Права найма и пользования (п. 778-783)

• 778. Право владельческой аренды. Право аренды или найма, имеющее в своем составе правомочие владения арендатора (нанимателя) арендованной (нанятой) вещью (предметом найма), а также правомочие пользования ею в соответствии с ее назначением или условиями договора с собственником (арендодателем или наймодателем), является одной из вещно-правовых форм удовлетворения потребности в использовании чужих вещей. С содержательной точки зрения правомочия арендатора по владению и пользованию арендованной вещью ничем не отличаются от одноименных правомочий собственника (см. ст. 606, п. 1 и 3 ст. 615 ГК), если какие-то особенные (специальные) их ограничения не установлены конкретным договором аренды. Подобно праву собственности, право аренды может быть объектом распоряжения со стороны арендатора, который, согласно и. 2 ст. 615, может передать это право (в том числе путем уступки, отдачи в залог или внесения в качестве взноса), либо ограничить его правом субарендатора. К праву арендатора применимо все, что было сказано о пределах осуществления ограниченных вещных прав: например, способность к распоряжению правом аренды арендатор может реализовать по общему правилу лишь с согласия арендодателя.
• 778^[1]. Субъекты и объекты права владельческой аренды. Вещь может быть сдана в аренду не только ее собственником, но и лицом, владеющим ею по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 617 ГК) либо оперативного управления (п. 1 ст. 617); кроме того, возможность сдавать вещь в аренду принадлежит доверительному управляющему (п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020). Сам арендатор также вправе сдать арендованную им вещь, но только в пользование другому лицу на условиях так называемой субаренды или поднайма (ст. 608, п. 2 ст. 615). Объектом права владельческой аренды (см. ст. 607 ГК) могут быть только индивидуально определенные движимые вещи.
• 778². Срок и иные условия существования права владельческой аренды. Право владельческой аренды возникает на основании и с момента поступления арендованной вещи в фактическое владение арендатора (ст. 611 и 612). Оно прекращается с гибелью арендованной вещи либо с выкупом таковой у арендодателя, если возможность выкупа арендованной вещи предусмотрена законом или договором (сг. 624), либо с истечением срока своего существования, которое связывается нашим законом с расторжением или прекращением по иному основанию договора аренды (ст. 610, 619, 622). При известных обстоятельствах определенно-срочное право арендатора может трансформироваться в неопределенно-срочное (и. 2 ст. 610), а также возобновиться (немедленно по своем прекращении) на новый срок (ст. 621). Наконец, существование всякого арендного права неразрывно связано и обусловлено исполнением арендатором ряда обязанностей перед арендодателем, в первую очередь, по уплате арендной платы (ст. 614) и поддержанию имущества в исправном состоянии (ст. 616). Точно так же всякое право арендатора подкрепляется комплексом его относительных прав, направленных против арендодателя (см. ту же ст. 616).
• 779. Право аренды недвижимости (общие замечания). Ни ГК, ни иные нормативные акты не содержат законоположений, в равной степени касающихся аренды всех объектов недвижимости^[1]. По этим причинам понятие права аренды недвижимости как таковое не имеет самостоятельного содержания и сводится к сумме представлений о правах аренды отдельных объектов недвижимости (см. ниже). Понятие о владении недвижимыми вещами из представления о господстве фактическом трансформируется в понятие о господстве чисто номинальном — регистрационном или юридическом. Регистрационное господство над недвижимой вещыо устраняет необходимость господства фактического и, соответственно, делает ненужной наличие самой возможности такого господства в составе вещного права на недвижимость. Поэтому и разделение аренды зданий и сооружений на аренду владельческую и пользовательскую, произведенное ст. 650 ГК по аналогии с общим понятием аренды (ст. 606), по большому счету не имеет практического смысла, ибо владение как фактическое господство арендатора над объектом аренды в обоих случаях заменяется регистрационным (юридическим) господством.
• 780. Право аренды строений/построек (зданий и сооружений). Действующее законодательство устанавливает следующие особенности динамики и существования права аренды строений. Именно: (1) такое право подлежит государственной регистрации не всегда, но лишь тогда, когда предусмотренный договором срок его существования составляет не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК); (2) основанием его возникновения является передача построек арендодателем арендатору в соответствии с условиями договора аренды по документу о передаче, подписанному сторонами, — передаточному акту (ст. 655); (3) данное право доставляет своему обладателю неразрывно с ним связанное право пользования земельным участком, который занят строением и необходим для его использования (ст. 652 и 653).
• 780¹. Право аренды нежилых помещений. Что же касается нежилых помегцений, то таковые, будучи элементами зданий и сооружений, неразрывно с ними связанными и их составляющими, тем не менее рассматриваются экономическим оборотом в качестве самостоятельных ценностей и фигурируют в гражданском обороте как обособленные объекты гражданских прав. Содержание арендного права на нежилые помещения определяется нормами § 1 гл. 34 ГК, т. е. общими положениями об аренде; по всей видимости, для этого могут быть применены и нормы об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), но только по аналогии и в части, в которой такое применение не исключается особенными (в сравнении со зданиями и сооружениями) физическими свойствами нежилых помещений. С такими свойствами вполне совместимы, в частности, правила ст. 651, 652, 653 и 655 ГК.
• 781. Право аренды воздушных и морских судов — недвижимых вещей.

Нормами § 3 гл. 34 ГК, а также гл. X КВВТ и гл. X, XI КТМ установлен ряд особенностей арендных договоров, предметами которых являются самоходные транспортные средства. Системный анализ норм ст. 632, 633, 642 и 643 ГК позволяет понять, что в них имеются в виду не все такого рода транспортные средства, но лишь те из них, что отнесены к категории недвижимых вещей — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130). С содержательной точки зрения право арендатора такого рода объектов ничем не отличается от классического права аренды (см. ст. 632, 636, 642 и 646 ГК); с точки же зрения условий своего существования и пределов осуществления имеет некоторые особенности, всецело предопределенные спецификой своего объекта. Все эти права — (а) определенно-срочные и невозобновляемые; (б) они могут быть обременены правом субаренды без согласия арендодателя; (в) распределение вопросов управления транспортным средством, его эксплуатации, содержания и ремонта зависит от того, арендуется ли оно с экипажем арендодателя или без него (см. ст. 632, 638, 642, 644, 646, 647 ГК).

• 782. Право ссудополучателя. Основанием возникновения права ссудополучателя обычно является специально заключаемый на этот счет договор — договор безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК); иногда им может быть договор залога (п. 1 ст. 340, и. 3 ст. 346) или хранения (ст. 892). Хотя п. 1 ст. 689 Кодекса среди правовых последствий договора ссуды называет одну только возможность пользоваться имуществом, не упоминая о правомочии владения, не подлежит сомнению, что таковое также может входить в состав права ссудополучателя, придавая ему тем самым вещный характер. По содержанию право ссудополучателя идентично праву владеющего арендатора, но с точки зрения пределов своего осуществления и условий существования оно оказывается значительно более тесным: так, оно является строго личным (п. 2 ст. 689, ст. 701), предполагает возложение на ссудополучателя бремени не только содержания вещи, но и всякого ее ремонта, как текущего, так и капитального (ст. 695), а при определенных обстоятельствах — еще и риска случайной гибели вещи (ст. 696). Точно так же существенно более бедными, в сравнении с аналогичными возможностями арендатора, оказываются и обязательственные права ссудополучателя по отношению к ссудодателю. То и другое объясняется безвозмездным возникновением данного права.
• 783. Право доступа. На результаты интеллектуальной деятельности могут устанавливаться не только исключительные, но и иные права, в том числе так называемое право доступа. Объектами такого права являются материальные носители, воплощающие произведения изобразительного искусства (живописи, скульптуры, графики, дизайна, графические рассказы, комиксы и др. — см. п. 3 ст. 1255, абз. 7 п. 1 ст. 1259 ГК), архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства (так называемые оригиналы произведений), а субъектами — их авторы. В содержание данного права входят правомочия владения и пользования оригиналом произведения в объеме и пределах, необходимых для реализации автором своего авторского права на воспроизведение (копирование) произведения (п. 1 ст. 1292 ГК). Право доступа принадлежит автору окончательно и бесповоротно в продолжение всей жизни автора, т. е. каким-либо договорным ограничениям не подлежит. Оно не может быть предметом распоряжения при жизни автора и прекращается с его смертью (не переходит по наследству), т. е. является строго личным.

• [1] Исключение составляет, пожалуй, только п. 2 ст. 609 ГК, действие которого, впрочем, почти парализуется рядом специальных норм и правил.
• [2] Исключение составляет, пожалуй, только п. 2 ст. 609 ГК, действие которого, впрочем, почти парализуется рядом специальных норм и правил.