Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Рыночная стоимость при существующем использовании и остаточная стоимость замещения должны рассматриваться с точки зрения текущего использования участка земли.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных.

Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так и земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, предполагаемого использования и остатка; на сравнительном — методы сравнения продаж, распределения и выделения; на затратном — методы определения затрат на освоение, воспроизводство или замещение инфраструктуры, расчета по условиям типовых инвестиционных контрактов. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• — расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• — определение величины соответствующего коэффициента капитализации;
• — расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Если известны величина чистого дохода (ЧОД) и норма капитализации (К), то можно определить стоимость земли © по формуле.

Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой земельных участков. Коэффициент капитализации — ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации земельной ренты.

Первый подход — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значительной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. В качестве безрисковой ставки обычно используют ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или годовую процентную ставку, установленную Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой валюте. Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило — чем больше риск, тем выше должна быть поправка коэффициента капитализации. Поправка коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5−7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка. Региональный риск вложения средств в земельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер — 3−5%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Коэффициент капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное — подобрать участки (объекты)-аналоги по признакам подобия.

При большей схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

• — определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• — определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• — определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• — определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• — расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования. Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельных участков.

Пример. Ставка рыночной арендной платы (платы за субаренду) — 0,17 у.е. за 1 м²; земельный налог — 0,01 у.е. за 1 м2; ставка капитализации — 0,25. Рассчитать стоимость земельного участка площадью 100 м².

Стоимость земельного участка = (0,17 — 0,01) / 0,25 = 0,64 у.е. за 1 м².

Ответ: стоимость земельного участка составляет 64 у.е.

Метод предполагаемого использования также основан на пересчете ожидаемых доходов от земельного участка в его стоимость. Однако, в отличие от приведенного выше метода, предполагает их неравномерную структуру (метод капитализации земельной ренты предполагает, что доход от объекта или темпы его роста являются постоянной величиной). Фактически данный метод можно было бы определить как метод дисконтированного денежного потока земельного участка. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки, но рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Пример расчета стоимости земли методом предполагаемого использования приведен в приложении 4, табл. 117.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• — определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат па разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• — определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• — определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• — определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• — расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования.