Метод распределения. 
Основы землепользования и землеустройства

С применением этого метода оценивается рыночная стоимость застроенных земельных участков, т. е. аналогами служат, как и в предыдущем методе, единые объекты недвижимости.

Условия применения метода:

• — наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;
• — наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• — соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом распределения представлен на рис. 5.6.

Как очевидно из рисунка, алгоритм этого метода отличается от метода выделения незначительно: в данном случае расчет рыночной стоимости земельного участка основан не на разнице между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений земельного участка, а на доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Отсюда следует, что для применения этого метода нужно определить эту долю на основе рыночных данных об аналогичных объектах.

Рис. 5.6. Алгоритм метода распределения.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Для его применения необходимо одно условие — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 5.7.

Рис. 5.7. Алгоритм метода капитализации земельной ренты

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на земельном рынке.

Коэффициент капитализации может определяться двумя способами:

• 1) путем деления величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• 2) путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.