Современный подход к принятию решения по выбору формы реализации государственно-частного партнерства и управления развитием исторической недвижимости

Девелопмент ОКН как вид инвестиционно-строительной деятельности характеризуется двумя особенностями:

• • имеет составной экономический тип инвестиций, причем состав меняется во времени (стоимость нематериальных активов в виде распорядительных документов о правах па девелопмент, лицензий и т. д. и финансовых активов проекта в виде векселей и т. д. постепенно переносится в материальные активы — вещные права — через незавершенные капитальные вложения);
• • регулируется не только гражданским об обороте вещных прав на недвижимое имущество, но и градостроительным законодательством. Это институциональное свойство среды проекта порождает существенные отличия в анализе эффективности и управлении стоимостью девелоперских проектов по сравнению с иными инвестиционными проектами.

В общем случае управление эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта различается в трех фазах жизненного цикла проекта, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

• • предынвестиционная фаза — с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат;
• • инвестиционная фаза — с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение этой фазы может претерпевать изменения);
• • операционная фаза — с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта (при этом замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, а также инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Графически соотношение фаз инвестиционного проекта и стадий девелоперской деятельности в жизненном цикле девелопмента объекта недвижимости культурного наследия представлено на рис. 4.3. Кривая отражает изменение кумулятивной чистой стоимости проекта во времени.

При реализации проектов девелопмента объектов культурного наследия от специалистов требуется профессиональный подход к принятию управленческих решений по развитию памятников истории и культуры, обеспечивающих разработку и воплощение концепции эффективного развития объекта недвижимости, своевременную корректировку рабочего процесса, освоение и обеспечение возврата инвестиций, непрерывную координацию действий всех участников инвестиционного проекта.

Развитие объекта недвижимости культурного наследия — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему, как к инвестиционному проекту.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и т. д., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам — концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно ведение строительных работ на объекте наследия составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя мало что говорит об их содержании.

В ходе проведенного анализа различных вариантов и подходов к разделению этапов девелопмента, учитывая результаты проведенного анализа применимости вариантов государственно-частного партнерства, специфику объекта девелопмента, предлагается новый подход к управлению развитием объекта наследия, представленный в виде алгоритма (рис. 4.4).

Рис. 4.3. Соотношение фаз инвестиционного проекта и стадий девелоперской деятельности в жизненном цикле девелопмента объекта недвижимости культурного наследия.

Рис. 4.4. Алгоритм управления развитием объекта недвижимости культурного наследия.

Расположение блока «выбора объекта» (2) после блока «формулировки бизнес-идеи» (1) обусловлено ориентацией на классические подходы к девелопменту недвижимости. На практике, проработка бизнес-идеи, как правило, начинается после выбора подходящего исторического памятника.

Обусловлено это отсутствием сформированного рынка объектов наследия, специфичностью и уникальностью каждого здания или недвижимого комплекса.

Следующий блок, определенный как «анализ коммерческой выполнимости проекта» (3), характерен для общей последовательности разработки и анализа инвестиционных проектов. Данный блок включает в себя следующие процессы:

• • прогноз социально-экономического развития территории — необходим для осознания перспектив развития района расположения объекта, с целью изыскания возможных будущих дефицитных сегментов рынка недвижимости, определения потенциальных потребителей;
• • анализ рынка недвижимости — проводится для изучения динамики спроса и предложения на рынке продажи и аренды недвижимости, изучаются существующие дефицитные сегменты рынка, предпочтения пользователей недвижимости;
• • анализ конкурентной среды — исследуются предложения по продаже и аренде функционирующих и строящихся объектов, находящихся в сегменте разрабатываемой бизнес идеи, уровень их оснащенности современными коммуникациями, парковками, средствам комфорта и безопасности, с целью разработки конкурентоспособного продукта.

Результатом выполнения блока 3 становится формирование входной информации о потребностях потенциальных клиентов — блок ввода информации (4).

Параллельно анализу коммерческой выполнимости проекта предлагается вести комплекс работ, содержащихся в блоках 5 и 6.

Исследование правовой осуществимости проекта (5) требуется для получения достоверных данных о собственнике объекта, возможностях получения прав пользования и распоряжения объектом, предмете охраны, обременениях, наложенных на недвижимый памятник истории и культуры, и др. информации гражданско-правового характера, в гой или иной мере способной повлиять на ход выполнения проекта.

По результатам выполнения блока 5 производится анализ возможностей приспособления объекта к современному использованию (6). Как уже было выяснено в гл. 1, законодательство РФ не запрещает смену функционального назначения памятника истории и культуры при условии сохранения неизменности его частей, составляющих предмет охраны. На данном этапе проводятся предварительные консультации с органами охраны наследия, целью которых является достижение компромисса между неизменностью исторического облика памятника и необходимостью адекватных рынку преобразований. Итогом данных переговоров становится входная информация о возможностях адаптации объекта (7).

Наличие блока 8 предполагает поиск вариантов развития исторической недвижимости внутри установленных ограничений (потребностей клиентов, с одной стороны, и возможностях адаптации объекта — с другой). От таланта и опыта девелопера-реставратора на данном этапе зависит будущая судьба объекта и проекта в целом. В литературе данный этап принято выделять как окончательный этап разработки концепции развития объекта. В ходе проводимого анализа прорабатываются, как правило, несколько идей девелопмента, из которых впоследствии выбирается лучшая. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта вынесен в отдельный блок условия (9). Положительное решение указанной задачи переводит нас к дальнейшему выполнению алгоритма. Если же такого решения достичь не удалось, то специалисты по развитию объекта либо полностью отказываются от реализации проекта, либо в корне меняют входные условия (смена объекта, выбор альтернативной бизнес-идеи и т. д.).

Принятый вариант наилучшего и наиболее эффективного использования формирует два пакета новых вводных данных.

• 1. Характеристики требуемого объекта недвижимости (10), необходимые для разработки маркетингового плана продвижения объекта недвижимости на рынке — исполнение блока (11).
• 2. Требования к проектированию реконструкции объекта (12), которые передаются проектировщику для выполнения эскизного проекта (13).

Появление маркетингового плана на ранних стадиях осуществления проекта девелопмента позволяет определить стратегию продвижения объекта на рынке, анонсировать сбыт продуктов или услуг, производимых в будущем с использованием объекта наследия, заранее определить меры, необходимые для формирования положительного общественного мнения с целью дальнейшего устранения конфликтных ситуаций с возможными оппонентами проекта — общественными организациями (такими как «Арх-надзор») или отдельными лицами, чьи интересы могут быть затронуты в ходе осуществления проекта. В общем случае, кампанию по реализации проекта развития объекта наследия следует проводить как можно более открыто. Во-первых, это позволяет формировать положительный имидж самой девелоперской компании, инвесторов и конечного продукта реализации проекта; во-вторых, позволяет устранить опасения общества, что оно «лишается» объекта наследия с переходом его к негосударственному инвестору.

Производимый в блоке 14 комплекс работ по определению инвестиционных потребностей проекта проводится на основании эскизного проекта, который следует разрабатывать как можно более приближенным к рабочему. При сопоставлении планируемых объемов работ, стоимости их выполнения, цен на строительные материалы, продукцию и требуемое оборудование исчисляются ориентировочные затраты по проекту, и как следствие — его инвестиционные потребности.

На основе результатов проведенных в блоках 1 — 14 исследований проводится анализ возможностей государственного участия в проекте (15). В большинстве случаев, местные власти идут навстречу частной инициативе реставрации объекта культурного наследия. В случае достижения предварительных договоренностей с органами власти создается рабочая группа по анализу вариантов, условий, способов реализации частной инициативы по отношению к развитию государственной собственности (16). Обязательным условием организации государственно-частного партнерства является оценка его экономических преимуществ в сравнении с традиционными способами приобретения прав на недвижимое имущество. Преимущества и недостатки различных вариантов партнерства подробно были рассмотрены ранее.

Если объект девелопмента уже находится в собственности или в аренде у частного лица и принято решение о реализации проекта реставрации, то согласно принятой на сегодняшний день последовательности разработки инвестиционных проектов следует переходить к финансовому анализу проекта (18). Данный раздел инвестиционного проекта является наиболее объемным и трудоемким. Наиболее ответственной частью финансового раздела бизнес-плана проекта является собственно его инвестиционная часть, которая включает:

• • установление (и последующий поиск) источников финансирования инвестиционных потребностей;
• • оценка стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта;
• • прогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проекта;
• • оценка показателей эффективности проекта.

Наиболее методически сложным является вопрос оценки окупаемости проекта в течение его срока реализации. Объем денежных потоков, которые получаются в результате реализации проекта, должен покрывать величину суммарной инвестиции с учетом принципа стоимости денег во времени.

На основе результатов финансового анализа, с учетом полученных показателей эффективности проекта выносится взвешенное решение о принятии проекта к реализации или отказе от него (19). Если проектом было запланировано создание государственно-частного партнерства, то при положительном решении о реализации проекта наступает фаза документального оформления достигнутых договоренностей (20).

Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта (21).

Получение разрешительной документации подразумевает заключение охранных договоров с органами контроля в сфере обращения объектов культурного наследия и согласование эскизного проекта, результатом которого становится получение планово-реставрационного задания и разрешений на научно-исследовательские и проектные работы.

В зависимости от выбранной схемы финансирования развития объекта действия блока 23 могут быть перенесены к началу либо проектировочных, либо строительных работ.

Отличительной особенностью ведения проектных работ (24) на объекте наследия является необходимость согласования проектных решений с органами охраны наследия. При этом проверяется неизменность предмета охраны исторического памятника, соблюдения требований норм и стандартов проектирования реставрации и реконструкции объекта. После разработки рабочего проекта, включающего исполнительную и сметную документацию, требуется проведение экспертизы проекта в соответствующих организациях, осуществляющих санитарный, пожарный, экологический, градостроительный и другие виды контроля.

Если во время прохождения экспертизы не выявлено существенных недостатков, проект принимается к работе. На его основе определяются требуемые ресурсы, объемы работ, устанавливаются сроки их проведения. В соответствии с полученными данными производится конкурсный отбор подрядчиков. Задача девелопера на этапе строительства (25) состоит в том, чтобы уже на этой стадии максимально обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями. В соответствии со ст. 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» строительная фаза девелопмента ОКН должна производиться на основании письменного разрешения соответствующего органа охраны объектов культурного наследия и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в установленном законом порядке и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ. Этап строительства объекта составляет для большинства проектов 1,5−2 года — примерно треть от всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60−70%).

По окончании строительства и передачи объекта подрядчиками проводятся мероприятия по организации работы приемочных комиссий и последующая сдача объекта в эксплуатацию. При необходимости проводится регистрация проведенных на объекте наследия изменений.

Результат развития — это реализованный проект (законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания). Распорядиться результатом развития означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.

Данный этап развития (26), хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например, полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта. Процесс продвижения объекта на рынок и его реализация должны начинаться задолго до завершения строительства. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдачу в аренду и т. д.) оцениваются в 5−10% от общей суммы затрат по проекту.

Приведенная выше схема описывает лишь общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств: особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса объекта недвижимости культурного наследия, специфика принятых процедур при предоставлении права на реставрацию объекта и т. д. При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.