Временная структура деятельности

С точки зрения организации процесса деятельности кадастровая оценка относится к современному проектно-технологическому типу организационной культуры. В ней выделяются завершенные циклы деятельности, их фазы, стадии и этапы.

Выделим фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости для определения ее временной структуры.

Необходимость периодической актуализации кадастровой стоимости вызвана изменением ситуации на рынке недвижимости, появлением новых объектов недвижимости, изменением их характеристик, переопределением территориальных границ административно-территориальных образований. Кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату, кадастровая оценка проводится периодически, не реже чем один раз в пять лет, не чаще чем один раз в 3 года, в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет [8]. Таким образом, можно выделить фазы кадастровой оценки — в общем случае, это временные интервалы от 3 до 5 лет.

Обзор материалов международных конференций [69, 104, 170, 171] позволяет сделать вывод о том, что периодическая переоценка налоговой базы обязательна в системах налогообложения, основанных на стоимости. В большинстве регионов США и Канады переоценка осуществляется каждые 4 года, иногда чаще. То же относится и к Дании, Нидерландам и Швеции [74, стр. 39- 43].

В других европейских странах базой по имущественным налогам также является рыночная стоимость, однако не во всех странах переоценка осуществляется регулярно. Последняя переоценка в Германии и Франции осуществлялась 20−30 лет назад. В Великобритании коммерческая недвижимость переоценивается каждые пять лет, однако последняя переоценка жилого фонда проводилась 10 лет назад. Ниже приведены примеры временных периодов переоценки налоговой базы:

• • Австрия — 20 лет (или при возникновении изменений, приводящих к необходимости переоценки);
• • Бельгия — 10 лет;
• • Дания — с 1998 г переоценка проводится ежегодно (до 1998 г. оценка проводилась раз в 4 года);
• • Финляндия — 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно);
• • Германия — применяется система индексации стоимости;
• • Италия — 10 лет (для городских и сельских территорий);
• • Испания — 8 лет (либо по инициативе местных властей);
• • Швеция — 6 лет (при этом корректировка стоимости проводится в соответствии с развитием рынка недвижимости).
• • Литва — 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. По состоянию на 2015 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена как минимум дважды, в большинстве субъектов РФ кадастровая стоимость актуализировалась три раза. Кадастровая оценка объектов капитального строительства проведена в 2011;2012 впервые во всех субъектах РФ.

В фазе кадастровой оценки можно выделить стадии двух типов: это стадия выполнения работ по единовременному определению кадастровой стоимости большого количества объектов недвижимости (стадия «Массовая оценка»), и другие стадии, в процессе выполнения которых также может определяться или изменяться кадастровая стоимость. Это сопровождение работ по определению кадастровой стоимости (стадия «Сопровождение работ»)., оспаривания кадастровой стоимости (стадия «Оспаривание кадастровой стоимости»); определение кадастровой стоимости на основании внесения сведений (внесения изменений) об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости" (стадия «Внесение сведений в ГКН») (Рис. 1.2).

Фазы кадастровой оценки непрерывны, каждой категории земель и объектам капитальног о строительства в субъекте РФ соответствуют свои фазы кадастровой оценки. Вследствие того, что фазы кадастровой оценки различных категорий земель могут начинаться в разное время, типичной ситуацией для субъекта РФ является следующая картина: в то время как в одной категории земель выполняется стадия «Массовая оценка», в другой — выполняются стадии сопровождения работ и оспаривания кадастровой стоимости. Одновременно с этими стадиями постоянно выполняется стадия «Внесение сведений в ГКН».

Стадия «Массовая оценка» может длиться до года; стадия «Сопровождение работ» — от пяти до восьми лет, согласно условиям Государственных контрактов на выполнение работ. Стадия «Оспаривание кадастровой стоимости» не является обязательной стадией, однако практика оспаривания кадастровой стоимости активно развивается. В ней выделяются этапы досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости. Этап досудебного оспаривания длится 5 лет со дня внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости, этап судебного оспаривания бессрочен. Стадия «Внесение сведений в ГКН» бессрочна и непрерывна.

На протяжении всей фазы кадастровой оценки осуществляется ведение фонда данных кадастровой оценки. Стрелки на рисунке показывают информационный обмен, который выполняется как на стадии «Массовая оценка», так и на стадии «Оспаривание кадастровой стоимости». Исполнители работ по кадастровой оценке получают в фонде данных материалы предыдущих фаз кадастровой оценки. В процессе выполнения стадии «Массовая оценка» в нем размещаются предварительные результаты кадастровой оценки, замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости, окончательные результаты работ. В процессе выполнения стадии «Оспаривание кадастровой стоимости» отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, на основании которых их кадастровая стоимость была пересмотрена, включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Рис. 1.2. Структура фазы «Кадастровая оценка».