Развитие кадастрового учета земель в Древней Руси и царской России

В России земельный кадастр начал формироваться еще во времена Киевской Руси, первые описания земель появились в IX в. Они касались монастырских и церковных земель и служили основанием для наделения духовенства землей. Необходимость в сборе сведений о земле возникла также в связи с взиманием податей русскими князьями.

Правовой кодекс Древней Руси «Русская правда» свидетельствует о том, что земли в то время делились по угодьям (дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи), что предполагало наличие у них границ и их фиксацию. Подробное описание доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава и смоленского князя Ростислава. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в. Как и в других странах, кадастровый учет осуществлялся для защиты собственности и налогообложения.

На развитие древнерусского кадастра оказало влияние монгольское владычество, поскольку для правильного учета и сбора дани проводилась перепись жителей и их имущества. Главной доходной частью имущества являлась земля, поэтому при раскладе дани учитывались ее количество и качество. При этом на учет ставились и территории целых княжеств, и землевладения каждого частного лица.

Наиболее полное описание земель в России было проведено в период ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. Описания земель тех лет включают данные о количестве земель, их стоимости в единицах податного обложения. Такой единицей тогда считалась соха, поэтому перепись земель получила название сошного письма. Кроме фискальных целей описание земель по сошному письму имело большое значение для обороны России. Раздача земель за воинскую службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с выполняемой службой стали причиной частых переписей земель в XV—XVI вв. При царе Иване Грозном были описаны почти все земли России, а некоторые из них — даже по нескольку раз.

В XVI в. для описания земель было создано специальное учреждение — Поместный приказ, который стал общегосударственным центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками.

Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражались в писцовых книгах, в которых земли классифицировались по качеству на четыре группы — добрые, средние, худые и очень худые. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв.

Писцовые книги составлялись в двух экземплярах: один посылался в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался для воевод, наместников и дьяков. Писцовые книги имели статус юридического документа, при их заполнении проверялись права па описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен землевладениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве официального доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам.

Кроме писцовых книг, в которые заносились все земли, составлялись окладные, приправочные, нолевые, строенные, засечные, дозорные, отказные и вотчинные книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, в приправочных — земли людей, находившихся на государственной службе. Нолевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Засечные книги содержали описание земель по границам государства, в дозорные книги заносились земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Отказные книги содержали сведения об отказе земельных угодий (земельном пожаловании) дворянам, служилым и другим людям с точным указанием количества отказываемой земли, положения отведенного участка на местности, а также об участии «сторонних людей» в качестве свидетелей с указанием их социального статуса и места жительства. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла (система денежных и натуральных государственных повинностей крестьян и посадских людей) между населением вотчины с учетом имущественного положения людей. Собираемая информация использовалась не только для налогообложения, но и для управления территориями, проведения земельной политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра связан с царствованием Петра I, который уничтожил поместную систему и ввел подушную подать, в результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем в этот период большую роль играл количественный учет земель, и поэтому значительно повысилась точность нолевых измерений. Впервые землемерные работы основывались на геометрии и применении геодезических инструментов, было намечено провести сплошное межевание земель.

Однако первое генеральное межевание было начато в 1754 г. в царствование Елизаветы Петровны, когда была обнародована межевая инструкция. В этой инструкции было упразднено различие между вотчинными и поместными землями, а мерную веревку заменила десятисаженная цепь, за единицу меры была принята десятина, а межевщик был снабжен астролябией. Межевщик, сопровождаемый геодезистом и военной командой, должен был измерять и межевать земли в порученном ему округе, проверять и утверждать права на владение в определенном пространстве или определенных границах.

Помимо учета земель оно имело целью изъятие не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к возникновению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход, вызвав необходимость полной реформы межевания.

Такая реформа была проведена уже в царствование императрицы Екатерины II. В 1756 г. императрица учредила специальную Комиссию о государственном межевании. Позднее, в 1765 г. было объявлено генеральное межевание земель государства на совершенно новых началах и обнародованы правила для составления новой межевой инструкции.

Работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. Документы учета и описи составляли не только для сельскохозяйственных и лесных земель, но и городских дворов. Документы содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги и планы генерального межевания с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель.

В 1837 г. министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе данных об урожайности, собранных за 12 лет, определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключалась стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определялся условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета земель было связано с такими важными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмена взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выхода из общин.

С отменой крепостного права началось развитие товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно утрачивало натуральный характер и становилось товарным. В этот период межевание и кадастровый учет были направлены на достижение нескольких целей:

• 1) правовой — определение и закрепление юридическими законами границ землевладений с составлением соответствующих юридических документов;
• 2) сельскохозяйственной — устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т. п.);
• 3) финансовой — определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Необходимые сведения о земле содержались в Межевой и Поземельной книге. В Межевой книге описывались границы землевладений и их изменения, связанные с куплей-продажей части землевладения. В Поземельной книге содержались сведения о правообладателях на землю и о совершаемых с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры.