Исследование практики применении методов массовой оценки

Кадастровая оценка недвижимости в 2011;2012 гг.

В связи с планируемым переходом к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости для ее определения в 2010;2012 годах на территории всей страны была проведена кадастровая оценка более чем 50 миллионов зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объектов недвижимости). В 2010 году она проводилась в 12 субъектах РФ, в 2011; в 37 субъектах РФ, в 2012 — в 42 субъектах РФ.

Для изучения особенностей применения методов кадастровой оценки недвижимости выполнен анализ применения подходов и методов к оценке объектов недвижимости в 42 субъектах РФ. Фактологической базой исследования стали отчеты об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства, размещенные в открытом доступе на сайте Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии в Фонде данных кадастровой оценки недвижимости [184].

Исследуемая выборка составляет 26 332 842 объекта недвижимости в 42 субъектах РФ. Распределение объектов оценки по виду функционального использования выполнялось на основании утвержденной для выполнения работ группировки объектов оценки (Таблица 3.2).

Распределение объектов оценки по назначению в 42 субъектах РФ Таблица 3.2.

Как видно из Таблица 3.2, наибольшую долю объектов недвижимости, по которым было проведено исследование, составляют объекты многоквартирной жилой застройки (46,1%) и объекты индивидуальной жилой застройки — (36,7%). На долю объектов нежилой недвижимости приходится 17,2% всех объектов оценки.

Методической основой выполнения работ служили утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ в 2006 году методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения [35]. Однако на практике применялись «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке» — далее Методические рекомендации [163], разработанные (подготовленные, обобщенные) оценщиками — членами некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка».