Зарубежный опыт регулирования рынка недвижимости

Функционирование рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиций в современном мире находится под регулирующим воздействием государства. В большинстве развитых стран правовое регулирование рынков жилья и инвестиций осуществляется на четырех уровнях: международном, национальном, региональном и локальном (местном).

Международное законодательство рассматривает право на жилье как право на безопасную и достойную жизнь, что закреплено Всеобщей декларацией прав человека (1948 г.) и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).

Поскольку функционирование рынка недвижимости взаимозависимо с финансовым рынком, то особое значение приобретает регулирование единого инвестиционного пространства.

Международное движение капитала осуществляется в различных формах, при этом наибольшее значение для анализа имеет функциональное деление на прямые и косвенные инвестиции.

В процессе формирования единого инвестиционного пространства наибольшую роль играет вывоз предпринимательского капитала в форме прямых инвестиций, так как капитальные вложения осуществляются с целью приобретения долговременного экономического интереса и касаются отношений собственности.

Современное направление дальнейшей интеграции инвестиционных рынков разных стран и регионов в единое инвестиционное пространство выражается в интеграции в глобальном масштабе рынков с неодинаковым уровнем развития, капитализации, рисков.

В условиях глобализации мировой экономики становится необходимым выработать общие правила игры на международном инвестиционном поле.

В этих целях между странами заключаются соглашения, направленные стимулирование экспорта и импорта капитала (например, о защите и получении иностранных инвестиций, об устранении двойного налогообложения и пр.), заключаются подобные международные соглашения, создаются национальные и международные агентства по страхованию иностранных инвестиций (например, международное агентство по гарантиям инвестиций).

Высокая социальная и экономическая значимость жилищной проблемы обусловливает необходимость участия правительственных структур большинства европейских стран в регулировании рынка недвижимости и реализации соответствующей жилищной политики. С этой целью создается необходимое законодательство, осуществляется регулирующее воздействие на соотношение предложения и спроса на жилье, вырабатываются минимальные стандарты, нормы и нормативы качества жилищных условий, регулируется налогово-кредитная политика, стимулируется частное жилищное строительство и т. п.

Вопросы жилищной политики в европейских странах находятся в ведении различных министерств и комитетов: защиты окружающей среды — в Великобритании, Греции, Ирландии; общественных работ — в Испании, Италии, Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге, Нидерландах, Дании; обустройств территорий, строительства и урбанизации — в Германии; обустройств территорий, жилищного строительства и транспорта — во Франции.

В течение многих столетий Великобритания являлась одним из лидеров мировых процессов социальных преобразований, в становлении современной законодательной модели общественной системы. Великобритания — это олицетворение устоев гражданско-либеральной политической культуры. Она представляет собой классический пример западного «государства-нации» с характерной двухпартийной политической системой. История Великобритании связана со сменой различных типов хозяйственного регулирования, в том числе рыночного, корпоративного, государственного, развивавшихся посредством динамических изменений в сочетании элементов либерализма и этатизма, экономической открытости и протекционизма. Вследствие этого Великобританию нередко называют «лабораторией» по испытанию общественных процессов.

В британских традициях в полной мере воплотились противоречивые устремления западных стран: с одной стороны, экспансия, самоутверждение, ориентация на собственные государственные или блоковые интересы, с другой — универсалистская идеология свободы, равенства, демократического самоопределения.

Вместе с тем британской социально-политической модели свойственны ярко выраженная национальная специфика, которая проявляется в институциональной сфере: отсутствие единого конституционного документа, наследственное пэрство и неизбираемая верхняя палата парламента; заменяющие законы государственно-правовые обычаи (так называемые конвенции); последовательно мажоритарные принципы власти и сосредоточение огромных возможностей в руках правящего большинства, в том числе кабинета министров; неопределенность ряда конституционных положений (например, о референдумах), обычное право¹. Британское общество отличается также исключительной приверженностью собственным традициям и исторически сложившимися институтами.

Национальная специфика присуща и британской модели жилищного рынка, сформировавшейся под влиянием процессов дерегулирования и приватизации. Для сравнения используется альтернативная модель шведской жилищной политики с высоким уровнем общественного и политического контроля за использованием земли, значительной государственной финансовой поддержкой (табл. 13). Шведская система стимулирования застройщиков способствует постоянному повышению производительности труда в строительстве и улучшению качества жилых зданий. По мнению шведских экспертов, сам по себе рынок, без серьезной государственной поддержки, не может решить задачу обеспечения жильем.

Британская рыночная модель жилищной политики ведет к росту затрат на строительство, в том числе расходов семей на приобретение жилья, усиливает неравенство в обеспечении жильем (табл. 13). Вслед;

Современная Великобритания / РАН ИНИОН. — М., 2002. С. 6−7.

ствие этого в Великобритании преобладают два варианта решения семьей жилищной проблемы: приобретение у застройщика либо покупка у владельца.

Таблица 13

Сравнительный анализ эффективности шведской и британской моделей жилищного рынка.

Источник: Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. — СПб.: Наука, 1998. С. 37.

Одним из инструментов регулирования рынка жилой недвижимости является ипотечное кредитование, которое может осуществляться либо государством, либо местными властями. В Великобритании получатели жилищных кредитов предпочитают займ с «плавающей ставкой» и рассрочкой погашения основной части долга. Для этого заемщик сначала выплачивает только проценты по кредиту, а затем к концу срока действия договора основную часть займа. При этом величина займа может достигать 75—80% от стоимости приобретаемого жилья¹.

Государство может стимулировать ипотечную активность различными способами, в том числе созданием и поддержкой специализированных кредитных учреждений, для которых основные активы — это Экономика недвижимости: Учеб, пособие / Под рсд. В. И. Ресина. — М.: Дело, 1999, С. 63−64.

закладные; посредством программ страхования от невыполнения домовладельцем взятых на себя обязательств; с помощью системы специальных жилищных сбережений в банках и других финансовых структурах. Великобритания, как и Италия, не использует жилищные сбережения. Великобритания и Германия прибегают к применению системы снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья.

В Великобритании по решению Жилищной ассоциации, принятому в августе 1922 г., выкупаются у частных владельцев дома, пустующие вследствие неблагоприятной рыночной конъюнктуры, для заселения их очередниками муниципалитетов. Новые жильцы экономят до 50 фунтов в неделю в сравнении с арендой жилья у частных владельцев, а со временем они могут выкупать квартиру в полную собственность, при этом в общую стоимость засчитывается квартплата.

Согласование интересов в сфере строительства жилья в Великобритании на региональном уровне, по мнению Дж. Мердона, должны взять на себя региональные форумы планирования, которые функционируют с начала 90-х гг. под косвенным руководством центрального правительства¹.

В докладе комитета по вопросам окружающей среды палаты общин отмечается, что назрела потребность в разъяснении роли местных властей, региональных палат, региональных конференций планирования, агентств регионального развития и правительственных учреждений для регионов относительно жилья и планирования политики в этой области. В докладе также ставится проблема уточнения роли самого центра в этой структуре, а также структуры управления, в рамках которой регионы могут осуществлять свою деятельность. Без этого политика правительства в области урбанизации, единого транспортного пространства, стабильности может игнорироваться на местах.

Трудности управления могут быть раскрыты на примере ЮгоВосточной Великобритании. Новая система регионального управления и планирования, как и общественный контроль в этой сфере, была впервые введена в этом регионе в 1999 г. Растущий уровень безработицы было решено сократить за счет увеличения занятости в строительстве жилья. По расчетам правительства, в Восточной части Великобритании в период до 2016 г. потребуется 280 тыс. жилых помещений. Но региональный форум (Sclala) оспорил эти данные и привел свой показатель — 235 тыс. зданий. Конфедерация британской промышленности (CBI) дала оценку этим расчетам как слишком пессимистичным, учитывающим влияние экономического роста.

Mardoch J. Planning and the English regions: conflicht and convergence amongst the institutions of regional governance // Environment a planning. C. Jov. a. policy. — L. 1999. — Vol. 17. No 6. — P. 722.

Организации по защите окружающей среды лоббируют ограничения на использование земли, противодействуя тем самым усилению эксплуатации природы, сопровождающей экономический рост.

В начале 1998 г. появился документ «Планирование для сообществ будущего» (Planning for the communities of the future), а также прогноз в сфере строительства жилья, по оценке которого необходимо построить к 2016 г. 4,4 млн домов. Данный прогноз вызвал широкий общественный резонанс, при этом высказывалось мнение о том, что регионы получат свободу в подобных плановых расчетах при условии их серьезного обоснования.

Тем не менее степень региональной автономии до настоящего времени остается не ясной до конца, поскольку выявились расхождения в оценках национального правительства и региональных властей. Так, правительство предлагает построить около 1 млн жилых помещений, тогда как Юго-Восточная региональная конференция по планированию (the South East regional planning conference — SERPLAN) оценивает потребность лишь в 800 тыс. жилых помещений. В основу подхода SERPLAN взяты два аргумента:

• • стремление людей иметь отдельное жилье постепенно будет сокращаться вследствие нарастающей тенденции к совместному проживанию в семьях, студенческих коллективах, а также посредствам совместного строительства жилья, что сокращает реальную потребность в отдельных жилых комплексах на 15−20% по сравнению с правительственными расчетами;
• • многие люди будут не в состоянии гарантировать экономические вложения в жилые помещения.

Представляется, что сильная сторона аргументов региональной конференции обусловлена учетом специфики региона и применением нестандартных методов прогнозирования. Кроме того, принимались во внимание последствия строительства жилья для окружающей среды. По оценкам региональной конференции, без серьезных негативных последствий для окружающей среды достаточно построить 875— 914 тыс. домов.

В Лондоне новая региональная власть существует с 2000 г. под надзором мэра. Одновременно было создано Агентство регионального развития, также подчиненное мэру.

Лондон имеет собственное административное деление на 33 части. Как столичный город Лондон располагает специфической структурой обеспечения городских нужд, что создает определенные трудности включения его в систему регионального администрирования.

По оценкам Knight Frank, сегодня около 30% покупок в Лондоне можно отнести к инвестиционным.

Впрочем, есть и другие мотивы. Лондон продолжает оставаться одним из самых дорогих городов мира, и средние цены на жилье здесь гораздо выше, чем в Москве. Однако россияне привыкли к просторным помещениям и высоким стандартам внутренней отделки, и их удивляют некоторые предложения в высоких ценовых категориях, где площади относительно невелики, а отделка достаточно скромна. Но это не отпугивает инвесторов — часто решением этой проблемы является перепланировка и ремонт.

Эту мысль подтверждают и специалисты Knight Frank. Квартиры в Москве поступают в продажу в бетоне, тогда как в Лондоне жилье выходит на рынок уже с готовым дизайном. В сегменте самой престижной лондонской недвижимости продолжается рост цен примерно 6−8% в год при условии стабильности английской экономики, поэтому, по экспертным оценкам, количество инвестиционных продаж среди россиян будет возрастать.

Приобретение недвижимости в Лондоне считается весьма престижным, поскольку покупатели дорогостоящих квартир, домов и таунхаусов наряду с самой недвижимостью получают некое виртуальное членство в престижном мировом клубе миллионеров.

Владеть недвижимостью в Англии можно двумя способами — freehold и leasehold.

Freehold — безусловное право собственности на недвижимость. Это означает, что не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца. Обычно само здание и участок земли числятся в одном документе о праве владения.

Leasehold — пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного срока. Это может быть краткосрочная аренда от 5 до 10 лет. Известно также виртуальное безусловное право владения недвижимостью (freehold) до 999 лет.

Большинство квартир в Англии находится в пользовании на правах аренды, обычно на сроки от 99 до 125 лет. В английском законодательстве существуют условия продления срока аренды. Продление «покупается», когда срок аренды менее 70 лет.

Для жилой недвижимости к категории leasehold обычно относятся квартиры. Это значит, что landlord владеет землей, на которой находится недвижимость, и владелец недвижимости платит ему «земельную ренту» — ground rent, которая обычно исчисляется в пределах от 50 до 200 английских фунтов в месяц. Эта плата не в коей мере не является рыночной стоимостью данного земельного участка, а лишь отражение того, что недвижимость стоит на земельном участке, принадлежащем landlord. В последние годы зачастую freehold (владение землей) передается в управление компаниям. Они осуществляют обслуживание коммунального хозяйства и следят за объектами, находящимися в совместном использовании жильцов (лестницы, лифты, сады и т. п.), а также взимают с жильцов плату за коммунальное обслуживание. В центральных районах Лондона стоимость коммунального обслуживания может достигать 2500−3000 фунтов в год.

Приобретая недвижимость в Англии, необходимо изначально внести резервационную сумму, эквивалентную 1000 англ, фунтов стерлингов.

В течение последующих 4−6 недель необходимо внести 10% от стоимости жилья.

Оставшиеся 90% (включающие в себя резервационный взнос) должны быть внесены на день завершения строительства (на день сдачи объекта). На часть этой суммы покупатель может взять ипотечный кредит.

В большинстве случаев покупатель прибегает к услугам ипотечного кредитования (mortgage). Mortgage — это обыкновенное долгосрочное кредитование под залог недвижимости. Английские банки предлагают кредит резидентам от 3 до 5% в год, нерезидентам 6—8% в год. Минимальная сумма оплаты недвижимости покупателем при этом составляет 10% для резидентов и 25—30% для нерезидентов.

В Великобритании действуют следующие налоги на недвижимость:

Stamp Duty — налог при покупке: 1% — до 250 тыс. фунтов стерлингов, 3% — 250—500 тыс. фунтов.

Capital Gains Tax — налог при продаже в размере 25% на доход; если продажа производится через offshore, то оплата налога необязательна; если это единственное жилье в Великобритании, то налогом не облагается.

При оформлении документов купли-продажи необходимо нанимать юристов — 1000—2000 фунтов стерлингов за сделку, если стоимость объекта не превышает 500 тыс. фунтов стерлингов. При сумме сделки более 500 тыс. оплата юриста договорная.

Ежегодно выплачивается council tax. В среднем это 700−1000 фунтов за 3-комнатную квартиру. Если квартира сдается, то этот налог выплачивается съемщиком.

При прохождении сделки по приобретению россиянами элитной недвижимости за рубежом через риелторскую фирму можно выделить следующие этапы:

• • аналитика рынка и согласование интересов инвестора с преимуществами места расположения объекта недвижимости;
• • соотнесение затрат по приобретению и эксплуатации недвижимости, в том числе ежегодных текущих расходов, с финансовыми возможностями инвестора;
• • выяснение специфики выезда инвестора на место приобретаемого объекта недвижимости;
• • проверка юридической чистоты сделки, т. е. отсутствие завещания, залога, долгов и т. п.;
• • оформление платежных операций и сопутствующих платежей (налогов, пошлин и др.).

Безусловно, страна, где продается объект недвижимости, будет интересоваться чистотой денег инвестора, порядком их перечисления и расчетов.

У инвестора могут возникать в процессе покупки проблемы, обусловленные языковым барьером, назначением правовых основ иностранного государства, в частности налогового законодательства. В ряде стран, согласно действующему порядку налогообложения, инвестор обязан заплатить государству за передачу прав собственности до 12% от стоимости объекта недвижимости.

Одновременно расширяется сфера ответственности инвестора за экологическую безопасность приобретенного объекта недвижимости. В ряде стран местные власти в качестве обязательного условия продажи недвижимости требуют предоставления рабочих мест для обслуживающего персонала (в некоторых странах до 10 чел.).

Однако при покупке жилой недвижимости в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки (ни о каком занижении стоимости сделки и откате за это определенной части суммы «налом» разговаривать с англичанами не стоит). Второй платеж при совершении сделки — разовая госпошлина за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности, независимо от стоимости сделки составляющая порядка 1000 долларов. Примерно 4% от стоимости объекта недвижимости стоят в Англии услуги риелтора. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки, оплата которых колеблется от 3 до 5% от стоимости объекта. Все необходимые документы для проведения сделки подготавливаются и регистрируются максимум в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость составляет 1,5% от стоимости жилья.

Посещать принадлежащую на правах собственности недвижимость и проживать в ней придется по обычной гостевой визе. В отличие от положения в ряде других государств, имеющаяся в собственности недвижимость не дает иностранцам права на получение английского гражданства либо оформление постоянного вида на жительство — для этого необходимо ведение реального бизнеса на территории Великобритании. Что может в ближайшее время стать достаточно актуальным для россиян, уже приобретших недвижимость в Англии, но пока еще считающих, что им выгоднее вести бизнес в России.

По условиям покупки жилья иностранцами Лондон схож со столицами других европейских городов. Нерезиденты обладают абсолютно теми же правами, что и коренные британцы. Более того, в ряде случаев им даже предоставляются значительные льготы по налогам и при получении кредита. При инвестировании в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду размер кредита увеличивается до 85% от общей суммы. К тому же иностранцы, приобретающие недвижимость в Лондоне, освобождаются от налога на наследство и налога на прирост капитала, составляющего для британцев ни много ни мало 40%. Налог на приобретение недвижимости варьируется от 1 до 4% и зависит от общей суммы сделки. Оформлением документов занимается не нотариус, как в большинстве европейских стран, а адвокат, работа которого обходится в среднем в 0,5% от суммы сделки.

Возможно приобретение лондонской недвижимости в кредит — обыкновенная ипотека. Английские банки предлагают кредит резидентам от 3 до 5% в год, нерезидентам 6—8% в год. Минимальная сумма оплаты недвижимости покупателем составляет 10% для резидентов и 25—30% для нерезидентов. Специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание на цели покупки — собираются они жить там постоянно или сдавать недвижимость в аренду. От этого зависит расчет налогов и схема кредитования, предоставляемая банками. Кстати, нерезидент имеет право быть включенным в программу получения вида на жительство, если сумма его сделки превысила 2 млн фунтов.