Статистика рынка недвижимости

В данной главе рассматриваются факторы, определяющие специфику недвижимости как товара, особенности первичного и вторичного рынка недвижимости и условия его развития.

Специфика недвижимости как товара и рынка недвижимости

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется особой ценностью и общественным значением ее объектов для экономики страны, а также особой ролью недвижимого имущества в социокультурной жизни любого общества. Гражданский кодекс РФ определяет недвижимость (недвижимое имущество) как особый объект гражданских правоотношений: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть также отнесено и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» .

В любом обществе недвижимость выступает как объект отношений собственности, характер которых обусловлен существующим в стране социально-экономическим строем. В условиях командноадминистративной системы управления экономикой объекты недвижимого имущества, как и практически все факторы производственно-хозяйственной деятельности, находились в собственности государства. С переходом к рыночной экономике формируется система частной собственности, что способствует выделению сферы недвижимости в самостоятельный сектор экономики (рынка). Однако здесь следует отмстить, что рынок недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями, существенно отличающими его от других секторов рынка. В Гражданском кодексе РФ сказано, что специфика рынка недвижимости определяется той особой ролью, которую недвижимое имущество играет в жизни общества. В связи с этим владение недвижимостью практически всегда связано не только с выгодами, но и с ограничениями, накладываемыми на собственника государством в интересах других лиц, на жизнь и деятельность которых поведение собственника земли, зданий, сооружений и способ использования принадлежащего ему недвижимого имущества оказывают существенное влияние. Таким образом, государство, по существу, выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономикоправового оборота. В Гражданском кодексе РФ определено, что характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и большая, нежели в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Другая отличительная особенность рынка недвижимости в основном связана со спецификой недвижимости как товара. Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самого тела недвижимости: уникальность и неповторимость (любой товар на рынке недвижимости обладает индивидуальными характеристиками); стационарность (невозможность перенести объект недвижимости в то место, где спрос на него может быть выше); длительность создания и долговечность.

Указанные характеристики, в свою очередь, в условиях рыночной экономики определяют отличительные черты недвижимости как товара и рынка недвижимости:

• — специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее, что обеспечивает переход недвижимого имущества как товара от одного владельца к другому при сохранении физической неподвижности самого объекта недвижимости;
• — высокий уровень издержек, связанных с проведением сделок (трансакционные издержки). Подобного рода издержки включают в себя не только денежные затраты, связанные с поиском необходимого товара и контрагента сделки и обусловленные ограниченным количеством покупателей и продавцов на рынке недвижимости, по и затраты времени на проведение сделки. Последнее объясняется тем, что между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определенный период (время экспозиции объекта на рынке), который существенно больше, чем время, необходимое для реализации товара на других рынках;
• — более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости, обусловленная уникальностью и стационарностью недвижимости;
• — ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма, обусловленная более низкой эластичностью предложения по цене по сравнению с достаточно эластичным спросом.

Однако в условиях российской нестабильной экономики подобное соотношение эластичности спроса и предложения не является характерной чертой рынка недвижимости в силу резкого несоответствия между уровнем доходов населения и уровнем его обеспечения жильем. Такое несоответствие в условиях быстрого роста цен на жилье способно резко увеличить предложение на рынке за счет той части населения города, уровень доходов которой ниже уровня обеспечения жильем и которая использует указанный рост цен для повышения своего благосостояния путем реализации имеющегося в собственности недвижимого имущества. Отсюда происходит резкое увеличение предложения на рынке жилой недвижимости, на которое спрос не может адекватно среагировать в силу низкого уровня платежеспособного спроса в стране. Таким образом, предложение оказывается более эластичным по цене, нежели спрос.

Спрос и предложение на рынке недвижимости взаимодействуют не на уровне экономики в целом, а на уровне отдельного региона. Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга.