Государственное регулирование земельного рынка

Участвуя в рыночном земельном обороте, государство выполняет следующие роли:

• — регулятор, создающий справедливые правила (идеологическая и законодательная инициатива);
• — участник рынка — крупнейший собственник, продавец и покупатель земли;
• — инвестор в приоритетные отрасли;
• — гарант социальных условий при рыночном перераспределении земли;
• — контролер за деятельностью институтов земельного рынка;
• — верховный арбитр в спорах между участниками рынка (через судебную систему);
• — создатель инфраструктуры такого рынка, включающей в себя: а) информационное обеспечение; б) систему регистрации прав на землю; в) процедуры формирования вовлекаемых в оборот земельных участков и оказания землеустроительных услуг; г) механизм оценки земли; д) систему добровольного страхования различных рисков участников земельного рынка.
• — контролер за устойчивостью и безопасностью рынка (регистрация прав и сделок).

Наиболее проработан и законодательно обеспечен процесс государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения: законодательство предусматривает комплекс мер, в определенной степени дополняющих и усиливающих эффект друг друга.

1. Важнейшей задачей государства при вовлечении сельскохозяйственных земель в рыночный оборот было и остается их сохранение в сфере аграрного производства. Это достигается путем установления государством обязательного целевого назначения земель. Такой подход свойствен как сложившейся за предыдущие десятилетия отечественной практике, гак и зарубежной. Так, во Франции, распространено территориальное планирование земель: урбанизированные зоны, земли, занятые лесами и заповедниками, земли сельскохозяйственного производства и зоны специальной деятельности. В США — зонирование: урбанистические, сельскохозяйственные и экологические зоны.

Сохранение целевого использования земельных участков является одним из основных принципов закона об обороте сельхозземель, а процедурные аспекты, связанные с переводом земель сельскохозяйственного назначения в другие категории (в исключительных случаях, когда это все-таки необходимо), определены специальным федеральным законом о переводе земель.

2. Поскольку на рубеже XX—XXI вв.еков (когда формировались соответствующие регуляторы) отечественный рынок сельскохозяйственных земель еще находился в стадии становления, на которой неизбежны издержки роста и перекосы, требовался механизм, позволяющий государству не допустить экономически необоснованные сделки. Таким механизмом стало преимущественное право субъектов Российской Федерации (т.е. государство) или в случаях, установленных региональным законом, органы местного самоуправления (также орган публичной власти) купить земельные участки в случае их продажи частными лицами (кроме продажи с публичных торгов). Аналогичное право общества выкупить выставленные на продажу сельскохозяйственные земли — закреплены и в зарубежном законодательстве (в частности, во Франции для этого существует специализированный общественный институт, а в Германии таким правом наделено государство — оно в данном случае выступает не как предприниматель, а лишь как посредник между продавцом и «лучшим» покупателем).

Любое частное лицо — продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения — обязано известить органы публичной власти о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Только если соответствующие органы отказываются от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый участок, то он может продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

• 3. Учитывая опасения (возможно, что излишние) скупки сельскохозяйственных угодий иностранными лицами, чреватой подавлением потенциала отечественных сельхозтоваропроизводителей со стороны зарубежных конкурентов (а это уже угроза продовольственной безопасности страны), а также обострением социальной напряженности, требовалось оградить эти земли от иностранного капитала. В этой связи в законе об обороте земель учтен опыт США по ограничению возможностей иностранных лиц приобрести сельскохозяйственную землю из федеральной собственности. Особый порядок предоставления земель иностранным лицам (только аренда) стал принципом указанного закона. При этом предусмотрено, что если в собственности иностранного лица оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или земельная доля (например, в результате наследования), то они в течение года должны быть отчуждены собственником.
• 4. Важным регулятором сельскохозяйственного землепользования стало установление предельных размеров земельных участков. При этом также был учтен зарубежный опыт — законодательство многих стран (Дания, Италия, Норвегия, Новая Зеландия) предусматривает для сельскохозяйственных земель ограничение максимально допустимых размеров земельных участков. В отношении частной земельной собственности этот подход (ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица и расположенных на территории одного муниципального района) в законе об обороте земель был реализован сначала только для физических лиц, а с 2005 года и для юридических лиц. (В 2002;2005 годах указанная норма носила скорее не экономический, а социальный характер — недопущение появления класса латифундистов.)
• 5. В целях избежания необоснованной фрагментации землепользования, чересполосицы, вклинивания, других неудобств в использовании, закон об обороте сельхозземель также предусматривает установления минимально допустимых размеров земельных участков (принимая во внимание существенные региональные различия, детально это регламентируется законами субъектов Российской Федерации). Такой подход соответствует и мировому опыту (Испания, Италия, Норвегия, Германия).
• 6. При сделках аренды важно обеспечить защиту прав арендаторов земли — чтобы они не чувствовали себя «временщиками» и проявляли более бережное отношение к земле. В ряде стран, в частности, в Бельгии и Дании арендатору предоставлено право преимущественной покупки арендуемого земельного участка. В отечественном законодательстве эго также учтено: закон об обороте сельхозземель предусматривает, что по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а по истечении 3 лет аренды государственных или муниципальных земель арендатор может приобрести их в собственность по рыночной стоимости.

Способом регулирования арендных отношений является также законодательное установление предельных размеров арендной платы за землю (Канада, Нидерланды, Германия, Франция). В современной России соответствующие ограничения распространяются на передаваемые в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в современной России применяется большая часть механизмов регулирования рынка сельскохозяйственных земель, используемых в других странах (хотя и не все).

Контрольные вопросы:

• 1. Какова роль государства на земельном рынке?
• 2. Какие механизмы применяются для регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения?
• 3. В какой мере зарубежный опыт учтен в современной отечественной системе регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения?
• 4. Как реализуется преимущественное право покупки государством земельных участков сельскохозяйственного назначения?
• 5. Какие меры, но защите прав арендатора земельного участка Вы знаете?
• 6. Имеется ли ограничение по суммарной площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица?