Оборот земельных участков

После принятия ЗК и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» развернулась активная работа по детализации норм о приватизации различных видов публичного имущества, в том числе земельной собственности, на правительственном и ведомственном уровнях. Имеются в виду, в частности, принятые в этих целях Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержденный постановлением Правительства РФ от 30.06.2006 № 404, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, а также распоряжение Минимущества России от 02.09.2002 № 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» и приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении Формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» .

Поскольку ЗК регулирует оборот земельных участков, находящихся в населенных пунктах или, хотя бы и входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, но предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного, гражданского строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения сугубо предпринимательского характера регулируются на базе Конституции, ЗК и ГК законом об обороте земель сельхозназначения, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ. Иначе говоря, предпринимательская деятельность и гражданско-правовые сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения регулируются прежде всего предписаниями Закона об обороте земель сельхозназначения.

Данным Законом, в частности, установлен принцип сохранения целевого назначения использования земельных участков (п. 3 ст. 1). Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3).

Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства (п. 1 ст. 4).

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 Закона).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 8).

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9). Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9).

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (п. 4 ст. 10 Закона).

К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК.

Важные разъяснения, касающиеся прав на земельные участки, содержатся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» .

Предприятия как имущественные комплексы

В отличие от земельных участков, которые, будучи важными объектами предпринимательской деятельности, могут использоваться и для иных видов деятельности, а также для достижения непредпринимательских целей, предприятия как имущественные комплексы и объекты вещных прав используются только для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Владение, пользование и распоряжение данными объектами обладает важными отличительными особенностями. Их выявление и выражение в объективной форме требует не только и не столько юридических, сколько бухгалтерских, оценочных, аудиторских и им подобных знаний. Например, владение совокупностью вещей, входящих в состав предприятия, осуществляется путем их инвентаризации и балансовой оценки. Использование этих вещей происходит в форме их производственного потребления. Право распоряжения осуществляется в соответствии с назначением вещей и под государственным (в том числе налоговым и иным) контролем.

Последняя особенность касается всех предприятий, в том числе государственных и муниципальных унитарных предприятий, правовой статут которых регламентируют на базе норм ГК Закон об унитарных предприятиях и подзаконные нормативные правовые акты, например постановление Правительства РФ от 10.04.2002 № 228 «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий». На его основе распоряжением Минимущества России от 07.06.2002 № 1424-р утверждено Примерное положение о Комиссии федерального органа исполнительной власти по анализу эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий.