Общая классификация объектов недвижимости

Большое разнообразие объектов недвижимости обусловлено их отличительными признаками, функциональным назначением, местоположением, капитальностью, видом строительного материала и т. д.

По способности к воспроизводству объекты можно разделить на естественные, природные, и искусственные, созданные человеком в процессе его жизнедеятельности. К естественным объектам недвижимости относят земельные участки, участки недр, леса, водоемы и др. Искусственные объекты делятся на жилые, коммерческие, общественные и инженерные.

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

• — введенную в эксплуатацию недвижимость;
• — недвижимость, требующую капитального ремонта;
• — незавершенное строительство.

Введенной в эксплуатацию недвижимостью считается объект, на который было получено постановление о вводе в эксплуатацию, оформлены кадастровый паспорт и план, выдано свидетельство о праве собственности.

Основанием для признания помещения непригодным для эксплуатации (недвижимость, требующая капитального ремонта) является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

• • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для

человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей [20].

Согласно ст. I Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства [6]. Юридический статус недвижимость получает только в момент ее государственной регистрации. Заметим, что объекты капитального строительства не являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций, поскольку не учитываются на балансе предприятия в качестве объекта основных средств.

По целям владения можно обозначить объекты:

• — для проживания людей;
• — организации и ведения бизнеса;
• — инвестирования.

Недвижимость, используемая как место постоянного или временного проживания человека, получила название жилой недвижимости. В Гражданском кодексе РФ такой термин не применяется, однако в п. 2 ст. 288 законодатель обозначил термин «жилое помещение», т. е. помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей [7]. В п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ отмечено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

[9].

Под недвижимостью, предназначенной для осуществления предпринимательской деятельности, обычно понимается коммерческая недвижимость. В переводе с латинского «commercium» — торговля, следовательно, коммерческая недвижимость функционально предназначена для офисной деятельности, культурноразвлекательной, для организации торгового процесса, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления и т. п.

Недвижимость инвесторами рассматривается как один из инструментов рынка, позволяющий генерировать доход (получать фиксированный рентный доход или курсовой доход от перепродажи недвижимости).

В зависимости от субъекта права собственности недвижимость подразделяется:

• — на государственную, т. е. находящуюся в собственности казенных предприятий, государственных учреждений, городов федерального значения, краев и областей, унитарных государственных предприятий и иных субъектов;
• — муниципальную, т. е. находящуюся в собственности административных районов, городов, сельских населенных пунктов, префектур;
• — частную, т. е. находящуюся в собственности физических лиц, хозяйственных обществ и товариществ, кооперативов, некоммерческих общественных объединений.

Жилой фонд в России в основном находится в частной собственности (по данным Росстата на 01.01.2013 г. приватизировано 77% от всего жилого фонда).

По наличию обременительных ограничений на право собственности может быть:

• — недвижимость с полным правом собственности;
• — недвижимость, на которую наложено обременение.

Недвижимость может иметь различные обременения: условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды и др.), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Ипотека — это такая форма залога, при которой закладываемое имущество остается в собственности залогодателя (должника), а залогодержатель (кредитор) в случае невыполнения последним обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Доверительное управление — это такая договоренность, при которой одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Аренда — это такой договор, при котором недвижимость передается во временное пользование арендатору за установленную плату.

По воспроизводимости в натуральной форме:

• — невоспроизводимая недвижимость — земельные участки, залежи полезных ископаемых и т. д.
• — воспроизводимая недвижимость — здания, сооружения, насаждения.

По степени специализации:

• — специализированная недвижимость — такая недвижимость, которая в силу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования. Такая недвижимость может быть реализована как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения;
• — неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По аккумулируемому доходу:

— бездоходная недвижимость — недвижимость, удовлетворяющая личные потребности, не являющаяся капиталом, приносящим доход;

• — инвестиционная недвижимость — недвижимость, приносящая рентный доход (от сдачи в аренду) или доход от ее перепродажи в будущем;
• — операционная недвижимость — недвижимость, являющаяся частью активов предприятия и создающая условия для производства товаров, оказания услуг или выполнения работ.