Участники рынка недвижимости и их функции

Высокий уровень трансакционных издержек, недостаточность информации о состоянии и тенденциях рынка, ограниченные возможности его ценового регулирования и другие приведенные выше особенности операций с недвижимостью, непосредственно вытекающие из специфики самого недвижимого имущества, обусловили появление особой группы бизнесменов — профессиональных участников рынка недвижимости и во многом определили их функции:

• • снижение издержек при операциях с недвижимостью;
• • повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
• • снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;
• • «воссоединение» продавцов и покупателей;
• • обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Деятельность, осуществляемая профессиональными участниками на рынке недвижимости, носит название риэлтерской, которая определяется как осуществляемая на постоянной основе деятельность по оказанию за плату или иное вознаграждение услуг по продаже, выставлению на продажу, обмену, покупке, сдаче в аренду объектов недвижимости или прав на недвижимость для ее последующей продажи без производства значительных улучшений недвижимости с целью получения прибыли. Соответственно в качестве профессиональных участников рынка выступают риэлтеры, риэлтерские фирмы (агентства недвижимости), функционирующие во всех секторах рынка недвижимости, которые в силу своей специфики развивались и развиваются неравномерно.

Структура и операции, осуществляемые на рынке недвижимости

Традиционно выделяют первичный и вторичный рынки недвижимости, что характерно и для других рынков (рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т. д.). На каждом из выделенных рынков присутствуют следующие виды недвижимого имущества:

• • земля;
• • жилая недвижимость;
• • коммерческая недвижимость;
• • инвестиционная деятельность в сфере недвижимости.

Соответственно по видам недвижимого имущества можно выделить четыре сектора в сфере операций на рынке недвижимости, которые следует рассмотреть более подробно.

Прежде всего следует отметить, что рынок недвижимости наиболее развит именно в жилищной сфере, на которую приходится почти 80% всех заключаемых на рынке сделок. Это объясняется, во-первых, приватизацией жилья и созданием частного жилого фонда, что послужило основой успешного функционирования вторичного рынка жилых помещений. Во-вторых, наличием наиболее полной законодательно-нормативной базы, регулирующей отношения на данном секторе рынка. Все проводящиеся здесь операции можно свести к пяти основным группам:

• — купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
• — обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
• — расселение коммунальных квартир;
• — операции с неприватизированными объектами;
• — аренда квартир и комнат.

Структура операций на протяжении всего периода становления рынка существенно изменяется. Если в первые годы перестройки преобладали прямые покупки квартир, то впоследствии стали преобладать операции по расселению коммунальных квартир (например, эти операции характерны для Санкт-Петербурга, где коммунальные квартиры составляли примерно 15% городского жилищного фонда). При этом зачастую расселенные квартиры превращались в офисные помещения, что позволяет рассматривать эту операцию не только как сделку на рынке жилой недвижимости. Что касается неприватизированных объектов жилой недвижимости, то следует отмстить, что их обмен был единственным способом смены жилплощади до 1991 г. С появлением легального рынка недвижимости этот сектор постоянно сужается.

Аренда жилых объектов в развитых странах занимает большое место среди операций на рынке недвижимости. В России этот сектор развит довольно слабо.

Операции на рынке коммерческой недвижимости традиционно являются наиболее привлекательными для риэлтеров во всем мире, так как в этом секторе в отличие от квартирного рынка субъектов меньше, но денег больше. Сектор коммерческой недвижимости гораздо уже, чем сектор жилой. В связи с этим и количество операций в нем значительно меньше. Однако из-за высокой стоимости объектов сумма комиссионного вознаграждения, получаемого риэлтерской фирмой по каждой сделке, весьма существенна.

По функциональному назначению можно выделить следующие типы коммерческой недвижимости:

• — торговые помещения;
• — офисные помещения;
• — производственные помещения;
• — склады;
• — общепит;
• — бытовой сервис.

По формам собственности площади, входящие в нежилой фонд, подразделяют на находящиеся;

• • в частной собственности;
• • муниципальной собственности;
• • ведомственной собственности;
• • федеральной собственности.

Схемы и цены продажи и аренды нежилого фонда города зависят от прав собственности на конкретное помещение и существующей нормативной базы. Муниципальная недвижимость продается в соответствии с законодательством о приватизации и сдается в аренду в соответствии с местными нормативными актами. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, формирует сектор предложения на вторичном рынке нежилого фонда и продается (сдается в аренду) в зависимости от действующих ограничений и характеристик конкретного объекта. Цена на муниципальные объекты зависит от законодателя, на частные — от платежеспособного спроса. Таким образом, источником формирования вторичного рынка коммерческой недвижимости стала приватизация, начавшаяся в 1992 г. в соответствии с Государственной программой приватизации предприятий и осуществляемая через их продажу на коммерческих конкурсах и аукционах.

Продавцами на первичном рынке являются уполномоченные государственные структуры, например в Санкт-Петербурге — это Фонд имущества Санкт-Петербурга. Основным собственником недвижимости коммерческого назначения и сегодня по-прежнему остается государство, а главным арендодателем на протяжении всего периода экономических реформ является Комитет по управлению городским имуществом.

Необходимо отметить, что на рынке коммерческой недвижимости, как и в большинстве развитых стран, преобладают сделки аренды. Следовательно, и размер комиссионных на нем определяется не по отношению к цене объекта, а к уровню арендной платы (как правило, они соответствуют арендной плате в расчете на месяц).

Однако рынок коммерческой недвижимости в России характеризуется несовершенством законодательной базы, что приводит к сложности разбора юридического аспекта сделки, а также к тому, что в некоторых случаях остаются неясными вопросы о правах собственности на различные объекты нежилого фонда. Кроме того, по вторичному рынку нежилых помещений практически отсутствует статистическая информация, что затрудняет его анализ.

Операции с землей в большинстве стран занимают видное место в структуре рынка недвижимости. В России в настоящее время земля только входит в оборот.

Следует отметить, что в России одной из первых стали разрабатывать систему земельного кадастра и разрешили выкуп земли приватизированным предприятиям в Санкт-Петербурге (в основном с целью пополнения бюджета). Несмотря на это, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области рынок земли практически не функционирует. Небольшое количество операций с садовыми и дачными участками, а также единичные операции с землями, выкупленными предприятиями, в целом картины не меняют.

Еще одним сектором рынка недвижимости являются операции, связанные с инвестиционной деятельностью.

Управлением инвестициями в строящуюся недвижимость занимаются девелоперские фирмы. Девелоперы не участвуют непосредственно в строительстве, они организуют создание востребованного рынка объекта недвижимости, причем таким образом, чтобы удалось вернуть вложенные средства и получить прибыль от реализации. Содержание деятельности девелопера и процесс девелопмента в целом можно представить схематически.

В настоящее время к операциям, связанным с инвестициями в строительство недвижимости, относятся:

• • государственные инвестиции в строительство жилого фонда (если раньше они являлись основным источником средств, то сейчас они постоянно уменьшаются из-за нехватки денег в бюджете);
• • строительство кооперативов;
• • строительство на заемные средства (привлечение крупных банковских кредитов на длительный срок (более года) для реализации строительных проектов девелоперскими фирмами);
• • долевое участие в строительстве (на сегодняшний день наиболее распространенная форма участия в жилищном строительстве как физических, так и юридических лиц);
• • выпуск облигаций жилищных займов;
• • создание обществ взаимного кредитования.

Все перечисленные операции осуществляют профессиональные участники рынка — риэлтерские фирмы.