Бизнес-планирование инвестиционно-строительного проекта и оценка его эффективности

Инвестиционно-строительный проект — проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство какоголибо объекта: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ.

Цель проекта — это желаемый результат деятельности, достигаемый при реализации проекта в заданных условиях.

При выборе приемлемого варианта (сравнительная оценка альтернатив) из возможных идей необходимо руководствоваться параметрами: стоимость проекта (объем инвестиций), сроки, возможные риски, связанные с инвестированием и реализацией проекта, ожидаемый результат инвестирования (определение эффекта и эффективности инвестиций).

Бизнес-планирование инвестиционно-строительного проекта осуществляется в следующей последовательности (рис. 3.2).

Характеристика объектов строительного комплекса.

Бизнес-план любого комплекса объектов начинается с описания объекта строительства.

Жилой комплекс представляет собой здание или несколько зданий на закрытой территории с собственной развитой инфраструктурой. В жилом комплексе есть магазины, предприятия бытового обслуживания, игровые площадки для детей, подземная автостоянка и закрытый благоустроенный двор. Некоторые элитные жилые комплексы имеют также собственные спортивные залы, бассейны, салоны красоты, рестораны и бары.

Новые стандарты жизни общества предъявляют новые требования к уровню комфорта современного жилья. Наибольшую долю рынка жилого строительства жилые комплексы экономи бизнес-класса, элитные дома, пентхаусы. Каждый жилой комплекс рынка недвижимости представляет собой произведение строительного искусства и позволяет по достоинству оценить все удобства комфортной жизни. Современные жилые комплексы возводятся с использованием новейших строительных материалов и технологий и являются ликвидными объектами инвестиционного вложения средств.

Рис. 3.2. Алгоритм бизнес-планирования инвестиционно-строительного проекта.

К основным характеристикам жилого комплекса, которые должны быть отражены в бизнес-плане, относятся: класс объекта (эконом-, бизнес-класс, элитный); общая площадь застройки, местонахождение комплекса, его этажность, количество квартир, высота потолков, площадь квартир, планируемая стоимость квартир с учетом коэффициента инфляции, наличие машиномест.

Также указывается тип комплекса (монолитный, кирпичный, блочный, смешанного типа и т. п.) и наличие в нем объектов социально-бытового назначения.

Обоснование местоположения строительного комплекса. Немаловажное значение при реализации проекта строительства жилого комплекса является его месторасположение. Район расположения жилого комплекса, его экология, транспортная доступность, близкое расположение необходимых торговых и социально-бытовых учреждений — все эти факторы играют большую роль при принятии гражданами решения о покупке квартиры в жилом комплексе, а следовательно, влияют и на доходы инвестора.

В бизнес-плане проекта строительства жилого комплекса необходимо также указать, какие права на земельный участок имеет инвестор.

Земельный участок, выделенный под строительство комплекса, может быть взят инвестором в аренду у государственных и муниципальных органов власти или приобретен им в собственность у города.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Анализ рынка жилой недвижимости. Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом случае наиболее актуальными являются вопросы о динамике цен на недвижимость, о соответствии объемов спроса и предложения.

Стратегический анализ инвестиционно-строительного проекта. Методика SWOT-анализа проекта заключается в детальном анализе экономической обстановки на предприятии, когда определяются его сильные и слабые стороны, а также потенциальные внешние угрозы и благоприятные возможности. Анализ начинается с изучения предприятия и выявления его сильных и слабых сторон. В целях выявления возможностей и угроз проводится тщательное изучение внешней среды, всех факторов, которые могут повлиять на проект, но не зависят от деятельности компании.

Мнение потребителей — основополагающий фактор при определении сильных и слабых сторон предприятия. К преимуществам проекта, кроме транспортной доступности комплекса и удачного месторасположения, можно отнести использование при строительстве объекта дешевой рабочей силы, сырья и материалов, энергии, что снижает себестоимость работ.

Однако такие преимущества могут быть потеряны из-за влияния различных факторов: роста цен, заработной платы, действий конкурентов и т. д.

Преимущества другого рода — это использование при реализации проекта уникальной технологии и высококвалифицированных специалистов, а также уже сформированная хорошая репутация фирмы.

К возможностям инвестиционного проекта можно отнести рост спроса на продукцию, выпускаемую при реализации проекта, рост уровня доходов населения. Также необходимо продумать, как наиболее эффективно можно использовать возможности и сильные стороны и что нужно сделать, чтобы снизить влияние угроз и слабых сторон проекта. Обычно такой SWOT- анализ представляется в виде таблицы.