Документы по планировке территории

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки документов по планировке территории. Несмотря на похожее название, это далеко не одно и то же. Документы по планировке территории — это градостроительная документация, выполняемая перед началом проектирования конкретных объектов. Органы власти не обязаны выполнять эту документацию за счет своего бюджета в отличие от документов территориального планирования и зонирования. Хотя решение о выполнении такой документации принимает орган государственной власти или местного самоуправления, реально они выполняются, как правило, в интересах застройщиков и за счет их средств. Иногда выполнение этих документов указывается в задании на проектировании конкретного объекта, что нарушает принцип последовательности выполнения проектных работ.

Документы по планировке территории служат для выделения элементов планировочной градостроительной структуры: микрорайонов, кварталов, улиц, ансамблей, полос линейных объектов. Они содержат более подробную информацию, чем генеральный план или ПЗЗ: объекты, красные линии, улицы, коммуникации и г. п., но должны базироваться на документах территориального планирования и зонирования.

К документам по планировке территории относятся: проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков, а также договоры о развитии застроенной территории.

Проект планировки территории (ППТ) обычно разрабатывается на городской квартал или микрорайон, а также на линейный объект. Он включает текстовую часть и чертеж, как правило, в масштабе 1: 2000 — 1: 10 000, а также обосновывающие материалы. Текстовая часть представляет собой положение о размещении объектов строительства и характеристиках развития территории, включая транспортное обслуживание и сети инженерно-технического обеспечения. На чертеже указываются красные линии^[1], береговые полосы (синие линии), дороги, улицы и проезды, а также границы зон планируемого размещения объектов строительства. Пример ППТ городского квартала приведен на рис. 5.2.

Рис. 5.2. Проект планировки территории (фрагмент).

Проект межевания территории (ПМТ) разрабатывается на основании проекта планировки территории. Он часто включается в состав ППТ, при этом готовится единый документ — «Проект планировки и межевания территории». В проекте повторяется информация, заложенная в ППТ (красные линии, границы территориальных зон и др.), а также указываются границы земельных участков, планируемых для размещения объектов строительства, формируемых и застроенных земельных участков. Таким образом, основным отличием ПМТ от других документов является указание границ земельных участков. На чертежах межевания территории указываются также линии отступа от красных линий для размещения объектов, границы зон действия публичных сервитутов.

Чертежи межевания выполняются обычно в масштабе 1: 1000 — 1: 2000. К ПМТ прилагаются кадастровые планы участков, перечень координат поворотных точек границ участков.

Для линейных объектов транспортной инфраструктуры в ПМТ включают чертежи межевания территории, на которых указаны границы земельных участков, предполагаемых к изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов строительства. Как отмечено выше, на такие объекты не распространяются градостроительные регламенты территориальных зон, через которые проходят линейные объекты.

Для многоквартирных жилых домов земельный участок согласно ЖК РФ является общим имуществом собственников, поэтому межевание земельных участков необходимо для того, чтобы квартиры обрели оборотоспособность. В этом случае ПМТ составляется для существующих объектов недвижимости, в отношении сложившейся застройки.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — наиболее подробный и наиболее важный документ планировки территории. Он показывает градостроительную информацию об одном земельном участке. ГПЗУ может быть разработан в составе проекта межевания территории, однако часто он используется в виде отдельного документа, необходимого для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

На плане указываются границы земельного участка в соответствии с кадастровым планом, границы зон действия публичных сервитутов, информация о градостроительном регламенте и видах разрешенного использования в соответствии с ПЗЗ, о существующих объектах строительства и об объектах культурного наследия, о технических условиях на подключение (присоединение) к сетям. На плане указываются также границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства.

Для линейных объектов составление ГПЗУ не требуется, вместо них используются проекты планировки и межевания территории.

Своеобразным документом, который можно также отнести к документам планирования, является договор о развитии застроенной территории (см. гл. 46).

Контрольные вопросы и задания

• 1. Какие уровни государственного и муниципального управления вы знаете?
• 2. Почему отличаются полномочия в области градостроительной деятельности для различных видов муниципальных образований?
• 3. Чем отличается государственное стратегическое планирование от стратегического планирования частной компании?
• 4. Назовите некоторые категории земель.
• 5. Может ли быть продан в частную собственность земельный участок со свалкой опасных веществ?
• 6. Что является документами территориального планирования Российской Федерации и ее субъектов?
• 7. Кто финансирует разработку генеральных планов поселений?
• 8. Обязан ли орган местного самоуправления разработать ГПЗУ для всех земельных участков, расположенных на его территории?

• [1] Красные линии — линии, которыми на планах обозначают существующие или проектируемые границы территорий общего пользования и границы земельных участков линейныхобъектов.