Аренда предприятий. 
Договорное право

Предприятие — это особый объект гражданских прав^[1], который может стать объектом договора аренды. Однако в силу специфики данного объекта договор аренды приобретает свои особенности. Отметим, что согласно ст. 132 ГК РФ предприятие относится к категории недвижимого имущества. Оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для ее осуществления, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Приобретение предприятия во временное владение и пользование на основе договора аренды является уникальной возможностью предпринимателей развивать бизнес и получать доходы без затрат времени и финансов на его организацию, не возлагая на себя полной ответственности за арендуемый имущественный комплекс. Несмотря на это в России к аренде предприятий прибегают весьма редко^[2].

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему нрава требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Из приведенного определения ясно, что цель данного договора заключается в получении прав на предприятие для его дальнейшей эксплуатации в предпринимательских целях. Однако законодатель ограничил некоторыми рамками состав прав, которые подлежат передаче. Так, права собственника предприятия, которые были получены им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, как правило, не подлежат передаче арендатору. Это правило не случайно оговорено в ГК РФ: согласно п. 2 ст. 656 включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Особый объект аренды определяет наличие у арендодателя ряда обязанностей по отношению к кредиторам по обязательствам, включенным в состав предприятия. Например, если собственник металлургического завода, перед тем как сдать его в аренду, заключил договор поставки труб, то он должен письменно уведомить своих контрагентов о передаче предприятия в аренду. Последние (кредиторы) в течение трех месяцев могут письменно сообщить о своем согласии на эту сделку (а по сути, на перевод долга и смену должника в своем обязательстве) или потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

В соответствии с и. 4 ст. 657 ГК РФ после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе земельным участком и природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. На данном этапе арендодатель обязан за свой счет провести инвентаризацию и оценку имущества, входящего в состав предприятия, составить его опись, а также подготовить передаточный акт, правоустанавливающие и технические документы на имущество. Заметим, что возврат арендованного имущества осуществляется в таком же порядке и с учетом всех инвентаризационных процедур, но уже за счет арендатора.

Договор аренды предприятия ограничивает арендатора в целевом использовании предприятия, поскольку он обязан пользоваться арендованным имуществом, не изменяя вида предпринимательской деятельности, для осуществления которой предприятие было создано. И если арендатор выходит за рамки осуществляемой деятельности, то арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке. Однако в целом ст. 660 ГК РФ наделяет арендатора широким кругом полномочий, которые он может осуществлять в отношении предприятия. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

При этом арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В юридической литературе под неотделимыми улучшениями предприятия понимают «любые улучшения, отделение которых от арендованного имущества повлечет остановку работы предприятия, создаст препятствия для его нормальной деятельности либо оставит предприятие на таком уровне техники, который не позволит арендодателю быстро адаптироваться к современному качеству производимых в соответствующей отрасли товаров, работ или услуг»^[3].

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

По форме договор аренды предприятия должен быть письменным и подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

• [1] Тутаева Ю. И. Предприятие как объект гражданско-правовых сделок: дис. … канд.юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 4.
• [2] Логинова Н. И. Аренда предприятия по законодательству Российской Федерации: автореф. дис… канд. юрид. паук. М., 2008. С. 3.
• [3] Логинова II. И. Аренда предприятия по законодательству Российской Федерации: автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2008. С. 7.