Оценка стоимости в управлении недвижимостью

Одним из четырех основных управляемых параметров системы недвижимого имущества выступает стоимость (см. параграф 3.1). Ее определение необходимо при совершении практически всех рыночных операций с недвижимостью, принятии управленческих решений и оценке их реализации.

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий, и ее величина:

• — определяется полезностью объекта недвижимости — способностью содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение — и выступает мерой его полезности;
• — отражает объем и качество умственных и физических усилий человека (затрат), которые необходимо понести для создания точно такого же или другого, но столь же полезного объекта недвижимости;
• — зависит от изменений соотношения спроса и предложения на рынке данного вида недвижимости, редкостности данного объекта (уникальности, исторической ценности и т. д.), его привлекательности для рыночных сделок.

Изменение стоимости объекта недвижимости может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо его свойства и (или) отношение людей к нему, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно, что произошло и то и другое одновременно.

В управлении недвижимостью в зависимости от решаемых задач используются различные виды стоимости. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) — независимая международная профессиональная организация, представляющая интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства, — рекомендует к использованию в управлении и операциях с недвижимостью следующие виды стоимости (рис. 4.2).

Рис. 4.2. Виды стоимости недвижимого имущества.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она рассчитывается исходя из текущего использования объекта без учета принципа наилучшего и наиболее эффективного использования и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей. Это нерыночная стоимость, определенная с точки зрения конкретного пользователя, поэтому совпадение стоимости в пользовании с рыночной стоимостью является случайным. Основное отличие стоимости в пользовании от рыночной состоит в том, что рыночная стоимость — это представление о стоимости обмена как о сумме, которую можно получить за имущество, если его выставить на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, удовлетворяющих требованиям, которые содержатся в определении рыночной стоимости. Стоимость в пользовании — это представление о стоимости конкретных участников рынка, поэтому ее иногда называют стоимостью конкретного пользователя или собственника.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке (купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т. п.).

Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценочной деятельности. Согласно распространенному определению, рыночная стоимость — это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента», проводимого оценщиком, — гипотетической чистой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

• — открытость рынка, па котором совершается сделка;
• — конкурентность рынка;
• — типичная мотивация сторон;
• — разумная информированность сторон;
• — достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;
• — использование типичных средств платежа;
• — отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока нс проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

Типичная ошибка — сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка (когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка) издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Инвестиционная стоимость. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость — это стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального инвестора. Ее величина во многом зависит от его индивидуальных инвестиционных требований, склонностей, предпочтений, поэтому инвестиционная стоимость — это стоимость в пользовании. Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом его использует (либо собирается использовать), и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке). Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же причинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в бо? льшую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом. В западной литературе различают два вида ликвидационной стоимости — упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value). Вторая соответствует российскому определению, первая предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции объекта был оптимально приближен к среднерыночному.

Необходимо избегать подмены понятий ликвидационной стоимости и чистого дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания срока его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как правило, наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации затрат на их приобретение в прошлом.

Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания.

Стоимость замещения объекта оценки — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах с учетом износа объекта оценки.

Залоговая стоимость — это вероятная денежная сумма, которую можно получить для удовлетворения требований залогодержателя в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий, ключевую роль в которых будет играть залог недвижимого имущества.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Соответствующими нормативными документами определено, что инвентаризационная стоимость определяется как восстановительная стоимость (определяемая с применением специальной нормативной базы — укрупненных показателей восстановительной стоимости) минус физический износ (определяемый также, но нормативным документам). В соответствии с действующими нормативными положениями инвентаризационная стоимость является основой для налогообложения имущества физических лиц. Поэтому инвентаризационная стоимость является одной из форм налогооблагаемой стоимости.

Утилизационная стоимость — стоимость объекта недвижимости, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Балансовая стоимость — полные затраты на приобретение объекта, включая транспортные расходы, отражаемые в балансе организации и принимаемые, но правилам бухгалтерского учета основных средств.

На стоимость недвижимости воздействует несколько видов факторов:

• — социальные — демографический состав населения; общая численность населения, его состав по возрасту и полу; темпы возникновения и распада домовладений; отношение людей к образованию, соблюдению законов и выбору образа жизни;
• — экономические — связи между текущим и предполагаемым спросом и предложением, покупательная способность населения, занятость, уровень зарплат, промышленное развитие, экономическая база региона и состав населения, уровень цен, стоимость и доступность кредита, диапазон предлагаемой к продаже недвижимости, новые объекты недвижимости на стадии строительства или проектирования, уровень занятости помещений, арендная плата и ценовые параметры существующей недвижимости, расходы на строительство и эксплуатацию недвижимости. Экономические соображения относятся к финансовому благополучию жителей района, их способности арендовать или покупать объекты недвижимости, поддерживать их в привлекательном состоянии, ремонтировать и (или) реконструировать при необходимости. Физические характеристики района и отдельных объектов недвижимости могут указывать на относительное финансовое благополучие жителей района, характер его застройки и уровень содержания зданий. Строительство создает тенденции, влияющие на стоимость существующих зданий. Тщательное изучение этих тенденций поможет оценщику предсказать привлекательность района. Поквартальная информация может помочь определить направление роста. Район может быть развивающимся, статическим и приходящим в упадок или находиться на этапе подъема. Изменения в экономической базе района (например, открытие или закрытие основного предприятия) часто находят отражение в росте или уменьшении численности населения. Спрос на покупку объектов недвижимости и аренду помещений обычно остается высоким, когда численность населения растет, и ослабевает, когда численность населения снижается;
• — экологические — климатические условия (осадки, температура, влажность, топография, состояние почвы, токсические загрязнители); природные препятствия будущего экономического развития (например, реки, горы, озера и океаны); главные транспортные системы, включая федеральные и региональные автострады, железные дороги, аэропорты, судоходные водные пути; природа и привлекательность территории, непосредственно примыкающей к недвижимости. Все эти факторы имеют экологический характер, хотя часто ассоциируются с охраной природы и регулированием техногенных загрязнений;
• — государственные. Политическая и правовая деятельность на всех уровнях существенно влияет на стоимость недвижимости. Правовой климат в конкретное время и в конкретном месте может отодвинуть на второй план значение рыночных факторов спроса и предложения. Государство создает необходимые условия и услуги, влияющие на использование земли.

В оценочной деятельности используются следующие принципы оценки:

• 1) основанные на представлениях собственника:
  • — полезности — объект оценки может обладать стоимостью, только если он полезен какому-либо потенциальному собственнику;
  • — замещения — рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены;
  • — ожидания — стоимость определяется на основе ожидаемых событий, объект будет столько стоить, сколько принесет доходов;
• 2) связанные с эксплуатацией собственности:
  • — остаточной продуктивности — измеряется как чистый доход, отнесенный к земле после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство;
  • — сбалансированности — факторы производства должны находиться в пропорциональном отношении друг с другом;
  • — предельной производительности — добавление ресурсов к основным факторам производства до определенного момента;
  • — экономической величины — отклонение от экономической величины, как правило, приводит к снижению привлекательности, а значит, и стоимости объекта;
  • — экономического разделения — такое сочетание имущественных нрав, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и, как следствие, максимальная стоимость;
• 3) обусловленные действием рыночной среды:
  • — спроса и предложения — цены на объекты оценки устанавливаются рынком;
  • — конкуренции — учитываются изменения на данном рынке;
  • — соответствия — соответствие рыночных потребностей цене товара;
  • — зависимости — стоимость объекта оценки зависит от факторов внешней и внутренней среды;
  • — изменения — изменение факторов, влияющих на стоимость объекта оценки с течением времени.

Ведущий принцип оценки стоимости недвижимости — наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, который является синтезом предыдущих принципов.

Процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости состоит из шести этапов.

1. Определение цели оценки, которая, как правило, состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия управленческого решения (табл. 4.7).

Таблица 4.7

Классификация целей оценки стоимости недвижимого имущества со стороны различных субъектов

Оценка стоимости недвижимого имущества проводится в следующих случаях:

• — продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений, расплатиться с кредиторами, расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
• — получение кредита под залог части недвижимости;
• — страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• — передача недвижимости в аренду;
• — определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• — оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;
• — оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
• — оценка недвижимого имущества как промежуточный этан в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К таким случаям, согласно закону, относятся сделки с объектами недвижимости, принадлежащими полностью или частично РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям:

• • при их приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• • использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
• • продаже или ином отчуждении объекта оценки;
• • переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• • передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, возникновении спора о стоимости объекта оценки, в частности национализации имущества;
• • ипотечном кредитовании физических или юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• • составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• • выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• • проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об отчислении налогооблагаемой базы.

Интересы собственника могут быть разными:

• • приобрести компанию в качестве инвестиций (т.е. вложить деньги);
• • продать или купить компанию;
• • отдать в долг часть своих активов (объекты недвижимости, станки или транспорт);
• • получить кредит в банке или заложить имущество и т. д.

В каждом конкретном случае необходимо определить, какой вид стоимости нужен собственнику.

При оценке стоимости компании как объекта недвижимости важно:

• • физически представлять объект оценки (компания в целом или отдельные ее структурные элементы, сфера деятельности и т. д.);
• • определить юридические права на имущество объекта оценки, поскольку собственник может иметь:
• — лишь право на аренду, например, помещения, оборудования и другого имущества;
• — ограниченные права на пользование применяемого в производстве имущества;
• — только определенную долю в совместном производстве;
• — обременения трастовыми документами (закладной, залогом и т. д.);
• — ограничения юридического характера и т. д.

На этом этапе необходимо установить:

• а) какие объекты собственности можно объединить или разъединить;
• б) в какой последовательности эту операцию нужно реализовать;
• в) на какую дату проводить оценку объекта или его структурных подразделений.

Кроме того, нужно всегда помнить, что вся процедура оценки должна быть осуществлена в интересах собственника:

• — установлены интересы заказчика оценки (собственника);
• — четко поставлены задачи перед оценщиком;
• — конкретизирована дата определения стоимости оцениваемого объекта собственности.
• 2. Разработка плана оценки. После того как проблема осознана и определена, определяются пути ее решения. Для этого разрабатывается программа исследования, которая включает последовательное решение определенных задач:
• 1) выявление факторов, влияющих на результаты оценки объекта недвижимости, их структурирование и определение степени влияния. Здесь исследуются три группы факторов — национального и регионального уровней, конкретного сегмента рынка недвижимости; конкретного объекта недвижимости;
• 2) определение:
  • — сроков сбора рыночной информации и времени на ее обработку;
  • — затрат времени на проведение анализа рынка аналогичных объектов оценки, конкурентных параметров сопоставимых объектов, выявление конкурентов, продавцов и покупателей, рыночных условий финансирования сделки, личностных характеристик возможных собственников;
  • — масштабов спроса и предложений;
• 3) определение возможностей применения методов доходного, затратного и рыночного подходов при оценке объекта;
• 4) составление графика работ по оценке объекта и бюджета для его реализации. При этом тщательно оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение собранной информации. Объемы денежных средств и времени зависят:
  • — от знаний, которыми уже располагает эксперт-оценщик, и его опыта работы в этой области;
  • — сложности решаемой проблемы;
  • — гонораров экспертов;
  • — стоимости оформления отчета.

Предложение об условиях выполнения задания служит для уточнения ответственности эксперта-оценщика и собственника в оценочном процессе, для подтверждения правильности понимания оценщиком той проблемы, которая стоит перед собственником. Получение от собственника формального согласия на выполнение задания и его стоимости поможет в будущем избежать недоразумений.

• 3. Сбор и подтверждение информации. В мировой практике по оценке объектов недвижимости сложилась определенная система в отборе необходимой информации:
  • • собранные данные не должны перегружать отчет экспертов-оценщиков, так как излишняя информация редко повышает доверие к отчету;
  • • используемая информация должна быть: конкретной, непосредственно касаться оцениваемого объекта, достаточно свежей;
  • — подтвержденной личным осмотром оценщика или эксперта;
  • — сопоставимой с данными о сходных объектах недвижимости, которые предлагаются на рынке;
  • — уточненной, если в процессе сбора информации были допущены искажения или неточности в показателях;
  • — соотнесенной с опытом и знаниями эксперта, т. е. по мере приобретения профессионального опыта оценщику для полноты оценки ситуации требуется меньший объем информации об оцениваемом объекте, чем начинающему свою карьеру.
• 4. Расчет искомой стоимости объекта оценки. Собранные данные для оценки стоимости объекта недвижимости должны быть проанализированы с точек зрения сравнительного (рыночного), имущественного (затратного) и доходного подходов. Каждый подход предполагает применение особых приемов и методов, которые основаны на анализе:
  • — сложившихся технико-экономических параметров оцениваемого объекта и рыночных условий функционирования аналогичных объектов (сравнительный подход);
  • — прошлых сведений об оцениваемом объекте (затратный подход);
  • — ожидаемых доходов от эксплуатации объекта (доходный подход).

В нормально работающем рынке все три подхода к оценке стоимости объектов собственности должны привести к одной и той же величине, однако отечественные рынки несовершенны: наблюдается несбалансированность спроса и предложения; недостаточно качественно поставлена информационная база; мало предложений по продаже крупных объектов недвижимости, особенно предприятий, компаний, бизнеса и т. д. В этой ситуации все три подхода к оценке стоимости объектов собственности приводят к разным числовым величинам, отражающим стоимость одного и того же объекта. По мере совершенствования рынка величина стоимости оцениваемого объекта должна приближаться к единой величине независимо от подхода, которым воспользовался эксперт-оценщик.

• 5. Согласование («экзамен совести») результатов, полученных при применении методов различных подходов оценки — это не механическое их усреднение, а процесс логических рассуждений, выводов и суждений. Этот этап предусматривает две стадии:
• 1) проверка реальности первичной информации и правомерности использования предполагаемых подходов и принципов оценки стоимости для конкретного объекта недвижимости, анализ с позиций здравого смысла различных величин стоимости объектов оценки, полученных в результате применения этих подходов и принципов;
• 2) определение с помощью статистического анализа предельных и вероятностных значений стоимости оцениваемого объекта недвижимости, представление собственнику единственной величины стоимости объекта собственности.
• 6. Отчет о результатах сценки стоимости объекта собственности. В качестве последнего шага составляется отчет об оценке стоимости данного объекта недвижимости, который передастся заказчику. Структура отчета и требования к нему определены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

В каждом подходе к оценке стоимости недвижимого имущества (рыночном, затратном, доходном) используется унифицированный набор принципов, методов, процессов, определенных международными, европейскими и отечественными стандартами оценки и оценочной деятельности (рис. 4.3).

Основные принципы, подходы и методы оценки стоимости недвижимого имущества во всех странах практически одинаковы, но их реализация во многом отличается. Главная причина — исторически сложившаяся в каждой стране практика законодательства, судопроизводства и хозяйственной деятельности, отражающая уровень спекулятивной рыночной активности в сфере недвижимости.

Доходный подход в оценке отражает личную мотивацию покупателя доходной недвижимости — ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, поэтому стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым объектом.

Основное преимущество доходного подхода — он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основной недостаток метода — он (в отличие от двух других подходов оценки) основан на прогнозных данных.

Теоретическая база доходного подхода — обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Он основан на расчете:

Рис. 4.3. Классификация стандартов оценки.

• — величины ожидаемых в будущем доходов от использования объекта недвижимости и наиболее актуален в оценке инвестиционных проектов в городе и расчете долей города и иных лиц, инвестирующих свои средства в капитальное строительство или реконструкцию;
• — прогнозируемого дохода от использования недвижимости.

Возврат средств может быть единовременным, например в момент перепродажи, или протяженным во времени, когда основная сумма, вложенная в объект недвижимости, возвращается периодическими поступлениями в течение определенного временного интервала. При привлечении заемных средств инвестор должен обеспечить как выплату основной суммы займа, так и процентов по нему. Нынешнее (сегодняшнее) значение всех ожидаемых денежных потоков и обусловливает стоимость недвижимости.

Основную роль в доходном подходе играет пересчет будущих денежных поступлений в их нынешнюю стоимость. Такой пересчет называется дисконтированием, а соответствующая процентная ставка — ставкой дисконта.

При доходном подходе производится оценка:

• — стоимости недвижимости в данный момент как текущей стоимости будущих денежных потоков, т. е. его применение отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• — рисков, характерных как для данного объекта недвижимости, так и его местоположения (регистрации).

Доходный подход в основном используется при определении:

• — инвестиционной стоимости. Потенциальный инвестор не заплатит за объект бо? льшую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• — рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение метода прямой капитализации доходов или дисконтированных денежных потоков.

Основа составляющих его методов (капитализации и дисконтирования денежных потоков, опционов) — предпосылка, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости обусловлена его способностью генерировать потоки доходов в будущем.

Методы доходного подхода имеют преимущества и недостатки. К преимуществам относятся:

• • способность к адаптации и гибкости, т. е. методы доходного подхода могут быть легко адаптированы к анализу различных видов стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости;
• • достаточность точности моделирования реальных процессов принятия решений участниками рынка недвижимости;
• • обладание самыми строгими и структурированными инструментами анализа объектов недвижимости как материальных активов.

К недостаткам методов доходного подхода относится то, что они:

• — допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом;
• — имеют возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку, но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости;
• — иногда не подвергаются проверке на основе рыночных данных. Поскольку эти методы выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики не всегда подтверждают используемые экономические переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, не согласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.

Следует отметить, что многие аналитические достоинства методов доходного подхода при их неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.

Рыночный (сравнительный) подход — прямое сравнение капитала, задействованного в реальных рыночных сделках, предпочтительный метод оценки стоимости в обмене во всех странах ЕС, но не всегда осуществляется одинаковым способом. Метод сравнения продаж базируется на принципах оценки недвижимости (спроса и предложения, замещения и вклада). С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.). Поэтому необходима соответствующая корректировка иен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости — один из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем, они заплатили бы за аналогичный объект. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, продавец знает, что спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, спрос на данный вид объектов недвижимости падает. Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости специализированный либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Сравнительный подход к определению стоимости недвижимости наиболее целесообразен, когда на рынке оцениваемого объекта недавно проданы или выставлены к продаже схожие объекты недвижимости.

Степень схожести объектов недвижимости определяется путем изучения следующих элементов сравнения:

• — передаваемые права на недвижимость;
• — условия финансирования;
• — условия продажи;
• — расходы, понесенные немедленно после продажи;
• — рыночные условия;
• — местоположение;
• — физические и экономические характеристики;
• — вид пользования;
• — не относящиеся к недвижимости компоненты стоимости.

Далее вносятся поправки в денежном или процентном выражении в цену продажи каждого сопоставимого объекта недвижимости (исходя из того, что право собственности у них одно и то же). Поправки вносят в цену продажи сопоставимых объектов, поскольку цены этих объектов известны, в то время как стоимость оцениваемой недвижимости неизвестна. Посредством такой сравнительной процедуры определяется стоимость, указанная в формулировке постановленной задачи на конкретную дату.

Для прогнозирования конъюнктуры рынка изучается вероятность того, что текущие экономические тенденции будут продолжаться, а ожидаемые рыночными игроками события наступят. При этом выявляются экономические тенденции, влияющие на стоимость недвижимости. Недостаточно знать, что произошли какие-либо экономические изменения, необходимо изучить вероятное направление, диапазон и влияние произошедших изменений, чтобы идентифицировать тенденции и спрогнозировать ход их развития.

Состояние национальной экономики имеет решающее значение для любой оценки недвижимости. Индикаторы состояния национальной экономики — валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса с другими странами, индексы цен, процентные ставки, общие данные о занятости, количество строящегося и проектируемого жилья, а также объем жилищного строительства в денежном выражении. Анализ временного ряда экономических показателей, характеризующих и количественно определяющих изменения за отрезок времени, выявляет колебания долгосрочных тенденций и помогает спроецировать текущие данные на перспективу.

На стоимость недвижимости влияют федеральные программы и налоговый режим. Примером служат инвестиционные налоговые льготы на восстановление нежилой недвижимости и реализацию проектов сохранения памятников. Такие кредиты увеличивают прибыльность недвижимости и в конечном итоге влияют на их стоимость.

Наиболее достоверные результаты сравнительный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Преимущества сравнительного подхода:

• — в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
• — в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
• — статически обоснован;
• — вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• — достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки:

• — различия продаж;
• — сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• — проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
• — зависимость от активности и стабильности рынка;
• — сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.