О значении корректно составленного задания на оценку

Стандарты оценки выделяют в качестве самостоятельного этапа процесса оценки подготовку задания на оценку. Для практика этот этап имеет огромное значение, так как задает все исходные условия, которыми будет руководствоваться оценщик при определении стоимости объекта оценки. Корректно составленное и исполненное задание на оценку — это своего рода щит для оценщика.

Приведем пример. Допустим, оценщик получил задание провести оценку пяти объектов недвижимости в пяти разных городах страны. Все эти объекты были предметом спора по одной сделке, в ходе которой они были проданы единым лотом. Суд привлекает оценщика в качестве эксперта, чтобы определить обоснованность стоимости, по которой эти объекты были проданы в прошлом. Однако в задании на оценку факт реализации объектов как партии не отражен, сам оценщик такого допущения сделать не может, а если вдруг сделает, то выйдет за пределы, ограниченные заданием на оценку. Поможет ли полученный оценщиком результат, при прочих равных условиях, объективно разрешить спор между сторонами?

В силу этого специалисты, стремящиеся определить стоимость, всегда работают в условиях допущений^[1] и оговорок. В этом аспекте стоит обратить внимание на понятие «база оценки» (Basis of Value), установленное в МСО (п. 25). База оценки призвана обобщить и описать основные допущения, использованные при оценке, к которым МСО относят: характер гипотетической сделки; отношения и мотивацию сторон; длительность экспозиции объектов на рынке. Обратим особое внимание на то, что формирование базы оценки обусловливает и вид определяемой стоимости (табл. 3).

Т, а бл и ца 3.

Выбор вида определяемой стоимости с учетом сделанных допущений (баз оценки)1

• [1] В российском федеральном стандарте оценки даже содержится определение допущения, как «…предположение, принимаемое как верноеи касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектомоценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщикомв процессе оценки» (п. 9 ФСО-1).
• [2] Составлено по п. 27 МСО.
• [3] Определения видов стоимостей приведены в прил. 3.