Аренда земель. 
Основы землепользования и землеустройства

Все более широкое распространение в сфере землепользования получает аренда, поскольку в полной мере соответствует рыночному характеру земельных преобразований. Основу правового регулирования аренды земельных участков составляют нормы гражданского и земельного законодательства РФ. ГК РФ содержит общие положения об аренде: определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими нормативными актами. Примерная форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, утверждена распоряжением Федерального агентства, но управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 № 104-р.

Аренда земель — право возмездного пользования землей в течение установленного договором срока.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства). Владея и пользуясь землей, арендатор извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За арендодателем остается право распорядиться участком, но с учетом законодательных требований и условий заключенного договора аренды.

По закону право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. При этом арендодателем, но договору аренды может быть также лицо, не являющееся собственником земельного участка, но управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в качестве арендодателя земельного участка из состава государственных или муниципальных земель выступают органы власти, которые не входят в разряд собственников земли, но управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. От имени юридического лица в арендные отношения вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей.

В аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, подтверждающий существование земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи. Иными словами, земельный участок должен быть выделен из состава земельного фонда страны, т. е. должен иметь установленные в соответствии с законом границы. Не могут быть переданы в аренду изъятые из оборота земельные участки, за исключением установленных федеральными законами случаев.

В период аренды должно соблюдаться целевое назначение земель и установленный законом режим их использования. Это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесных участков, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон.

Размер арендной платы определяется договором аренды, если это не касается государственных или муниципальных земель, для которых принципы и методы определения арендной платы устанавливаются органами власти.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка (при условии его уведомления) передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды (если договором не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным, но договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Арендатор может передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Если арендуется земельный участок из состава государственных или муниципальных земель, то перечисленное выше возможно, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право его покупки.

Изменение условий договора без согласия его арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Аренда земельного участка может быть прекращена, но инициативе арендодателя:

• 1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
  • — использовании земельного участка с грубым нарушением правил

рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки,.

• — порче земель,
• — невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв,
• — невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению,
• — неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Договоры аренды земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по общему правилу заключаются на торгах в форме аукциона. Вместе с тем, ЗК РФ содержит перечень случаев, являющихся исключением из этого правила. К таким случаям относится предоставление в аренду земельного участка:

• — в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ; распоряжением Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ (в отношении выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, нефтепроводов, для реализации масштабных инвестиционных проектов);
• — образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе для комплексного освоения территории лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка;
• — образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земель общего пользования) членам данной организации или, по их решению, самой этой организации;
• — образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земель общего пользования), членам этой организации;
• — образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
• — собственникам (или обладателям права хозяйственного ведения) расположенных на нем зданий, сооружений;
• — собственникам расположенных на нем объектов незавершенного строительства для завершения строительства (однократно);
• — находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании — обладателю этого права;
• — крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• — образованного в границах застроенной территории — лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;
• — гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
• — гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам (далее — КФХ) для осуществления его деятельности;
• — взамен арендуемого земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• — религиозным организациям, казачьим обществам, для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни;
• — лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
• — гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
• — необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
• — расположенного в границах особой экономической зоны (или на прилегающей к ней территории) резиденту этой зоны или управляющей компании для создания за счет бюджетных и внебюджетных средств объектов недвижимости и управления этими и ранее созданными объектами недвижимости;
• — расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
• — необходимого для реализации концессионного соглашения (концессионеру);
• — для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального или коммерческого использования;
• — необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
• — для размещения водохранилищ и гидротехнических сооружений;
• — для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
• — для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
• — резиденту зоны территориального развития для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
• — лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов;
• — юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, радиоактивных отходов, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

• — предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
• — резиденту свободного порта Владивосток на территории этого порта.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для таких участков договор аренды не может превышать 49 лет. Минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от их разрешенного использования.

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа земельного участка арендатором по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ. Это возможно по истечении трех лет с момента заключения договора и при условии надлежащего использования земельного участка.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Без торгов, на основании заявлений, такие участки могут передаваться в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. В заявлении указывается цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Орган местного самоуправления на основании поданного заявления в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ, а затем сам обращается в органы кадастрового учета за получением кадастрового паспорта земельного участка. Затем этот документ представляется в орган власти, который принимает решение о предоставлении участка в аренду.

Без торгов может быть предоставлен в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству участок, выделенный в счет земельных долей и находящийся в муниципальной собственности, если такая организация обратилась с заявлением о заключении договора аренды такого участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом арендная плата устанавливается в размере 0,3% кадастровой стоимости участка. Информация о возможности аренды таких земельных участков должна быть размещена на официальном сайте органов местного самоуправления в сети «Интернет» не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды такого участка и соглашение об установлении частного сервитута (при необходимости) могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности и на условиях, определенных решением общего собрания.

Аренда лесных участков осуществляется в соответствии с нормами ЛК РФ. По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких из перечисленных целей (ст. 25 ЛК РФ):

• 1) заготовка древесины;
• 2) заготовка живицы;
• 3) заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;
• 4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;
• 5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
• 6) ведение сельского хозяйства;
• 7) осуществление научно-исследовательской и образовательной деятельности;
• 8) осуществление рекреационной деятельности;
• 9) создание лесных плантаций и их эксплуатация;
• 10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений; выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев);
• 11) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
• 12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских терминалов, речных портов, причалов;
• 13) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;
• 14) переработка древесины и иных лесных ресурсов;
• 15) осуществление религиозной деятельности и др.

Объектом аренды могут быть только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Договор аренды заключается на срок от 10 до 49 лет. Если участок арендуется для охотничьего хозяйства, то срок договора составляет от 20 до 49 лет, если для геологического изучения недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов — до 49 лет, если для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, гидротехнических сооружений, специализированных портов, для переработки древесины и иных лесных ресурсов — от 1 года до 49 лет.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов по продаже нрава на заключение такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона, за исключением случаев использования лесов для:

— осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства; выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых;

• — строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;
• — строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов; реализации приоритетных инвестиционных проектов в области

освоения лесов;

• — заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов;
• — нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с ч. 2—4 ст. 73 ЛК РФ.

При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема их изъятия на арендуемом участке, если без изъятия — как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого участка. Такие ставки устанавливаются органами власти.

Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержден приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 26.07.2011 № 319. Типовой договор аренды лесного участка утвержден постановлением Правительства РФ от 21.09.2015 № 1003.

Что касается земель водного фонда, то договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением каналов, рек и ручьев, протяженностью не более 10 км, для которых ширина береговой полосы составляет 5 м. Согласно ВК РФ любой человек может пользоваться береговой полосой, в том числе для рыболовства и причаливания плавучих средств.

В гражданском законодательстве земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений не только тогда, когда арендуется сам участок, но и при аренде зданий, сооружений. В этом случае арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемое здание, и часть участка, которая необходима для обеспечения использования здания.