Договор найма жилого помещения

Актуальность темы

курсовой работы обусловлена той значительной ролью, которую договор найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. п. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Право на жилище — это одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции РФ — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — это наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.

Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи» Резолюция № 217 А (3) Генеральной Ассамблеи ООН от 10.12.1948 г. // Росс. газета. 1995. 5 апр. В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.11) также отмечается, что: «Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни» Действующее международное право. Т.2 / Сост. Ю. М. Колосов, Э. С. Кривчикова. М., 1997. С. 15. Таким образом, следует отметить, что вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивает интересы каждого гражданина.

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — это приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма жилого помещения, как отмечает П. В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т. е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2008. С. 47.

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

К вопросам, связанным с правовым регулированием найма жилого помещения, обращались такие авторы, как И. И. Андриманов, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, В. А. Белов, В. Л. Богданов, М. И. Брагинский, И. А. Брауде, И. С. Вишневской, В. В. Витрянский, В. М. Гонгало, И. Д. Грачев, В. П. Грибанов, С. П. Гришаев, Б. Д. Завидов, С. М. Корнеев, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, А. Г. Кузнецова, В. Н. Литовкин, Э. Б. Лыкова, М. Г. Масевич, И. Б. Марткович, В. Ф. Маслов, М. Ф. Медведев, П. С Никитюк, А. И. Пергамент, О. Н. Садиков, П. И. Седугин, Е. А. Суханов, А. В. Толкушкин, Ю. К. Толстой, З. И. Цыбуленко, В. Ф. Чигир, О. В. Чижов, А. М. Эрделевский В.Ф. Яковлев и др.

Отметим, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в глубоком анализе и обобщении. Принятый Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14. (далее по тексту — ЖК РФ) требует всестороннего обсуждения в литературе и практической апробации. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения этого договора. При этом отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве.

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием найма жилых помещений. Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам.

Цель работы — комплексный анализ правового института найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи: 1) уточнить понятие и правовую природу договора социального найма; 2) изучить предмет, содержание и форму договора коммерческого найма жилого помещения; 3) дать сравнительную характеристику договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Приведены примеры из судебной практики.

По структуре курсовая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка литературы.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие, правовая природа и особенности договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения Сутягин А. В. Предоставление жилья по найму. — М.: ГроссМедиа", «РОСБУХ», 2009. С. 23. Вопрос о самостоятельности правовой природы договора социального найма является дискуссионным. Одни авторы считают, что договор социального найма является самостоятельным договором, другие — нет. Так, Т. А. Семина пишет: «Социальный найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах является самостоятельным видом гражданско-правового договора, цель которого заключается в удовлетворении потребности в жилье преимущественно малоимущих граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств» Семина Т. А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. 2006. № 7. С. 18.

С другой стороны, О. Г. Алексеева полагает, что договор социального найма нельзя признать самостоятельным договорным типом. Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности — договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения Алексеева О. Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 10.

ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его мы находим в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

А.В. Кудашкин предлагает такое определение: «Договор социального найма жилого помещения — соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (социальной нормы площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги» Кудашкин А. В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы и членов их семей // За права военнослужащих. 2008. С. 41.

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1−3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договора социального найма — жилищного См.: Юрченко Е. В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9.

Следует согласиться с О. Г. Алексеевой, которая пишет: «При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения. Это объясняется особой социальной направленностью указанного правоотношения, имеющего объектом жилое помещение, включенное в жилищный фонд социального использования. Такое положение в полной мере соответствует современной экономической и социально-политической обстановке в нашей стране. При регламентации отношений социального найма жилого помещения законодатель использует форму договора.

Однако само содержание жилищного обязательства социального найма определено в целом императивными нормами действующего жилищного законодательства" Алексеева О. Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 10.

Л.Ю. Грудцына видит основные особенности договора социального найма в следующем: 1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма; 2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде); 3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или местного самоуправления; 4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо; 5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении; 6) проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем; 7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами; 8) договор социального найма носит бессрочный характер Грудцына Л. Ю.

Заключение

изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. 2007. № 11.

Другие авторы выделяют следующие особенности договора социального найма: 1) жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ; 2) эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ; 3) договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ); 4) в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ) См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В. М. Жуйкова. М.: Изд-во «Контракт», 2008.

На наш взгляд, наличие специального правового режима для договора социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности.

В частности, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Объект договора — изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма. При этом объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (в государственном или муниципальном). Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи в пределах установленной нормы (нормы предоставления). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с едиными тарифами.

Далее, для договора социального найма не свойственен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П. И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер» Седугин П. И. Жилищное право. М.: Норма, 2007. С. 114.

Еще одна особенность выражается в специальном субъектном составе договора социального найма. Наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий Киминчижи Е. Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Существенной особенностью договора социального найма является также его бессрочность, поскольку согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ «договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия». Бессрочность действия договора социального найма обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. Следует учитывать, что жилые помещения в социальный наем предоставляются, прежде всего, малоимущим и иным, указанным в Законе, гражданам. Надеяться на быстрый и существенный рост материального положения большинства из них пока, по-видимому, бессмысленно См.: Юрченко Е. В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9.

Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем ЖК РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, приобретение в собственность иного жилого помещения, улучшение материального положения, изменение состава семьи и т. п.), не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Например, гражданин и члены его семьи признаны нуждающимися в жилом помещении на том основании, что они являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. На данном основании указанной семье предоставляется по договору социального найма жилое помещение.

Однако спустя некоторое время они приобретают право собственности на другое жилое помещение в порядке наследования. Возможно, основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма в данном случае были бы утрачены, если бы семья приобрела право собственности на жилое помещение до момента предоставления жилого помещения по договору социального найма Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7. С. 19. Но, предоставив жилое помещение по договору социального найма, собственник не вправе требовать расторжения договора на основании изменения условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма См.: Могилевская Е. Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 61−90) // Консультант-Плюс, 2009. .

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам за третий квартал 2008 г. указывается, что получение в собственность по договору дарения другой квартиры не является основанием для выселения из ранее занимаемого по договору найма жилого помещения. Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, удовлетворен иск М. к администрации города Р. о выселении Г. с семьей из двух комнат квартиры и предоставлении этой жилой площади И., проживающей в третьей комнате данной квартиры. При этом суд сослался на то, что ответчица утратила право пользования комнатами, поскольку ей предоставлена трехкомнатная квартира. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении иска, указав следующее. Как установлено, трехкомнатная квартира была передана Г. АО в собственность по договору дарения в связи с гибелью на производстве ее мужа, более того, Г. не имела намерения оставить спорную жилую площадь, что подтверждено доказательствами по делу. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 3.

Как гражданско-правовой договор социального найма характеризуется: 1) консенсуальностью; 2) взаимностью; 3) возмездностью.

Консенсуальный характер договора социального найма определяется тем, что действия наймодателя по предоставлению жилого помещения включены в содержание договора. Соответственно для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия.

Возмездный характер договора социального найма определяется следующим. Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное п. 3 ст. 423 ГК РФ.

Следовательно, договор социального найма, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

Возмездный характер договора социального найма подтверждается наличием имущественного предоставления как со стороны наймодателя — передача жилого помещения во владение и пользование, так и со стороны нанимателя — внесение платы за наем. Отметим, что возмездность договора социального найма вызывает дискуссию в литературе. Так, В. Н. Литовкин полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм…» главы 35 ГК и «…переводит в регулирование гл. 36 ГК „Безвозмездное пользование“ и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. 2008. С. 287. С таким мнением можно согласиться лишь отчасти. Так, если речь идет о предоставлении жилья социального использования в домах государственного и муниципального жилищного фонда, отношения могут быть урегулированы только жилищным законодательством, тем более что случаи бесплатного предоставления жилья всегда имели в нем место См., напр.: ст. 59 ЖК РСФСР 1983 г., п. 1 ст. 99 ЖК РФ 2004 г. Более верной представляется все-таки следующая позиция: «В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение» Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7; Глазов В. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2009. С. 18. Гарантией такой практики служит обязанность органов местного самоуправления ежегодно устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма. Приведенные нормы подразумевают жилые помещения социального назначения, выступающие предметом договора социального найма.

В заключение отметим, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. Так, законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей.

Предметом договора найма выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный — весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В. М. Жуйкова. М.: Изд-во «Контракт», 2008.

1.2 Предмет, содержание и форма договора коммерческого найма жилого помещения

В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение договора найма: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Отметим, что термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма. Применительно к договору коммерческого найма он указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества (в отличие от другой разновидности договора — социального найма) Подробнее см.: Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2008. N 3. С. 5.

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Несмотря на такое законодательное решение, мы все-таки полагаем, что объектом жилищно-правового договора, как и объектом жилищных прав, является предоставление возможности проживания в жилом помещении, в то время как само жилое помещение — лишь предмет указанных договоров См. по этому вопросу: Батова О. В. Понятие и особенности предмета жилищно-правовых договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 11; Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 56−108; Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 581−584; Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2008. N 8 и др.

На наш взгляд, объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора. В связи с этим предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения». По нашему мнению, в ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

Таким образом, предметом договора коммерческого найма могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более разнообразны, поскольку объектом права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах (статьи 673 и 290 ГК РФ). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Анализ действующего законодательства и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки жилого помещения:

1. Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), поскольку обладает признаком прочной связи с землей. Признак «недвижимости» означает, что жилым может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Поэтому жилым помещением не могут быть признаны приспособленные для жилья объекты (вагоны, бытовки, палатки и т. д.). Не являются недвижимым имуществом и не относятся к жилым помещениям также временные щитовые домики, сборно-разборные дома (юрты, яранги), вагончики, балки и аналогичные постройки.

2. Жилым признается изолированное помещение. Как правило, изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т. п.) или на улицу. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. «Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами „угол“. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно» Глазов В. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2009. С. 11.

Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Так, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, а также сообщаться с местами общего пользования (санузел, коридор). Жилое помещение должно представлять собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения — жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С. 23.

3. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Для признания помещения жилым, оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, «пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством». Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами (п. 3 ст.15 ЖК) См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Законодательство и сложившаяся судебная практика под жилыми понимают жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т. п.), не включаются в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2008. № 9. С. 39. Объекты незавершенного строительства также не должны рассматриваться как жилые помещения, хотя и могут участвовать в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости.

Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. Таким образом, наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2008. С. 143.

Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма, площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36−1394/2006 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: судебная практика». .

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК). Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Как отмечается в литературе, «вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц» Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. N 6. С. 32. Из Конституции РФ и Закона РФ от 25.06.1993 N 5242−1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. ст. 1227. следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В силу пп. 3−4 ГК РФ, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Закон не уточняет, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора коммерческого найма не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). На наш взгляд, вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель, установив государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, оставил без внимания договор коммерческого найма жилого помещения. Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также связана с актом учета таких договоров и целями налогообложения. С учетом изложенного полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: «2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации».

ГЛАВА 2. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРОВ КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

2.1 Возникновение договора найма жилого помещения

В России договор социального найма получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. В частности, Гражданский кодекс 1922 г. содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др. Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834., а 24 июня 1983 г. — Жилищный кодекс РСФСР Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России.

В частности, глава 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 147.

С принятием второй части ГК РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма», которое используется, как правило, в научной литературе, в ГК же оно не содержится См.: Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 2008. С. 49; Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 2007. С. 21; Сосипатрова Н. Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 13 — 18; Седугин П. И. Жилищное право. М., 2007. С. 156 и др.

Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК РФ, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к договору социального найма применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, пп. 1−3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. В настоящее время он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма См.: Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007. N 7.

Юридическая конструкция гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения — это договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения.

2.2 Разграничение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. «Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством — ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации» Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. N 6. С.40−41. Таким образом, если договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (ст. 674, 675, 678, 680, пп. 1−3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения — ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. См.: Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, — оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора — сфера действия.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом — решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 37; Сосипатрова Н. Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 14;. Для заключения же договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

В отношении договора коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Кроме того, в договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном же найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 — 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ) Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об ут-верждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

В договорах коммерческого и социального найма жилого помещения устанавливаются различные требования к их объекту — жилому помещению. Общими требованиями являются изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Существенные отличия усматриваются также в субъектном составе этих договоров, в частности, в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем.

В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ).

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677) См.: Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2008. N 7. С. 20 — 21.

Таким образом, договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

жилое помещение найм

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования сделаны следующие выводы:

Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения — это договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.