Здание на чужой земле

Проф. Л. Кассо «ЗДАНИЯ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ» Москва 1905 г., Предисловие Никонова П. Н., СПб, 2001 г.

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

ПРЕДИСЛОВИЕ

Позвольте представить Вам труд, изданный в 1905 году по поводу проблемы, по-видимому сильно тогда волновавшей теоретиков отечественного права, касающейся возможностей строительства зданий на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. То было время реформ, начатых в царствование Александра II, которые ставили своей задачей создание в России правовой системы, обеспечивающей цивилизованное и рациональное владение недвижимостью. На селе шла упорная работа по «приватизации» земли крестьянами; в городе зрели и расцветали новые формы владения жилищем; в канцелярии Его Императорского Величества; в ипотечной комиссии при министерстве юстиции, в министерстве финансов и в аудиториях юридических факультетов оттачивался проект Вотчинного Устава — системы регистрации права на недвижимое имущество, основанной на принципах центрально-европейской титульной системы регистрации прав. Активно обсуждались вопросы ипотеки, отыскания недвижимых имений из чужого владения, строительных правил, направленных на общие блага владельцев городской недвижимости и прочих горожан и прочее, прочее, прочее.

В данной книге исследован вопрос правового положения строения, возведенного на чужой земле — недвижимость ли это? С точки зрения современных проблем интересна и попытка ответа на этот вопрос, совершенно актуальный и сегодня, и сильная аргументация, в которой привлечен богатый материал мирового и исторического опыта, с глубоким анализом разнообразных примеров. Это безусловно пригодится исследователям современных проблем. Но кроме того, этот труд пригодится им как образец всестороннего и детального исследования и обоснования ответственной позиции исследователя. Прежде всего, это важно нам по той причине, что наша отечественная правовая система относится к семье континентального европейского права, имеющей другое именование — «Право Университетов». Этим подчеркивается то, что традиционно такая правовая система в целом находится под интеллектуальным контролем представителей фундаментальной правовой науки — основные законы генерируются в лабораториях этих ученых и только после них попадают на обсуждение законодателей. К сожалению, эта традиция еще не установилась, точнее — не восстановилась в нашей стране. Предлагаемый труд — один из памятников этой, утраченной нами культуры.

Не смотря на то, что автор в некоторых своих прогнозах оказался не прав — например, в критике попыток установить в Германии поквартирную собственность, им ярко раскрыто основное фундаментальное понятие института недвижимости — понятие самой недвижимости, недвижимой вещи. Правда, для демонстрации основательности трактовки этого понятия в основном использован прием исторических и современных автору мировых примеров. Возможно, этого вполне достаточно, но было бы любопытно познакомиться также с аргументацией, привлекающей анализ самой той сущности недвижимости, которая заставила человечество выделить недвижимость в самостоятельный класс вещей. Прежде всего это актуально для нашего поколения потому, что наше законодательство в сфере недвижимости пребывает пока в состоянии первобытного бульона в немалой степени по причине отсутствия однозначного толкования понятия недвижимости. Хаос и противоречия начинаются уже в отправной точке, в самом главном пункте, который призван был заложить фундамент всему интеллектуальному обеспечению этой сферы — в определении понятия недвижимости, недвижимого имущества, данного в статье 130 Гражданского кодекса России. Возможно, это не бросается в глаза тем, для кого исследуемая тема не представляет живой интерес, но при внимательном прочтении уже первого абзаца обнаруживается возможность неоднозначного толкования сделанного в нем утверждения, что и получило уже широкую практику. По крайней мере, именно это определение дает основания представителям конкурирующих точек зрения одинаково опираться на него в спорах друг с другом одни выступают с утверждением, что недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме, другие постановляют, что земельный участок, дом и квартира есть 3 различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота. Основными носителями этих точек зрения выступают различные ведомства и субъекты политики, конкурирующие между собой за лидерство в области регулирования имущественных отношений или в сферах, сопряженных с этими отношениями. Они уже немало потрудились над тем, чтобы укрепить свои позиции положениями законов, инструкций и иных нормативных документов, что оборачивается расцветом противоречивости, бессистемности, фрагментарности, декларативности и малой эффективности всего правового регулирования недвижимости как на основе федерального законодательства, так и местного. Но самое удручающее состоит в том, что именно среди юристов, в том числе тех, которые осуществляют экспертизы проектов нормативных актов, наблюдается массовое равнодушие к такому положению вещей — они просто не видят никакой разницы в этих позициях. Говорят однажды одно из первых лиц министерства юстиции, отвечающее за законодательство в сфере недвижимости, выступало перед заинтересованной аудиторией с «ответами на вопросы» и на вопрос: «что есть недвижимость», ответило: «это то, что юристы назовут недвижимостью», и указав на стаканчик с карандашами, стоявший на кафедре, продолжило: «объявим завтра этот стаканчик недвижимостью, он ею и будет». В этом ответе заключается уже третий подход к определению понятия недвижимости, открывающий широкие возможности. Оставим это без собственного комментария, впереди интереснейший текст.

Никонов Павел Николаевич, архитектор.

Санкт-Петербург, 2001

Об авторе

Выдержка из статьи «Энциклопедического словаря Брокгауз и Ефрон. Биографии России»,

CD-диск ElectroTECH Multimedia и Студия КОЛИБРИ, 1998 г.

КАССО, Лев Аристидович — цивилист и государственный деятель. Родился в 1865 г. Высшее юридическое образование получил за границей. Выдержав магистерский экзамен в Дерптском (Юрьевском) университете, назначен был там в 1892 г. исполняющим должность доцента церковного права, в 1893 г. — исполняющий должность профессора местного прибалтийского права. В 1895 г. защитил магистерскую диссертацию: «Преемство наследника в обязательствах наследодателя» и назначен профессором Харьковского университета. В 1898 г. защитил докторскую диссертацию: «Понятие о залоге в современном праве» и занял кафедру гражданского права в Московском университете. Кроме упомянутых выше диссертаций, написал: «Die Haftung des Beneficialerben nach rumischem und heutigem Rechte» (Берлин, 1889); «Обзор остзейского гражданского права» (Юрьев, 1896); «Общие и местные гражданские законы» (Харьков, 1896); «Ф.Г. фон Бунге и остзейское гражданское право» (Санкт-Петербург, 1897); «Запродажа и задаток» (1904); «К истории свода законов гражданских» (1904); «Здания на чужой земле» (1905); «Русское поземельное право» (1906); «Византийское право в Бессарабии» (1907); «Россия на Дунае и образование Бессарабской области» («Учебник Западного Императорского лицея в память Цесаревича Николая», выпуск VI и VII, 1912 и 1913 годов). В 1910 г. поставлен во главе министерства народного просвещения.

О первоисточнике

Текст является полной сканированной копией книги Проф. Л. Кассо «Здания на чужой земле», издания книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», Москва 1905 года.

Редакторская правка заключилась лишь в приведении текста к современной орфографии. К публикации подготовлен Никоновым П. Н.

Текст приведен с авторскими примечаниями, исключая несколько случаев, отмеченных (Прим. Н.П.Н.).

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение»,

Москва 1905 года

Проф. Л. Кассо

Здания на чужой земле

Mobilium possessio vilis. Движимое владение — ничтожность (дешевка). (прим. Н.П.Н.)

(Средневековая пословица).

Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип «superficies solo cedit» Наземное имущество прирастает к земельному участку (Гай) (прим. Н.П.Н.). См. 1. 7 § 10, D. de adq. rerum d. 41.1; 1. 7 § 12 eod. tit; 1. 23 § 7 D. 6. I; 1. 81 § 3. D. de leg. I; 1. 2 D. 43.18; 1. 32 D. 18,1; 1, 60 D.41.1 1. 50 D. 9.2; 1. 2 § I Cod. 3.32; 1. 5 Cod. 8.10. одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке См. Vangerow, Pandecten I § 329; Schmid, Hanbuch des gem. Rechts. Besond. Theil I § 10; Gesterding, Lehre vom Eigenthume, стр. 231 сл. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права Gaius II § 73; 1. 2 D. de superf. 43.18; 1. 50 D. 9.2. Теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений Римлян, когда, по сакральному праву до XII таблиц, собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения Так Kuntze, Kojengemeinschaft (1888) стр. 63 и Degenkolb, Platzrecht und Miethe, cтp. 120; но их аргументация, основанная на 1. 49 D. 6.1,1. 20 § 2 D. 8.2, 1. 23 pr. D. 41.3, 1. 28 D. 41.1 мало убедительна, как и предположение Kohler’a (zuг Lehre von den Pertinenzen, Iherings Iahrbьcher. T. 26 стр. 33 прим. 68), взятое из 1. 28 D. de adq. rer. dom. 41.1. Но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полезнее, наоборот, подчеркнуть, что Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации, хотя учение Прокульянцев, как будто, давало возможность предполагать, что человек, застраивающий чужой участок, превращает его в другую вещь и в следствие этого может быть признан ее собственником. Однако в источниках никаких следов такого образа мысли нет См. Fitting, Die Specification, в Archiv fьr die civilistische Praxis. Том XLVIII, стр. 18., и те немногие места в Дигестах, из коих некоторые современные романисты желают делать выводы, противоречащие принципу «superficies solo cedit», имеют лишь в виду совсем особые случаи, когда домовладелец выставляет несколько балок или строит даже целую галерею над зданием соседа L. 33 D. de serv. praed. 8.2; 1. 25 pr. eod. tit.; 1. 28 D. de adqu. rer. dom. 41.1; 1. 47 D. 39. 2. Здесь мог бы оказаться спорным вопрос, к какому зданию отнести пристройки. Римские юристы решают его в пользу главного здания, а не в пользу здания, служащего поддержкой, но при этом они нас предупреждают На последние слова в 1. 47 D. de damno infecto 39.2, (nес tamen consequens est, ut superior pars aedificii, quae nulli conjuncta sit, neque aditum aliunde habeat, alterius sit, quam cuius est id cui superposita est.). Pineles, Die communio pro diviso, (в Grьnhut’s Zeitschrift, XXIX стр. 718) не обратил достаточного внимания., что из такого единичного случая вовсе не следует выводить, что, если постороннее лицо вообще построит второй этаж под чужим домом, оно приобретает право собственности на возведенное здание. И потому не удивительно, что Римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками Тема горизонтального деления здания между собственниками возникла в Германии в середине XIX века, когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. Так как обычно в таком доме весь этаж занимала одна квартира, то возник прецедент горизонтального деления здания между различными собственниками. Проблемы пользования, эксплуатации и развития такой недвижимости порождали такие конфликты между новыми собственниками, что эти дома остались в истории под именем «Дома ссоры». Это заставило правительство заняться разработкой правового регулирования правоотношений между ними. В итоге родились правовые принципы, известные сегодня под термином «Кондоминиум» (прим. Н.П.Н.).: чтение источников показывает нам, что, если несколько лиц живут, хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, как таковым, и тогда за этим лицом при знается владение всем домом, входящим в состав участка См. 1. 3 § 7 D. uti possidetis. 43.17.

В современной германской литературе некоторые авторы Так, напр., Pineles 1. с., стр. 709 сл. пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике Syrisch—rцmisches Rechtsbuch (изд. Bruns und Sachau), § 132 и стр. 273., составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы Земля считается главною вещью, к которой прибавляется здание. См. 1. 21 D. de pign. act. 13.7; 1. 98 § 8. D. de solut. 46. 3; 1. 44 § 1 D. de oblig. et act. 44. 7. Против них не говорят 1. 20 § 2 D. 8. 2; 1.49; D. 6. I и 1. 23 D. 41.3, так как из сих последних вовсе не вытекает, что здание считается главной частью, как это полагает Bechmann, zur Lehre vom Eigenthumserwerb (1867), стр. 57—58. всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio В источниках нас поражает та осторожность, с которой римляне относятся к праву собственности на вещи, вошедшие в какую-либо связь с почвою; см. 1. 27 § 32 D. 9.2. при inaedificatio восстает в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий Права добросовестного владельца (1897), стр. 134 прим. 1., указывая на возможность вредных для народного хозяйства. последствий. Но интересы экономические так сложны и так, разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, «superficies solo cedit,» безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда. он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает Ср. Biermann, Ihering’s lahrbьcher T. 34 стр. 182; Sokolowski, Die Philosophie im Privatrechte (1902) стр. 112.

Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность Подробнее об этом у Dirksen, Abhandlungen der Berliner Academie. Hist. phil. klasse. 1853 г. стр. 183; Kuntze, Cursus des rцmischen Rechts (1869) § 589; Degenkolb, Platzrecht und Miethe, стр. 112. и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. И силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов «Es gibt keine superficies ohne solarium» —пишет Degenkolb, Platzrecht, стр. 20 cл. суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jus in re aliena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.

Но собственником здания и здесь считается собственник земли в силу общего правила Ср. 1. 3 § 7 D. uti possidetis 43.17 (в концe).; так что суперфициарий получает лишь владение правом См. 1. 16 § 2 D. 13,7; 1. 13 § 3 D. 20,1; 1. 15 D. 20,4. Такого взгляда Bremer Pfandrecht (1867) стр. 40 сл. Wдchter, Das Superficiar oder Platzrecht (1868) стр. 38 сл.; Windscheid, Pandecten 1 § 227 прим. 3; иного взгляда Dernburg, Pfandrecht, 1 стр. 220 прим. 5, но для этого приходится прибегать къ смелому толкованию 1. 1 § 6 D. 43,18., juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица Ср. Sintenis, Gemeines Civilrecht, I § 56 примеч. 12 и Kuntze, Kojengemeinschaft стр. 76.

I.

В Риме вопрос о движимом или недвижимом характере какой-нибудь вещи юридического значения, как известно, не имел; но если бы такой вопрос возник по поводу построек на чужой земле, то он бы по римскому праву решился очень просто, так как земля с постройками образовала бы одну недвижимость Ср. Biermann, Ihering’s Jahrbьcher т. XXXIV, стр. 199.

Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.

В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым Напр. Friedlieb, Reallasten стр. 186 прим. 6. и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов «Was die Fackel verzehrt ist Fahrniss»; см. llillebrand, Deutsche Rechtsprichwцrter (1858) стр. 42., по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение Ср. Bluntschli, Rechtsgeschichte der Stadt Zьrich I стр. 261. здания с одного места на другое См. Stadtrecht. von Zuozwil (1488 r.) § 22: (у Grimm, Weisthьmer I, 134) «Item wцller ain hus hat uf aim vogtbar guot und das darab verkoft, der sol dem herren darvon den dritten pfenning geben, es si dann das er das uf ein anderguot setze, da och vogtbar wдre, den gibt er dem herren niit». Ср. еще Stadtrecht zu Imbstein (Эльзас). Grimm, Weisthьmer I 735, и Stadtrecht von Dornstellen (Шварцвальд) там же, I 383., но и Римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi О подробностях этого права у Римлян см. Vangerow, Pandecten I § 329 и Wдchter в Weiske’s Rechtslexicon 1 стр. 28—29., которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий Landrecht von Wildenhaus (XV века) § 3 (Grimm, Weisthьmer V 202) wo auch gmurete hьser verend die sollend in wiz und masz wie ander gelegen guot geachtet und geerbt; wasz aber holzern hьser sind die sollend fьr fahrends gehalten und geschдtzt werden. См. также у Stammler’a, Das Recht des Breidenbacher. Grundes (Gierke's Untersuchungen XII) стр. 92 № 22… «ob die heusser vor fahrniss gerechnet und gehalten wirden berichten die Schцpfen dass im Gerichte Breidenbach alle Baue, was die fackel oder Brand hinweg. nehme, vor fahrniss gehalden, und erkannt wьrden, massen solches alt herkommens». Такое воззрение Встречается, однако, и противоположный взгляд, может быть под влиянием римского права. См. Zьrische Rathsverordnungen 1410 г. (Bluntschli 1. с. I стр. 415) «Daz alle hьser u. trotten… ewenklich liegend guot sin u. heissen sol. u sol man es fьr liegend guot erben u verstьren, ane widerred ungefarlich.» Oeffnung von Wetteschwill 1468 r. (Grimm, Weisthьmer I 42…): es sollent ouch in den genannten zwingen und gerichten hьsser fьr ligent gut gehept und gehalteu werden und nit fьr varent gutt" ., не смотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок Так, напр., Stadtrecht von Lagerburg 1525 г. (цит. у Reyscher, Das Wьrttembergische Privatrecht I, стр. 423 прим. 3): «Item alle Hьser und schuren werden fьr fahrende Hab geachtet und geschдtzt» ., имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество Саксонское Зерцало. Земское право (по изд. Homeyer’a), 1. 20 § 2: «Svar der vrowen die stat nicht n’is mit dem gebu, als ir man stirft, binnen ses weken na dem drittegesten sal se mit dem gebu rumen, so dat se de erde nicht ne wunde. II 21 § 1 Die tinsmann, sve he si, erft sin gebu uppe sinen erven uppo tinsgude; it ne si en man von ridders art, die’t sime wive habbe gegebeu». Этот принцип проявляется и впоследствии при общности имуществ между супругами в северной Германии. Steman, Das Gьterrecht der Ehegatten (1857) стр. 36., или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников Prager Rechtsbuch (XIV века) нап. у Rцssler, Deutsche Rechtsdenkmдler aus Bцhmen I, гл. 149 § 4: «gybt ein man seinem weib sein gebeude, dass auf eines anderen mannes hoffstat leit, stirbt derman an-kint, sein nechster frunt haben an dem gut nicht, ob die frowe bezogt dass is ir gegeben sei mit recht. § 5. Ist aber dass aigen des mannes da das gebeude auf stet, so muss ers ir vorlangen vor gericht odir is hat nicht crafft''. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания Hofrodel zu Altorf (XV века) § 30 (Grimm, Woisthьmer I, 14): «Wer aher ob ieman sin gueter liessi fьr den herren zins, so sol ein herr uf denselben guetern und die dazu gehorrent, den zins suchen und niit uf husern noch uf anderm plunder das zu liegendem gut gehoert». Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь «Huser farend gut ist gegen den frьnden und liegend gut is gegen den herrn». (Stдfner Oefnung § 10, Grimm I 45).— Ср. по этому поводу Grafund Dietherr, Deutsche Rechtssprichwцrter стр. 64 и 66; Heusler, Institulionen des deutschen Rechts II, стр. 366 и Thudicum, Der altdeutsche Staat (1862) стр. 121. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе Pauli, Abhandlungen aus dem lьbischen Rechte 1 стр. 24 сл. 60 сл. Обращение земель было, очевидно так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.

Все сказанное доказывает, что в германском праве средних веков здание могло иметь отдельную от земли участь Здание считается имуществом строителя и может отвечать как таковое пред вотчинником. См. Appingadamer Bauerbrief 1327 г. (Richthofen. Friesische Rechtsquellen 1840 стр. 296) § 3: «Item quod si aliquis conducens aream aliquam paupertatem incidat, in tantum quod pensionem promissam solvere nequeat, domus quae in area fundata, dum sit domino fundi pro pensione tacite obligata, sine eius consensu nemini vendi potest.»: как движимое оно отходило к одним родственникам, а земля вместе с остальной вотчиной получалась другими родичами. Но еще более характерным для разбираемого здесь вопроса является в эту эпоху возможность двойного права на здание, при чем оба управомоченных лица считаются собственниками. Такому явлению содействовало в средневековой Германии прежде всего широкий круг и пестрый состав вещных прав В отличие от римской жизни, см. Sohm, Deutsche Rechtsentwickelung в Grьnhut’s Zeitschrift fur das цff. u. Privatrecht I стр. 248., среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности. Хорошо известно разделение на dominium directum и dominium utile, встречающееся в сочинениях средневековых юристов: глоссаторы начали с того, что назвали право римского эмфитевты dominium utile, на том основании, что источники давали ему rei vindicatio utilis в противоположность собственнику, имеющему actio directa; а последующие писатели стали уже неправильно Ср. Pagenstecher, Die rцmische Lehre vom Eigenthume (1859) стр. 12 сл.; Landsberg, Die Glosse des Accursius und die Lehre vom Eigenthum (1883). стр. 98 сл. понимать это выражение и давать название — dominium utile или Nutzungseigenthum тому правомочию, которое представляет держателю все экономические выгоды владения, тогда как право верховного обладания над тем же участком было названо ими dominium directum (Obereigenthum) Ст. 942 Свода узаконений гражданских губ. прибалтийских гласит: «Когда право на сущность недвижимости соединено в одном лице с правом на пользование оною, то собственность есть полная и нераздельная. Но когда одному предоставлено только право на сущность вещи, другому же сверх того же права на ее сущность принадлежит и право исключительного ею пользования, то собственность считается разделенной и первое лицо называется в таком случае прямым собственником (dominus directus), а второе пользователем на правах собственности (dominus utilis)». В городах, когда властелин отдавал землю под постройку кому-нибудь из горожан, то он сохранял на землю и приобретал на здание это почти голое право, признавание которого однако лежало в уплате оброка Хотя иногда уплата оброка означает лишь повинность, обременяющую участок, единственным собственником которого является его обладатель. В концe средних веков консолидация собственности происходила в пользу сего последнего. См. напр. Rosenthal, Geschichte des Eigenthums in der Stadt Wirzburg (1898) стр. 72 сл.; Des Marez Etude sur la propriйte fonciиre dans les Villes du Moyen Age (1898) стр. 103., и строитель со своей стороны признавался по отношению к этим же объектам также собственником Ср. Handfeste von Diessenhofen (XIII века), напеч. у Gengler (Deutsche Stadtrechte стр. 79), § 1.: «Item unicuique civi area contraditur in qua domum propriam aedificare poterit…», хотя и стоящим ниже первого Эта двойственность как будто упущена из виду у Wolff, Der Bau auf fremden Boden (1900) стр. 14. Ср. Arnold, zur Geschichte des Eigenthums, in den deutschen Stдdten. стр. 147 сл. Установление права строителя совершалось в том же порядке, в каком происходило тогда отчуждение всякой вотчины, и вещное право обладателя зданием приравнивалось в этом отношении к поземельной собственности Ср. напр. Falck, Handbuch des schlew holsteinischen Privatrechts V. 1, стр. 245. На такой почве стоит у нас до сих пор наше остзейское право в учении о правах оброчного содержания: здания воздвигнутые им на участке вотчинника считаются тоже собственностью строителя Ст. 1329 Свода гласит: «Оброчному содержателю запрещается обязывать недвижимость какими-либо сервитутами, ипотеками или др. повинностями без согласия собственника. Но поставленные им на ней строения он властен подчинять как сервитутам, так и ипотекам по собственному усмотрению» ., и римский принцип об обязательном приращении здания к земле Он выражается в статье 771: «Возведенное на чьей-либо земле и плотно с нею соединенное строение признается частью этой земли». несколько извращается представлением прибалтийского Свода о такой возможности двух собственников на одно и тоже здание. Но нельзя тем не менее сказать, что германское право вообще шло в разрез с принципом «superficies solo cedit» См. Roth. Deutsches Privatrecht III, § 244; Stobbe, Beitrage zu Ge schichte des deutschen Rechls. (1865), стр. 62 сл., оно только обходило его, допуская за строителем и его преемниками отдельную собственность, которая уживалась с правом собственности вотчинника.

Неудивительно, что при таких воззрениях Ср. Ackermann, Ьber Stockwerkseigenthum (1891), стр. 8 — 9. могли в Германии строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, при чем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа Определение дает Цюрихское Уложение 1887 г. в ст. 133. «Ausnamsweise wird eine Theilung des Eigenthums in der Art, dass verschiedene ubereinander liegende Abtheilungen eines Gebaudes oder das Gebaude einer seits und der Boden anderseits verschiedenen Eigenthumern gehoren, noch anerkannt, soweit derartige Spaltungen zur zeit bestehen» … — явление противоречащее римскому праву, как выше сказано, но тем не менее весьма распространенное в средней и южной Германии Случаи приведены у Biermann, lhering’s lahrbucher XXXIV, стр 192 сл.; Heimbach в Weiske’s Rechtslexicon Т. IX стр. 498 прим. 201; Kuntze Kojengemeinschaft und Geschosseigenthum (1888), стр. 5 сл., 53 сл. Относительно Швейцарии см. Bluntschli. Das Zьrische Sachenrecht (1861) стр. 70. Романизирующая литература с XVI века См. Der Stadt Frankfurt Reformation wie die anno 1578 aussgangen (изд. 1611 г.) VI tit. 4 § 6: «Wir ordnen und wollen auch insonderheit wann eine Behausung in der Erbschaft soll getheilt werden, die aber fuglich und ohn Misstand nicht zu theilen were; dass sio in allewege gantz und unzerissen beysammen gelassen, und nicht (exsempelweiss) einem Theil unden der Keller, dem anderen das erst, widerumb dem anderen das zweyt oder oberst Stockwerk zugetheilt soll werden; wie dann von Alters in dieser Stadt sehr brauchlich (wie noch vor Augen) geweson ist. aber offtmals grosse Unrichtigkeit verursacht hat». уже осуждала такую communio pro diviso, и в XIX веке школа Савиньи Recht des Besitzes (1837), стр. 302 сл. как-то особенно строго отнеслась к этому своеобразному виду собственности См. напр. Zaun, Archiv fur die civ. Praxis ХLII стр. 211 сл., которой по-видимому суждено исчезнуть из современной Германии. До введения нового уложения, практика Так напр. практика виртембергских судов; см. Archiv fьr Wьrtemb. Privatrecht XII, стр. 329 сл. и Mandry, там же, XIII стр. 193 сл. тех территорий, где встречался т. н. Stockwerkseigenthum, старалась провести в соглашение эту поэтажную собственность с римским учением, предполагая, что все, жильцы имеют кроме отдельной собственности на определенный этаж еще condominium на весь земельный участок, занятый постройкой; но тем не менее, и не взирая на горячий протест Гирке Der Entwurf eines bьrgerlichen Gesetzbuchs, стр. 289., гражданский кодекс объединенной Германии произнес смертный приговор над этой формой домовладения и лишил ее всякого будущего Ст. 961 п. 2 гражд. Уложения воспрещается установление новых поэтажных прав, но Einfьhrungsgesetz § 182 сохраняет уже возникшие. Здесь автор глубоко ошибся в своих прогнозах. Данная конструкция не только не исчезла, но дала новую мощную форму развития принципа «superficies solo cedit». Речь идет о Кондоминиуме, который устанавливает механизм, посредством которого собственник квартиры в многоквартирном доме является также и собственником земельного участка, относящегося к дому. Праву собственности на квартиры в многоквартирном доме посвящен отдельный закон Wohnungseigentumsgesetz — «О праве собственности на жилье» от 15.03.1951(прим. Н.П.Н.).

Параллельно с вышеизложенными особенностями германского права, нелишне будет указать на нечто подобное в кутюмах древней Франции, главным образом в памятниках северных провинций и Фландрии, где продолжительность влияния германских взглядов вполне понятна. Обычное право, признавая Уже со времен Beaumanoir’a; см. его Coutumes de Beauvoisis (изд. Salmon II) глава XXIII: «Mueble a parler generaument si sont toutes choses mouvables, c’est a entendre toutes choses qui pueent кtre menees de lieu en autre». на общих основаниях разделение вещей на mobiles и immobiles, выставляло в только что указанных областях еще одну категорию имущества Об экономическом объяснении этому выделению см. Beaune, Droit contumier III стр. 19—20; Brissaud, Manuel d’histoire du droit francais (1904), стр. 1182., называемую «cateux» Bouteiller, Somme rural, Annotations sur le titre septante quatrieme: «Aucuns ont escrit que cateulx de leur nature sont immeubles et neamoins se partissent et se divisent comme meubles». — Различались «cateux secs» — здания от «cateux vегts» —лесного прироста., к которой между прочим относятся постройки, не входящие в состав усадьбы Coutumier d’Artois 1300 г. (изд. Tardif стр. 90−91) titre 39: «Toutes maisons, si comme li maisons d’un chevalier ou d’un eskuier qui est tenu en fief, sont chatel, hormis les кdifices qui sont en le mote, se ele i est et le fermetк. Et tout le casement qui dehors sont, soient granges, estables greniers, bergeries, porkeries, molins a vent… tout ce sont chastel». См. еще Coutumes de Beauquesne XII (Bourdot de Richebourg Coutumier gкn. I 197) и Coutumes d’Artois CXLIV (Bourdot I 270)., а по некоторым кутюмам вообще все здания Coutumes du pays de Lalleux en Artois (Bourdot. I стр. 375) XXXVII

«Par ladite coustume tous кdifices… sont rкputкs catheux» .— Coutume locale de la parie d’Esreux (Bourdot II 918)… «Maisons et heritages tenus de la Parie d’Esreux д nous appartenans gisans en notre ville de Lille que hors icelles sont rкputez pour meublos». Coutumes de la Ville et Eschevinage de la Bassee (Bourdot II 919) VI «Maisons et hкritages tenus du dit Echevinage sont reputez et sortissent nature de meuble». независимо от их стоимости или значения. Юридические последствия, вызванные созданием названной категории, аналогичны с явлениями германского права: этот особый класс вещей делится после смерти хозяина согласно правилам, принятым для движимого имущества, и без всякого преимущества в силу первородства Coutumes de Montreuil s. m. XLVI (Bourdot I 196) «Granges, estables sout estimez et rкputes meubles entre enfants seulement». To же самое в Coutumes du Boulenois LXXIII (Bourdot de Richebourg Coutumier gкnкral 1 стр.52).; жена после расторжения брака имеет на эти cateux те права, которые принадлежат ей при communaute de biens на половину всей движимости Coutumes de la Chatellerie de Lille XXIX (Bourdot II 899). В некоторых городах Франции, как и в Любеке, подобное изъятие из категории недвижимостей встречается в пользу особого рода земель, называемых gagiиres Cp. Ancillon, Traitк de la difference des biens dans la Coutume de Metz (1698), стр. 31 сл., которые независимо от застроения и лишь в силу своеобразности своего правового положения могли быть, в отличие от других участков и подобно движимости, предметом свободного распоряжения на случай смерти См. Coutume de Mez titre V (y Bourdot, Coutumier gкn. II стр. 400). Но во всех таких случаях кутюмы указывают на специальное значение этой мобилизации, и из их изречений видно, что они не приравнивают вообще cвtеux к недвижимым имуществам; здания эти подлежали на обычных основаниях правилам взыскания, установленным для недвижимого имущества См. Beaune, Droit contumier III стр. 20; Merien, Repertoire слово Cateux. Section III, § 4., и подвергались риску родового выкупа вместе с земельным участком Coutumes de Lille гл. XI § 1 (Bourdot II 905) и Coutumes de Douai § l (Bourdot II 978). Это значит, что право владельца считается отдельным от земли правом, которое рассматривается, смотря по обстоятельствам, как движимое или недвижимое имущество Для залога Cateux по некоторым кутюмам требуется крепостной порядок, установленный для недвижимости под названием main mise. См. Coutumes de Lille XX (Bourdot II 909).; причем кутюмы не порывают всякую связь здания с землею Римское учение о приращении несомненно реципировано в средневековой Франции, см. Goury, Origines et developpement historique de la distinction des biens en meubles et immeubles (Bibliotheque de la Conference Rogeville. Nancy 1897). и постановляют иногда, что вотчинник может навязать строителю денежную сумму, равную стоимости построенного, и приобрести тогда право на все то, чем бывает застроен участок Coutumes d’Artois CXLVI1 (Bourdot I 270) «L'heritier … peut avoir et retenir les… biens reputes catheux en payant a 1'heritier mobiliaire la valeur et priserie d’icelles qui se doit estimer comme si le tout estoit demoly». Также Coutumes de Saint Pol IV (Bourdot I 353); coutumes du Boulenois LXXIII (Bourdot I стр. 52); Coutumes de Beauquesne XII (Bourdot I 197).

Римское начало обязательного приращения встречается и в кодификациях прошлых двух веков, которые возникли на почве рецепции иноземного права. Но в Прусском Земском праве, например, здание поступало в собственность вотчинника безусловно лишь в том, случае, когда постройка возведена была без его ведома; но когда он об этом знал, и он не противился строительным работам, то происходило нечто довольно странное: земля, находящаяся под зданием могла за известное вознаграждение отойти к строителю, так что и здесь устанавливалось единое право собственности на участок и на его поверхность; но приращение происходило не в пользу хозяина земли, как у Римлян, а в пользу строителя Preussisches Landrecht I 9 §§ 327, 329, 331, 332, а также I 20 §§ 472, 473. Однородное постановление в Уложении кантона Люцерна, ст. 281. Кроме того, по прусскому праву, ныне отмененному, могли представляться случаи, когда строитель считался собственником здания без приобретения земли, а именно когда это правоотношение вытекало из договора об отдаче земли в наем под выстройку Практика считала, что в таком случае строитель отнюдь уже не имел права требовать собственность на почву; см. решение Оbeг Tribunal' от 8-го января 1861 г. (Striethorst's Archiv fьr Rechtsfдlle XL стр. 125) и решение Reichsgericht’a от 16 апреля 1894 г. (Entscheidungen des Reichsgerichts in Civilsachen XXXIII № 57). Ландрехт считал тогда строителя не простым держателем особого права на чужую вещь, а настоящим собственником здания Ср. Landrecht I 21 § 43., при чем последнее рассматривалось, как отдельная самостоятельная недвижимость, для которой мог быть отведен особый лист в вотчинной книге На основании ст. 69 закона 5 мая 1872. См. по этому поводу Dernburg Preussisches Privatrecht I (5-e изд.) стр. 714., и этого было достаточно, чтобы обеспечить оборотоспособность такого своеобразного имущественного объекта. Но прусская практика решалась выставлять представление о здании, как об особой вещи, отрешенной от земли, только по отношению к сооружениям, воздвигаемым в силу вещного права, как оброчное содержание и superficies Ср. Landrecht I 22, разд. VII.; при обыкновенной же аренде дом, хотя и считался отдельной собственностью строителя, но признавался вещью движимой См. решение Обер-Трибунала от 27 сентября 1878 г. (Iohow und Kьntzel, lahrbuch der Entscheidungen des Kammergerichts I № 48) и Biermann, Ihering’s Iahrbьcher XXXIV стр. 230., а из этого вытекал для арендаторов-строителей целый ряд невыгодных последствий, между прочим крайняя ограниченность кредита: закладывать свои дома, как недвижимость, им не разрешалось; а с другой стороны заем, обеспеченный закладом движимости, им также был недоступен уже по тому, что Ландрехт требовал непременно установления ручного заклада с передачею владения, что в данном случае было немыслимо.

Влияние Ландрехта и прусской практики сказалось при составлении имперского Уложения, где статья 95 (по первому проекту 785) отрицает безусловность римского приращения и гласит: «К составным частям поземельных участков не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. Тоже правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным, лицом в осуществлении права на чужую недвижимость». В этих словах лежит признание возможности существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку. Когда последняя прочно и неразрывно связана с почвой, то юридическая разъединенность двух объектов мыслима только в такой обстановке, где строителю принадлежит право подходящее под категорию jura in re aliena, а туда Уложением относится между прочим т. н. Erbbaurecht Ст. 1012 сл. или наследственное право стройки, которое ближе стоит к чисто германским институтам, вроде Erbleihe или Bodenzinsrecht, чем к римской superficies. Существенная черта подобного права на застраиваемый участок заключается в том, что оно, как самостоятельное имущество, подлежит всякого рода распоряжениям в течение определенного промежутка времени Ст. 1012 Германского Уложения гласит (в переводе А. Э. Вормса, приложение к Журналу Министерства Юстиции за 1898 г.): «Поземельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицо, в чью пользу установлено обременение, приобретало отчуждаемое и переходящее по наследству право иметь строение на этом участке или под поверхностью его». — Приблизительно также в проекте Швейцарского Уложения §§ 676, 773, 985.

На этот институт некоторые германские публицисты Ср. Eschenbach, Die Kreditquelle des Erbbaurechts в Iahrbьcher fьr Nationalцconomie und Statistik III F. XX стр. 645; Mertens. Das Erbbaurecht als Mittel zur Bekдmpfung der Wohnungsnoth (1901). Sohm, Sociale Bedeutung des Erbbaurechts (Soziale Streitfragen № 31). Несколько осторожнее к Erbbaurecht относится Grьnberg, Bauten auf fremden Grunde (1903) стр. 61 сл.—Ср. еще Hitzig в Zeitschrift fьr Schweizerisches Civilrecht. Том XLIV стр. 25. возлагают теперь большие надежды: им кажется, что отдача земель под выстройку названным способом может оказаться для городов, владеющих пустопорожними местами, выгоднее, чем окончательное отчуждение земли, и что с другой стороны, поощрение строительства будет содействовать удешевлению квартир для рабочего класса. С целью сделать это право строителя оборотоспособным германское общеимперское право разрешает открыть для него особый лист в Поземельной книге с возможностью свободного всестороннего распоряжения Общегерманский вотчинный Устав (Gruudbuchordnung) § 7: «Ist auf dem Blatte eines Grundstьcks ein Erbbaurecht eingetragen, so ist auf Antrag fьr dieses Recht ein besonderes Grundstьcksblatt anzulegen. Die Anlegung erfolgt von Amtswegen, wenn das Recht veraьssert oder belastet werden soll. Die Anlegung wird auf dem Blatte des Grundstьcks vermerkt». Cp. по этому поводу Turnau und Fцrster, Das Liegenschaftsrecht (1903) II стр. 61 Tuchs, Grundbuchrecht (1902) 1 стр. 270 сл. и II стр. 117. этим jus in rе aliena, которое по германскому Уложению приравнивается к недвижимому имуществу Ст. 1017 Улож.: «К наследственному праву стройки применяются правила постановленные относительно поземельных участков». Однако против полного приравнивания возражает Wittnack, Ueber Beleihung von Crbbaurechten в Archiv fьr civ. Praxis XCIII стр. 340 сл., 315 сл., из чего вытекает целый ряд определенных последствий касательно использования и отчуждения Ср. Boehm, Reichsgrundbuchrecht (1898) стр. 116. Однако один вопрос оказывается еще не совсем выясненным: к какой категории вещей должно быть отнесено не самое право строителей, а здания, построенные в силу этого права? Ясно, конечно, что дома, построенные вотчинником до установления отдельного Erbbaurecht’a, входят в состав самой недвижимости и разделяют ее участь, когда она отчуждается и обременяется. Несомненно с другой стороны, что когда строитель, получив пустопорожнее место, застроил его в силу своего права, то распоряжения вотчинника уже не могут отразиться на воздвигнутых зданиях, так как сии последние в силу ст. 95 имеют самостоятельное существование См. Hitzig 1. с. стр. 24. Но спрашивается: к которой из двух категорий имущества относятся эти дома сами по себе? Если строитель пожелает заложить одно какое либо из этих зданий (без залога самого Erbbaurecht’а), должен ли он прибегнуть к ипотеке недвижимости или закладу движимости? Ведь ст. 95 только говорит, что названные здания не входят в состав поземельной собственности. Но можно ли считать их отдельными, хотя бы и безземельными, недвижимостями, или, наоборот, необходимо отнести их под рубрику движимого имущества? Большинство немецких юристов Eck, Vortrдge ьber das Recht des bьrg. Gesetzbuchs I cтp. 10 Endemann, Lehrbuch der bьrg. Rechts I (8-е издание) § 52, прим. 28; Gierk Die Bedeutung des Fahrnissbegriffes стр. 37; Wolff, der Bau auf fremde Boden, стр. 80 сл.; см. также Andre, Rechtliche Stellung des Erbbaurecht в Schriften der Central Stelle fьr Arbeitswohlfahrtseinrichfungen № 2 стр. 115—123., германисты как и романисты, склонны признавать последнее, и впрочем отдают себе отчет о тех практических неудобствах, которые могут произойти от этого, когда Erbbaurecht, созданное Уложением 1900 г., успеет привиться в жизни. Для предотвращения неудобств, связанных с причислением к движимости вещей, по своей природе несомненно недвижимых, коль скоро не идет речь о груде материалов, некоторые юристы Так, напр.: Tobias, в Archiv fьr civ. Praxis. Том XCIV, стр. 430. наоборот расположены видеть в этих домах обыкновенную недвижимость. Они рассуждают следующим образом: если дом, построенный хозяином земли, по общему правилу считается составной частью участка, то по аналоги дом, воздвигнутый держателем Erbbaurecht’a, будет входить в состав этого правомочия; вследствие чего он должен быть, вместе с ним, признан недвижимым имуществом. Однако такое рассуждение легко вызовет возражение, что между принадлежностями вещного права и принадлежностями самой вещи может быть разница, и если они не безусловно совпадают, то вопрос остается открытым Окажется спорным тогда, простирается ли, при залоге права стройки, вещное обременение также и на дома, воздвигнутые строителем, согласно ст. 1120 Уложения, которая гласит: «Ипотека простирается… на составные части участка». См. Klein, Die Rechtsformen der Gebrauchsleihe in dem bьrg. Gesetzbuche (1902) стр. 32, прим. 29. Чувствуя здесь какую-то ненормальность, некоторые юристы, как напр., Oertmann Archiv fьr bьrgerliches Recht XX стр. 184, сл. 190., чтоб укрепить юридическую связь между зданием и почвою, предлагают признавать за строителем нечто вроде права собственности на ту часть земли, которая находится под зданием, так что когда строитель, напр., закладывает дом, то он вместе с тем отдает в залог эту часть почвы. Ho если с помощью подобной конструкции дом приближается к понятию об обыкновенной недвижимости, снабженной определенным количеством земли, и уже не перестает быть в некоторой связи с участком, то приходится констатировать другую анормальность: земля под зданием между тем не перестает принадлежать вотчиннику, и приходится таким образом обнаруживать на одном и том же участке два права собственности в пользу двух разных лиц: явление конечно допустимое с точки зрения прежней теории о dominium directum и utile, но встреча с ним в XX веке, после столь энергичного осуждения со стороны романистов XIX века, а также и составителей самого Уложения См. Motive zum Entwurfe eines bьrg. Gesetzbuchs III стр. 467., может казаться неожиданной.

Рассмотренный до сих пор вопрос о правовом положении здания, построенных в силу Erbbaurecht’a, еще не предрешает определения характера, по германскому Уложению, тех построек, которые возводятся в силу простого арендного договора, не внесенного в поземельную книгу. Применима ли к ним статья 95, провозглашающая самостоятельность тех зданий, которые построены лицом, имеющим особое право на землю? Дерибург Bьrgerliches Recht (1898) III стр. 17. вполне правильно замечает, что у арендатора связь с землею менее тесная, чем, у лиц, пользующихся поверхностью земли в силу вещного права, так что a forciori здания, построенного арендатором, не должны считаться собственностью вотчинника. И в виду того, что в Уложении нет статьи, позволяющей назвать собственность арендатора недвижимым имуществом Ср. Neumann, Iahrbuch des deutschen Rechts I стр. 55., приходится по неволе допускать своеобразную категорию движимых вещей, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков, не говоря уже об опасности, которая может вследствие этого обнаружиться в жизни.