Нормативное регулирование в сфере оценки

В течение последних лет шла интенсивная разработка регламентов и нормативов ведения экспертной деятельности в сфере оценки, формирование процедур и методов экспертизы, служащей инструментом контроля для саморегулируемых организаций (СРО) в их обязанности вести контроль за качеством проведения оценочных работ их членами (по закону о СРО^[1]).

Кроме элиты профессионалов-оценщиков в этой работе принимал участие и ряд государственных структур (в частности, ФАУФИ^[2]), а также представители крупнейших потребителей оценочных услуг на рынках России.

Также одним из направлений в борьбе за повышение качества работы оценщиков являлась интенсивно проходившая на уровне ЭКСОД^[3] при Минэкономразвития России работа по созданию национальных российских стандартов оценки, призванных составить нормативно-методическую основу деятельности оценщика в дополнение (именно в дополнение, а не вместо) к постоянно развивающейся теории оценки.

Федеральные стандарты оценки, базовый блок которых (ФСО 1−3) принят осенью 2007 г., должны служить инструментом повышения качества предоставляемых профессиональных услуг в сфере оценки.

Все это требует отнестись весьма серьезно и уделить достаточное внимание изучению и анализу вопросов теории и методологии проведения оценки, заложенных в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность и представляющих собой то правовое поле, в рамках которого вынужден действовать оценщик.

Закон об оценочной деятельности в РФ

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)^[4], в дальнейшем — Закон, был принят Государственной Думой 16.07.1998 г. и одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г. В настоящее время он действует в следующих редакциях Федеральных законов: от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31-?3, от 14.11.2002 г. № 143-?3, от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ, от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ, от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ, от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ, от 05.02.2007 г. № 13-?3, от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ, от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ, от 30.06.2008 г. № 108-ФЗ; а также по собранию законодательства РФ (СЗ РФ), где отражены новые редакции: в 2008 г. — № 27, ст. 3126; в 2009 г. — № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6419, 6450, в 2010 г. — № 167-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 г. № 383-?3 с изменениями от 28.07.2012 г. № 144-ФЗ). Последняя редакция от 07.06.2013 г.

Как видно, данный Закон практически ежегодно претерпевает ряд изменений, отражаемых в его все новых редакциях — соответствующих федеральных законах, что свидетельствует не только о незрелости его изначальной версии и недостаточной компетенции разработчиков, но и об активном участии в последующей его разработке профессионального оценочного сообщества, неравнодушного к несовершенству буквы закона.

Был принят Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“»^[5] (далее — ФЗ № 157). Причина разработки этой версии была связана с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью (ОД) от государства к профессиональным СРО оценщиков и необходимой при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования. Однако, уделив значительное внимание вопросам организации новой формы регулирования ОД (посредством саморегулирования с участием СРО) и усиления имущественной ответственности оценщика, Закон ввел изменения и в определения ряда базовых терминов, таких как оценочная деятельность (ст. 3), субъект оценочной деятельности (ст. 4), а также определил требования к договору на проведение оценки (ст. 10) и обязанности оценщика как единственного субъекта оценочной деятельности (ст. 15).

В соответствии с данным Законом под оценочной деятельностью (ОД) теперь понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной^[6] или иной стоимости.

Как деятельность оценка действительно предполагает наличие субъектов и объектов оценки, и до появления ФЗ № 157 спорным в среде оценщиков оставался лишь вопрос об отнесении потребителей оценочных услуг (юридических или физических лиц, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке) к субъектам оценки (которые не обязательно являются заказчиками оценки, как это констатировала ст. 4 Закона^[7]).

Однако новая редакция Закона определила, что единственными^[8] «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики)». При этом «…оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 151 настоящего Федерального закона» .

К объектам оценки (ст. 5) в Законе относятся:

• • отдельные материальные объекты (вещи);
• • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• • права требования, обязательства (долги);
• • работы, услуги, информация;
• • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

По мнению авторов, к объектам оценки следует относить только те объекты, в отношении которых установлены (или могут быть установлены) какие-либо имущественные права, поскольку никогда и ни у кого не возникнет потребности и повода оценивать такой «отдельный материальный объект (вещь)», как ворона на заборе.

Следовало бы убрать все эти перечисления и частности как минимум, исключить из определения строку — «отдельные материальные объекты (вещи)» и отмстить самое важное: объект оценки — это всегда объект гражданских прав, т. е. в абсолютном большинстве случаев — это имущество в совокупности с относящимся к нему правом собственности (или теми или иными имущественными правами, выражающими чей-либо имущественный интерес). А что такое услуги, работы или ущербы — оценщику неизвестно, поскольку его даже не учат оценивать подобные объекты.

Таким образом, даже беглый анализ законодательной базы ОД показывает необходимость тщательного рассмотрения таких базовых понятий, как «оценка», «оценочная деятельность» и «объект оценки», «оценщик». Можно даже назвать эти понятия системообразующими для данной профессии, поскольку они формируют/задают систему условий в государстве, в которых вынужден строить свою деятельность оценщик, а также определяют его статус.

В Законе устанавливаются случаи обязательного проведения оценки (ст. 8):

" Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• • при национализации имущества;
• • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества" .

В соответствии со ст. 10 Закона договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме.

" Договор на проведение оценки должен содержать:

• • объект оценки^[9];
• • вид стоимости имущества (способ оценки)^[10];
• • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24е настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор" .

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником па совершение сделок с объектами, если иное нс установлено законодательством РФ.

• [1] URL: base.garant.ru/12 157 433/
• [2] Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.
• [3] Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
• [4] URL: base.garant.ru/12 112 509/
• [5] URL: ocenchik. ra/docs/13.html
• [6] Понятие рыночной стоимости и условия ее применения рассматриваются в подпараграфе 5.5.1.
• [7] Заказчиком оценки, например, может быть собственник объекта, а результаты оценки может использовать банк для начисления суммы кредита. Однако именно Заказчик является первейшим и легитимным Потребителем оценки, оплачивая ее и используя ее результаты в своих целях. Мотивом отнесения Заказчика к субъектам ОД, по-видимому, служит тот факт, что в Законе к данным лицам предъявляются определенные требования по составлению Договора на проведение оценочных работ.
• [8] См. по этому поводу параграф 2.2.
• [9] «Содержать» объект оценки в договоре вряд ли представляется возможным. Следовало бы поправить текст Закона: Договор на проведение оценки должен содержать описание, идентифицирующее объект оценки, важнейшие сведения о нем.
• [10] Вид стоимости и способ оценки — разные вещи! Но это вопрос плохой стилистики. Кроме того, в оценочном лексиконе принят термин «метод», а не «способ» оценки.