Понятие и виды стоимости

В любом виде деятельности на рынке недвижимости, каким бы вы ни планировали заняться в будущем, будет встречаться понятие «стоимость». Речь может идти о рыночной стоимости объекта недвижимости, рисках утраты стоимости, возмещении ущерба и расчете упущенной выгоды, оценке и обосновании стоимости ваших услуг и т. п. Это понятие нельзя обойти, его игнорирование приводит к негативным экономическим последствиям для всех, чьи интересы сошлись на конкретном объекте недвижимости. Именно поэтому важно на как можно более ранней стадии обучения не просто усвоить формальное определение этого понятия, а понять и прочувствовать его суть, его необходимость в повседневной хозяйственной деятельности.

Для начала рассмотрим определение стоимости как того, «от чего ты отказываешься, чтобы получить то, что ты хочешь», приведенное в классическом учебнике по экономике¹. Вне всякого сомнения, понимание исходного принципа очень важно, но в нашем случае необходимо получить конкретные ответы на следующие вопросы:

что такое рыночная стоимость недвижимости?

какие иные виды стоимости существенны для недвижимости?

какие подходы позволяют определить рыночную стоимость недвижимости?

С позиции возможности удовлетворения наших потребностей все предметы, которые нас окружают, можно разделить на бесплатные и экономические^[1][2]. Бесплатные товары стоимости не имеют. Чтобы стать экономическим товаром, что эквивалентно обретению стоимости, необходимо, чтобы были выполнены несколько обязательных условий.

Во-первых, предмет должен быть полезным, т. е. обладать свойством удовлетворять определенную человеческую потребность. Условие важное, но недостаточное, ведь самым полезным предметом для нас является воздух, при этом стоимости он не имеет, так как имеется в неограниченном количестве. Следовательно, вторым признаком, позволяющим судить о наличии у предмета стоимости, является его дефицитный (ограниченный) характер. В-третьих, товар должен быть в свободном обороте и должна существовать возможность стать его собственником. Как мы уже говорили ранее, одно из природных стремлений человека — это инстинкт присвоения, который в условиях цивилизованного общества реализуется через институт собственности. Если вещью нельзя обладать на праве собственности, то интерес к ней снижается. Грубо говоря, мы не будем платить за вещь, собственником которой нам стать не удастся. В качестве четвертого признака многие экономисты выделяют наличие у потребителей покупательной способности, иначе говоря, наличие обеспеченного спроса.

Необходимо обратить внимание, что понятия «стоимость» и «рыночная стоимость» не идентичны. Различие между ними очень хорошо показано в Международных стандартах оценки (2013)^[3] — далее МСО. В частности, в п. 8 МСО отмечено:

…Стоимость не является фактом, а мнением о:

• (А) наиболее вероятной цене, которая была бы заплаченной за актив при его обмене, или
• (Б) экономических выгодах от владения активом.

Если же обратиться к понятию рыночной стоимости, то оно определено в п. 29 МСО как.

…расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, рачетливо и без принуждения.

В прил. 5 сопоставляются определения разных видов стоимости, установленных в МСО и в российском законодательстве. Следует упомянуть важную новацию, которая реализовалась в российских стандартах оценки в 2015 году. В новой редакции Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»^[4] отмечается, что перечень видов стоимости, подлежащих оценке (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая), теперь не является исчерпывающим и оценщик может использовать иные виды стоимости в соответствии не только с российским законодательством, но и международными стандартами оценки.

В исследованиях, посвященных оценке стоимости, подчеркивается, что специфика рыночной стоимости в том, что она реализуется в свободном обмене, условия которого описаны достаточно подробно. Не дублируя тексты МСО, отметим, что речь идет о таких направлениях, как абсолютная свобода предполагаемых сторон сделки, наличие рынка и рыночной активности, отсутствие элементов принуждения и обязательности при совершении сделок.

Очевидно, что отсутствие идеальных условий для реализации понятия «рыночная стоимость» не означает невозможность определения стоимости в принципе. Наряду с этим объекты могут иметь стоимость, отражающую конкретные мотивы участников сделки, стоимость в условиях отсутствия рынка, при несоблюдении каких-либо условий, при которых реализуется рыночная стоимость. Для этого и в российской, и в международной практике предусмотрены иные виды стоимости (прил. 5). Однако прежде чем обратиться к ним, рассмотрим природу рыночной стоимости, ведь все важные условия и оговорки, позволяющие называть стоимость рыночной, касаются не ее сути, а внешних факторов. А значит, уместна известная нам постановка вопроса: что такое рыночная стоимость по своей сути?

Сделка купли-продажи по определенной цене, предположение о возможности которой и есть рыночная стоимость, может произойти, если заявленная стоимость отражает три аспекта (различные аспекты полезности)^[5]:

• 1) разз^мная сторона не заплатит за объект больше, чем ей обойдется создание (строительство) аналогичного объекта (в практике оценочной деятельности этот принцип реализуется в рамках затратного подхода);
• 2) рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит аналогичный объект на открытом рынке (сравнительный подход);
• 3) за объект нецелесообразно платить больше, чем его стоимость как денежного потока (доходный подход).

На первый взгляд, рыночная стоимость идеально соотносится со стоимостью, определенной на основании сравнительного подхода. Однако исходный посыл заключается в том, что полноценно рыночная стоимость способна стать наиболее вероятной ценой только в том слз^чае, если учитываются мотивы и покупателя, и продавца, а это по своей глубинной сути сопоставление как ретроспективной, так и перспективной информации об объекте.

• [1] Мэнкью Н. Г. Принципы экономике. 4-е изд. / пер. с англ. А. Смоль-ского, О. Табеловой. СПб.: Питер, 2009. С. 20.
• [2] Basic Appraisal. Assessor’s Handbook. Section 501. California StateBoard of Equalization. USA, 2002. P. 1.
• [3] В настоящее время подготовлены стандарты 2013 года — InternationalValuation Standards 2013. Framework and Requirements. URL: www.ivsc.org. Существует издание Международных стандартов оценки 2011 года нарусском языке, которое отражает согласованную позицию по переводу нарусский язык Международных стандартов оценки профессиональных организаций оценщиков Российской Федерации, являющихся членами МССО (М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013. Редакторы: И. Л. Артеменков, Г. И. Ми-керин, С. А. Табакова, М. А. Федотова, Ю.В. Школьников). В данной работемы используем переведенные нами формулировки отдельных положенийстандартов 2013 года, которые, кстати, совпадают с формулировками, содержащимися в стандартах 2011 года.
• [4] Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценкии виды стоимости (ФСО № 2): приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 мая 2015 г. N<_> 298.
• [5] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-еизд., доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2007. С. 20.