Стратегические и тактические цели управления недвижимостью

В рыночной Экономикс управление недвижимостью характеризуется многообразием форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью. Это связано, прежде всего, с тем, что теоретически наиболее развитая из форм — оказание услуг управляющей компанией на основе договора доверительного управления — является не всегда наиболее эффективной с учетом состояния правового регулирования доверительного управления, налогового законодательства, индивидуальных особенностей недвижимого имущества, уровня доверия собственника к управляющему недвижимостью. Поэтому исходной точкой управления недвижимостью является определение стратегических целей управления недвижимым имуществом для каждого из основных участников рынка недвижимости.

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как качественно и количественно прогнозируемый результат владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, этапа жизненного цикла объекта недвижимости, намерений и целевых установок одного из основных участников рынка недвижимости (собственника, инвестора, пользователя недвижимости и управляющего недвижимостью).

На рис. 1.5 представлены стратегические цели управления недвижимым имуществом основных субъектов рынка недвижимости. При этом стратегическая цель каждого участника выражается не только в количественном (финансово-экономическом), но и в качественном выражении.

Кроме того, следует учитывать, что одного и того же участника рынка недвижимости могут интересовать цели нескольких субъектов рынка недвижимости (например, инвестор строит административное здание, впоследствии становится собственником этого здания и размещает в нем собственный бизнес), по этой причине стратегические цели конкретного участника могут со временем меняться, замещаться и объединяться с целями других участников.

Объединение наиболее значимых недвижимых активов различного функционального назначения в группах компаний корпоративного тина характерно для инвесторов. Главной целью такого объединения является получение результатов от вложений в недвижимость, а именно — максимизация доходов, получаемых от недвижимого имущества, увеличение стоимости и диверсификация портфеля недвижимости, направленная на снижение потенциальных рисков.

В свою очередь частные собственники формируют крупные портфели недвижимости, специализируясь на ее конкретном функциональном назначении (например, офисная) и концентрируясь на одном из секторов рынка (например, аренда офисов класса А). Такой подход создает условия для использования эффекта масштаба в период эксплуатации недвижимого имущества, что позволяет минимизировать расходы, связанные с технической эксплуатацией недвижимого имущества, сохранять стоимость портфеля недвижимости и внедрять единое стратегически ориентированное управление портфелем недвижимости.

Рис. 1.5. Стратегические цели управления недвижимым имуществом.

В связи с увеличением объемов недвижимости на рынке и ростом конкуренции между основными участниками рынка недвижимости продолжают наращивать свои позиции пользователи недвижимости (посетители торговых центров, арендаторы офисных помещений, постояльцы гостиниц и др.)" которые оказывают существенное влияние на профессиональных участников рынка недвижимости через свои цели (минимизация расходов, связанных с поиском, выбором и использованием объектов недвижимости в своих целях, и использование самой качественной недвижимости).

Также следует учитывать, что цели основных участников рынка недвижимости в большинстве случаев не совпадают и могут противоречить друг другу по следующим причинам.

Во-первых, инвестор, пытаясь максимизировать доходы от реализации недвижимости, стремится сократить свои затраты, связанные со строительством или реконструкцией объекта недвижимости, или не привлекать дополнительных инвестиций, но непременно увеличить качественные или количественные показатели своего проекта. В свою очередь потенциальные собственники или пользователи недвижимостью, всегда ищут на рынке объект недвижимости, потребительские свойства которого будут максимально соответствовать их требованиям, за минимальную цену, что очевидно противоречит устремлениям инвестора.

Во-вторых, цель собственника недвижимости, заключающаяся в минимизации расходов, связанных с технической эксплуатацией объекта недвижимости, противоречит другой цели собственника — сохранить свое недвижимое имущество в первозданном состоянии, чтобы максимально долго его эксплуатировать, а также противоречит цели пользователя недвижимостью использовать максимально удобный объект недвижимости с широким спектром дополнительных инфраструктурных услуг. В результате собственник вынужден нести дополнительные расходы, ранее незапланированные в бюджете объекта, чтобы удержать пользователя недвижимости (например, арендатора).

В-третьих, цели пользователя конфликтуют с целями инвестора, вынуждая последнего строить или реконструировать объекты недвижимости с количественными или качественными характеристиками, заданными требованиями будущих пользователей, а также с целями собственника, вынуждая его периодически ремонтировать и модернизировать объект недвижимости, а также постоянно и профессионально сто эксплуатировать.

Главная цель управляющего недвижимостью — определить, соотнести и реализовать цели основных участников рынка недвижимости, указанные выше, при управлении конкретным объектом недвижимости. Вместе с тем приоритетными являются цели одного из участников рынка (например, собственника недвижимого имущества), интересы которого на возмездной основе представляет управляющий недвижимостью.

Подцели управления недвижимостью определяются исходя из роли недвижимого имущества в реализации интересов собственника. В частности, в торговые и офисные здания инвесторы и собственники вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства па длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимыми площадями своего бизнеса и т. д. По такому критерию недвижимость и подцели управления ею могут быть разделены на три группы [20].

Первая группа — операционная недвижимость — недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих бизнес-процессов (административных, производственных и др.). Причем собственник может построить или купить, например, здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют больше площади, чем это необходимо собственнику, или произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход. Подцели управления операционной недвижимостью могут быть следующими:

• • обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
• • поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• • минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
• • сохранение стоимости недвижимости;
• • повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Вторая группа — коммерческая недвижимость — недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т. д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно для извлечения прибыли. К подцелям управления коммерческой недвижимостью можно отнести:

• • получение периодического дохода и его максимизация;
• • увеличение стоимости недвижимости;
• • сокращение налоговой базы по налогу на имущество организации;
• • спекуляция недвижимостью;
• • поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• • минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
• • повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Третья группа — недвижимость как инвестиционный инструмент — собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

Инвестиционные цели сходны с целями управления коммерческой недвижимостью, а именно:

• • сохранение стоимости недвижимости;
• • получение периодического дохода или увеличение стоимости недвижимости;
• • повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

• • стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
• • создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;
• • создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;
• • сохранение стоимости недвижимости;
• • поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• • минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

• • уровень управления отдельным объектом недвижимости;
• • уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;
• • уровень управления портфелем недвижимости.

В соответствии с указанными стратегическими целями и подцелями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

• • оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);
• • формирование стратегии и программ управления недвижимостью;
• • надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости;
• • надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынке;
• • ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;
• • минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

Для достижения поставленных целей, подцелей и задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:

• • системность;
• • комплексность;
• • разделение собственности и управления;
• • целенаправленность;
• • пообъектность;
• • наиболее эффективное использование;
• • экономическая обоснованность;
• • профессиональная компетентность;
• • документирование;
• • добросовестность;
• • конфиденциальность;
• • профессиональное поведение.

Рассмотрим наиболее существенные принципы управления недвижимостью подробнее.

Принцип системности заключается в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: цели собственника; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости; определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации; контроль за объектами управления и деятельностью управляющих; предоставление отчетности о результатах управления; принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; ответственность за результаты управления; постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.

Принцип комплексности управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений, направленных на достижение целей собственника и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как товара, объекта работ и услуг, объекта инвестирования) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла — правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

Принцип разделения собственности и управления — принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

Принцип целенаправленности управления — принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное и качественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости).

Принцип пообъектного управления заключается в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого отдельного объекта недвижимости.

Принцип наиболее эффективного использования. В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости. На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

Принцип экономической обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Принцип профессионализма управления — принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания (персонал управляющей компании) должна владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ей обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг.

Только после получения детального представления о целях, подцелях и задачах собственника в отношении своей недвижимости и, возможно, других заинтересованных сторон следует приступать к выбору как оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, так и схемы управления объектом недвижимости.