию и охране земель в масштабе страны. Она базируется на расчетах намечаемых в перспективе уровней и типов экономического и социального развития, прогнозах увеличения численности населения, потребностей народного хозяйства и научно-технического прогресса. Генеральная схема разрабатывается на перспективу до двадцати лет по системе показателей, характеризующих состав и соотношение категорий земель и угодий; использование основных угодий по группам землепользований различных укладов, видам и формам собственности; намечаемое изменение в составе категорий, угодий и землепользований; освоение новых земель и улучшение угодий; ирригационно-мелиорационные мероприятия и использование мелиорированных земель; восстановление нарушенных земель; защита почв от эрозии и селей и другие мероприятия по охране земельных ресурсов.

Разработка Генсхемы осуществляется в три этапа — составление научно-технической концепции, разработка основных направлений (положений схемы), составление развернутой схемы.

В концепции научно обосновывается замысел решения, излагаются задачи и основные пути реализации проблем использования и охраны земель. Разработка основных направлений и составление развернутой схемы — это последовательное решение (в общих чертах и более детально) круга поставленных задач. Они проводятся одновременно в центре и регионах. Завершающим этапом является разработка материалов и документов для передачи органам управления и землеустройства в целях дальнейшего использования и реализации.

Данные Генеральной схемы используются для разработки направлений экономического и социального развития как страны в целом, так и отдельных регионов; при решении вопросов размещения отраслей (особенно таких землеемких, как лесное и сельское хозяйство), разработке общей системы природоохранных мероприятий и организации регионального природопользования.

Генеральная схема является основой для разработки схем землеустройства республик, областей, краев и административных районов, которые необходимы для упорядочения размещения отраслей и предприятий, а также рациональной организации производства, расселения, использования земельных и других природных ресурсов.

В схемах землеустройства решаются вопросы территориальной организации агропромышленного комплекса (АПК), размещения объектов капитального строительства, мелиоративных (осушительных и оросительных) систем, дорожной сети, намечаются мероприятия по охране земельных и других природных ресурсов. В районных схемах землеустройства проводится детализация решений, принятых на областном (республиканском, краевом) уровне.

Таким образом, в масштабе всего государства осуществляется система землеустройства, т. е. разрабатываются иерархически соподчиненные комплексы технических, экономических и юридических документов, включающих чертежи, расчеты и описания, обеспечивающие последовательное прогнозирование, планирование и проектирование землеустроительных мероприятий по организации использования и охране земель.

Землеустроительные мероприятия, проводимые с целью обеспечения рационального использования земли, сами должны быть рациональны и эффективны. Они должны подчиняться единым требованиям и иметь в своей основе незыблемые положения, правила, обеспечивающие целенаправленность проведения землеустройства. Любое землеустроительное мероприятие должно быть законным, так как землеустройство является государственным механизмом укрепления земельного строя. Следовательно, установленные при землеустройстве границы землевладения, землепользования и земельных участков должны соответствовать решениям государственных органов по распоряжению землей.

Землеустроительные действия должны гарантировать субъектам земельных отношений их права на владение и пользование землей в тех объемах, которые установлены законодательством. Проложенные на местности границы земельных участков должны быть четкими и точными и обеспечивать необходимый порядок в использовании земли. Соблюдение приоритета экологических требований при землеустройстве особенно важно, поскольку здесь решаются не отдельные вопросы охраны окружающей природной среды, а весь комплекс проблем организации территории. При землеустройстве следует создавать условия для рационального использования и охраны всех полезных свойств земли. В задачу землеустройства входит обоснование целевого назначения, режимов использования земельных участков, размещение сельскохозяйственных, промышленных, транспортных и других видов землепользования. Поэтому важно, чтобы любое землеустроительное мероприятие осуществлялось без ущерба для состояния земли в процессе ее использования, чтобы земля могла функционировать неограниченное время.

Систему мер по соблюдению приоритета экологических требований можно рассматривать в двух аспектах — локальном, связанном с производственной деятельностью конкретного предприятия, и общетерриториальном, зависящем от условий организации территории в целом.

Рассматривая вопрос в локальном отношении, следует признать, что всякое использование земли (за редким исключением) способно привести к нарушению экологических норм. Поскольку эти нарушения связаны с деятельностью предприятия, землеустройство не может оказать здесь радикального воздействия. Задачи землеустройства могут быть сведены к установлению соответствующих режимов землепользования, уменьшающих негативное воздействие на окружающую среду.

В общетерриториальном аспекте система землеустройства способна оказать принципиальное влияние на соблюдение приоритета экологических требований, регулируя размещение по территории отраслей и предприятий.

Все потребности народного хозяйства должны быть обеспечены на основе сочетания интересов общества в целом с интересами отдельных граждан, коллективов, землевладельцев и землепользователей. Поэтому в практике организации использования земель постоянно возникают противоречия между отраслями и предприятиями. Чаще всего это связано с размещением промышленных, транспортных или других несельскохозяйственных предприятий па сельскохозяйственных угодьях. По закону это допускается лишь в исключительных случаях, но на практике приходится делать достаточно часто. В каждом отдельном случае решается вопрос, какой вариант отвода земельного участка в наибольшей степени отражает интересы общества в целом.

Сельское хозяйство является приоритетным в области владения и пользования землей, что выражается в преимущественном праве сельскохозяйственного освоения всех пригодных земель, недопустимости использования продуктивных угодий для несельскохозяйственных целей, обязательной компенсации стоимости изъятых из отрасли сельскохозяйственных угодий, обязательных требований снятия плодородного слоя с изымаемых для несельскохозяйственных целей угодий и нанесении его на малопродуктивные земельные участки. Кроме того, при временных отводах продуктивных угодий под строительство, добычу полезных ископаемых и другие цели предприятия обязаны проводить рекультивацию земель, т. е. восстанавливать впоследствии продуктивность угодий и их хозяйственную ценность.

Одна из важнейших задач землеустройства — создание условий для организации и развития производства, повышение его эффективности, достижение значимых социальноэкономических результатов. Это возможно только в тех случаях, если посредством землеустройства выполняются следующие требования:

• — формируется многоукладная система хозяйствования, позволяющая использовать преимущества высокоэффективных технологий и способов организации производства;
• — формируется землепользование рациональных размеров;
• — обеспечивается полное рациональное и эффективное использование каждого землепользования.

Все многообразие землеустроительных действий можно свести к двум направлениям, определяющим цели, задачи и конечные результаты землеустройства.

Первое направление включает все виды работ, но перераспределению земель — по целевому назначению (т.е. по категориям), между отраслями и сферами деятельности, между субъектами хозяйствования, землевладельцами и землепользователями. К этому направлению следует отнести отводы земель для государственных и общественных надобностей, образование специальных земельных фондов, а также работы, но упорядочению и совершенствованию землевладений и землепользований.

Главная цель направления состоит в социально и экономически обоснованном перераспределении земель, основная задача — формирование новых рациональных землепользований, а конкретный результат заключается в установлении границ как пределов прав субъектов земельных отношений.

Второе направление включает землеустроительные мероприятия по рациональной организации территории, улучшению использования и охране земель в границах уже сформированных землевладений и землепользований. Его главная цель заключается в повышении эффективности использования предоставленных хозяйствующему субъекту земель, а основная задача — территориальная организация производства. Конкретный результат этого направления также выражается в отграничении на плане и на местности отдельных участков земли (хозяйственных участков), однако устанавливаемые границы имеют не правовое, а лишь хозяйственное значение и выражают производственную целесообразность использования земельных участков для конкретных целей.

Оба направления, представляя собой единую систему землеустроительных мероприятий, существенно различаются по содержанию и методам осуществления. Потому землеустройство подразделяется на два вида — межхозяйственное и внутрихозяйственное.

Единство межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства проявляется в следующем:

• — последовательное достижение общей цели — организации рационального, полного и эффективного использования земли. Задача решается поэтапно: зонирование территории — определение целевого назначения — формирование землепользования (межхозяйственное землеустройство) — организация территории — назначение и характер использования каждого земельного участка (внутрихозяйственное землеустройство);
• — единая принципиальная основа осуществления землеустроительных мероприятий. При этом учитывается специфика землеустроительных мероприятий. При межхозяйственном землеустройстве особое значение приобретает законность действий, соблюдение оптимальных межотраслевых пропорций, а при внутрихозяйственном — создание организационно-территориальных предпосылок для повышения эффективности производства;
• — экономическое, правовое и техническое содержание землеустроительных мероприятий. Эти стороны присутствуют как в межхозяйственном, так и во внутрихозяйственном землеустройстве, хотя проявляются по-разному. При проведении межхозяйственного землеустройства более выражен правовой и технический аспекты. Экономическое содержание скрыто и проявляется в основном в рациональности формируемых землепользований. Внутрихозяйственное землеустройство имеет ярко выраженное экономическое содержание — оно проводится в целях повышения эффективности использования земли и оценивается по конечному производственному результату;
• — единый землеустроительный процесс, включающий определенные законодательством этапы, стадии и порядок землеустроительного производства. Основой как межхозяйственного, так и внутрихозяйственного землеустройства является проект, включающий определенный круг вопросов, т. е. составные части и элементы. Составные части и элементы разрабатываются с таким расчетом, чтобы обеспечить органическое единство формирования землепользования и его внутрихозяйственной организации.

Формирование землепользования и установление его границ предполагает обязательную организацию территории в границах отвода. Эту задачу могут выполнять различные ведомства в зависимости от характера планируемого использования земельного участка. В населенных пунктах на новые территории разрабатываются генеральные планы, проекты или схемы планировки.

В промышленных и других несельскохозяйственных предприятиях предполагается наличие схемы или плана размещения объектов. Для организации рационального использования земли в сельскохозяйственном предприятии проводится внутрихозяйственное землеустройство.

Таким образом, внутрихозяйственное землеустройство является прямым продолжением организации землепользования сельскохозяйственного предприятия.

При межхозяйственном землеустройстве объектами могут быть новые хозяйства, образуемые на месте существующих, группы взаимодействующих землепользований, административные и другие обширные территории, т. е. части земельного фонда, неоднородные по формам собственности или хозяйствования. Внутрихозяйственное землеустройство проводится исключительно в сельскохозяйственных предприятиях после того, как сформировано землепользование. Его объектом является конкретная территория. Эта территория не всегда однородна, она может состоять из земельных участков различных форм собственности, однако представляет собой единый объект хозяйствования. В большинстве случаев (если исключить экстремальные ситуации) внутрихозяйственное землеустройство не является строго обязательным мероприятием.

Основные различия видов землеустройства проявляются в их содержании. Межхозяйственное землеустройство охватывает более широкий круг мероприятий и более разнообразно по составу и содержанию. Основу межхозяйственного землеустройства составляет землеустроительный проект — совокупность документов по содержанию новых форм организации территории и их всестороннему обоснованию. В проектах межхозяйственного землеустройства обосновываются новые землепользования. При этом решаются следующие вопросы: определение площади землевладения, землепользования или земельного участка; его размещение по территории; обоснование состава угодий; установление его конфигурации и проектирование границ. Проект обосновывается расчетами, поддерживающими рациональность землепользования и его производственную эффективность.

Межхозяйственное землеустройство подразделяется на следующие разновидности, отражающие существенные различия методики проектирования и осуществления землеустроительных мероприятий:

• — образование, упорядочение и совершенствование землепользований сельскохозяйственных предприятий;
• — образование и изменение несельскохозяйственных землепользований (отвод земель);
• — формирование и организация земельных фондов и территорий специального назначения.

Эти разновидности далеко не однородны по составу и содержанию работ, поскольку процесс обоснования и согласования землеустроительного решения зависит от цели, задачи и конкретных условий земельного отвода.

Внутрихозяйственное землеустройство — это комплекс мероприятий по территориальной организации производства, улучшению использования и охраны земли в границах сельскохозяйственного предприятия. Его методика отработана достаточно полно, регламентировано содержание проекта, разработаны нормативная база, приемы и методы обоснования проектных решений. На практике сложился определенный порядок решения вопросов внутрихозяйственного землеустройства. Он выражается в последовательной разработке следующих составных частей и элементов проекта:

• — размещение производственных подразделений и хозяйственных центров. Задача заключается в обосновании организационно-производственной структуры предприятия, установлении количества производственных подразделений, размещении их земельных массивов, определении опорных населенных пунктов, размещении животноводческих комплексов и ферм;
• — размещение внутрихозяйственных магистральных дорог, водохозяйственных и других инженерных сооружений и объектов общехозяйственного назначения. Внутрихозяйственные магистральные дороги проектируются в соответствии с направлениями грузопотоков. Это дороги, соединяющие хозяйственные центры с населенными пунктами, железнодорожными станциями, автомобильными дорогами общего пользования, севооборотными массивами, а также производственные подразделения между собой. Инженерные сооружения — это общехозяйственные объекты инженерного оборудования территории — мелиоративные системы (осушительные и оросительные), противоэрозионные, агромелиоративные и другие комплексы;
• — организация угодий, включающая решение трех взаимосвязанных вопросов: обоснование состава и соотношения угодий; проектирование и обоснование эффективности трансформации земель (т.е. перевода угодий из одного вида в другой); хозяйственно целесообразное размещение угодий по территории. В результате организации угодий определяются массивы пашни, многолетних насаждений (садов, виноградников, ягодников), размещаются сенокосные и пастбищные массивы, а также разрабатываются системы мелиоративных, культуртехнических и других мероприятий по освоению и улучшению земель;
• — организация системы севооборотов. При этом устанавливаются количество, типы, виды севооборотов, проводится размещение севооборотных массивов и внесевооборотных участков. В вышеперечисленных составных частях проекта внутрихозяйственного землеустройства разрабатываются общехозяйственные вопросы организации территории. Дальнейшая задача заключается в устройстве территории отдельных видов угодий, разделении их на обособленные хозяйственные участки, обеспечении транспортной доступности и противоэрозионной защиты;
• — устройство территории севооборотов включает размещение полей и рабочих участков, защитных лесополос, полевой дорожной сети, полевых станов и источников полевого водоснабжения;
• — устройство территории многолетних насаждений включает размещение пород и сортов, кварталов и бригадных участков, защитных лесополос, дорожной сети и подсобных хозяйственных центров;
• — устройство территории пастбищ заключается в проектировании гуртовых и отарных участков, организации пастбищеоборотов, размещении загонов очередного стравливания, скотопрогонов и летних лагерей;
• — устройство территории сенокосов включает организацию сенокосооборотов, размещение сенокосооборотных и бригадных участков, а при необходимости — проектирование дорог и полевых станов.

Таким образом, проект внутрихозяйственного землеустройства достаточно унифицирован по составу и содержанию. Особенности проявляются в связи с конкретными условиями производства или территориального размещения сельскохозяйственного предприятия, а также могут зависеть от хозяйственного уклада и форм собственности на землю.