Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости

В случае отсутствия возможности применения метода статистического моделирования и метода типового объекта разработаны методы сравнительного подхода, применяемые в кадастровой оценке в условиях ограниченной информации. Так, например, метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости" (далее — метод УПКС) предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие отсутствия информации о местоположении объекта оценки, о его характеристиках. Другими словами, нет значений факторов стоимости, которые необходимо было бы подставить в модель стоимости, полученной в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Он применяется для определения кадастровой стоимости объектов, местоположение которых не определено; объектов незавершенного строительства; объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).

Метод УПКС — это довольно распространенный, часто применяемый на практике метод массовой оценки. Специфика учета объектов недвижимости, уровень зрелости информационных ресурсов, содержащих информацию об объекте недвижимости, не позволяют в настоящее время предоставить полную непротиворечивую информацию о характеристиках объекта недвижимости. Кроме отсутствия учетных характеристик объектов недвижимости, есть еще одна веская причина применения метода — недостаточное развитие рынка недвижимости, вследствие этого отсутствие возможности построения модели стоимости на объектах-аналогах. Именно поэтому зачастую в кадастровой оценке объекты одного вида функционального использования оцениваются на основании стоимости объектов другого функционального использования.

Метод УПКС заключается в следующем:

• -в связи с отсутствием информации о точном местоположении объекта недвижимости определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости. Это может быть кадастровый квартал, населенный пункт, субъект РФ;
• -определяется минимальное/среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования, существующих в пределах территориальной единицы (в кадастровом квартале; в случае отсутствия в кадастровом квартале — в смежных кадастровых кварталах; в случае отсутствия в смежных кадастровых кварталах — в населенном пункте; муниципальном образовании, субъекте РФ), в котором расположен объект оценки;
• -кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального/среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования по кадастровому кварталу, в котором расположен объект оценки, на его площадь, с учетом собственных характеристик объекта оценки (при наличии информации). Например, для объектов капитального строительства это может быть материал стен, этаж/этажность и т. д.

Общий вид модели расчета стоимости методом УПКС выглядит следующим образом:

Стоимость = УПКС_{мин/средн} * S, где (4).

S — площадь объекта оценки.