Залоговое финансирование недвижимости (ипотека)

Финансирование сделок с недвижимым имуществом, в котором в качестве обеспечения выступает залог недвижимого имущества (ипотека), получил широкое распространение в мировой практике^[1]. Особенно широко оно применяется в финансировании сделок с жилой недвижимостью. На втором месте — финансирование сделок с земельными участками.

Для эффективного функционирования ипотеки необходимо обеспечить стабильность порождаемых ею финансовокредитных отношений, непосредственно связанных с инвестиционно-финансовой и экономической системой в целом. Стабильность экономической системы, уровень рисков применяемых технологий долгосрочного финансирования, виды источников кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций, участие государства, система действующего законодательства и правовая защищенность участников сделок определяют выбор модели ипотечной схемы. Уровень развития в стране системы ипотечного финансирования сделок с недвижимым имуществом определяют сложившиеся исторические условия, состояние экономики, рынка и рыночных отношений, проводимая государством политика сбережений, институциональное развитие финансовой, страховой, налоговой, оценочной, лицензионной, регистрационной инфраструктуры, наличие соответствующего законодательного поля.

В быту часто путают ипотечное кредитование операций с недвижимостью с продажей недвижимости с рассрочкой платежей, которые очень похожи внешне, но принципиально отличаются по существу. Главное отличие этих схем в том, что в первой схеме покупатель становится собственником в момент оформления сделки с обременением прав собственности обязательствами выполнения условий кредитного договора и его права собственности защищены государством; во второй схеме покупатель приобретает права собственности только после выполнения условий договора по финансируемой сделке и на период платежей по отношению к приобретаемому объекту недвижимости имеет права арендатора, определенные договором аренды. Основные характеристики ипотечного кредита — долгосрочность (как правило, 10−30 лет), наличие первоначального взноса (как правило, более 30% стоимости приобретаемого по кредиту объекта недвижимости), залог недвижимости — основное обеспечение возвратности кредита, ежемесячные платежи по кредиту, сумма кредита не более 70% стоимости объекта залога, наличие страхования объекта залога от несчастного случая и злого умысла и жизни заемщика в пользу залогодержателя.

Основные действующие в мировой практике модели ипотечного кредитования можно классифицировать по следующим признакам (рис. 6.1): схема привлечения основной массы кредитных ресурсов, форма реализации залогового права; процедура (условия) обслуживания ипотечных кредитов (или способ установления процентной ставки и погашения ссуды).

В зависимости от применяемой системы привлечения кредитных ресурсов различают три основных модели — сбережений, одноуровневую и двухуровневую.

Ключевым отличительным признаком модели сбережений является то, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления (отсюда эту модель часто называют «депозитной»). Источником кредитных ресурсов выступают вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик специализированных кредитных и сберегательных организаций по истечении определенного времени, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о сбережениях. При этом рынок кредитов формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс^[2] или сберегательных банков.

Строительно-сберегательные кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что их вкладчиками и заемщиками являются одни и те же люди — члены кассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получать ипотечный кредит по низкой ставке. Таким образом, взаимодействие делится на два периода — период накопления и период кредитования.

Рис. 6.1. Схема классификации моделей кредитования жилищных ипотечных программ.

Из-за невысокой ставки процента сумма ежемесячных выплат по кредиту оказывается приблизительно такой же, какими были ежемесячные накопительные взносы. Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы, но сумме и срокам.

Таким образом, привлечение средств на финансирование выдачи кредитов основывается на следующем:

• — финансирование не зависит от рынка капитала;
• — процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является невысокой, поэтому для вкладчика (изначально — держателя депозита) отсутствует риск из-за колебания процентов.

" Депозитная" модель — это замкнутая система долгосрочных сбережений на жилищные цели. Она является основной в системах ипотечного жилищного кредитования Австрии, Франции, Чехии, Словакии, Польши. Для России эта модель ипотечного кредитования имеет свои особенности и вовсе не претендует на абсолютную идеальность, так как:

• — по своей сути данная модель похожа на распространенную в Советском Союзе систему касс взаимопомощи, близка и понятна населению современной России;
• — в условиях подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия вкладчиками своих депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже не потеряв возможности получить дешевый ипотечный кредит;
• — существует риск возможности снижения реальных заработков заемщика и, соответственно, его способности гасить кредит, что наиболее актуально для указанной системы, поскольку будущий кредитор в начале фазы накопления берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит. Кроме того, в сегодняшних условиях сложно будет убедить гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита.

В России, несмотря на простоту применения, наибольшее соответствие российской законодательной системе, уровню развития финансового рынка, менталитету граждан, эта модель не получила широкого распространения. Лишь несколько строительных сберегательных касс действуют в Москве и Санкт-Петербурге.

Суть одноуровневой модели привлечения кредитных ресурсов в том, что выдавшая ипотечный кредит кредитная организация самостоятельно финансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Данные ипотечные ценные бумаги приобретают характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателем.

Важным показателем надежности кредитной ипотечной организации является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. В случае ее банкротства инвесторы должны получить преимущественное право по требованию закладных листов.

Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка и реализуется при минимальном числе специализированных действующих организаций. Может применяться как специализированными ипотечными организациями, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Достоинствами данного варианта являются сравнительная дешевизна организации ипотечного кредитования и более простое законодательное регулирование.

Кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит, выпускает ценные бумаги и продает их инвесторам. Предложение кредитными организациями своих закладных другим инвесторам является своего рода мостом из первичного ипотечного рынка во вторичный.

Одноуровневая модель используется в системах ипотечного кредитования Германии, Дании, США. В России она имеет довольно ограниченное распространение.

Формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных ипотечных бумаг, обращающихся на вторичном рынке ипотек (так называемых Mortgage Backed Securities, MBS), — двухуровневая модель. Она разработана и получила наибольшее распространение в США, поэтому часто называется американской.

Покупателями таких ценных бумаг могут являться различные финансовые учреждения — институциональные инвесторы (коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании и др.). Механизм предполагает наличие специальных агентств-операторов вторичного рынка. Агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов (закладных) у кредитных организаций, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу (MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам, включенным в конкретный пул. Mortgage Backed Securities — это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы не только залогом недвижимости, но и самим агентством. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентства от банка за вычетом своей маржи.

Ставка, по которой специализированные агентства — операторы вторичного рынка покупают ипотечные кредиты (закладные), зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую в принципе согласны инвесторы. В частности, в США причина, по которой инвесторы соглашаются на невысокую доходность MBS, заключается не только в обеспеченности обязательств по ним пулом закладных^[3], но и обязательствами агентств, за которыми стоит государство. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них самым консервативным инвесторам.

Реализация данного механизма привлечения ресурсов может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Секьюритизация ипотечных кредитов^[4] специализированными институтами — операторами вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов широко используется в США (компании «Фэнни Мэй», «Фредди Мэк», «Джинни Мэй», «Ситикорп» и др.), Канаде (Канадская ипотечная жилищная корпорация), Австралии, Великобритании, Бразилии. В России эта модель ипотечного кредитования формируется и поддерживается от имени Правительства страны Агентством ипотечного жилищного кредитования, построенным по подобию американской компании «Фэнни Мэй». Необходимо отметить, что двухуровневая модель привлечения ресурсов эффективно работает в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка и поддержки государства, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий, чего не хватает современной российской экономике. В табл. 6.1 приведены преимущества, недостатки и возможности использования в России основных моделей ипотечного кредитования мировой практики.

По формам реализации залогового права выделяют договорную, судебную и законную, или административную, модели ипотеки. Различие между двумя последними моделями ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки. Законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки (договорная модель) трактуются практически одинаково. Обязательства залогодателя включают:

• — страхование предмета ипотеки;
• — принятие мер для его сохранности;
• — сообщение всем последующим залогодержателям сведений о всех существующих залогах предмета ипотеки;
• — уведомление залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, кредитодатели специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в сопровождающих договор об ипотеке документах.

Таблица 6.1

Преимущества и недостатки основных моделей ипотечного кредитования мировой практики

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике судебная и административная формы реализации залогового права в ипотеке.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов.

В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион, принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства.

Принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой — передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.

Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

По способам погашения ссуды и установления процентной ставки выделяются следующие модели ипотечного кредитования: предусматривающие равномерные выплаты, фиксированные выплаты основных сумм долга, «шаровые» платежи, нарастающие платежи, с фиксированной и плавающей ставками процента.

Модель ипотечных кредитов с постоянными выплатами использует фиксированную процентную ставку.

Наибольшее распространение в этой группе получили традиционные кредиты с фиксированной процентной ставкой и постоянными выплатами (Fully amortized mortgage, FAM).

Традиционные ипотечные займы с постоянными выплатами (самоамортизирующиеся) являются наиболее простой формой кредита, которая предполагает равные выплаты через одинаковые промежутки времени в течение всего срока действия ипотечного договора. Такие кредиты наиболее приемлемы для стран с развитой экономикой, характеризующейся низким уровнем инфляции, устойчивой кредитнобанковской системой, стабильными доходами населения.

Традиционный ипотечный кредит обычно предоставляется на срок до 30 лет при процентной ставке не более 10% годовых. В течение всего срока заемщик выплачивает ежемесячно одну и ту же сумму, часть которой составляет процентная ставка, а оставшаяся погашает основной долг. Например, предоставляется кредит на срок пять лет, ставка — 10% годовых, сумма — 1 000 000 руб.

Ежемесячный постоянный платеж заемщика в счет погашения кредита и уплаты процентов будет составлять 21 247 руб. (табл. 6.3). За пять лет пользования кредитом (при условии непроизведения досрочного погашения) заемщик уплатит проценты в сумме 274 823 руб.

Таблица 6.3

График платежей при постоянных выплатах

Равный ежемесячный платеж по кредиту весь период кредитования называется аннуитетным. Он включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга. Аннуитетные платежи по кредиту пересчитываются так, что заемщик платит в начале периода кредитования пониженную долю долга по кредиту, а в конце периода кредитования — несколько завышенную. В итоге ежемесячные платежи получаются одинаковые, что очень удобно, несмотря на то что аннуитет приводит к переплате по сравнению с дифференцированным платежом. В приведенном выше примере переплата составит:

• • при аннуитетном платеже — 274 823 руб.,
• • при дифференцированном платеже — 254 167 руб. (табл. 6.4).

Однако дифференцированный платеж ложится повышенным бременем на начальном этапе выплат по кредиту. При аннуитете в итоге получается бо? льшая переплата по кредиту, но поскольку ежемесячный платеж по кредиту фиксирован, то за счет инфляции переплата, пересчитанная на потребительскую корзину при длительных сроках кредитования, что свойственно ипотеке, с аннуитетными платежами получается незначительной или даже отрицательной. Поэтому аннуитет чаще всего применяют при ипотечном кредитовании, так как он, в отличие от дифференцированных платежей, позволяет взять бо? льшую сумму кредита при одном и том же уровне дохода заемщика.

Основным преимуществом модели ипотечного кредитования с фиксированной процентной ставкой является уверенность заемщика в том, что его ежемесячные выплаты не увеличатся. В то же время это условие может преобразиться в недостаток. В случае когда рыночные процентные ставки снизятся, процентные выплаты за пользование кредитом останутся на прежнем, более высоком уровне.

Разновидностью такого кредита является заем с быстрым погашением. Преимуществом данной схемы является уменьшение выплат по процентной ставке. Это определяется тем, что кредит выдается на меньший срок и выплаты по процентам в целом уменьшаются. Кроме того, плата за пользование таким кредитом обычно ниже, чем при ссуде с 30-летним сроком погашения.

В то же время сумма ежемесячных выплат по такому кредиту значительно выше (как правило, на 28−30%). Поэтому для получения той же суммы, что и при долгосрочном кредите, заемщику придется представить дополнительные документы, подтверждающие стабильность доходов заемщика и дополнительное обеспечение.

Модель ипотечных кредитов с фиксированным платежом основной суммы предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Выплаты по ним процентов изменяются (дифференцированный платеж по кредиту). В вышеприведенном примере характеристик ипотечного кредита график платежей по данной модели будет выглядеть, как показано в табл. 6.4.

Таблица 6.4

График платежей при кредите с фиксированным платежом основной суммы

Дифференцированный платеж — вариант ежемесячных платежей по кредиту, когда размер ежемесячных платежей по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования, поскольку проценты по кредиту начисляются на остаток основного долга по кредиту. Эго снижает нагрузку на него. В то же время, исходя из требований кредитора об определенном максимальном значении показателя платежа по кредиту в ежемесячных доходах заемщика (обычно до 35%), уменьшается сумма кредита, возможного к получению, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с аннуитетными выплатами. Отсюда, для возможности погашения кредита дифференцированными платежами заемщик должен иметь некоторый запас по размеру ежемесячного дохода на первое время периода кредитования. Поэтому при дифференцированных платежах максимально возможный размер кредита несколько меньше, чем при аннуитетных. Несмотря па то что дифференцированный платеж по кредиту приводит к минимальной переплате за пользование кредитом (см. аннуитетный платеж), он неудобен тем, что в начале периода кредитования ежемесячные платежи по кредиту достаточно высоки, поскольку размер основного долга по кредиту равен размеру самого кредита.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами. Такие кредиты не являются самоамортизирующимися и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, другие дополнительные условия. К ним следует отнести следующие разновидности ипотечного кредита:

• — с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга (с нарастающими платежами, или с нарастающим аннуитетом);
• — с возрастающим собственным капиталом (с быстрым приобретением собственности);
• — с шаровыми платежами (или с раздутым платежом по кредиту);
• — с переменной ставкой;
• — с участием в доходах;
• — завершающая ипотека.

Ипотечный кредит с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга (Graduated payment mortgage, GPM) применяется в тех случаях, когда заемщик предпочитает осуществлять более низкие ежемесячные выплаты в первые годы пользования кредитом и более высокие — в последующие.

При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи. Они применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. Например, в течение первых лет платежи по ним остаются низкими, однако за следующие годы срока кредита они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. Или в течение первых пяти лет сумма ежемесячных выплат по такому кредиту постепенно увеличивается на фиксированный процент, а в оставшийся период остается неизменной. При этом остаток долга в первые пять лет повышается (например, на 7,5% каждый год), что в банковской практике называется отрицательным погашением.

В течение первых лет использование данной модели дает отрицательную амортизацию, в действительности остаток основной суммы увеличивается. Затем для проведения полной амортизации платежи должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Отрицательная амортизация возникает в связи с тем, что первоначальные ежемесячные выплаты по кредиту настолько малы, что не покрывают процент, выплачиваемый кредитору.

Разница между традиционной суммой процента к выплате и реально выплачиваемой в первые годы ежемесячной платой прибавляется к непогашенному остатку займа. Поэтому сумма, которую необходимо выплатить в оставшееся время, увеличивается.

Преимуществом рассмотренного вида ипотечной ссуды является его доступность для заемщиков с доходами ниже среднего, планирующих в ближайшем будущем их повышение (например, молодых специалистов). В то же время недостатком подобной схемы является более высокая процентная ставка (примерно на 0,75−1%) за пользование кредитом в сравнении с традиционным займом.

Этот недостаток устраняется при заключении займа с возрастающим собственным капиталом (Growing equity mortgage, GEM). Сумма ежемесячных выплат при таком займе увеличивается на фиксированный процент ежегодно, вплоть до полного погашения долга. При этом процентная ставка устанавливается на 0,25−0,5% меньше, чем по традиционной закладной.

Такой кредит хорошо подходит семьям с постоянно увеличивающимися доходами, однако может стать тяжелым бременем для заемщиков, чьи доходы нестабильны.

Модель ипотечного кредитования с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый платеж по долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается ее малая часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами (Balloon payment loan, BPL) подразделяются на три группы:

• а) с замораживанием процентных выплат до истечения срока;
• б) с замораживанием выплат по основной части долга;
• в) с частичной амортизацией и итоговым «шаровым» платежом.

Общей специфической особенностью таких займов является единовременный итоговый платеж значительной суммы, завершающий погашение долга.

Ипотечные кредиты с замораживанием процентных выплат предусматривают погашение займа и капитализированных процентов только по истечению срока кредита. Подобные ссуды на практике применяются крайне редко и используются, как правило, земельными спекулянтами, рассчитывающими на получение прибыли после продажи земли и выплаты долга по кредиту.

Другие разновидности «шаровых» платежей — с выплатой только процентов или частичной амортизацией долга — нашли ограниченное применение лишь для заемщиков, рассчитывающих в будущем продать приобретенную недвижимость либо рефинансировать заем.

Например, вариант «ежемесячное погашение только процентов, основной долг — целиком в конце срока кредита» в вышеприведенном примере ипотечного кредита будет выглядеть, как это приведено в табл. 6.5.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, с одной стороны, по увеличивает сумму выплачиваемых им процентов за весь период кредита и возлагает нагрузку по выплате в конце срока кредита крупной суммы — с другой, кроме того, поскольку нс происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск того, что кредитор может не получить сумму выданного кредита по истечении срока кредитования.

Таблица 6.5

График платежей при ипотеке с «шаровым» платежом

Завершающая ипотека представляет собой частный случай вторичного младшего финансирования. Ее суть заключается в том, что ссуда в данном случае направляется на выплату задолженности по ранее заключенному ипотечному кредиту под залог одного и того же объекта недвижимости. В связи с возрастанием риска кредитная организация, как правило, устанавливает по такому кредиту более высокую процентную ставку.

Модель ипотечного кредитования с переменной (или «плавающей») процентной ставкой (Adjustable rate mortgage, ARM) имеет процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный кредит вводится с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную ставку процента на долгий срок. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен, может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и (или) в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат, обратное произойдет при снижении ставки. Механическая оценка модели с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. Таким образом, перед кредитором стоит двоякая проблема — защитить прибыльность кредитных операций от высокого риска процентной ставки и в то же время обеспечить доступность кредитов для заемщиков.

Конкретные условия и периодичность изменения процентной ставки по данному виду кредитов обычно содержатся в кредитном договоре. В США основанием изменения процентных ставок являются повсеместно публикуемые экономические индексы, среди которых важнейшую роль играют следующие:

• — «шестимесячный» индекс казначейского векселя;
• — «трехи пятилетние» индексы казначейской облигации;
• — стоимостной индекс Национальных фондов;
• — индекс контрактной ставки Совета федерального банка ипотечного кредитования (FIILBB);
• — индекс Лондонской межбанковской ставки (LIBOR) и др.

В российской банковской практике ставка по ипотечному кредиту обычно «привязывается» к валютному курсу или уровню инфляции, что объясняется нестабильностью кредитно-денежного рынка в нашей стране.

Другим существенным условием ипотечных контрактов с переменной («плавающей») ставкой является интервал изменения ставки. В большинстве случаев он составляет один год, однако в различных случаях этот период может колебаться от одного месяца до трех-пяти лет.

Наконец, последний необходимый показатель кредита с плавающей ставкой — это первоначальная ставка, которая зачастую определяет выбор заемщика. В случае когда этот показатель ниже суммы наценки и макроэкономического показателя, взятого за основу, ставка называется «привлекательной» .

Кроме необходимых, договор об ипотечном кредитовании с изменяемой ставкой может содержать и дополнительные условия. Наиболее значимы из них следующие:

• — ограничение процентной ставки в течение срока погашения;
• — периодическое ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
• — установление максимальной ежемесячной выплаты;
• — возможность обращения в традиционный кредит с фиксированной процентной ставкой.

Ограничение процентной ставки не позволяет кредитному учреждению поднимать ее выше определенного договором показателя. Например, если в договоре указано, что процентная ставка должна составлять не более 12% годовых, она не может измениться на большую величину, даже если соответствующий индекс поднимется до 20%. Таким же образом определяется и минимальный показатель процентной ставки.

Очевидно, что подобное ограничение повышает привлекательность такой ссуды для заемщиков, так как позволяет заранее предусмотреть свои минимальные и максимальные затраты, связанные с выплатами по кредиту. В то же время возникает больший риск для кредитора, который не может с абсолютной вероятностью определить возможные изменения рыночных показателей.

Для того чтобы снизить риск ипотечного кредита, обычно применяется периодическое ограничение процентной ставки от одного интервала корректировки до следующего (например, устанавливается, что процентная ставка по кредиту может измениться не более чем на 3% в год).

Ипотечный кредит с изменяемой процентной ставкой может иметь также ограничение ежемесячной выплаты. Оно определяет максимальную величину, на которую может измениться ежемесячная выплата заемщика за один интервал корректировки.

Необходимо отметить, что каждая ссуда с плавающей процентной ставкой может иметь только один вид ограничений, так как любое из них в достаточной степени предоставляет защиту заемщику от крайних изменений его выплат. Дополнительную защиту заемщику также придает свойство обратимости в традиционную ссуду с фиксированным процентом, которое предоставляется кредитором на возмездной основе в виде соответствующего сбора.

Потенциальное изменение процентной ставки является основным и преимуществом, и недостатком такого рода кредитов как для заемщиков, так и для кредиторов. Свойствами, обеспечивающими привлекательность ипотечных ссуд с изменяемой ставкой, представляются рассмотренные выше ограничения процентной ставки и ежемесячных выплат, а также более низкая в сравнении с другими разновидностями ипотечных ссуд начальная процентная ставка.

Разновидностью ипотечной ссуды с изменяемой процентной ставкой является кредит с перезаключаемой нормой (Renegotiable rate mortgage, RRM). В литературе его иногда также называют «канадский ролл-овер». Его основное отличие заключается в том, что условия договора об изменении процентной ставки и ограничений пересматриваются каждые 3−5 лет по инициативе кредитора.

В случаях, когда предметом залога выступает недвижимость, используемая в коммерческой (предпринимательской) деятельности, наиболее привлекательным для кредиторов становится ипотечный кредит с участием в доходах («участвующая» ипотека). Иногда такой кредит называют частично амортизированной ссудой (Shared-appreciation mortgage, SAM).

Участие кредитора может осуществляться в различных формах, при которых он может получать:

• — часть превышения ренты;
• — часть превышения чистого операционного дохода;
• — часть прироста капитала или прибыли, полученной при продаже недвижимости.

Такой тип кредита наиболее целесообразно применять лицам, осуществляющим крупномасштабные проекты с недвижимостью. Они могут получить наибольшую прибыль в период роста цен на недвижимость.

Все рассмотренные выше разновидности ипотечных кредитов отвечают основным принципам ипотечного порядка, имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. Следовательно, в отечественных системах жилищного ипотечного кредитования из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно:

• — необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время;
• — неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка па долгосрочный период;
• — значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывает кредитным институтам и гражданам-заемщикам существенную помощь.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда «Fannie Мае» было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы (ФРС) уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. Федеральная жилищная администрация стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заемщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

• [1] В настоящее время под ипотекой часто, кроме залога недвижимого имущества с целью получения ссуды, подразумевают кредит, выданный под залог недвижимого имущества, — ипотечный кредит — и ценную бумагу, обеспечением которой выступает залог недвижимого имущества, — ипотечную ценную бумагу (чаще всего закладную).
• [2] Модель впервые была разработана и применена в Германии и получила название немецкой, или германской. В ее основе находятся строительные сберегательные кассы (Bausparkax.se). Это обусловлено тем, что первоначально эти учреждения были созданы с целью накопления средств для выдачи ипотечных кредитов на строительство жилых домов. Потом кредиты стали выдаваться и на приобретение жилья на вторичном рынке жилья и на ремонт и реконструкцию жилых домов и помещений, но название их осталось прежним.
• [3] Пул закладных — совокупность закладных, которые обладают однородными характеристиками (к примеру, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи. На их основе могут выпускаться ипотечные бумаги.
• [4] Секьюритизация (securitization) в ипотечном кредитовании — процесс превращения одного вида ипотечных ценных бумаг в новые, более ликвидные виды.