Способы приобретения прав на землю

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным законодательством, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Общий перечень оснований приобретения прав указан в ст. 8 ГК РФ. В него входят договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и др.

Первоначальные и производные способы приобретения прав

Способы приобретения прав на землю разделяются на первоначальные и производные. В первом случае приобретаемое право не зависит от предшествующего, во втором случае основывается на праве предшественника.

При первоначальных способах установление прав на землю и их объем определяются законом, а при производных — в значительной степени волей прежнего собственника и соглашением сторон. К первоначальным способам относятся приобретение права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности и возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Приобретательная давность подразумевает, что гражданин или юридическое лицо, не будучи собственником земельного участка, но добросовестно, открыто и непрерывно владея им как своим собственным в течение 15 лет, приобретают право собственности на этот участок.

Пример

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, казалось бы, не может относиться к земельным участкам, но этот способ встречается на практике. Например, в Санкт-Петербурге создаются новые земельные участки в результате намывных и берегоукрепительных работ. Такие участки получили законодательную основу с принятием Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим Законом введено понятие «искусственный земельный участок». Право собственности на такой участок возникает с даты ввода его в эксплуатацию. Искусственно созданный земельный участок может находиться в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования — в зависимости от того, на средства какого бюджета (федерального, регионального, местного) он создан. Если создание искусственного земельного участка осуществлено физическим или юридическим лицом на основании заключенного с ним договора о создании искусственного земельного участка, то участок поступает в собственность этого лица. Если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения, то такой участок является собственностью Российской Федерации.

К производным способам приобретения прав на земельные участки относятся:

• — национализация;
• — приватизация;
• — приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации;
• — приобретение прав собственности по договору купли-продажи;
• — приобретение права собственности в порядке наследования, дарения, мены;
• — приобретение прав, но договору аренды земельного участка; приобретение права собственности или права аренды земельного

участка на торгах.

Национализация означает обращение в государственную собственность имущества (в данном случае — земельных участков), находящегося в собственности граждан и юридических лиц, и производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

Приватизация представляет собой обратный процесс — передачу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц и осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При реорганизации юридического лица нрава на землю переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При ликвидации юридического лица оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество (в том числе земельные участки) передается его учредителям.

Особенности купли-продажи земельных участков указаны в ЗК РФ (ст. 37).

Важно знать!

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В договоре купли-продажи не могут быть указаны следующие условия:

• — устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• — ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• — ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Продавец должен проинформировать покупателя об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о разрешении на застройку данного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем влияние па использование продаваемого участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и других факторах, которые могут оказать влияние на решение о покупке участка. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, также возмещения причиненных ему убытков.

Наследование земельных участков осуществляется в соответствии с частью третьей ГК РФ. Принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда оно не изменено завещанием. При наследовании по завещанию право собственности возникает на основании составленного собственником завещания в порядке и в сроки, установленные завещанием или законом. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ГК РФ. Наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо не имеют права наследовать, отстранены от наследования как недостойные наследники (умышленными противоправными действиями они способствовали к призванию их к наследованию), лишены наследства или отказались от него.

Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и государственной регистрации права собственности. При выдаче свидетельства о праве на наследство в нем указывается целевое назначение земельного участка, которое было указано в документе, подтверждающем право собственности наследодателя на землю.

Если наследников несколько и земельный участок принадлежит им на праве общей собственности, то раздел участка осуществляется с учетом минимального размера, установленного для земельных участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в указанном порядке он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Такой наследник должен компенсировать остальным наследникам их долю путем передачи им другого имущества из состава наследства или предоставления иной компенсации, в том числе денежной. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками па условиях общей долевой собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть на основании договора дарения. По договору дарения земельного участка (его иногда называют дарственной на землю) одна сторона (даритель) на безвозмездной основе передает либо обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) имущественное право на земельный участок либо его часть, а также, если это указано в договоре, — на имеющиеся на участке строения.

Договор может содержать обещание дарения земельного участка в будущем, за исключением передачи его одаряемому после смерти дарителя, поскольку в этом случае применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Одаряемый вправе отказаться от дара (земельного участка), после чего договор дарения считается расторгнутым. Даритель земельного участка вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Закон предусматривает возможность отмены дарения и возврата дара, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Договор дарения земли подлежит государственной регистрации и лишь после этого вступает в законную силу.

Права на земельные участки могут быть приобретены по договору мены. Такой договор очень схож с договором купли-продажи земельного участка. В соответствии с ЗК РФ к договору мены применяются требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка.

Договор мены земельных участков подразумевает передачу в собственность другой стороне земельного участка в обмен на другой, что предполагает равноценность обмениваемых участков. В противном случае, когда цена одного из участков признана ниже цены другого земельного участка, предлагаемого на обмен, в договоре мены предусматривается компенсация разницы в цене участков. В обмене на земельный участок могут участвовагь различные движимые и недвижимые вещи. Например, участок можно обменять на жилое помещение или автомобиль.