Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа — процесса, имеющего силу законов природы. Существует три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.7).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики недвижимости, увеличивается частота ее ремонтов, а ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика — разные процессы^[1].

В бухгалтерских документах износ — это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией. Иными словами, процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся.

Рис. 1.7. Виды износа.

В настоящее время в соответствии с Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве износ отдельных объектов определяется равномерным (линейным) методом (в денежном эквиваленте) по следующей формуле:

Балансовая стоимость,.

" Норма амортизационных либо первоначальная стоимость,.

^г отчислении.

либо восстановительная стоимость В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) используют также метод убывающего остатка, кумулятивный метод и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при процедурах оценки на базе доходного подхода.

Моральный износ — это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости. Он проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический.

Функциональный износ — это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерному обеспечению и, соответственно, дешевеют.

Технологический износ — это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же как и физический, моральный износ может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Внешний (экономический) износ (износ, обусловленный внешним воздействием) — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда считается необратимым.

• [1] Более подробно см.: Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебное пособие для академического бакалавриата / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, А. Г. Бездудная; под ред. А. Н. Асаула., 2017.